Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 14 января 2008 г. N КГ-А40/14187-07 При новом рассмотрении дела об освобождении занимаемых ответчиком нежилых помещений суду необходимо проверить обоснованность доводов истца о расторжении им во внесудебном порядке договора аренды нежилого помещения по указанному им основанию, исследовать вопрос о внесении ответчиком арендных платежей в спорный период, а также выяснить наличие либо отсутствие у ответчика прав на занятие спорного помещения (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 14 января 2008 г. N КГ-А40/14187-07
(извлечение)

Общество с ограниченной ответственностью "Лартенс" (далее - ООО "Лартенс" или истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Кондитер" (далее - ООО "Торговый дом "Кондитер" или ответчик) об освобождении занимаемых нежилых помещений общей площадью 599,3 кв.м., расположенных по адресу: г. Москва, Новинский бульвар, д. 7, стр. 1.

Иск мотивирован тем, что в соответствии с пунктом 5.9 договора аренды N 1 от 6 ноября 2002 года, заключенного сторонами, истец (арендодатель) 15 января 2007 года повысил базовую ставку арендной платы с 5 февраля 2007 года до 56933 долларов США.

Исходя из курса доллара США на 9 февраля 2007 года, а также условий договора с учетом измененной ставки арендной платы, ответчику надлежало уплатить не позднее 9 февраля 2007 года 1502461 рублей 90 копеек за февраль месяц, тогда как ответчик за указанный период уплатил истцу платежным поручением N 39 от 9 февраля 2007 года лишь 105446 рублей 03 копейки.

13 февраля 2007 года истец письмом N 14 уведомил ответчика о неуплате базовой ставки арендной платы, однако доплаты не последовало, в связи с чем, истец, с учетом условий договора 7 марта 2007 года известил ответчика о расторжении договора аренды в одностороннем порядке с просьбой в течение 10 дней освободить занимаемое помещение.

На момент подачи иска спорное помещение ответчиком не освобождено, в связи с чем, возник настоящий спор.

18 сентября 2007 года в судебном заседании суда первой инстанции истец устно дополнил основания иска, пояснив, что договор аренды прекращен также ввиду невнесения ответчиком обеспечительного взноса.

Судом уточнение основания иска принято.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 25 сентября 2007 года в удовлетворении иска ООО "Лартенс" отказано.

Суд исходил из того, что заключенный сторонами договор аренды N 1 от 6 ноября 2002 года не прекращен, является действующим, и у истца не имелось оснований для его прекращения, поскольку ответчик представил платежное поручение от 9 февраля 2007 года N 39 о внесении арендной платы за февраля 2007 года, при этом договор не содержит условия о том, что договор может быть прекращен во внесудебном порядке по основанию недоплаты арендной платы.

Невнесение ответчиком обеспечения выезда в размере месячной арендной платы, по мнению суда первой инстанции, не является основанием для прекращения договора, поскольку такое условие не было предусмотрено сторонами в договоре.

Не согласившись с принятыми по делу решением, ООО "Лартенс" обратилось в Федеральный арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой содержится просьба об его отмене и принятии по делу нового судебного акта об удовлетворении заявленных исковых требований в связи с несоответствием выводов суда фактическим обстоятельствам дела.

По мнению заявителя кассационной жалобы, по условиям заключенного сторонами договора, в случае существенного невыполнения ответчиком обязанностей и обязательств, ООО "Лартенс" имело право расторгнуть договор во внесудебном порядке.

Заявитель кассационной жалобы полагает, что ООО "Торговый дом "Кондитер" допустил существенные нарушения условий договора тем, что в полной мере не уплатило арендную плату за февраль 2007 года, не внесло обеспечение выезда в размере месячной арендной платы, а также не оплачивало эксплуатационные расходы.

В судебном заседании кассационной инстанции представители ООО "Лартенс" поддержали доводы кассационной жалобы.

Представители ООО "Торговый дом "Кондитер" в судебное заседание кассационной инстанции не явились, извещены, что в силу части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения кассационной жалобы в их отсутствие.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей явившейся стороны и проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судом норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в оспариваемом решении, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции полагает, что обжалуемое решение подлежит отмене по следующим основаниям.

Судом установлено, что между сторонами заключен договор аренды нежилого помещения от 6 февраля 2002 года N 1 общей площадью 599,3 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, Новинский бульвар, д. 7, стр. 1, по условиям которого ответчик обязан вносить арендную плату в течение 7 банковских дней с начала оплачиваемого месяца, что названным договором аренды предусмотрено в качестве основания для одностороннего расторжения договора невнесение арендной платы.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того, что ответчиком была произведена оплата арендной платы за февраль 2007 года платежным поручением от 9 февраля 2007 года N 39, а поэтому не имелось оснований для одностороннего расторжения истцом договора аренды в соответствии с пунктом 9.2.1.

Исковые требования истца основаны на том, что, воспользовавшись своим правом, установленным пунктом 5.9 договора, истец 15 января 2007 года повысил базовую ставку арендной платы до 56933 долларов США, то есть по состоянию на 9 февраля 2007 года до 1502461 рублей 90 копеек, тогда как ответчиком указанным платежным поручением было оплачено лишь 105446 рублей 03 копейки, то есть оплата произведена не в полном размере.

В соответствии с пунктом 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Согласно пункту 9.2.1 договора, на который ссылается истец в качестве основания для расторжения договора, установлено, что собственник имеет право расторгнуть договор во внесудебном порядке в случае неуплаты арендатором базовой арендной платы в установленный для уплаты срок, и если такая оплата не будет произведена через 20 дней после как собственник письменно уведомит арендатора о такой неуплате в порядке пункта 9.4 настоящего договора.

Однако судом не дана оценка тому обстоятельству, что сумма, уплаченная по платежному поручению от 9 февраля 2007 года N 39 ниже установленной истцом базовой ставки арендной платы в 14 раз.

В решении отсутствуют мотивы, обосновывающие выводы суда об уплате ответчиком арендных платежей за февраль 2007 года в соответствии с условиями договора аренды и об отсутствии в связи с этим основания для применения истцом пункта 9.2.1 договора.

С учетом изложенного вывод суда первой инстанции о том, что недоплата арендной платы не является основанием для прекращения договора во внесудебном порядке и не предусмотрена условиями договора для его расторжения, нельзя признать правильным.

В связи с изложенным, кассационная инстанция считает, что выводы суда, содержащиеся в решении, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой инстанции, и имеющимся в деле доказательствам, что допущено нарушение норм материального права, а поэтому в силу пункта 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, частей 1 и 2 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение от 25 сентября 2007 года подлежит отмене, а дело - передаче на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

При новом рассмотрении дела необходимо учесть изложенное, проверить обоснованность доводов истца о расторжении им во внесудебном порядке договора аренды нежилого помещения по указанному истцом основанию, для чего исследовать вопрос о внесении ответчиком арендных платежей за февраль 2007 года, обратив внимание на своевременность и полноту внесения платежей, с учетом установленных обстоятельств сделать вывод о наличии либо отсутствии у ответчика прав на занятие спорного помещения, после чего принять решение по делу.

Руководствуясь статьями 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, постановил:

решение Арбитражного суда города Москвы от 25 сентября 2007 года по делу N А40-28695/07-64-253 отменить и дело передать на новое рассмотрение в тот же арбитражный суд.

Постановление в полном объеме изготовлено 17 января 2008 года.