Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 4 июня 2013 г. N 20АП-2383/13

Тула

4 июня 2013 г.

Дело N А62-8176/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 30.05.2013.

Постановление изготовлено в полном объеме 04.06.2013.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Еремичевой Н.В., судей Тимашковой Е.Н. и Заикиной Н.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Платоновой Г.Н., при участии от истца - общества с ограниченной ответственностью "Стройрезерв" (г. Смоленск, ОГРН 1026701435331, ИНН 6731026245) - Кудряшовой С.С. (доверенность от 27.05.2013), от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Инвесткапстрой" (Смоленская область, г. Ярцево, ОГРН 1066727016840, ИНН 6727017287) - Барабаша Е.Ю. - генерального директора (протокол внеочередного собрания учредителей от 14.11.2011 N 13), Вишняковой Н.В. (доверенность от 10.01.2013 N 03), в отсутствие представителей Управления Федеральной регистрационной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области (г. Смоленск), извещенного о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Стройрезерв" на решение Арбитражного суда Смоленской области от 13.03.2013 по делу N А62-8176/2012 (судья Яковлев Д.Е.), установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью "Стройрезерв" (далее по тексту - истец, общество) обратилось в Арбитражный суд Смоленской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Инвесткапстрой" (далее по тексту - ответчик) о регистрации перехода права собственности от ответчика к истцу по договору купли-продажи жилья от 20.01.2012 на квартиру, расположенную по адресу: Смоленская область, г. Ярцево, ул. Максима Горького, д. 21, кв. 38, без каких-либо ограничений и обязании ООО "Инвесткапстрой" передать ООО "Стройрезерв" по акту приема-передачи квартиру, расположенную по адресу: Смоленская область, г. Ярцево, ул. Максима Горького, д. 21, кв. 38 (с учетом уточнения исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Свои требования истец мотивирует тем, что с ответчиком был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, при этом ООО "Инвесткапстрой" уклоняется от регистрации перехода права собственности на него, так как ответчик подал в регистрирующий орган заявление о прекращении государственной регистрации права собственности и возврате документов; указывает на преюдициальность решения Арбитражного суда Смоленской области от 06.11.2012 по делу N А62-5677/2012 в части подтверждения оплаты по договору.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области (г. Смоленск, ул. Полтавская, д. 8).

Решением Арбитражного суда Смоленской области от 13.03.2013 в удовлетворении исковых требований отказано. Судебный акт мотивирован тем, что поскольку истцом не представлены доказательства надлежащего исполнения обязательств по оплате спорной квартиры, то требование об исполнении обязанности продавца передать недвижимость не может быть удовлетворено.

В апелляционной жалобе общество просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт. В обоснование своей позиции ссылается на то, что свои обязательства по оплате ООО "Стройрезерв" выполнило в полном объеме. Указывает, что такого основания для государственной регистрации перехода права собственности как исполнение обязательств по оплате статья 17 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не содержит.

В отзывах на апелляционную жалобу ООО "Инвесткапстрой" и Управление Росреестра по Смоленской области, опровергая доводы жалобы, считают, что судом первой инстанции сделаны правильные выводы, и просят в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.

Проверив в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, законность обжалуемого судебного акта, Двадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии оснований для отмены решения суда первой инстанции ввиду следующего.

Как усматривается из материалов дела, 20.01.2012 ООО "Инвесткапстрой" (продавец) заключило с ООО "Стройрезерв" (покупатель) договор купли-продажи жилья, по условиям которого продавец обязуется передать, а покупатель - оплатить и принять в собственность в соответствии с условиями договора недвижимое имущество, находящееся по адресу: Смоленская область, г. Ярцево, ул. Максима Горького, д. 21, кв. 38, состоящее из трех комнат, общей площадью 93, 9 кв. м.

Стороны 01.03.2012 обратились в Управление Росреестра Смоленской области с заявлением о государственной регистрации указанного договора купли-продажи.

Согласно уведомлениям о приостановлении государственной регистрации от 20.03.2012 N 09/035/2012-340,341, от 11.07.2012 N 09/035/2012-340,341, от 11.10.2012 N 09/035/2012-340,341, от 05.12.2012 N 09/035/2012-340,341 государственная регистрация приостанавливалась до 29.12.2012.

В соответствии с сообщением Управления Федеральной регистрационной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области от 09.01.2013 N 09/035/2012-340,341 в государственной регистрации было отказано в связи с подачей ООО "Инвесткапстрой" заявления о прекращении государственной регистрации перехода права собственности и возврате документов.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения ООО "Стройрезерв" в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции обоснованно руководствовался следующим.

Пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно пункту 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

В соответствии со статьей 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее по тексту - Закон N 122-ФЗ) государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Кодексом.

Исходя из указанных норм основанием для удовлетворения иска является установление нарушения прав истца и факта уклонения продавца от государственной регистрации права собственности.

Судом установлено, что согласно пунктам 3 и 4 договора от 20.01.2012 стоимость квартиры определена сторонами в размере 2 112 750 рублей, а обязанность по оплате продавцу указанной суммы должна быть исполнена перед государственной регистрацией перехода права собственности.

Сторонами в договоре не согласован способ расчетов.

В силу пункта 2 статьи 861 Гражданского кодекса Российской Федерации расчеты между юридическими лицами, а также расчеты с участием граждан, связанные с осуществлением ими предпринимательской деятельности, производятся в безналичном порядке. Расчеты между этими лицами могут производиться также наличными деньгами, если иное не установлено законом.

Вместе с тем, как обоснованно отмечено судом первой инстанции, доказательств перечисления денежных средств по договору истцом не представлено; ответчиком в материалы дела представлены выписки со счета, подтверждающие отсутствие поступления средств в счет оплаты по данному договору.

В подтверждение факта оплаты истец ссылается на договор уступки прав требований от 30.11.2011 N УП-30/11, согласно которому ООО "Стройрезерв" передает ООО "Инвесткапстрой" право требования и становится кредитором ООО ПКФ "Ярцевоинвестстрой".

Вместе с тем, как установлено судом, в указанном договоре, равно как и в других документах, представленных истцом в материалы дела (актах сверки взаимных расчетов, справках, составленных не со стороной договора от 20.01.2012), отсутствуют сведения о погашении в результате данной уступки обязательств по оплате именно по договору от 20.01.2012.

Судом первой инстанции также обоснованно учтено, что договор об уступке права требования датирован 30.11.2011, то есть был подписан до заключения договора купли-продажи спорной квартиры (дата договора - 20.01.2012), при этом в договоре от 20.01.2012 отсутствует положение о том, что оплата по нему произведена в полном объеме либо ссылка на договор уступки права требования как на основание оплаты.

По указанным мотивам суд апелляционной инстанции признает несостоятельной ссылку истца в подтверждение оплаты спорной квартиры на договор купли-продажи жилья от 30.11.2011, поскольку он в силу статьи 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является допустимым доказательством, подтверждающим данное обстоятельство.

Представленная ранее в регистрирующий орган справка об оплате не подтверждала оплату именно спорной квартиры.

Поскольку истцом не представлено доказательств оплаты по договору от 20.01.2012, тогда как по условиям данного договора регистрация перехода права собственности на данную квартиру поставлена продавцом в зависимость от ее оплаты, то вывод суда первой инстанции о том, что ответчик не может считаться уклоняющимся от государственной регистрации перехода права собственности на спорную недвижимость является правильным.

Признавая несостоятельной ссылку истца в подтверждение факта оплаты спорной квартиры на решение Арбитражного суда Смоленской области от 06.11.2012 по делу N А62-5677/2012, суд первой инстанции обоснованно указал, что в рамках названного дела судом не исследовались конкретные документы об оплате. Основанием иска являлось непредставление ООО "Инвесткапстрой" справки об оплате спорной недвижимости.

Согласно пояснениям ответчика, подача в регистрирующий орган заявления о регистрации перехода права собственности осуществлялась им в соответствии с договоренностью об оплате по договору до даты регистрации. Поскольку оплаты не последовало, то ООО "Инвесткапстрой отозвало документы из регистрирующего органа. В подтверждение данных обстоятельств ответчиком в материалы дела представлена претензия от 21.11.2012 N 212 о необходимости погашения долга по договору купли-продажи, обращение о расторжении договора от 09.01.2013 N 01, направленные им в адрес истца.

В пункте 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Судом установлено и сторонами не оспаривается, что, несмотря на подписание сторонами акта-приема передачи спорной квартиры, фактически она истцу не передана. Так, согласно акту от 18.02.2013, составленному сторонами, ключи от квартиры, имеющиеся у истца, к замку входной двери спорной квартиры не подошли, в то время как ответчик имеет доступ в указанную квартиру.

В соответствии с частью 1 статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 ГК РФ).

На основании статьи 328 ГК РФ, если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, то сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.

Поскольку ООО "Стройрезерв" не представлены доказательства надлежащего исполнения обязательств по оплате спорной квартиры, что в договоре от 20.01.2012 определено как основание для регистрации перехода права собственности покупателя (существенное условие договора для продавца), то суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что требование об исполнении обязанности продавца передать недвижимость не может быть удовлетворено.

С учетом вышеизложенного суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении исковых требований.

Доводов, основанных на доказательственной базе и позволяющих отменить обжалуемый судебный акт, апелляционная жалоба не содержит, в связи с чем удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Смоленской области от 13.03.2013 по делу N А62-8176/2012 оставить без изменения, а апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Стройрезерв" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме посредством направления кассационной жалобы через арбитражный суд первой инстанции в порядке, установленном частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Н.В. Еремичева

Судьи

Е.Н. Тимашкова Н.В. Заикина