Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 23 января 2008 г. N КА-А41/12907-07-1,2 Признавая недействительными постановления органа местного самоуправления, суд исходил из того, что оспариваемые постановления лишают заявителя возможности переоформить земельный участок, а также отсутствуют доказательства добровольного отказа землепользователя от права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком и ненадлежащего использования земельного участка (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 23 января 2008 г. N КА-А41/12907-07-1,2
(извлечение)

ГАРАНТ:

Резолютивная часть постановления объявлена 16 января 2008 г.

ООО "Укррезерв-М" обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением о признании недействительными постановления Главы Солнечногорского района Московской области от 23 декабря 2005 года N 5474 "Об утверждении проекта границ и предоставлении в аренду земельного участка с разрешенным видом использования - под дачное строительство Обществу с ограниченной ответственностью "Овсянниково-1" в дер. Новое Солнечногорского района" с учетом изменений, принятых постановлением Главы Солнечногорского муниципального района Московской области от 16 мая 2006 года N 1460, постановления Главы Солнечногорского района от 23 декабря 2005 года N 5476 "Об утверждении проекта границ и предоставлении в аренду земельного участка с разрешенным видом использования - под дачное строительство Обществу с ограниченной ответственностью "Овсянниково-2" в дер. Новое Солнечногорского района" с учетом изменений, принятых постановлением Главы Солнечногорского муниципального района Московской области от 16 мая 2006 года N 1461, договора аренды земельного участка от 03 октября 2006 года N 881 на земельный участок, расположенный по адресу: Московская область, Солнечногорский район, Вертлинский с/о, деревня Новое, общей площадью 3000 кв.м, с кадастровым номером 50:09:0010114:0041, договор аренды земельного участка от 3 октября 2006 года N 880 на земельный участок, расположенный по адресу: Московская область, Солнечногорский район, Вертлинский с/о, деревня Новое, общей площадью 3000 кв.м, с кадастровым номером 50:09:0010114:0040.

В качестве второго ответчика и третьих лиц по делу привлечены Комитет по управлению имуществом Администрации Солнечногорского района Московской области и ООО "Овсянниково-1", ООО "Овсянниково-2", ООО "ТехноСтрой", Правительство Московской области, Управление Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Московской области соответственно.

Решением Арбитражного суда Московской области от 4 июля 2007 года, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного суда Московской области от 14 сентября 2007 года, заявленные требования удовлетворены в полном объеме.

В кассационных жалобах Администрация Солнечногорского муниципального района Московской области и ООО "ТехноСтрой" просят отменить решение и постановление, поскольку они приняты незаконно и необоснованно, с нарушением норм материального и процессуального права. Выводы судов не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам.

При этом Администрация Солнечногорского муниципального района Московской области и ООО "ТехноСтрой" указывают, что суды не приняли во внимание то обстоятельство, что ООО "Солнечногорский", у которого ООО "Укррезерв-М" приобретал объекты недвижимого имущества по договору от 17 мая 2005 года, не имел правоустанавливающих документов на спорный земельный участок и не обладал в отношении участка правом постоянного (бессрочного) пользования, в связи с чем ООО "Укррезерв-М" такое право перейти не могло.

Также они полагают, что в тексте договора купли-продажи недвижимого имущества от 17 мая 2005 года не указаны размер земельного участка, право на который перешло к ООО "Укррезерв-М", а также то обстоятельство, что заявитель приобрел все объекты, расположенные на спорном земельном участке, в связи с чем право на использование всего земельного участка у заявителя отсутствует.

Кроме того, Администрация Солнечногорского района и ООО "ТехноСтрой" считают, что суды необоснованно применили нормы статьи 2 Закона Московской области "О регулировании земельных отношений в Московской области".

В отзыве на кассационную жалобу ООО "ТехноСтрой" ООО "Укррезерв-М" возражало против ее удовлетворения и просило оставить законно и обоснованно принятые судебные акты без изменения.

В судебном заседании представители Администрации Солнечногорского района, ООО "ТехноСтрой", ООО "Овсянниково-2" поддержали доводы и требования кассационных жалоб, а представитель ООО "Укррезерв-М" возражал против их удовлетворения.

Представители Комитета по управлению имуществом Администрации Солнечногорского района Московской области, ООО "Овсянниково-1", Правительства Московской области, Управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Московской области, извещенные надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явились.

При этом ООО "Овсянниково-1" заявило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя.

Проверив правильность применения арбитражными судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, обсудив доводы кассационных жалоб и возражения на них, арбитражный суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемых решения и постановления.

Всесторонне, полно и объективно исследовав материалы дела, арбитражные суды установили, что 17 мая 2005 года между ООО "Солнечногорское" (продавец) и ООО "Укррезерв-М" (покупатель) заключен договор купли-продажи объектов недвижимого имущества, расположенных по адресу: Московская область, Солнечногорский район, Вертлинский сельский округ, д. Новое.

Пунктом 1.4 вышеуказанного договора установлено, что покупатель приобретает права на земельный участок, необходимый для использования имущества, в объеме прав, имеющихся у продавца.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Московской области от 20 января 2006 года Администрации Солнечногорского района отказано в иске о признании недействительным договора купли-продажи объектов недвижимого имущества, заключенного 17 мая 2005 года между ООО "Солнечногорское" и ООО "Укррезерв-М".

6 июля 2006 года ООО "Укррезерв-М" с целью реализовать установленное законодательством право на переоформление постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право аренды или приобретение в собственность, обратилось в УФРС по МО с запросом о предоставлении сведений из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним в отношении земельного участка, расположенного по адресу: Московская область, Солнечногорский район, Вертлинский с/о, дер. Новое.

Письмом от 24 августа 2006 года регистрирующий орган сообщил заявителю о том, что данный земельный участок прекратил свое существование в связи с образованием на его территории двух земельных участков площадью по 3 га с кадастровыми номерами 50:09:0010114:0041, 50:09:0010114:0040.

Размежевание земельного участка в дер. Новое на земельные участки площадью по 3 га выполнено на основании постановления Главы Солнечногорского района Московской области от 23 декабря 2005 года N 5474 "Об утверждении проекта границы и предоставлении в аренду земельного участка с разрешенным видом использования - под дачное строительство Обществу с ограниченной ответственностью "Овсянниково-1" в дер. Новое Солнечногорского района", а также на основании постановления Главы Солнечногорского района от 23 декабря 2005 года N 5476 "Об утверждении проекта границ и предоставлении в аренду земельного участка с разрешенным видом использования - под дачное строительство Обществу с ограниченной ответственностью "Овсянниково-2" в дер. Новое Солнечногорского района".

Удовлетворяя заявленные требования, арбитражные суды обоснованно пришли к выводу, что оспариваемые постановления приняты в нарушение норм действующего законодательства и нарушают права и законные интересы заявителя.

При этом суды правомерно исходили из того, что в соответствии со статьей 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений, действий (бездействий) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействия) не соответствуют закону или иному нормативному акту.

Из материалов дела, исследованных судами, следует, что Исполкомом Солнечногорского районного Совета народных депутатов Дому отдыха "Солнечногорск" Солнечногорского района в январе 1983 года выдан государственный акт А1-221804 на бессрочное пользование земельным участком площадью 23,4 га, в границах, согласно плана землепользования.

В связи с перерегистрацией на основании постановления Главы Администрации Солнечногорского района от 9 января 1992 года N 39 лечебно-оздоровительного центра "Солнечногорск" в ТОО "Солнечногорское", в соответствии с Приказом от 16 января 1992 года N 3 МНТЦ "Биореактор", а также на основании договора о передаче права на аренду от 26 марта 1992 года, произведена приемка-передача с баланса лечебно-оздоровительного центра "Солнечногорск" МНТЦ "Биореактор" на баланс ТОО "Солнечногорское" основных фондов, инвентаря и материалов дома отдыха по состоянию на 31 марта 1992 года.

Согласно акта приема-передачи дома отдыха "Солнечногорск" с баланса лечебно-оздоровительного центра "Солнечногорск" МНТЦ "Биореактор" на баланс ТОО "Солнечногорское" переданы арендованные основные фонды, приобретенные основные фонды, производственные запасы дома отдыха "Солнечногорск".

19 мая 1992 года между Мостерсоветом и ТОО "Солнечногорское" заключен договор о выкупе арендуемого имущества, в соответствии с которым Мостерсовет передал в порядке продажи в собственность ТОО "Солнечногорское", а ТОО "Солнечногорское" принял в порядке выкупа имущество, составляющее основные фонды Дома отдыха "Солнечногорск", в составе, согласно акта передачи данного имущества с баланса "Мостерсовета" на баланс МНТЦ "Биореактор" от 15 октября 1990 года, а впоследствии - с баланса МНТЦ "Биореактор" на баланс ТОО "Солнечногорское" по акту от 31 марта 1992 года.

ТОО "Солнечногорское" приобрело основные фонды Дома отдыха, в том числе водонапорную башню, автомобильную дорогу, очистные сооружения, насосную водокачку, главный корпус 2-этажный, жилые дома, фундамент сгоревшего жилого дома и фундамент сгоревших зданий - детского сада, конторы, склада, двух павильонов, котельную, гараж.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Московской области от 14 марта 2006 года по делу N А41-К1-21184/05 Администрации Солнечногорского района Московской области отказано в иске к ООО "Солнечногорское" о признании объектов недвижимого имущества (21 объект), расположенных по адресу: Московская область, Солнечногорский район, Вертлинский сельский округ, д. Новое, зарегистрированные по праву собственности за ООО "Солнечногорское", самовольными постройками, и в признании права собственности на указанные объекты за Администрацией Солнечногорского района отказано.

Постановлением Главы Администрации Солнечногорского района Московской области от 14 сентября 1994 года N 2508/24 ТОО "Солнечногорское" выделен земельный участок площадью 23,42 га дома отдыха "Солнечногорск" под индивидуальное жилищное строительство.

Постановлением Главы Администрации Солнечногорского района Московской области от 06 октября 1994 года N 2769/26 утверждены границы земельного участка, площадью 23,4 га, отведенного под индивидуальное жилищное строительство ТОО "Солнечногорское", из земель дома отдыха "Солнечногорск".

Установив данные обстоятельства, суд апелляционной инстанции правильно указал, что довод Администрации Солнечногорского муниципального района Московской области и ООО "ТехноСтрой" о том, что ООО "Солнечногорский", у которого ООО "Укррезерв-М" приобретал объекты недвижимого имущества по договору от 17 мая 2005 года, не имел правоустанавливающих документов на спорный земельный участок и не обладал в отношении участка правом постоянного (бессрочного) пользования, не подтвержден материалами дела.

Постановлением Главы Администрации Солнечногорского района Московской области от 3 декабря 2003 года N 4196 отменено постановление Главы Администрации Солнечногорского района от 6 октября 1994 года N 2769/26 "Об утверждении границ земельного участка для ТОО "Солнечногорское" для индивидуального жилищного строительства в районе дер. Новое, при этом земельный участок площадью 23,4 га передан в фонд перераспределения района.

В соответствии со статьей 54 ЗК РФ принудительное прекращение права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в случае его ненадлежащего использования осуществляется по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса.

Согласно пункту 2 статьи 54 ЗК РФ принудительное прекращение права пожизненного наследуемого владения земельным участком, права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, права безвозмездного срочного пользования земельным участком осуществляется при условии неустранения фактов ненадлежащего использования земельного участка после наложения административного взыскания в виде штрафа.

Суды правильно указали, что в материалах дела не имеется доказательств, подтверждающих добровольный отказ землепользователя от права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком площадью 23,4 га, при этом фактов ненадлежащего использования земельного участка, являющегося основанием для принудительного изъятия, также не представлено.

В силу статьи 29 ЗК РФ предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их полномочий.

Согласно пункту 2 статьи 4 Закона Московской области "О регулировании земельных отношений в Московской области" максимальные размеры земельных участков, которые могут предоставляться гражданам и юридическим лицам на основании решений органов местного самоуправления, устанавливаются Правительством Московской области для каждого муниципального образования в пределах от 0,5 до 3 га.

Принятие решения о прекращении прав на земельные участки площадью более 3-х га относится к исключительной компетенции Московского областного земельного комитета как уполномоченного органа Правительства Московской области.

Следовательно, суды правильно посчитали, что постановлением Главы Администрации Солнечногорского района Московской области от 3 декабря 2003 года N 4196 об отмене постановления от 6 октября 1994 года N 2769/26 "Об утверждении границ земельного участка для ТОО "Солнечногорское" под индивидуальное жилищное строительство, нарушено право ООО "Солнечногорское" на приобретение земельного участка площадью 23,3 га в районе д. Новое Вертлинского сельского округа в соответствии со статьей 36 ЗК РФ.

Прекращение права ООО "Солнечногорское" на земельный участок площадью 23,4 га произведено Администрацией Солнечногорского района с нарушением порядка, установленного статьями 53, 54 ЗК РФ.

17 мая 2005 года между ООО "Солнечногорское" (продавец) и ООО "Укррезерв-М" (покупатель) заключен договор купли-продажи объектов недвижимого имущества, расположенных по адресу: Московская область, Солнечногорский район, Вертлинский сельский округ, д. Новое.

Пунктом 1.4 вышеуказанного договора установлено, что покупатель приобретает права на земельный участок, необходимый для использования имущества, в объеме прав, имеющихся у продавца.

На основании указанного договора ООО "Укррезерв-М" выданы свидетельства о государственной регистрации права собственности на объекты недвижимости, расположенные по адресу: Московская область, Солнечногорский район, Вертлинский сельский округ, д. Новое.

В соответствии с пунктом 3 статьи 28 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено Федеральным законом.

Согласно статье 36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

Исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.

В силу пункта 1 статьи 35 ЗК РФ, статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Пунктом 4 статьи 35 ЗК РФ установлено, что отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком.

В силу указанных норм права покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

Пунктом 13 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 года N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Правильно применив указанные нормы права, суды правильно посчитали, что при переходе к ООО "Укррезерв-М" права собственности на объекты недвижимости, находящиеся на земельном участке площадью 23,4 га по адресу: дер. Новое, Вертлинского сельского округа, к заявителю перешло и право пользования земельным участком на тех же условиях, что и ООО "Солнечногорский", то есть на праве бессрочного пользования.

Согласно выписке из земельного кадастра по состоянию на 19 июля 2006 года земельный участок площадью 23,4 га в районе дер. Новое Вертлинского сельского округа прекратил существование в связи с образованием двух земельных участков площадью 3 га каждый, кадастровые номера: N 50:09:00101114:0040, N 50:09:0010114:0041.

Размежевание земельного участка произведено на основании постановления Главы Солнечногорского района N 5476 от 23 декабря 2005 года "Об утверждении проекта границ и предоставлении в аренду земельного участка с разрешенным видом использования - под дачное строительство Обществу с ограниченной ответственностью "Овсянниково-2" в дер. Новое Солнечногорского района" с учетом изменений, принятых постановлением Главы Солнечногорского муниципального района Московской области от 16 мая 2006 года N 1461, а также на основании постановления Главы Солнечногорского района Московской области от 23 декабря 2005 года N 5474 "Об утверждении проекта границ и предоставлении в аренду земельного участка с разрешенным видом использования - под дачное строительство Обществу с ограниченной ответственностью "Овсянниково-1" в дер. Новое Солнечногорского района" с учетом изменений, принятых постановлением Главы Солнечногорского муниципального района Московской области от 16 мая 2006 года N 1460.

При таких обстоятельствах суды обоснованно пришли к выводу о том, что оспариваемые постановления лишают ООО "Укррезерв-М" возможности переоформить земельный участок площадью 23,4 га по адресу: дер. Новое, Вертлинского сельского округа.

Довод кассационных жалоб о том, что в материалах дела не имеется доказательств, подтверждающих согласование площади передаваемого ООО "Укррезерв-М" по договору от 17 мая 2005 года земельного участка под расположенными на нем объектами недвижимого имущества, несостоятелен, поскольку какие-либо специальные нормы, которые устанавливали бы размеры участков, подлежащих передаче собственникам объектов недвижимости, в законе отсутствуют, в связи следует руководствоваться в этом вопросе общими нормами.

Согласно пункту 1 ст. 35 ЗК РФ, статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Как правильно указали суды, ООО "Укррезерв-М" приобрело основные фонды ТОО "Солнечногорск", в том числе водонапорную башню, автомобильную дорогу, очистные сооружения, насосную водокачку, главный корпус 2-этажный, жилые дома, фундамент сгоревшего жилого дома и фундамент сгоревших зданий - детского сада, конторы, склада, двух павильонов, котельную, гараж.

Вышеназванные объекты недвижимости представляли собой единый функциональный комплекс, поскольку являлись санаторием, размещенным по территории всего земельного участка.

В материалах дела не имеется доказательств, что на спорном земельном участке имеются какие-либо другие объекты недвижимого имущества, принадлежащие третьему лицу.

Таким образом, арбитражные суды правомерно пришли к выводу о том, что оспариваемые постановления Главы Солнечногорского района Московской области от 23 декабря 2005 года N 5474, от 23 декабря 2005 года N 5476 не соответствуют действующему законодательству и нарушают права и законные интересы ООО "Укррезерв-М".

В соответствии с частью 2 статьи 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц не соответствует закону или иному нормативно-правовому акту и нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконным.

Поскольку договор аренды земельного участка от 3 октября 2006 года N 881 и договор аренды земельного участка от 3 октября 2006 года N 880 заключены на основании вышеуказанных постановлений, суды правильно пришли к выводу о том, что они являются также недействительными.

При таких обстоятельствах, обжалуемые решение и постановление приняты законно и обоснованно, с правильным применением норм материального и процессуального права. Выводы арбитражных судов соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам.

Администрацией Солнечногорского муниципального района Московской области и ООО "ТехноСтрой" не доказаны обстоятельства, на которые они ссылаются, как на основание своих требований.

Поэтому доводы кассационных жалоб, сводящиеся фактически к повторению утверждений исследованных и правомерно отклоненных арбитражными судами, не могут служить основаниями для отмены обжалуемых решения и постановления, поскольку не свидетельствуют о нарушении судами норм материального и процессуального права.

Руководствуясь ст.ст. 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа постановил:

решение Арбитражного суда Московской области от 4 июля 2007 года и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 14 сентября 2007 года по делу N А41-К2-20881/06 оставить без изменения, а кассационные жалобы Администрации Солнечногорского муниципального района Московской области и ООО "ТехноСтрой" без удовлетворения.