Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31 мая 2013 г. N 18АП-5008/13 (ключевые темы: арендная плата - часть земельного участка - общая долевая собственность - неустойка - неосновательное обогащение)

Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31 мая 2013 г. N 18АП-5008/13

г. Челябинск

31 мая 2013 г.

Дело N А47-9047/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 30 мая 2013 г.

Постановление в полном объеме изготовлено 31 мая 2013 г.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ермолаевой Л.П.,

судей Карпачевой М.И., Суспициной Л.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Либеровой Н.А., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Администрации г. Оренбурга и общества с ограниченной ответственностью "Инвестиционная строительная компания "Стройтехсервис" на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 26.03.2013 по делу N А47-9047/2012 (судья Бабина О.Е.).

Администрация г. Оренбурга (далее также - Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Оренбургской области к обществу с ограниченной ответственностью "Инвестиционная строительная компания "Стройтехсервис" (далее - ООО "Стройтехсервис", общество, ответчик) с иском о взыскании 127 967 руб. 16 коп. долга по арендной плате по договору аренды земельного участка N 6/д-39 юр от 10.04.2006 за период с 01.01.2011 по 13.12.2011, а так же взыскании 15 089 руб. 67 коп. - пени за период с 11.04.2011 по 21.12.2012 (требования изложены с учетом принятых судом в порядке ст. 49 АПК РФ уточнений - т.3 л.д. 26).

ООО "Стройтехсервис" обратилось со встречным иском о взыскании 387 379 руб. 36 коп., неосновательного обогащения, составляющего сумму переплаты арендной платы по договору аренды земельного участка N 6/д-39юр от 10.04.2006 (требования изложены с уточнений, учетом принятых судом в порядке ст. 49 АПК РФ - т.2 л.д. 127).

Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 26.03.2013 (резолютивная часть оглашена 11.03.2013) первоначальный иск удовлетворен частично, с общества "Стройтехсервис", в пользу Администрации взыскано 127 583 руб. 66 коп., в том числе 114 394 руб. 44 коп. - основного долга и 13 189 руб. 22 коп. - процентов. В остальной части иска отказано.

Встречные исковые требования общества "Стройтехсервис", к Администрации города Оренбурга, так же удовлетворены частично в сумме 298 350 руб. 04 коп. В остальной части требований отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, Администрация г. Оренбурга обратилась в арбитражный суд с апелляционной жалобой (т. 3, л.д. 76). В обоснование доводов жалобы апеллянт ссылается на следующее.

Судом не указаны причины, по которым суд изменил период взыскания пени за просрочку платежа. Истцом заявлялось требование о взыскании пени за период с 11.07.2011 по 21.12.2012, тогда как судом взысканы проценты за период с 11.04.2011 по 21.12.2011.

Кроме того суд не учел, что расчет долга Администрации произведен обществом "Стройтехсервис" исходя из ставки 0,3%, тогда как судом удовлетворены требования о взыскании с ООО "Стройтехсервис" задолженности исходя из ставки 5%. Как полагает апеллянт, в силу того, что арендная плата за землю относится к категории регулируемых цен, общество "Стройтехсервис" должно было вносить арендную плату за весь период после продления первоначального срока договора аренды исходя из ставки арендной платы 5%. При таких обстоятельствах согласно расчету администрации, переплаты у ООО "Стройтехсервис" не имеется, в силу чего оснований для взыскании с администрации денежных средств так же не имеется.

ООО "Стройтехсервис" не согласившись с принятым решением, так же обратилось с апелляционной жалобой, указывая следующее.

Суд необоснованно руководствовался ставкой в размере 5% от кадастровой стоимости земельного участка. Данная ставка по существу представляет собой санкцию за затягивание сроков строительства.

Выводы суда об отсутствии в материалах дела доказательств того, что вины общества "Стройтехсервис" в превышении сроков строительства не имеется, несостоятельны, т.к. в дело представлены документы, подтверждающие данное обстоятельство. Как указывает апеллянт, обществом "Стройтехсервис" на двух смежных земельных участках осуществлялось строительство жилого дома N 6, при этом часть земельного участка с кадастровым номером 56:44:0115003:0008 площадью 1021 кв.м. использовалась для размещения на ней строительной площадки данного жилого дома.

Договор аренды смежного земельного участка с кадастровым номером 56:44:0115003:38 по вине администрации был заключен лишь 15.07.2009, что было вызвано незаконными действиями администрации, выразившимися в затягивании сроков утверждения акта выбора и принятия решения о предоставлении участка в аренду. Учитывая, что в соответствии с градостроительным законодательством оформление разрешительной документации на строительство возможно лишь после получения прав на земельный участок, сразу же после заключения договора общество приступило к проектированию дома и получению разрешительной документации.

Кроме того, суд необоснованно не учел образовавшуюся за период с 01.03.2006 по 31.03.2009 переплату в сумме 58 000 рублей в силу чего сумма неосновательного обогащения, подлежащая взысканию с администрации, составляет 329 181,80 руб.

Лица, участвующие в деле, о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей участвующих в деле лиц.

Законность и обоснованность судебного акта проверены Восемнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке, предусмотренном Главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов настоящего дела, 10.04.2006 между Администрацией города Оренбурга (арендодатель) и ООО "Стройтехсервис" (арендатор) был заключен договор аренды N 6/д-39юр. По условиям названной сделки арендодатель передал, а арендатор принял во временное владение и пользование земельный участок площадью 14535 кв.м. с кадастровым номером 56:44:0115003:0008, расположенный по адресу г. Оренбург, ул. Джангильдина, N 2 для строительства нулевого цикла многоквартирного жилого дома сроком до 01.01.2007 г. Соглашением от 05.09.2006 срок действия договора продлен до 01.02.2008 (т.1 л.д.20-24).

Договор зарегистрирован 14.11.2006 г. (т.1 л.д. 24 оборот).

С учетом дополнительных соглашений от 16.01.2008, 29.04.2009, 18.09.2009, 20.04.2010 срок договора продлен до 31.12.2010 (т.1 л.д. 25, 56, 57, 58).

Размер арендной платы согласован в подписанных сторонами расчетах, в том числе на период с 01.01.2010 по 31.12.2010 (т.1 л.д.61-62).

Земельный участок с кадастровым номером 56:44:0115003:0008 поставлен на кадастровый учет 14.03.2006, разрешенным использованием участка согласно кадастровому паспорту указано - строительство многоквартирного жилого дома (т.1 л.д.28-29).

28.12.2007 обществу "Стройтехсервис" выдано разрешение на ввод в эксплуатацию первой очереди строительства десятиэтажного жилого дома (4 блок-секции) строительный адрес дома - г. Оренбург, 14б мкр. СВЖР, ул. Джангильдина, д.7 (т.1 л.д.126-128).

Вторая очередь жилого дома N 7 введена в эксплуатацию на основании разрешения, выданного 25.02.2009 (т.1 л.д.129-131).

23.11.2009 обществу "Стройтехсервис" выдано разрешение на ввод в эксплуатацию третьей очереди строительства вышеуказанного многоквартирного жилого дома (т.1 л.д.123-125).

Регистрация права собственности покупателей на первую квартиру в каждой из введенных в эксплуатацию очередей жилого дома произведена соответственно 21.03.2008, 11.03.2009 и 01.12.2009 (т.1 л.д.136, 137, 138).

Соглашением от 23.01.2012 стороны расторгли договор аренды N 6/д-39юр с 14.12.2011 (т.2 л.д.126).

Кроме того, из материалов дела следует, что 21.07.2008 на кадастровый учет поставлен земельный участок с кадастровым номером 56:44:0115003:34, площадью 5508 кв.м., разрешенным использованием - строительство многоквартирного жилого дома со встроено-пристроенным магазином (т.2 л.д.14-15).

15.07.2009 между Администрацией города Оренбурга (арендодатель) и ООО "Стройтехсервис" (арендатор) был заключен договор аренды N 9/д-23юр, по условиям которого арендодатель сдал, а арендатор принял во временное владение и пользование земельный участок площадью 5508 кв.м. с кадастровым номером 56:44:0115003:34, для строительства многоквартирного жилого дома со встроено-пристроенным магазином сроком до 30.06.2010 (т.2 л.д.10-134).

Договор зарегистрирован 09.11.2010 г. (т.2 л.д. 13).

Дополнительным соглашением от 07.10.2010 в текст договора внесены изменения, согласно которым изменен кадастровый номер переданного в аренду земельного участка на номер 56:44:0115003:38, срок договора продлен до 12.04.2012 (т.2 л.д. 20-21).

12.08.2010 обществу "Стройтехсервис" выдано разрешение на строительство многоквартирного жилого дома N 6 в 14б микрорайоне СВЖР, ограниченном улицами Джангильдина, Саламышская/Липовая проезд Северный в западной части кадастрового квартала 56:44:0115003. Взамен данного разрешения 02.02.2011 выдано новое разрешение, содержащее указание на номер земельного участка, на котором осуществляется строительство дома - 56:44:0115003:38 (т.2 л.д. 25, 26).

14.12.2011 обществу "Стройтехсервис" выдано разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома N 6 (строительный), расположенного по адресу г. Оренбург, в 14Б микрорайоне, СВЖР, ограниченного улицами Джангильдина/Саламышская/Липовая/проезд Северный литер А, расположенном на участке с кадастровым номером N 56:44:0115003:38 (т.1 л.д. 132-134).

Ссылаясь на неисполнение застройщиком обязательств по оплате арендных платежей за период с 01.01.2011 по 31.12.2011, а так же указывая, что размер арендной платы должен исчисляться с учетом того, что обществом "Стройтехсервис" по истечении трех лет с даты заключения договора, не введены в эксплуатацию объекты недвижимости на предоставленном земельном участке (с кадастровым номером 56:44:0115003:0008), администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

Указывая на прекращение обязательств по оплате арендной платы в той части земельного участка, на которой расположены введенные в эксплуатацию 1-3 очереди жилого дома, а так же на фактическое внесение денежных средств, в результате чего на стороне арендатора образовалась переплата арендной платы, ООО "Стройтехсервис" обратилось в суд со встречным иском, указывая, что подлежащая уплате за период с марта 2006 г. по декабрь 2011 г. сумма арендных платежей составляет 481 389,10 руб., тогда как фактически застройщиком уплачено 868 768, 46 руб.

Частично удовлетворяя заявленные Администрацией г. Оренбурга требования, арбитражный суд первой инстанции исходил из того, что площадь используемого обществом "Стройтехсервис" в спорный период (с 01.01.2011 по 31.12.201) земельного участка с кадастровым номером 56:44:0115003:0008 составляла 1021 кв.м., в силу чего общество должно оплатить стоимость такого пользования исходя из ставки арендной платы, предусмотренной нормой пункта 15 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

Удовлетворяя требования ООО "Стройтехсервис" суд пришел к выводу об отсутствии у общества обязательств по внесению арендных платежей за те части земельного участка 56:44:0115003:0008, которые необходимы для обслуживания введенных в эксплуатацию 1-3 очереди многоквартирного жилого дома N 7 с момента регистрации права собственности на первую квартиру применительно к каждой из очередей жилого дома, при этом судом применен срок давности по требованиям общества, касающимся переплаты арендных платежей за период с 01.03.2006 по 31.03.2009.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее также - АПК РФ), исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее также - ГК РФ, Кодекс) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (п. 1 ст. 432 Кодекса).

В рассматриваемой ситуации сторонами согласованы все существенные условия договора аренды, а так же исполнено условие о его государственной регистрации, в силу чего вывод суда о заключенности и действительности спорного договора является правильным.

Согласованный сторонами срок действия договора составил до 14.12.2011, что подтверждено соглашением о расторжении договора от 23.01.2012.

В соответствии со ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации основной обязанностью арендодателя является своевременное внесение арендной платы.

Вместе с тем в силу п. 1 ст. 407 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Одним из оснований прекращения обязательства является совпадение должника и кредитора в одном лице (ст. 413 Гражданского кодекса РФ).

Статьей 36 Жилищного кодекса РФ предусматривается, что земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в этом доме и относится к общему имуществу, которым указанные лица владеют, пользуются и в установленных данным Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются (части 1 и 2).

Согласно статье 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон), в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме (часть 1); земельный участок, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме (часть 2); с момента формирования и проведения государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в данном доме (часть 5).

В силу частей 2 и 5 статьи 16 Вводного закона земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

Суд первой инстанции установив, что после приемки каждой из очередей жилого дома в эксплуатацию гражданами была произведена регистрация права собственности на расположенные в данных частях жилого дома квартиры, руководствуясь положением статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации пришел к правильному выводу о прекращении на основании ст. 413 ГК РФ у общества "Стройтехсервис" обязательств по оплате арендной платы за ту часть земельного участка, которая необходима для эксплуатации и обслуживания данных частей жилого дома. Моментом такого прекращения суд обоснованно назвал даты регистрации права собственности на первую квартиру в каждой очереди принятого в эксплуатацию жилого дома.

Установив, что в спорный период (с 01.01.2011 по 14.12. 2011) общество продолжало использовать часть земельного участка с кадастровым номером 56:44:0115003:0008 для строительства жилого дома N 6, который, как следует из письменных пояснений сторон, возводился одновременно на двух земельных участках с кадастровыми номерами 56:44:0115003:0008 и 56:44:0115003:38, суд обоснованно признал общество "Стройтехсервис" обязанным оплатить такое пользование, стоимость которого определена с учетом требований пункта 15 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон).

В соответствии с названной нормой ежегодная арендная плата за земельный участок, предоставленный лицу в соответствии с настоящим пунктом для жилищного строительства, устанавливается:

в размере не менее двух с половиной процентов от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении двух лет с даты заключения договора аренды земельного участка;

в размере не менее пяти процентов от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка.

Доводы ООО "Стройтехсервис" о том, что данная ставка представляет собой санкцию за затягивание сроков строительства и об отсутствии вины общества в превышении указанных сроков, подлежат отклонению.

Оформляя проектную документацию, предусматривающую необходимость использования земельного участка с кадастровым номером 56:44:0115003:0008 для строительства второго жилого дома, общество должно было осознавать, что такое строительство будет проводиться в рамках договора аренды N 6/д-39юр, и предполагает использование данной части участка свыше установленных нормой пункта 15 ст. 3 Вводного закона сроков.

Из материалов дела следует, что именно с целью использования данной части земельного участка с кадастровым номером 56:44:0115003:0008 сторонами подписывались дополнительные соглашения от 16.02.2010, 20.04.2010, 07.10.2010 (т.1 л.д.58-62).

При этом правоотношения по предоставлению земельного участка N 56:44:0115003:38 не имеют непосредственного отношения к обязательствам ответчика по оплате за пользование иным земельным участком.

На данном основании суд апелляционной инстанции признает правильным сделанный судом первой инстанции расчет размера задолженности по арендной плате за пользование частью земельного участка 56:44:0115003:0008 в размере 2012 кв.м.

Оценивая доводы администрации о неправильном определении судом первой инстанции периода и размера пени, судебная коллегия приходит к выводу об их несостоятельности.

В соответствии со ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке (ст. 331 ГК РФ).

Условиями договора аренды N 6/д-39юр либо дополнительных соглашений к нему не предусмотрена возможность начисления неустойки за просрочку исполнения арендатором обязательства по оплате арендных платежей.

Из представленного администрацией расчета уточненных исковых требований (т.3 л.д.28-31) следует, что истцом заявлены требования о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами исчисленных с применением правил ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации за период просрочки с 11.04.2011 (см: пункт 4 расчета суммы пени по договору).

Проверив представленный истцом расчет и сопоставив его с расчетом суда, судебная коллегия приходит к выводу о том, что в судебном акте судом первой инстанции допущена описка в указании срока, за который судом рассчитаны проценты за пользование ответчиком денежными средствами истца, а именно вместо периода: с 11.04.2011 по 21.12.2012 судом ошибочно указан период: с 11.04.2011 по 21.12.2011.

Вместе с тем расчет процентов с учетом уменьшения суммы основного долга до 114394,44 руб. произведен судом за указанный истцом период (с 11.04.2011 по 21.12.2012) верно.

Судебная коллегия так же находит обоснованными выводы суда первой инстанции о наличии оснований для взыскания с администрации города Оренбурга неосновательного обогащения, выразившегося в переплате обществом "Стройтехсервис" арендных платежей.

В соответствии со ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

Согласно п. 2 ст. 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

Суд, установив прекращение обязательств застройщика по внесению арендных платежей за части земельного участка, размер которых администрацией не оспорен, а так же установив факт внесения таких платежей в пользу администрации, обоснованно взыскал с последней неосновательно полученные денежные средства.

Доводы апеллянтов о неправильном определении размера подлежащих взысканию с администрации денежных средств отклоняются судом апелляционной инстанции за несостоятельностью.

Утверждение ООО "Стройтехсервис" о необходимости увеличения суммы взыскания на 58 197, 56 руб. противоречит сделанным судом выводам о пропуске обществом сроков исковой давности по требованиям за период 01.03.2006 по 31.03.2009, в силу чего признаётся судебной коллегией не основанным на нормах материального права.

Доводы администрации о наличии у ООО "Стройтехсервис" обязательств по внесению арендной платы за период 2009 года в большей сумме, чем предусмотрено договором аренды так же подлежат отклонению.

Возможность применения нормы пункта 15 ст. 3 Вводного закона при наличии обстоятельств поэтапного ввода в эксплуатацию жилого дома N 7, арендодателем не обоснована, основанием исковых требований администрации в данной части не являлась.

При таких обстоятельствах, решение суда первой инстанции отмене (изменению) не подлежит. В свою очередь, апелляционные жалобы администрации г. Оренбурга и общества с ограниченной ответственностью "Инвестиционная строительная компания "Стройтехсервис" не подлежит удовлетворению.

Безусловных оснований для отмены судебного акта (ч. 4 ст. 270 АПК РФ) апелляционным судом не установлено.

На основании ст. 110 АПК РФ расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы подлежат отнесению на их подателей.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Оренбургской области от 26.03.2013 по делу N А47-9047/2012 оставить без изменения, апелляционные жалобы администрации г. Оренбурга и общества с ограниченной ответственностью "Инвестиционная строительная компания "Стройтехсервис" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Л.П. Ермолаева

Судьи

М.И. Карпачева Л.А. Суспицина