Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27 мая 2013 г. N 16АП-1101/13

г. Ессентуки

27 мая 2013 г.

Дело N А63-12497/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 20 мая 2013 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 27 мая 2013 года.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего: Казаковой Г.В.,

судей: Марченко О.В., Сулейманова З.М.,

при ведении протокола судебного заседания Бибулатовой Э.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда по адресу: Ставропольский край, г. Ессентуки, ул. Вокзальная, 2, апелляционную жалобу комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополь на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 03.12.2012 по делу N А63-12497/2012 (судья Говорун А. А.)

по исковому заявлению комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополь, (ОГРН 1022601934486 )

к индивидуальному предпринимателю Криволапову Сергею Никифоровичу, (ОГРНИП 311265119500422),

третье лицо Прокуратура Промышленного района города Ставрополя, г. Ставрополь

о расторжении договора аренды земельного участка,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца - комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополь - не явились, извещены;

от ответчика - индивидуального предпринимателя Криволапова Сергея Никифоровича - Ящишен В. В. (доверенность от 27.06.2012 N 26АА0725233);

от третьего лица - Прокуратура Промышленного района города Ставрополя - не явились, извещены;

УСТАНОВИЛ:

комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (далее -комитет) обратился в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Криволапову Сергею Никифоровичу (далее -предприниматель) о расторжении договора аренды 15.05.2012 N 516 и обязании предпринимателя возвратить комитету земельный участок с кадастровым номером 26:12:011604:185, общей площадью 170 кв. м, расположенный по адресу: г. Ставрополь, ул. 50 лет ВЛКСМ, 16 "а" в квартале 522 (т. 1, л.д. 3-5).

Решением Арбитражного суда Арбитражного суда Ставропольского края от 03.12.2012 по делу N А63-12497/2012 в удовлетворении иска отказано. Судебный акт мотивирован тем, что поскольку договор аренды не был зарегистрирован в установленном законом порядке, последний является незаключенным в силу пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса РФ, в связи с чем требование о расторжении договора не подлежит удовлетворению, равно как и требование о возврате земельного участка, при этом суд указал, что на земельном участке, об освобождении которого заявлен иск, расположены капитальные строения, принадлежащие ответчику на праве собственности, в связи с чем он обладает исключительным правом на аренду земельного участка.

Не согласившись с принятым решением Арбитражного суда Ставропольского края от 03.12.2012 по делу N А63-12497/2012, комитет обратился в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт, которым исковые требования удовлетворить в полном объеме. Жалоба мотивирована тем, что судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства дела, выводы суда, изложенные в решении, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, судом нарушены нормы материального и процессуального права, в связи с чем принято незаконное и необоснованное решение. По мнению истца, суд первой инстанции неверно истолковал статью 36 Земельного кодекса РФ и сделал неправильный вывод о том, что собственник объекта незавершенного строительства вправе приобрести расположенный под этим объектом земельный участок в собственность или в аренду по основанию и в порядке, предусмотренном статьей 36 Земельного кодекса РФ.

В судебном заседании 20.05.2013 представитель ответчика против доводов апелляционной жалобы возражал, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополь и Прокуратура Промышленного района города Ставрополя, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителей не обеспечили, о причинах неявки суд не известили.

На основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие представителей истца и третьего лица.

Проверив правильность решения Арбитражного суда Ставропольского края от 03.12.2012 по делу N А63-12497/2012 в апелляционном порядке в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд пришел к выводу, что решение суда первой инстанции является законным и обоснованным по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, на основании инвестиционного договора от 20.07.2007, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 25.12.2008 N RU 26309000 -"193-Э", акта приёма-передачи от 15.01.2009, за предпринимателем было зарегистрировано право собственности на нежилые помещения в литера "А" NN26-36, площадью 87,50 кв. м, расположенные по адресу: г. Ставрополь, ул. 50 лет ВЛКСМ, д. 16 А, о чём в ЕГРП 04.06.2009 была совершена запись N 26-26-12/016/2009-446 (т.1, л.д. 36).

На основании решения Промышленного районного суда г. Ставрополя от 10.09.2012 по делу N 2-5732/12 за предпринимателем по вышеуказанному адресу было зарегистрировано право собственности на нежилое здание: павильон по летней площадке - объект незавершенного строительства, литер "Б", степенью готовности 90%, о чём в ЕГРП 13.11.2012 сделана запись N 26-26-01/129/2012-075 (т.1, л.д. 140).

Принадлежащие на праве собственности предпринимателю Криволапову С.Н. объекты недвижимого имущества расположены на земельном участке с кадастровым номером 26:12:011604:185, площадью 875 кв. м, которая впоследствии была уточнена до 170 кв. м, учтённом в ГКН 27.04.2005 согласно кадастровому паспорту от 21.02.2012, расположенном по адресу: г. Ставрополь, ул. 50 лет ВЛКСМ, д. 16 "а", что также подтверждается кадастровым паспортом объекта незавершенного строительства инв. N 29415, изготовленного ГУП СК "Крайтехинвентаризация" 30.03.2012 (т.1, л.д. 51-56).

Постановлением администрации города Ставрополя от 02.02.2012 N 222 (далее -постановление от 02.02.2012 N 222) земельный участок КН 26:12:011604:185 был предоставлен предпринимателю под экспресс-кафе (т.1. л.д. 57-58).

Во исполнение постановления от 02.02.2012 N 222 стороны заключили договор аренды земельного участка от 15.05.2012 N 516, по условиям которого комитет предоставил, а предприниматель принял земельный участок площадью 170 кв. м с кадастровым номером 26:12:011604:185, в аренду сроком на 10 лет (т.1. л.д. 45-49).

Договор в установленном законом порядке не прошёл государственную регистрацию. При использовании предпринимателем земельного участка прокуратурой Промышленного района города было установлено, что арендуемый участок используется предпринимателем для проведения и организации азартных игр в помещении "Интернет-клуба", прокуратурой в адрес администрации направленно представление об устранении нарушений требований действующего законодательства.

21.06.2012 Комитет направил предпринимателю Криволапову С. Н. претензию, с предложением о расторжении договора (т. 1, л.д. 39-40).

В связи тем, что предпринимателем в добровольном порядке договор не расторгнут, комитет на основании статьи 622 Гражданского кодекса РФ обратился с настоящим иском в суд.

В силу пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему, а также актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с пунктом 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 609 ГК РФ).

На основании пункта 1 статьи 164 Гражданского кодекса Российской Федерации сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 настоящего Кодекса и Законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 25 Земельного кодекса Российской Федерации права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Государственная регистрация сделок с земельными участками обязательна в случаях, указанных в федеральных законах.

Пунктом 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Федеральным законом от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" предусмотрено, что государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества (ст. 26 Закона).

Суд первой инстанции правильно указал, что по смыслу указанных норм договор аренды земельного участка подлежит обязательной государственной регистрации за исключением договоров аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенных на срок менее чем один год, кроме случаев, установленных федеральными законами.

Согласно договору аренды от 15.05.2012 N 516 обязанность по государственной регистрации данного договора возложена на арендатора.

В материалы дела представлено сообщение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю от 18.07.2012 N 117/2001/2012-535 об отказе в государственной регистрации договора аренды N 516 от 15.05.2012 (т.1, л.д. 33-35).

В соответствии с частью 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Учитывая, что договор аренды земельного участка N 516 от 15.05.2012 со сроком действия с 02.02.2012 по 01.02.2022 подлежал обязательной государственной регистрации, однако в установленном порядке не зарегистрирован, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что указанный договор является незаключенным в силу пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса РФ, а поэтому незаключенный договор не может быть расторгнут.

Отказывая в удовлетворении требований об обязании предпринимателя возвратить комитету спорный земельный участок, суд первой инстанции правомерно исходил из следующих установленных обстоятельств и норм действующего законодательства.

Согласно пункту 3 статьи 35 Земельного кодекса РФ собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. В случае, если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, применяются правила, установленные пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса РФ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с Земельным кодексом РФ.

Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены Земельным кодексом РФ, федеральными законами.

Судом первой инстанции установлено и не оспаривается истцом, что на земельном участке, об освобождении которого заявлены исковые требования, расположены капитальные строения литер "А" общей площадью 87,5 кв. м и литер "Б" общей площадью 330, 6 кв. м, принадлежащие на праве собственности ответчику, в связи с чем, ответчик в силу указанных выше норм права имеет право пользования земельным участком, на котором расположены принадлежащие ему объекты недвижимости.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, то признание договора аренды незаключенным не лишает ответчика права пользования земельным участком, на котором расположены принадлежащие ему объекты недвижимости.

Вместе с тем, истцом заявлено требование о возврате земельного участка как единого предмета договора аренды.

Однако часть земельных участков, не занятая зданиями и сооружениями может являться самостоятельным объектом гражданского оборота в случае его индивидуальной определенности и делимости земельного участка (статьи 6, 33 Земельного кодекса РФ).

В связи с тем, что комитетом не представлены документы, позволяющие территориально определить границы части земельного участка, не являющегося необходимым для эксплуатации зданий и сооружений, возврат истцу земельного участка вместе с объектами недвижимости ответчика невозможен без нарушения права собственника объектов недвижимости.

Суд первой инстанции, оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные сторонами доказательства, пришел к правильному выводу о том, что требования комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополь о расторжении договора аренды земельного участка от 15.05.2012 N 516, и обязании предпринимателя возвратить комитету земельный участок с кадастровым номером 26:12:011604:185, общей площадью 170 кв. м, расположенный по адресу: г. Ставрополь, ул. 50 Лет ВЛКСМ, 16 "а" в квартале 522, являются необоснованными и незаконными, а поэтому исковые требования не подлежат удовлетворению.

Доказательств обратного истцом в нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено.

Не принимается судом апелляционной инстанции во внимание довод заявителя жалобы о том, что наличие на спорном земельном участке объекта не завершенного строительства исключает возможность его выкупа по основанию и в порядке статьи 36 Земельного кодекса РФ, поскольку при наличии зарегистрированного права собственности на объект незавершенного строительства, являющийся в этом случае объектом недвижимого имущества, участвующим в обороте, не имеется оснований для ограничительного толкования пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса РФ и анализа соответствия объекта незавершенного строительства понятиям здания, строения, сооружения исходя из строительных или иных норм и правил, носящих технический характер.

Собственник объекта незавершенного строительства, зарегистрировавший свое право в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, вправе приобрести расположенный под этим объектом земельный участок в собственность или в аренду по основанию и в порядке, предусмотренном статьи 36 Земельного кодекса РФ.

При установленных обстоятельствах суд апелляционной инстанции считает решение Арбитражного суда Ставропольского края от 03.12.2012 по делу N А63-12497/2012 законным и обоснованным, оснований для отмены или изменения решения арбитражного суда первой инстанции, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не имеется, а поэтому апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.

Руководствуясь статьями 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 03.12.2012 по делу N А63-12497/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через суд первой инстанции.

Председательствующий

Г.В. Казакова

Судьи

О.В. Марченко З.М. Сулейманов