Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30 мая 2013 г. N 15АП-6645/13

город Ростов-на-Дону

30 мая 2013 г.

дело N А53-35541/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 29 мая 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 30 мая 2013 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Пономаревой И.В.,

судей Барановой Ю.И., Величко М.Г.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Жабской А.Л.

при участии:

от Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону: представитель не явился, извещен

от общества с ограниченной ответственностью "СТРОНИК": представитель Гатова Л.М., паспорт, по доверенности от 21.05.2013; представитель Паршина Н.В., паспорт, по доверенности от 21.05.2013

от Министерства имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области: представитель не явился, извещено;

от МУ "Департамент архитектуры и градостроительства г.Ростова-на-Дону": представитель не явился, извещен.

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда по адресу: г. Ростов-на-Дону, пер. Газетный, 47б лит. А материалы апелляционной жалобы Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону на решение Арбитражного суда Ростовской области от 25 марта 2013 года по делу N А53-35541/2012

по иску Департамента имущественно-земельных отношений г.Ростова-на-Дону (ИНН 6152000398, ОГРН 1026103305304)

к ответчику обществу с ограниченной ответственностью "СТРОНИК" (ОГРН 1026103709081, ИНН 6165022166)

при участии третьих лиц: Министерства имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области; МУ "Департамент архитектуры и градостроительства г.Ростова-на-Дону"

о взыскании 1 543 730, 30 руб.,

принятое в составе судьи Меленчука И. С.,

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущественно-земельных отношений г.Ростова-на-Дону обратился в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "СТРОНИК" о взыскании 1 543 730, 30 руб., из них 1 490 558,04 руб. задолженность, 53 172,26 руб. пени.

Определениями от 13.12.2012 и от 20.02.2013 на основании ст. 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Министерство имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области и МУ "Департамент архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону" соответственно.

Решением суда от 25 марта 2012 года в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с вынесенным судебным актом Департамент имущественно-земельных отношений г. Ростов-на-Дону обжаловало его в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд.

В апелляционной жалобе заявитель просит решение суда отменить исковые требования удовлетворить в полном объеме, ссылаясь на то, что Департамент архитектуры и градостроительства подготовил проект постановления Мэра города Ростова-на-Дону от 03.03.2010 г. N 158 "О перераспределении земельных участков, расположенных по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Орбитальная", которым Департамент имущественно-земельных отношений в установленном порядке после представления ООО "Строник" необходимого пакета документов обязан заключить сроком на 3 года договор аренды вновь сформированного земельного участка площадью 0,2293 га по ул. Орбитальной для строительства АЗС с автомойкой, шиномонтажной мастерской и магазином. Во исполнение указанного постановления, принимая во внимание во внимание заявку ООО "Строник" о заключении договора аренды департаментом был подготовлен проект спорного договора аренды, подписан сторонами, согласован в установленном порядке с Минимуществом РО. Оснований для отказа в заключении спорного договора аренды у департамента не имелось, так как из представленных для оформления договора аренды документов не усматривалось, что спорный земельный участок расположен в двух территориальных зонах. Департамент не обладал сведениями о невозможности размещения на арендуемом земельном участке всех указанных в договоре аренды объектов.

Во исполнения указанного постановления, принимая во внимание заявку ООО "Строник" о заключении договора аренды департаментом был подготовлен проект спорного договора аренды, подписан сторонами в установленном порядке с Минимуществом РО. Оснований для отказа в заключении спорного договора аренды у департамента не имелось, так как из представленных для оформления договора аренды документов не усматривалось, что спорный земельный участок расположен в двух территориальных зонах. Департамент не обладал сведениями о невозможности размещения на арендуемом земельном участке всех указанных в договоре аренды объектов.

Представители заявителя и третьи лица в судебное заседание не явились. О времени и месте рассмотрения спора надлежащим образом извещены.

Представители ответчика против удовлетворения апелляционной жалобы возражали, ссылаясь на законность и обоснованность судебного акта.

Дело рассматривается на основании ст. 156 АПК РФ в отсутствие представителей истца и третьих лиц.

Изучив и оценив представленные в дело доказательства, доводы, изложенные в апелляционной жалобе, выслушав пояснения представителей ответчика Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции 05.07.2010 между сторонами заключен договор N 32242 аренды земельного участка с кадастровым номером 61:44:01 17 01:0011, площадью 22933 кв. м., расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Орбитальная, для строительства АЗС с автомойкой, шиномонтажной мастерской и магазином.

В силу п. 2.1 договора срок его действия составил с 03.03.2010 по 03.30.2013.

Данный договор в соответствии со ст. 609 ГК РФ зарегистрирован 10.08.2010.

Земельный участок передан ответчику по акту приема-передачи от 05.07.2010.

Как указано истцом в период действия договора ответчиком не надлежащим образом исполнялись принятые на себя обязательства в части внесения арендной платы. Согласно представленному истцом расчету задолженность ответчика за период с 01.01.2012 по 30.09.2012 составила 1 490 558,04 руб. В связи с просрочкой исполнения данного обязательства истцом на основании п. 5.2 спорного договора произведено начисление пени, которая за период с 21.03.2012 по 31.10.2013 составила 53 172,26 руб.

Изложенные обстоятельства явились основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Оценив представленные в материалы дела доказательства и доводы сторон в их совокупности, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о необоснованности заявленных требований.

Согласно п. 7 ч.1 ст. 1 Земельного кодекса РФ одним из принципов земельного законодательства является платность использования земли.

Как указано в ст. 65 Земельного кодекса РФ, формами платы за землю являются земельный налог и арендной платы. Ввиду отсутствия у ответчика вещного права на спорный земельный участок, единственным для ответчика вариантом оплаты за пользование земельным участком является внесение арендной платы.

В соответствии с п. 10 ст. 3 ФЗ "О введении в действие Земельного Кодекса РФ" от 25.10.01г. распоряжение землями до разграничения государственной собственности на землю осуществляется органами местного самоуправления в пределах их полномочий.

Согласно ст. 65 Земельного кодекса РФ, ч. 1 ст. 424 ГК РФ арендная плата за земли, находящиеся в собственности субъекта РФ и муниципальной собственности является устанавливаемой уполномоченными органами.

Согласно ст. ст. 307, 309 ГК РФ обязательства должны исполняться в срок надлежащим образом.

Как указано в ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

В соответствии с ч. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), в порядке, в сроки и в размере определенном договором.

Из приведенных норм права вытекает обязанность арендатора вносить арендную плату в сроки и в размере, предусмотренные договором аренды, с учетом принимаемых органами местного самоуправления нормативными актами об установлении размера арендной платы за землю.

Возражая против удовлетворения заявленных требований, ответчик указал, что в течение спорного периода у него отсутствовала возможность использования арендуемого земельного участка в соответствии с его назначениям и условиями договора аренды.

В силу ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

- потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

- непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

- потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

В качестве доказательств наличия недостатков предоставленного в аренду по спорному договору земельного участка, ответчиком указано следующее.

После получения спорного земельного участка в арендное пользование с целью начала его освоения ответчик обратился в МУ "Департамент архитектуры и градостроительства г.Ростова-на-Дону" за выдачей градостроительного плана. МУ "Департамент архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону" неоднократно отказывалось ответчику в выдаче градостроительного плана спорного земельного участка, что подтверждается письмами от 15.09.2011 и от 20.01.2012. В качестве оснований отказа в выдаче градостроительного плана спорного земельного участка МУ "Департамент архитектуры и градостроительства г.Ростова-на-Дону" указывалось на расположение земельного участка в двух градостроительных зонах, что противоречит ч. 3 ст. 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а также было указано на невозможность размещения на спорном земельном участке всех объектов, указанных в договоре аренды в качестве целевого назначения участка.

Внесение изменений в Правила землепользования и застройки г. Ростова-на-Дону в части изменения зон спорного земельного участка было произведено в декабре 2011 года Ростовской-на-Дону городской Думой.

Ответчиком также были предприняты попытки по изменению вида разрешенного использования спорного земельного участка в части уменьшения количества запланированных к строительству на спорном земельном участке объектов.

Так, письмом от 15.12.2011 МУ "Департамент архитектуры и градостроительства г.Ростова-на-Дону" рекомендовал ответчику обратиться в Департамент имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону для внесения изменений в спорный договор аренды.

Письмом от 28.02.2012 Департамент имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону разъяснил ответчику, что для внесений в спорный договор аренды в части вида разрешенного использования спорного земельного участка необходимо предоставить кадастровый паспорт спорного земельного участка с измененным видом использования участка на "строительство АЗС". Кроме того, Департамент имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону самостоятельно направил в адрес МУ "Департамент архитектуры и градостроительства г.Ростова-на-Дону" запрос о возможности изменения разрешенного вида использования спорного земельного участка. Указанными муниципальными органами не было произведено активных действий по изменению разрешенного вид использования спорного земельного участка.

Попытки ответчика самостоятельно произвести изменения вида разрешенного использования спорного земельного участка путем внесения изменений в государственный кадастр недвижимости положительных результатов также не дали. Так, решением от 13.03.2012 орган кадастрового учета отказал ответчику во внесении изменений в государственный кадастр недвижимости ввиду отсутствия у заявителя соответствующих полномочий с указанием на необходимость обращения с таким заявлением непосредственно органами местного самоуправления. Таким образом, названными органами местного самоуправления был подтвержден факт невозможности возведения на спорном земельном участке всех запланированных и поименованных в договоре аренды объектов по причине недостаточности площади земельного участка. Однако данные недостатки устранены не были.

Только 13.03.2012 ответчиком был получен градостроительный план спорного земельного участка для проектирования и строительства всех объектов без учета необходимости изменения разрешенного вида использования спорного земельного участка в чат и уменьшения предполагаемых не нем к строительству объектов.

В выданном МУ "Департамент архитектуры и градостроительства г.Ростова-на-Дону" градостроительном плане указаны ограничения, которые должны быть учтены при проектировании спорных объектов, а именно: санитарно-защитная зона АЗС - 50 метров, охранная зона ЛЭП (ВЛ-110 кВ) - 20 метров, минимальные отступы застройки от границе земельного участка - 4,8 метра, минимальное расстояние от АЗС с подземными резервуарами до жилых зданий - 25 метров.

Данные требования градостроительного плана земельного участка являются не выполнимыми.

Так, спорный земельный участок с северной стороны граничит с земельным участком по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Космическая, 3/1, на котором в пятидесятиметровой охранной зоне АЗС при наличии разрешение на строительство индивидуального жилого дома фактически возведен многоквартирный жилой дом.

Невозможность сокращения пятидесятиметровой санитарно-защитной зоны АЗС путем разработки дополнительных мероприятий подтвердило Управление Роспотребнадзора по Ростовской области письмом N 07-67/355 от 16.01.2013 по причине расположения и проектирования в непосредственной близости от спорной АЗС жилых домов.

Восточная граница спорного земельного участка является общей с земельным участком по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Космическая, 2, собственник которого также получил разрешение на строительство индивидуального жилого дома, также попадающего в санитарно-защитную зону АЗС радиусом 50 метров.

Требования о необходимости обеспечения пятидесятиметровой охранной зоне АЗС установлены главой IV раздел 4.1.9. п. 14 СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 "Санитарно - защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов".

Также ответчику при проектировании и строительстве АЗС на спорном земельном участке необходимо соблюсти требования НПБ 111 -98* "Автозаправочные станции. Требования пожарной безопасности", таблица 2, где указано, что минимальное расстояние от АЗС с подземными резервуарами до жилых зданий должно быть не менее 25 метров.

Согласно представленным схемам спорного земельного участка (том 1 л.д. 103, том 1 л. д. 111), в защитную зону АЗС радиусом 50 метров попадают и уже возведенный, но незавершенный строительством объект, многоквартирный жилой дом по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Космическая, 3/1, и весь земельный участок по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Космическая, 2, предназначенный для индивидуального жилищного строительства в соответствии с полученным разрешением на строительство. До указанных земельных участков с северной и восточной стороны от спорного земельного участка, предназначенных для жилищного строительства, расстояние составляет менее 25 метров, что является основанием для вывода суда о несоответствии запланированных к строительству на спорном земельном участке объектов требованиям пожарной безопасности.

Помимо невозможности возведения комплекса АЗС на спорном земельном участке по причине невозможности выполнения санитарно-эпидемиологических норм и противопожарных правил, ответчиком также заявлено о невозможности размещения на спорном земельном запланированных объектов по причине невозможности соблюдения градостроительных норм и правил.

Так, согласно схеме спорного земельного участка (том 2 л.д. 1 11 ) с южной стороны данный земельный участок частично попадает в границы охранной зоны линии электропередачи ЛЭП (ВЛ-110 кВ), составляющей 20 метров, что предусмотрено приложением к Правилам установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 24.02.2009 г. N 160. Следовательно, часть спорного земельного участка шириной 8,5 метров по всей длине участка - 42,5 м., что составляет 361,25 кв. м., невозможно использовать под застройку.

С учетом предусмотренных градостроительным планом спорного земельного участка отступов от границы участка до места возведения запланированных объектов и с учетом невозможности использования части спорного земельного участка под застройку в связи с наличием охранной зоны линии электропередачи ЛЭП (ВЛ-110 кВ) на спорном земельном участке невозможно разместить все указанные в спорном договоре аренды объекты недвижимого имущества в соответствии с действующими строительными и градостроительными нормами и правилами. Данный вывод суда также подтверждается письмом проектной организации ОАО "Ростовгражданпроект" от 18.01.2013. При этом судом первой инстанции правильно принято во внимание отсутствие действий истца как арендодателя по спорному договору к изменению разрешенного вида использования спорного земельного участка как в тексте самого договора аренды, так и по данным государственного кадастра недвижимости, с целью определения объектов, которые могли бы быть построены на спорном земельном участке с соблюдением строительных и градостроительных норм и правил.

С учетом выявленных недостатков ответчик письмом от 21.01.2013 обратился к истцу с предложением о досрочном расторжении спорного договора.

Изложенные обстоятельства дела свидетельствуют о невозможности использования ответчиком спорного земельного участка в спорный период для целей, указанных в договоре, а именно для строительства всех запланированных и поименованных в спорном договоре объектов по причине невозможности соблюдения строительных, градостроительных, санитарных и противопожарных норм и правил.

Вышеописанные недостатки спорного земельного участка не были оговорены сторонами при заключении спорного договора аренды.

Невозможность использования спорного земельного участка в спорный период в соответствии с ч. 1 ст. 612 ГК РФ является основанием для освобождения ответчика как арендатора по спорному договору от внесения арендной платы, а, следовательно, и основанием для вывода суда об отсутствии оснований взыскания арендных платежей в судебном порядке.

Доводы истца о его неосведомленности об указанных пороках передаваемого в аренду по спорному договору имущества и невозможность его использования в соответствии с условиями договора, отсутствия его вины в невыявлении таких недостатков арендуемого земельного участка на стадии подготовки и заключения договора, не может явить основанием для взыскания арендных платежей, так как в силу ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки переданного в аренду имущества даже при условии его неосведомленности о таких недостатках на момент заключения договора.

Обязанность уплачивать арендные платежи возникает у арендатора в случае, если имущество ему передано, и он имеет фактическую возможность пользоваться им в соответствии с определенным в договоре назначением, что в данном конкретном случае невозможно.

Изложенные обстоятельства о невозможности использовать земельный участок по его целевому назначению и выводы суда являются основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

Все доводы, приведенные истцом в апелляционной жалобе, были предметом исследования и оценки суда первой инстанции и сводятся к несогласию истца с выводами суда первой инстанции, положенных в обоснование принятого по делу судебного акта, что само по себе не может служить основанием для его отмены, ввиду правильного применения арбитражным судом первой инстанции норм материального права.

Принятое по делу решение суда подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба - без удовлетворения.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение арбитражного суда Ростовской области от 25 марта 2013 года по делу N А53-35541/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

И.В. Пономарева

Судьи

М.Г. Величко Ю.И. Баранова