Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 14 февраля 2008 г. N КГ-А40/14861-07 Договор об ипотеке не может быть признан заключенным, поскольку предметом ипотеки может быть отдельное помещение, права на которое как на самостоятельный объект недвижимого имущества зарегистрированы в установленном порядке, а не часть площади такого помещения (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 14 февраля 2008 г. N КГ-А40/14861-07
(извлечение)

ГАРАНТ:

Резолютивная часть постановления объявлена 7 февраля 2008 г.

Закрытое акционерное общество "Центр интеллектуальных программ" (далее - ЗАО "ЦИП") обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Закрытому акционерному обществу АК "Промышленно-торговый банк" (далее - Банк) о признании ничтожными сделками договора об ипотеке от 30.12.2003 и дополнительных соглашений к нему от 13.04.2005, от 27.04.2005, заключенных между сторонами.

Исковые требования заявлены на основании ст.ст. 12, 167-168 ГК РФ, п. 3 ст. 340 ГК РФ, ч. 2 ст. 69 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", ст. 35 ЗК РФ, Постановлении Пленумов ВАС РФ и ВС РФ от 01.07.1996 N 6/8 и мотивированы тем, что в нарушение требований закона по оспариваемому договору об ипотеке и дополнительным соглашениям к нему в залог были переданы только здания (строения), при этом право аренды земельного участка, на котором находилось закладываемое имущество, в залог передано не было.

Определениями суда от 31.07.2007 и от 17.08.2007 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Департамент земельных ресурсов г. Москвы (далее - ДЗР г. Москвы) и открытое акционерное общество "Автокомбинат N 31" (далее - ОАО "Автокомбинат N 31").

Решением от 28.09.2007 Арбитражного суда г. Москвы в удовлетворении иска отказано. Отказывая в иске, арбитражный суд исходил из того, что на момент оформления договора об ипотеке и дополнительных соглашений к нему, ЗАО "ЦИП" не являлось арендатором земельного участка с адресными ориентирами: г. Москва, уд. Докукина, д. 17, а поэтому в этом случае договор ипотеки не может считаться не соответствующим законодательству на основании п. 3 ст. 340 ГК РФ.

Постановлением от 05.12.2007 Девятого арбитражного апелляционного суда решение оставлено без изменения. При этом апелляционный суд признал необоснованными выводы суда первой инстанции относительно расторжения договора аренды земельного участка от 26.05.1997 N М-02-008908, исключил эти выводы из мотивировочной части решения и установил, что на момент оформления договора об ипотеке от 30.12.2003г. и дополнительных соглашений к нему от 134.04.2005, 27.04.2005 истец являлся арендатором земельного участка по договору N М-02-008908. Отказ в иске апелляционным судом мотивирован тем, что истцом не представлены доказательства того, что предметом спорной ипотеки являются целиком здания-строения 1, 3, 4 дома 17 по ул.Докукина, тогда как одновременная ипотека права аренды земельного участка требуется только при ипотеке здания, сооружения, а не его части.

На принятые судебные акты ЗАО "ЦИП" подана кассационная жалоба, в которой ставится вопрос об их отмене и удовлетворении иска. Доводы заявителя мотивированы незаконностью обжалуемых судебных актов ввиду неправильного применения судами норм материального права.

Отзывы на кассационную жалобу ответчиком и третьими лицами не представлены.

В заседании суда кассационной инстанции представитель заявителя поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.

Ответчик и третьи лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, явку своих представителей в заседание суда кассационной инстанции не обеспечили.

В судебном заседании объявлялся перерыв с 31.01.2008 по 07.02.2008.

Выслушав представителя заявителя, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке ст. 286 АПК РФ законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции находит их подлежащими отмене в связи со следующим.

Согласно ст. 8 ФЗ "Об ипотеке" (залоге недвижимости)" N 102-ФЗ от 16.07.1998г., договор об ипотеке заключается с соблюдением общих правил Гражданского кодекса РФ о заключении договоров, а также положений настоящего Федерального закона.

Частью 1 статьи 5 названного закона установлено, что по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в п. 1 ст. 130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Статьей 9 названного закона и ст. 339 ГК РФ установлено, что в договоре об ипотеке (о залоге) должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и сроки исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

В соответствии с разъяснениями, данными в п. 43 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса РФ" предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом, а также условие о том, у какой из сторон находится заложенное имущество, являются существенными условиями договора о залоге. Если сторонами не достигнуто соглашение хотя бы по одному из названных условий либо соответствующее условие в договоре отсутствует, договор о залоге не может считаться заключенным.

При этом предметом ипотеки может быть отдельное помещение, права на которое как на самостоятельный объект недвижимости зарегистрированы в установленном порядке, а не часть площади такого помещения (Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 N 90 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке").

По договору об ипотеке от 30.12.2003 г., подписанному между ЗАО "ЦИП" (залогодатель) и Банком (залогодержатель), предметом залога являются часть здания -помещения площадью 857,7 кв.м. стр. 1 по ул. Докукина, д. 17 (при общей площади строения 1-918 кв.м.); часть здания - помещения площадью 119,3 кв.м. стр.3 по тому же адресу (при общей площади строения 3 - 488,5 кв.м.); часть здания - помещения площадью 296.а кв. м стр. 4 по тому же адресу (при общей площади стр. 4 - 1308,3 кв.м.).

Между тем, как видно из материалов дела, помещения, являющиеся предметом залога, не являются отдельными помещениями, которые как самостоятельный объект недвижимости зарегистрированы в Едином государственном реестре.

Согласно свидетельствам о государственной регистрации права (л.д. 23-25 т. 1), объектами недвижимости на которые зарегистрировано право собственности, являются целиком здания строений 1, 3, 4 по ул. Докукина, д. 17.

Из условий п.п. 1. 3, 1.4 договора следует, что указанная в них инвентаризационная стоимость согласно справки БТИ является стоимостью строений 1, 3, 4 по ул. Докукина, 17.

Данное обстоятельство подтвердил представитель истца в судебном заседании.

Условие об оценке предмета залога - помещений площадью 857,7 кв.м., составляющих часть строения. 1, помещений площадью 119,3 кв.м., составляющих часть строения 3, помещений площадью 296,4 кв.м., составляющих часть строения 4, в договоре отсутствует.

При таких обстоятельствах в силу вышеназванных норм закона, договор об ипотеке от 30.12.2003, не может быть признан заключенным.

Не могут быть признаны заключенными и дополнительные соглашения от 13.04.2005, 27.04.2005 к договору, изменяющие площадь передаваемых в залог помещений, поскольку также не содержат условия об оценке данных помещений, являющихся предметом залога, а помещения, указанные в данных дополнительных соглашениях в качестве предмета залога, также не являются отдельными, права на которые как на самостоятельный объект недвижимого имущества зарегистрированы в Едином реестре.

При изложенном, суд кассационной инстанции находит принятые по делу судебные акты подлежащими отмене, как вынесенные с нарушением норм материального права - ст.ст. 339, 130 ГК РФ, ст.ст. 5, 9 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и без учета разъяснений, содержащихся в Постановлении Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 01.07.1996 N 6/8 и Информационном письме Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 N 90.

Поскольку все обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены, суд кассационной инстанции считает возможным принять новое решение - об отказе в иске по тем основаниям, что оспариваемый договор об ипотеке и дополнительные соглашения к нему являются незаключенными.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 284-289 АПК РФ, суд постановил:

решение от 28.09.2007 Арбитражного суда г. Москвы и постановление от 05.12.2007 Девятого арбитражного апелляционного суда по делу N А40-23639/07-6-128 отменить, в иске - отказать.