Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 3 июня 2013 г. N 18АП-4785/13 (ключевые темы: нежилые помещения - муниципальная собственность - субъекты малого и среднего предпринимательства - собственность субъекта РФ - аренда)

Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 3 июня 2013 г. N 18АП-4785/13

г. Челябинск

03 июня 2013 г.

Дело N А76-23129/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 28 мая 2013 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 03 июня 2013 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Соколовой И.Ю.,

судей Пивоваровой Л.В., Карпачевой М.И.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Чаленко Аллы Григорьевны на решение Арбитражного суда Челябинской области от 29.03.2013 по делу N А76-23129/2012 (судья Мрез И.В.).

В заседании приняли участие представители:

индивидуального предпринимателя Чаленко Аллы Григорьевны - Пингина М.А. (доверенность от 14.01.2013).

Индивидуальный предприниматель Чаленко Алла Григорьевна (далее - заявитель, предприниматель, ИП Чаленко А.Г.) обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с заявлением к Комитету по управлению имуществом Златоустовского городского округа Челябинской области (далее - ответчик, Комитет) о признании незаконным изложенного в письме от 31.10.2012 N МС-7152, решения о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения 4 (ранее 1, 2) площадью 103,8 кв. м, расположенного по адресу: г. Златоуст, ул. Таганайская, 200. Заявитель просил обязать ответчика устранить допущенное нарушение прав и законных интересов индивидуального предпринимателя в отношении арендуемого нежилого помещения 4 (ранее 1, 2) площадью 103,8 кв. м, расположенного по адресу: г. Златоуст, ул. Таганайская, 200, путем совершения действий, предусмотренных частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" ( далее - Закон N 159-ФЗ).

Определением Арбитражного суда Челябинской области от 26.02.2013 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Администрация Златоустовского городского округа Челябинской области (далее - Администрация).

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 29.03.2013 (резолютивная часть объявлена 25.03.2013) в удовлетворении заявленных требований отказано.

С вынесенным решением не согласился заявитель и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ИП Чаленко А.Г. (далее также - податель жалобы) просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт.

В обоснование доводов апелляционной жалобы её податель указывает на необоснованность вывода суда об отсутствии факта нарушения прав заявителя изданием оспариваемого ненормативного правового акта. Ссылается на отсутствие доказательств существования договоров аренды от 11.06.2002 N 103 и от 06.09.2004 N 183, которые между сторонами не заключались. При этом, между предпринимателем и Комитетом существовали отношения, основанные на договоре аренды N 348 от 20.02.2001, продленном на неопределенный срок и договоре от 18.03.2008 N 153. По мнению апеллянта, суд неправомерно отклонил довод предпринимателя о невозможности регистрации договора аренды по причине отсутствия государственной регистрации права муниципальной собственности, тогда как предпринимателем принимались для этого все необходимые меры. При наличии иных условий, позволяющих реализовать право на преимущественный выкуп арендованного имущества, оспариваемый отказ является неправомерным.

Кроме того, предприниматель указывает на необоснованное отражение в решении позиции Администрации Златоустовского городского округа, поскольку дело рассмотрено в отсутствие представителя заявителя и третьего лица.

Комитет представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором указал на несогласие с доводами апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В отзыве истец ссылается на отсутствие оснований считать продленным на неопределенный срок договор аренды N 348 от 20.02.2001, ввиду прекращения срока его действия 01.01.2002 и оформлении договора аренды N 103 от 01.01.2002. Указывает на отсутствие государственной регистрации договора аренды N 183 от 01.01.2004; нарушение предпринимателем условий договора N 153 от 01.01.2008 и отказ от его исполнения в одностороннем порядке.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители ответчика и третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, не явились. Комитетом направлено ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя.

С учетом мнения представителя подателя жалобы и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся представителей.

В судебном заседании представитель подателя жалобы поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе. Заявил ходатайство о приобщении дополнительных доказательств: письма от 16.01.2013, копии определения суда от 24.04.2013, подлинника платежного поручения от 13.05.2013 N 1, заявления о прекращении производства по делу от 23.04.2013.

В соответствии с частью 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, дополнительные доказательства принимаются арбитражным судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, и суд признает эти причины уважительными.

В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", признание доказательства относимым и допустимым само по себе не является основанием для его принятия судом апелляционной инстанции.

Учитывая, что доказательств наличия уважительности причин невозможности предоставления указанных документов в суд первой инстанции заявителем ходатайства не представлено, основания для его удовлетворения отсутствуют.

Кроме того, представителем подателя жалобы было заявлено ходатайство об отложении судебного заседания, с целью урегулирования спора во внесудебном порядке.

В соответствии с пунктом 1 стать 138 и пунктом 2 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд принимает меры для примирения сторон и может отложить судебное разбирательство в целях урегулирования спора. Вместе с тем, в соответствии со статьями 139, 140 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации мировое соглашение представляет собой взаимное соглашения сторон спора об условиях его прекращения. Отсутствие доказательств наличия намерений одной из сторон на заключение мирового соглашения (о чем свидетельствует содержание отзыва на апелляционную жалобу) исключает целесообразность отложения судебного заседания по делу. В этой связи, заявленное ходатайство не подлежит удовлетворению.

Законность и обоснованность судебного акта проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, Чаленко Алла Григорьевна зарегистрирована в качестве индивидуального предпринимателя. В соответствии с выпиской Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей основным видом деятельности предпринимателя является предоставление услуг парикмахерскими и салонами красоты (л. д. 31, т. 1).

20.02.2001 между предпринимателем Чаленко А.Г. и Комитетом был оформлен договор аренды N 348 нежилого помещения площадью 117,9 кв. м, расположенного по адресу: г. Златоуст, ул. Таганайская, 200, сроком действия с 01.03.2001 по 31.12.2001 (л. д. 16-18, т. 1).

01.01.2002 между предпринимателем Чаленко А.Г. и Комитетом был подписан договор аренды N 103 нежилого помещения площадью 117,9 кв. м, расположенного по адресу: г. Златоуст, ул. Таганайская, 200, сроком действия с 01.01.2002 по 31.12.2007 (л. д. 43-45).

01.01.2004 между предпринимателем Чаленко А.Г. и Комитетом был подписан договор аренды N 183 нежилого помещения площадью 103,8 кв. м, расположенного по адресу: г. Златоуст, ул. Таганайская, 200, сроком действия с 01.01.2004 по 31.12.2007 (л. д. 20-23, т. 1).

Согласно сообщению от 23.05.2007 N 25/049/2007-162 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о государственной регистрации прав на нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Златоуст, ул. Таганайская, 200, отсутствовали (л. д. 27, т. 1).

Как усматривается из представленного в материалы дела свидетельства о государственной регистрации права, государственная регистрация права собственности муниципального образования Златоустовский городской округ на нежилое помещение площадью 103,8 кв. м, расположенное по адресу: г. Златоуст, ул. Таганайская, 200 произведена 08.05.2008 (л. д. 138, т. 1).

18.03.2008 между предпринимателем Чаленко А.Г. и Комитетом был подписан договор аренды N 153 нежилого помещения площадью 103,8 кв. м., расположенного в здании лит. А по адресу: г. Златоуст, ул. Таганайская, 200, сроком действия с 01.01.2008 по 28.12.2008 (л. д. 46-50, т. 1). Дополнительным соглашением к договору аренды N 153 нежилого помещения площадью 103,8 кв. м, расположенного в здании лит. А по адресу: г. Златоуст, ул. Таганайская, 200, срок действия договора аренды от 18.03.2008 N 153 продлен до 27.12.2009 (л. д. 51-53, т. 1).

Дополнительным соглашением к договору аренды N 153 нежилого помещения площадью 103,8 кв. м, расположенного в здании лит. А по адресу: г. Златоуст, ул. Таганайская, 200, срок действия договора аренды от 18.03.2008 N 153 продлен с 25.12.2011 по 23.12.2012 (л. д. 54-56, т. 1).

03.08.2012 Комитет уведомил ИП Чаленко А.Г. об отказе от исполнения договора аренды N 153 от 18.03.2008, в связи с систематическим нарушением условий договора аренды по срокам уплаты арендной платы и потребовал освободить занимаемое помещение в срок до 31.08.2012 (л. д. 57, т. 1).

17.09.2012 (вход. N 7121) ИП Чаленко А.Г. обратилась в Комитет с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества - помещения площадью 103,8 кв. м, расположенного по адресу: г.Златоуст, ул.Таганайская, 200 (л. д. 13, т. 1).

21.09.2012 Комитет направил в адрес ИП Чаленко А.Г. требование об освобождении помещения в связи с отказом от исполнения договора аренды N 153 от 18.03.2008, по причине систематического нарушения условий договора по внесению арендной платы (л. д. 58, т. 1).

Письмом от 28.09.2012 (исх. N 6101) Комитет отказал предпринимателю в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого помещения в связи с наличием задолженности по арендным платежам и неуплате штрафа за несвоевременное перечисление арендных платежей (л. д. 14, т. 1).

10.10.2012 ИП Чаленко А.Г. обратилась в Комитет с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, приложив к заявлению акт сверки, подтверждающий отсутствие задолженности по договору аренды по состоянию на 10.10.2012 (л. д. 12, т. 1).

Письмом от 31.10.2012 (исх. N мс-7152) Комитет отказал предпринимателю в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого помещения, указав на отсутствие государственной регистрации договора аренды от 06.09.2004 N 183, что делает указанный договор незаключенным и не позволяет принять положительное решение по заявлению (л. д. 10, т. 1).

Ссылаясь на незаконность отказа в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого помещения в собственность, а также неправомерность отказа от исполнения договора аренды от 18.03.2008 N 153 ИП Чаленко А.Г. обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с настоящим требованиями.

При рассмотрении заявления суд первой инстанции пришел к выводу, что договоры аренды N 183 не является заключенным. Договор N 153 не принят судом во внимание, поскольку условием предоставления преимущественного права на приобретение нежилого помещения является действие договора в течение двух и более лет до дня вступления в законную силу Федерального Закона N 159-ФЗ. Со ссылкой на разъяснения, приведенные в пункте 4 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" суд не установил оснований для признания заявителя соответствующим всем условиям, при которых может быть реализовано преимущественное право выкупа, в силу чего не нашел оснований для удовлетворения требований о заявителя. Его довод о невозможности регистрации права аренды в силу того, что не было зарегистрировано право муниципальной собственности на спорное имущество, отклонен в отсутствие доказательств намерения предпринимателя на осуществление государственной регистрации договоров аренды в установленном законом порядке.

Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия пришла к выводу об отсутствии оснований для отмены принятого судебного акта.

В силу статьи 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Законом N 159-ФЗ.

Преимущественное право на приобретение арендуемых помещений в собственность предоставляется субъектам малого и среднего предпринимательства при условии, что арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; задолженность по арендной плате за аренду такого имущества отсутствует; площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; арендуемое имущество не включено в утвержденный, в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Пунктами 2, 3 и 4 статьи 9 Закона N 159-ФЗ установлено, что субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий этим требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденные перечни государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

В случае если заявитель не соответствует требованиям, установленным статьей 3 Закона N 159-ФЗ, и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с названным Законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества.

В пункте 10 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" разъясняется, что, исходя из части 8 статьи 4 Закона, субъект малого или среднего предпринимательства, чье право на приобретение было нарушено, может оспорить отказ уполномоченного органа в реализации права на приобретение, а также его бездействие, в части принятия решения об отчуждении арендуемого имущества и (или) совершения юридически значимых действий, необходимых для реализации права на приобретение, в порядке, установленном главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Федеральный Закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" вступил в законную силу 05.08.2008 по истечении десяти дней после дня его официального опубликования (25.07.2008). Соответственно, для получения преимущественного права выкупа спорного арендуемого муниципального имущества арендные отношения должны возникнуть не позднее 05.08.2006.

В этой связи, судом первой инстанции обоснованно не были приняты во внимание отношения между Комитетом и ИП Чаленко А.Г., основанные на договоре аренды N 153 от 18.03.2008.

Совокупность имеющихся в деле доказательств позволяет сделать вывод о том, что до 05.08.2006 отношения сторон были основаны на договорах аренды N 348 от 20.02.2001, сроком действия с 01.03.2001 по 31.12.2001 (л. д. 16-18); N 103 от 01.01.2002, сроком действия с 01.01.2002 по 31.12.2007 (л. д. 43-45); N 183 от 01.01.2004, сроком действия с 01.01.2004 по 31.12.2007 (л.д. 20-23).

При этом, заключение договора аренды N 183 от 01.01.2004 было произведено на основании распоряжения Комитета по управлению имуществом города Златоуста N 317 от 11.03.2004 (л. д. 97, т. 1). Указанным распоряжением было предписано расторгнуть с 01.01.2004 договор аренды от 01.01.2002 N 103 и передать в аренду предпринимателю нежилое помещение площадью 103,8 кв. м, в связи уточнением его площади и изготовлением технического паспорта на помещение салона красоты.

Довод апеллянта об отсутствии доказательств существования договоров аренды от 11.06.2002 N 103 и от 06.09.2004 N 183, которые между сторонами не заключались, противоречат имеющимся в деле доказательствам. В письменных пояснениях по делу Комитетом подтверждено наличие технической ошибки в указании реквизитов договоров N 103 и N 183 (в части указания даты договора) которыми являются соответственно 01.01.2002 и 01.01.2004, вместо ошибочно указанных 11.06.2003 и 06.09.2004 (л. д. 37, т. 2). При этом, заверенная копия договора аренды N 183 от 01.01.2004 представлена в материалы дела ИП Чаленко А.Г. (л. д. 20-23, т. 1).

Поскольку подписание договоров аренды в отношении того же нежилого помещения свидетельствует о выражении волеизъявления на прекращение отношений, оформленных ранее действующими договорами, довод предпринимателя о существования между предпринимателем и Комитетом на 05.08.2008 отношений, основанных на договоре аренды от 20.02.2001 N 348, продленном на неопределенный срок, подлежит отклонению.

Принимая во внимание изложенное суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что в течении двух лет, предшествующих дню вступления в силу Федерального закона N 159-ФЗ арендуемое имущество находилось во владении предпринимателя на основании договора аренды от 01.01.2004 N 183, срок действия которого составляет более одного года.

Согласно пункту 4 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.112009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года, может являться основанием для возникновения права на приобретение этого имущества только в том случае, если он был зарегистрирован в установленном законом порядке либо имеется вступившее в законную силу решение суда о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Установив, что в течение двух лет, до момента вступления Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ в силу, между сторонами отсутствовали арендные отношения, основанные на зарегистрированном договоре аренды, которые могли служить основанием для возникновения у предпринимателя права на спорное имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации и для целей применения положений статьи 3 Закона N 159-ФЗ, арбитражный суд первой инстанции обоснованно счел отказ Комитет выраженный письмом от 31.10.2012 исх. N мс-7152 в реализации преимущественного права на приобретение нежилого помещения в собственность, соответствующим закону и не нарушающим права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Доводы апеллянта об осуществлении непрерывного владения нежилым помещением, начиная с 2001 года, не могут служить основанием для иного вывода, поскольку фактическое владение имуществом без надлежащего оформления договорных отношений по смыслу Федерального закона N 159-ФЗ не может предоставлять арендатору право на его льготную приватизацию.

Ссылки ИП Чаленко А.Г. на наличие объективных причин препятствующих осуществлению государственной регистрации правильно отклонены судом первой инстанции со ссылкой на отсутствие доказательств того, что заявитель имел намерение осуществить государственную регистрацию договоров аренды в установленном законом порядке и осуществлял какие-либо действия для реализации этого намерения, в том числе, обращался с соответствующим заявлением в регистрирующий орган, и ему было отказано в осуществлении государственной регистрации договора аренды по причине отсутствия зарегистрированного права муниципальной собственности.

Ссылка апеллянта на необоснованное отражение в решении позиции Администрации Златоустовского городского округа о необоснованности заявленных требований, тогда как дело рассмотрено в отсутствие представителя третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, не является основанием для отмены судебного акта. Такое указание не привело к принятию неправильного судебного акта.

При указанных обстоятельствах апелляционная инстанция не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, доводы которой проверены в полном объеме и не могут быть учтены, как не влияющие на законность и обоснованность принятого по делу судебного акта. Оснований для отмены обжалуемого решения и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта, на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение дела судом апелляционной инстанции подлежат отнесению на заявителя жалобы по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 29.03.2013 по делу N А76-23129/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу Чаленко Аллы Григорьевны - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

И.Ю. Соколова

Судьи

Л.В. Пивоварова М.И. Карпачева