Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 30 мая 2013 г. N 12АП-2160/13

г. Саратов

30 мая 2013 г.

Дело N А06-8121/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 23 мая 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 30 мая 2013 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе

председательствующего судьи Борисовой Т.С.,

судей Акимовой М.А., Луговского Н.В.

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи секретарём судебного заседания Кутилиной Н.А.,

рассмотрев в открытом судебном апелляционную жалобу Управления земельными ресурсами администрации города Астрахани (414000, г. Астрахань, ул. Бабушкина, д.11, ОГРН 1103015001561, ИНН 3015090933)

на решение Арбитражного суда Астраханской области от 24 января 2013 года по делу N А06-8121/2012 (судья Павлова В.Б.)

по иску общества с ограниченной ответственностью "Колорит" (414018, г. Астрахань, ул. Александрова, д. 7, литер строения А, пом. 97, ОГРН 1073017002761, ИНН 3017052556)

к Управлению земельными ресурсами администрации города Астрахани (414000, г. Астрахань, ул. Бабушкина, д.11, ОГРН 1103015001561, ИНН 3015090933)

об обязании заключить договор аренды земельного участка,

при участии в судебном заседании представителя Управления земельными ресурсами администрации города Астрахани Зеленского А.Н., действующего по доверенности от 11.07.2012,

представителя общества с ограниченной ответственностью "Колорит" Юрьева А.В., действующего по доверенности N 1 от 17.01.2013,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Колорит" (далее - ООО "Колорит", Общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Астраханской области к Управлению земельными ресурсами администрации г. Астрахани с иском об обязании заключения долгосрочного договора аренды земельного участка из земель населенных пунктов, разрешенное использование - строительство индивидуальных жилых домов, находящегося по адресу г. Астрахань, Кировский район ул. Началовское шоссе, общей площадью 404 989 кв.м, кадастровый номер 30:12:000000:115.

Решением Арбитражного суда Астраханской области от 24 января 2013 года заявление ООО "Колорит" удовлетворено. Суд обязал Управление земельными ресурсами администрации г. Астрахани в течение месяца с момента вступления решения в законную силу заключить с ООО "Колорит" долгосрочный договор аренды земельного участка из земель населенных пунктов, разрешенное использование - для строительства индивидуальных жилых домов, находящегося по адресу г. Астрахань, ул. Началовское шоссе, общей площадью 404 989 кв.м, кадастровый номер 30:12:000000:115. С Управления земельными ресурсами администрации г. Астрахани в пользу Общества взысканы расходы по уплате государственной пошлине в сумме 4 000 руб.

Управление земельными ресурсами администрации г. Астрахани не согласилось с решением суда первой инстанции и обратилось в суд апелляционной инстанции с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявления Общества. Податель апелляционной жалобы настаивает на отсутствии правовых оснований для заключения с ООО "Колорит" договора аренды земельного участка на новый срок, при этом ссылается на то, что Общество не исполняло свои обязательства надлежащим образом, а именно, в период действия договора аренды N 257 от 10.10.2007 ООО "Колорит" не приступило к строительству жилых домов, разрешительную документацию, необходимую для строительства не оформило, с заявлением о подготовке градостроительного плана земельного участка в адрес Управления по строительству архитектуре и градостроительству администрации г. Астрахани не обращалось. В связи с этим Управление воспользовалось своим правом об отказе от исполнения обязательств по договору аренды. Кроме того, податель апелляционной жалобы считает, что у ООО "Колорит" не возникло преимущественное право на заключение договора аренды в смысле статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку такое право может возникнуть только в случае передачи арендодателем спорного имущества в аренду третьему лицу, что в данном случае не имеет места.

В судебном заседании представитель Управления земельными ресурсами администрации г. Астрахани поддержал правовую позицию, изложенную в апелляционной жалобе, дал аналогичные пояснения.

ООО "Колорит" письменный отзыв на апелляционную жалобу в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлен.

В судебном заседании представитель Общества возражал против доводов жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Законность и обоснованность принятого решения проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке и по основаниям, установленным статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Заслушав представителей сторон, изучив и исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом норм материального и соблюдение норм процессуального права, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Как видно из материалов дела, 10.10.2007 между Комитетом имущественных отношений г. Астрахани (Арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Школь" (Арендатор) по результатам аукциона заключен договор аренды земель населенных пунктов N 257 (далее - Договор) (л.д. 10-11, 32-34).

Срок договора с 04.09.2007 по 03.09.2012 ( пункт 2.1.)

В силу положений статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, заключенный на срок более одного года, подлежит государственной регистрации.

Данный Договор прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке 26.10.2007 (л.д. 10).

В соответствии с пунктом 1.1 Договора земельный участок передавался для использования в целях проектирования и строительства жилого микрорайона.

Пунктом 4.3.3. Договора предусмотрено преимущественное право Арендатора на заключение договора аренды на новый срок по письменному заявлению, направленному Арендодателю.

С 14.08.2007 ООО "Школь" переименовано в ООО "Колорит". (л.д. 35,36).

Постановлением администрации г. Астрахани от 21.10.2011 N 10029 изменен вид разрешенного использования спорного земельного участка с "проектирования и строительства жилого микрорайона" на разрешенный вид использования - "строительство индивидуальных жилых домов".

На ООО "Колорит" возложена обязанность внести соответствующие изменения в государственный кадастр недвижимости в ФБУ Кадастровая палата по Астраханской области, после чего в течении месяца заключить соглашение изменяющее договор аренды земельного участка, зарегистрировать соглашение, изменяющее договор аренды земельного участка в управлении Федерального службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области (л.д.22).

ООО "Колорит" свои обязанности по внесению изменений в государственный кадастр недвижимости выполнило, что подтверждается кадастровым паспортом земельного участка от 05.06.2007.

19.06.2012 Общество обратилось в Управление земельными ресурсами администрации г. Астрахани с предложением о заключении дополнительного соглашения. Однако данное обращение осталось без ответа.

07.08.2012 ООО "Колорит" повторно обратилось в Управление земельными ресурсами администрации г. Астрахани с заявлением о продлении срока Договора, на которое также ответа не последовало.

27.08.2012 Общество направило в адрес Управления земельными ресурсами администрации г. Астрахани претензию о предоставлении ответа в письменном виде на обращение о продлении срока аренды вышеуказанного участка. Ответа не последовало.

11.10.2012 ООО "Колорит" обратилось с заявлением к Управлению земельными ресурсами администрации г. Астрахани об оформлении соглашения о продлении договора аренды на неопределенный срок на основании пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Телеграммой от 16.10.2012 Управление земельными ресурсами администрации г. Астрахани уведомило Общество о прекращении всех обязательств по вышеуказанному договору аренды на основании статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения Общества в арбитражный суд с вышеуказанным заявлением.

Удовлетворяя заявление ООО "Колорит", суд первой инстанции установил, что в период первоначального срока аренды земельного участка Арендатором не достигнуты цели аренды и, руководствуясь положениями статей 421, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, 22, 35, 42, 46 Земельного кодекса Российской Федерации, учитывая правовую позицию Президиума Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 23.12.2008 N 8985/08, сделал вывод о неправомерности отказа Арендодателем в продлении срока спорного Договора.

Оставляя решение суда первой без изменения, суд апелляционной инстанции исходит из следующего.

В соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Положениями статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено преимущественное право арендатора по истечении срока действия договора аренды на заключение этого договора на новый срок при определенных условиях.

Статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.

В соответствии с пунктом 4 части 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации основанием для прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, является его неиспользование в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка.

При этом в силу положений статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.

Как следует из материалов дела, Договор заключен на срок до 03.09.2012.

Поскольку Арендодатель после истечения срока договора не выразил своих возражений, в соответствии с положениями части 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации данный договор является возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

16.10.2012 Управление земельными ресурсами администрации г. Астрахани (Арендодатель) уведомило Общество (Арендатора) о прекращении всех обязательств по вышеуказанному договору аренды на основании статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В период рассмотрения дела в суде первой инстанции стороны считают Договор расторгнутым.

Установлено, что основанием к отказу в продлении срока Договора послужил факт неиспользования Арендатором спорного земельного участка в период действия Договора в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием. При этом Управление земельными ресурсами администрации г. Астрахани ссылается на пункт 4 протокола N 1 о результатах аукциона, на основании которого был заключен Договор, существенными условиями при его заключении являлся нормативный срок проектирования и строительства - 5 лет и обязанность победителя аукциона заключить трехстороннее с администрацией города и Правительством Астраханской области на дополнительные условия: строительство победителем аукциона за свой счет объектов соцкульбыта (школа на тридцать классов и детские сады на 780 мест) с последующей передачей в муниципальную собственность на основании возмездных договоров.

По мнению Управления земельными ресурсами администрации г. Астрахани, эти условия Обществом не выполнены.

Установлено, что арендуемый земельный участок был предоставлен Арендатору в целях проектирования и строительства жилого микрорайона.

Вид разрешенного использования спорного земельного участка с "проектирования и строительства жилого микрорайона" на разрешенный вид использования - "строительство индивидуальных жилых домов" изменен только 21.10.2011 на основании постановления администрации г. Астрахани N 10029.

Статьей 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрены особенности предоставления земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Так, в соответствии с пунктами 1 и 2 названной выше статьи земельные участки для их комплексного освоения в целях жилищного строительства предоставляются в аренду без предварительного согласования места размещения объекта на аукционе. Комплексное освоение в целях жилищного строительства включает в себя подготовку документации по планировке территории, выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, которые предоставляются в аренду без предварительного согласования места размещения объекта.

Процесс строительства является длительным, сложным и многоступенчатым как в плане оформления соответствующей проектной, разрешительной документации, так и в плане осуществления конкретных работ по строительству соответствующих объектов.

Изучением материалов дела судом первой инстанции установлено, что Общество заключило договор N 5480290 на разработку проектной продукции от 09.04.2008 "Эскизный проект по группе жилых домов в районе Началовского шоссе", договор N 2682 от 20.10.2011 на выполнение топографо-геодезических работ с целью определения границ земельного участка, договор услуг N 2685 от 20.10.2011 на изготовление схему расположения земельного участка на кадастровой карте (кадастровом плане) территории, заключил договор подряда N 2686 от 20.10.2011 на выполнение работ по установлению на местности границ земельного участка (л.д. 12-18).

В судебное заседание представитель Общества представил подлинники различной проектной документации, в том числе в отношении системы водоснабжения, газоснабжения и т.д., на выполнение которых ООО "Колорит" затрачены значительные денежные средства.

Указанные обстоятельства Управлением земельными ресурсами администрации г. Астрахани не опровергнуты.

Осуществление ООО "Колорит" мероприятий по изготовлению необходимой для строительства документации свидетельствует о проведении работ в целях использования спорного земельного участка в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием.

Доводы апелляционной жалобы о неисполнении обязанностей по Договору в части использования спорного земельного участка по назначению со ссылкой на то, что условиями аукциона предусмотрен срок строительства объектов соцкультуры, жилых домов - 5 лет, подлежат отклонению, как противоречащие правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Пленума ВАС РФ от 23.12.2008 N 8985/08, согласно которой не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.

Доказательств того, что Общество не имеет намерений по достижению цели, в соответствии с которой земельный участок был предоставлен в аренду по результатам проведенного аукциона, материалы дела не содержат.

Ссылка в апелляционной жалобе на то, что согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 19.07.2005 N 3440/05, преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества в аренду третьему лицу, была предметом рассмотрения в суде первой инстанции и правомерно отклонена как ошибочная, поскольку эта позиция изложена в отношении иного объекта аренды - нежилого помещения, тогда как в настоящем деле объектом аренды является земельный участок - специальный объект в отношении которого существуют специальные нормы Земельного кодекса Российской Федерации, в частности статья 35, которая не допускает необоснованный отказ в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.

Исходя из изложенного, доводы Управление земельными ресурсами администрации г. Астрахани об отсутствии правовых оснований для заключения с ООО "Колорит" долгосрочного договора аренды земельного участка не нашли своего подтверждения в ходе судебного разбирательства.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции правомерно удовлетворил требования Общества и обязал Управление земельными ресурсами администрации г. Астрахани в течение месяца с момента вступления решения в законную силу заключить с ООО "Колорит" долгосрочный договор аренды земельного участка из земель населенных пунктов, разрешенное использование - для строительства индивидуальных жилых домов, находящегося по адресу г. Астрахань, ул. Началовское шоссе, общей площадью 404 989 кв.м, кадастровый номер 30:12:000000:115.

Суд апелляционной инстанции считает, что, разрешая спор, суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал представленные доказательства, установил все имеющие значение для дела обстоятельства, сделал правильные выводы по существу требований заявителя, не допустил неправильного применения норм материального и процессуального права.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, были предметом рассмотрения в суде первой инстанции, им дана надлежащая правовая оценка, по существу доводы жалобы, не опровергая правильности выводов суда первой инстанции, направлены исключительно на их переоценку.

Правовых оснований для отмены судебного акта из числа, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не имеется.

Апелляционную жалобу Управления земельными ресурсами администрации города Астрахани следует оставить без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Астраханской области от 24 января 2013 года по делу N А06-8121/2012 оставить без изменения, а апелляционную жалобу- без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Т.С. Борисова

Судьи

М.А. Акимова Н.В. Луговской