Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 3 июня 2013 г. N 18АП-4773/13

г. Челябинск

03 июня 2013 г.

Дело N А07-20700/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 28 мая 2013 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 03 июня 2013 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Соколовой И.Ю.,

судей Пивоваровой Л.В., Карпачевой М.И.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "СоюзТрансСтрой" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 18.03.2013 по делу N А07-20700/2012 (судья Нурисламова И.Н.).

Общество с ограниченной ответственностью "Уфимский комитет имущественных отношений" (далее - истец, ООО "Уфимский комитет имущественных отношений", общество) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "СоюзТрансСтрой" (далее - ответчик, ООО "СоюзТрансСтрой", общество) о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 113 2380 руб. и расторжении договоров аренды от 05.11.2009 N 05/11-09, от 31.12.2010 N 01/02-11.

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 18.03.2013 исковые требования удовлетворены в полном объеме. С общества с ограниченной ответственностью "СоюзТрансСтрой" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Уфимский комитет имущественных отношений" взыскана сумма задолженности по договору аренды от 05.11.2009 N 05/11-09 за период с 01.08.2012 по 31.10.2012 в сумме 580176 руб. и по договору аренды N 01/02-11 от 31.12.2010 года за период с 01.08.2012года по 31.10.2012 года в сумме 552204 руб. Суд расторг договор аренды от 05.11.2009 N 05/11-09 и договор аренды от 31.12.2010 N 01/02-11, заключенные между обществом с ограниченной ответственностью "СоюзТрансСтрой" и обществом с ограниченной ответственностью "Уфимский комитет имущественных отношений".

С вынесенным решением не согласился ответчик и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ООО "СоюзТрансСтрой" (далее также - податель жалобы) просит решение суда отменить в части расторжения договоров аренды.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на отсутствие оснований для расторжения договоров аренды при отсутствии доказательств соблюдения истцом досудебного порядка урегулирования спора. Апеллянт указывает, что положения статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации регламентируют обязанность арендодателя уведомить арендатора о расторжении договора аренды путем направления двух претензионных писем об исполнении обязанности по оплате и расторжении договора аренды.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом; в судебное заседание стороны не явились.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие сторон.

На основании части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и принимая во внимание разъяснения, изложенные в пункте 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", суд проверяет судебный акт в оспариваемой части и по собственной инициативе не вправе выходить за пределы апелляционной жалобы, за исключением проверки соблюдения судом норм процессуального права, приведенных в части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Законность и обоснованность судебного акта проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, ООО "Уфимский комитет имущественных отношений" принадлежит на праве собственности нежилое здание - административное, гараж, кол-во этажей 2, подземные, подвал, общая площадь 1611,6 кв. м, литера А,А1,А2,Ж,Ж1, адрес: Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. С.Агиша, д. 2/1, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имуществом и сделок с ним 28.11.2005 сделана запись о регистрации за номером 02-04-01/229/2005-41 (свидетельство о государственной регистрации права от 28.11.2005 на л. д. 70, т. 1).

Между ООО "Уфимский комитет имущественных отношений" (арендодатель) и ООО "Уфа Автодор", после переименования ООО "СоюзТрансСтрой" (арендатор), был подписан договор аренды от 05.11.2009 N 05/11-09, согласно которому арендодатель передает арендатору во временное владение и пользование нежилое строение - административное, гараж, кол-во этажей 2, подземные, подвал, общая площадь 1611,6 кв. м, литера А,А1,А2,Ж,Ж1, адрес: Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. С.Агиша, д. 2/1, для организации офиса и иной деятельности, сроком с 05.11.2009 по 05.11.2019 (пункты 1.1, 1.2, 1.5 договора, л. д. 21-22).

Согласно пункту 3.1 договора, арендная плата по договору за 1 кв. м в месяц составляет 120 руб. в т.ч. НДС 18%, арендная плата за объект аренды в месяц составляет 193 392 в месяц в т.ч. НДС 18% и вносится в порядке 100% предоплаты за один месяц в срок не позднее 10 числа текущего месяца (пункты 3.2, 3.3 договора). Договор аренды может быть расторгнут в случаях, установленных законодательством (пункт 4.1 договора).

Указанное нежилое помещение передано арендатору по акту приема-передачи от 01.01.2010 (л. д. 23).

Названный договор аренды зарегистрирован Управлением Федеральной службы по Республике Башкортостан 18.12.2009, номер регистрации 02-04-01/083/2009 (отметка на договоре - оборот л. д. 22).

Также сторонами подписан договор аренды от 31.12.2010 N 01/02-11, согласно которому арендодатель передает арендатору во временное владение и пользование нежилое здание - пристрой, общей площадью 1533,9 кв. м, литера Ж2, расположенное по адресу: Республика Башкортостан, г.Уфа, ул.С.Агиша, 2/1, для организации офиса и иной деятельности, сроком с 01.01.2011 по 30.11.2011 (пункты 1.1, 1.2, 1.5 договора, л. д. 11-14).

Согласно пункту 3.1 договора, арендная плата по договору за 1 кв. м в месяц составляет 120 руб. в т.ч. НДС 18%, арендная плата за объект аренды в месяц составляет 184 068 в месяц в т.ч. НДС 18% и вносится в порядке 100% предоплаты за один месяц в срок не позднее 10 числа текущего месяца (пункты 3.2, 3.3 договора). Договор аренды может быть расторгнут в случаях, установленных законодательством (пункт 4.1 договора).

Указанное нежилое помещение передано арендатору по акту приема-передачи от 31.12.2010 (оборот л. д. 14).

Дополнительным соглашением от 30.11.2011 к договору аренды от 31.12.2010 N 01/02-11 пункт 1.5 договора изложен в следующей редакции: "настоящий договор заключен на неопределенный срок" (пункт 2 соглашения, л. д. 71).

В связи с наличием задолженности по арендной плате, 10.10.2012 общество Уфимский комитет имущественных отношений" уведомило ответчика о наличии образовавшей задолженности по договорам аренды в сумме 5 640 234 руб. 42 коп., необходимости её погашения в течение 30 дней с момента получения заявления. Уведомление также содержало предложение о расторжении договоров аренды в добровольном порядке и указание, что в противном случае истцом будет заявлен иск о принудительном взыскании арендной платы и расторжении договора (л. д. 30). Указанное уведомление получено представителем ООО "СоюзТрансСтрой" 15.10.2012 (л. д. 31). Однако указанное предупреждение оставлено ответчиком без удовлетворения.

Невыполнение арендатором условий договоров аренды по внесению арендных платежей послужило основанием для обращения истца в Арбитражный суд Республики Башкортостан с настоящими исковыми требованиями о взыскании задолженности и расторжении договоров аренды.

Удовлетворяя исковые требования, суд пришел к выводу о том, что предусмотренные договором аренды обязательства по внесению арендной платы ответчиком надлежащим образом не исполнены. В этой связи, суд посчитал требование истца о взыскании задолженности в сумме 113 2380 руб. обоснованным и подлежащим удовлетворению. Требование истца о расторжении договоров аренды судом удовлетворено со ссылкой на положения статей 452, 619, Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку ответчиком обязанность по внесению арендной платы не исполнена, досудебный порядок урегулирования спора истцом соблюден.

Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия пришла к выводу об отсутствии оснований для отмены судебного акта в обжалуемой части.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Оценивая положения договоров, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований считать анализируемые договоры незаключенными, поскольку их содержания соответствуют требованиям пункта 3 статьи 607, пункта 1 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации о согласовании объекта аренды, размера арендной платы. Договор аренды от 05.11.2009 N 05/11-09 заключен сторонами на срок более чем один год, поэтому в силу пункта 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации, статья 433 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежал государственной регистрации и был зарегистрирован Управлением Федеральной службы по Республике Башкортостан 18.12.2009, регистрационный номер 02-04-01/083/2009 (отметка на договоре - оборот л. д. 22). В силу пункта 2 статьи 651 названного кодекса момент заключения договора от 31.12.2010 N 01/02-11, заключенного на неопределенный срок, не связан с осуществлением государственной регистрации.

Признаков недействительности (ничтожности) спорных договоров аренды суд апелляционной инстанции также не усматривает, поскольку содержание договоров соответствует положениям главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Материалами дела подтверждается и не оспаривается ответчиком, что ООО "СоюзТрансСтрой" существенно нарушило условия договоров аренды, допустив просрочку внесения арендной платы период с 01.08.2012 по 31.10.2012, т. е. более двух раз подряд по истечении установленного договором аренды срока оплаты. Названное, в соответствии с положениями статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации является основанием для расторжения договора.

В пункте 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" определено, что, если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

При этом в данном документе должна быть четко отражена последовательность действий арендодателя с указанием срока, в течение которого арендатору необходимо уплатить имеющуюся задолженность, и выражено предложение расторгнуть договор аренды, в случае неисполнения арендатором требования о внесении арендной платы в указанный арендодателем срок.

Таким образом, процедура расторжения договора аренды состоит из следующих этапов: направление арендодателем письменного предупреждения о необходимости исполнения арендатором обязательства в разумный срок; предложение расторгнуть договор (в связи с неисполнением арендатором в разумный срок предупреждения); предъявление в суд требования о расторжения договора (после получения отказа от расторжения договора или в случае неполучения ответа в срок, указанный в предложении о расторжении договора, а если срок в предложении не указан - в тридцатидневный срок после получения названного предложения).

В пункте 30 указанного информационного письма определено, что необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.

Как следует из материалов дела, претензией от 10.10.2012 N 03 истец предложил ответчику погасить имеющуюся задолженность по арендной плате в течение 30 дней, с момента получения уведомления и предложил расторгнуть договор аренды, в противном случае истцом будет заявлен иск о принудительном взыскании арендной платы и расторжении договора (л. д. 30), получение которой подтверждается уведомлением о вручении корреспонденции 15.10.2012 (л. д. 31).

Поскольку в письме от 10.10.2012 N 03 содержится письменное предупреждение о необходимости исполнения арендатором обязательства в тридцатидневный срок с момента отправки письма, предложение расторгнуть договор, а также предупреждение об обращении истца в суд с требованием о расторжении договора при невыполнении требований арендодателя, его содержание согласуется с положениями части 3 статьи 619 и пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Доводы заявителя жалобы об обязанности арендодателя уведомить арендатора о расторжении договора аренды путем направления двух претензионных писем об исполнении обязанности по оплате и расторжении договора аренды не принимаются судом апелляционной инстанции как основанные на неверном толковании норм материального права. Из смысла вышеуказанных норм не следует, что для расторжения договора аренды письменное предупреждение об исполнения обязательства в разумный срок и предложение расторгнуть договор должны содержаться в различных документах. Достаточным является установление разумного срока для исполнения обязательства и предложение о расторжении договора в добровольном порядке.

Учитывая изложенное, арбитражный суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о соблюдении порядка заявления требования о расторжении договора, предусмотренного статьями 452, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, доводы апелляционной жалобы не нашли подтверждения, оснований для отмены решения суда не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта, на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Государственная пошлина за рассмотрение дела судом апелляционной инстанции распределяется между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения она относится на подателя жалобы и подлежит взысканию в доход федерального бюджета, поскольку при обращении в суд апелляционной инстанции доказательства уплаты государственной пошлины представлены не были.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 18.03.2013 по делу N А07-20700/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "СоюзТрансСтрой" - без удовлетворения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "СоюзТрансСтрой" в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 2 000 рублей за рассмотрение дела судом апелляционной инстанции.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

И.Ю. Соколова

Судьи

Л.В. Пивоварова М.И. Карпачева