Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 6 июня 2013 г. N 17АП-5028/13 (ключевые темы: арендная плата - муниципальная собственность - нежилой фонд - заключение договора купли-продажи - неустойка)

Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 6 июня 2013 г. N 17АП-5028/13

г. Пермь

06 июня 2013 г.

Дело N А60-46113/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 30 мая 2013 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 06 июня 2013 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Гуляковой Г. Н.,

судей Борзенковой И.В., Голубцова В.Г.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Вихаревой М.М.,

при участии:

от истца Департамента по управлению муниципальным имуществом (ИНН 6608004472, ОГРН 1026605252178) - не явились, извещены надлежащим образом;

от ответчика ООО "Стройкомплекс-С" (ИНН 6664032850, ОГРН 1026605758850) - Камышан Н.В., паспорт, доверенность от 23.05.2013;

лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу

ответчика ООО "Стройкомплекс-С"

на решение Арбитражного суда Свердловской области от 13 марта 2013 года

по делу N А60-46113/2012,

принятое судьей Куклевой Е.А.,

по иску Департамента по управлению муниципальным имуществом

к ООО "Стройкомплекс-С"

о взыскании 12 096 348,28 руб.,

установил:

Департамент по управлению муниципальным имуществом администрации города Екатеринбурга (далее - истец, Департамент) обратился в Арбитражный суд Свердловской области с иском к ООО "Стройкомплекс-С" (далее - ответчик, общество) о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.08.2010 по 29.06.2012 в размере 4 812 211,55 руб., пени с 11.08.2010 по 29.06.2012 в размере 7 284 136,73 руб.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 13.03.2013 исковые требования удовлетворены частично. С ООО "Стройкомплекс-С" взыскана задолженность по арендной плате в размере 4 812 211,55 руб., неустойка в размере 728 413,67 руб. В остальной части в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым решением, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в соответствии с которой просит обжалуемое решение отменить и принять по делу новый судебный акт. Полагает, что арендные платежи начислены ответчику за период, в течение которого истец уклонялся от обязанности, возложенной на него Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-Фз по продаже спорного недвижимого имущества. Кроме того, арендная плата взыскана на дату формального прекращения договора аренды - 29.06.2012, в то время как между Департаментом по управлению муниципальным имуществом и ООО "Стройкомплекс-С" 18.01.2012 заключен договор N 777 купли-продажи объекта нежилого муниципального фонда, с момента заключения которого обязательства сторон по спорному договору аренды прекращены.

Истец представил письменный отзыв на апелляционную жалобу, в соответствии с которым просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Истец, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещенный надлежащим образом, в заседание суда представителей не направил, что в порядке п. 3 ст. 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела в его отсутствие.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, между Екатеринбургским комитетом по управлению городским имуществом (арендодатель) и Обществом с ограниченной ответственностью "Стройкомплекс-С" (арендатор) 01.05.2005 заключен охранно-арендный договор на пользование памятником исторического и культурного наследия города Екатеринбурга N 37950444-О, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду объект муниципального нежилого фонда, нежилое помещение в здании - памятнике истории и культуры города Екатеринбурга: двухэтажный каменный дом, расположенный по адресу: г. Екатеринбург, ул. Первомайская, 11/ул. Тургенева, 17, административное здание литер С, общей площадью 272,2 кв.м. для использования под административное, складское, торговое.

Арендуемое помещение передано арендатору по акту приема-передачи от 01.05.2005.

Дополнительным соглашением от 20.09.2010 стороны согласовали данные объекта аренды: административное здание, литер С, общей площадью 271,8 кв.м.

На основании указанного дополнительного соглашения между сторонами подписано изменение к акту приема-передачи от 20.08.2010.

Согласно пункту 1.2 договора срок его действия определен с 01.05.2005 по 31.12.2007.

Дополнительным соглашением от 20.11.2007 стороны внесли изменение в пункт 1.2 охранно-арендного договора, продлив его действие до 31.12.2012.

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 02.06.2010 договор аренды зарегистрирован 20.01.2009.

В соответствии с п. 4.1 договора арендная плата за переданный по договору объект устанавливается за соответствующий платежный период согласно расчету.

Изменения размера арендной платы в связи с изменением по решению органов местного самоуправления базовой ставки или корректировочных коэффициентов к ней являются обязательными для сторон без перезаключения договора или подписания дополнительного соглашения к договору (пункт 4.2. договора).

Арендная плата по договору согласно расчетам арендной платы к договору и перерасчетами, произведенными на основании постановлений Главы от Екатеринбурга от 20.03.2008 N 1006 с 01.08.2010 составила 177 893,10 руб. в месяц; от 28.04.2011 N 1878 составила 228 549,83 руб. в месяц; от 02.05.2012 N 1769 составила 251 381,03 руб. в месяц.

Согласно пункту 4.3 договора арендатор перечисляет арендную плату авансом до десятого числа текущего месяца на расчетный счет арендодателя.

При этом условиями пункта 4.3. договора аренды стороны установили, что обязательство арендатора по внесению арендных платежей считается исполненным в момент поступления денежных средств на счет арендодателя

29.06.2012 стороны подписали соглашение, согласно которому договор N 7950444-О от 01.05.2005 расторгнут с 29.06.2012.

Между Департаментом по управлению муниципальным имуществом (продавец) и ООО "Стройкомплекс-С" (покупатель) с протоколом разногласий подписан договор от 18.01.2012 N 777 купли-продажи вышеназванного объекта муниципального нежилого фонда; право собственности ООО "Стройкомплекс-С" на указанные помещения зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 17.09.2012 (свидетельство о регистрации права серии 66 АЕ N 565523).

Неисполнение ответчиком обязанностей по договору N 7950444-О от 01.05.2005 послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд о взыскании задолженности по арендной плате в размере 4 812 211,55 руб., неустойки, предусмотренной, п. 6.2. договора, в размере 7 284 136,73 руб.

Удовлетворяя требования истца в части, суд первой инстанции исходил из доказанности наличия задолженности по арендной плате по спорному договору аренды и отсутствии доказательств уклонения истца от заключения спорного договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда. При этом суд в соответствии с п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 14.07.1997 N 17 "Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 ГК РФ" снизил в 10 раз размер заявленной ко взысканию неустойки.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы и письменного отзыва на нее, заслушав мнение представителя ответчика, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что решение суда первой инстанции отмене не подлежит в связи со следующим.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Статьей 310 ГК РФ установлено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

На основании ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 ст. 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно п. 2 ст. 614 ГК РФ арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.

Доводы апеллянта об уклонении истца от заключения договора купли-продажи объекта аренды и, как следствие, нарушении права арендатора - ответчика на прекращение арендных отношений судом апелляционной инстанции отклоняются как не нашедшие своего подтверждения материалами дела.

Как установлено судом первой инстанции, 12.01.2009 ООО "Стройкомплекс-С" обратилось в Екатеринбургский комитет по управлению муниципальным имуществом с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества на основании Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ).

20.04.2009 Екатеринбургским комитетом по управлению городским имуществом принято решение об отказе в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества в собственность в связи с ненадлежащим перечислением арендной платы в период аренды с 01.01.2006 по 31.12.2008; в связи с тем, что арендуемое обществом помещение находится в аренде менее трех лет (так как договор аренды от 01.05.2005 прошел государственную регистрацию 20.01.2009), а также в связи с тем, что договор купли-продажи арендуемого имущества не может быть заключен в связи с произведенной перепланировкой.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 12.10.2009 по делу N А60-30761/2009, вступившим в законную силу, названное решение Екатеринбургского комитета по управлению городским имуществом Администрации города Екатеринбурга об отказе ООО "Стройкомплекс-С" в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого помещения признано недействительным. На ЕКУГИ возложена обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов общества путем совершения действий, предусмотренных ч. 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

В соответствии с п. 1 ст. 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

В силу п. 2 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным ст. 3 настоящего Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным ст. 4 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с ч. 4 ст. 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и(или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Пунктом 3 указанной статьи предусмотрено, что при получении заявления уполномоченные органы обязаны: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Обязанность органа местного самоуправления по заключению договора купли-продажи исполняется путем направления проекта договора купли-продажи.

Однако, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Свердловской области по делу N А60-8563/2010 от 01.07.2010 года в удовлетворении исковых требований ООО "Стройкомплекс-С" к Екатеринбургскому комитету по управлению городским имуществом о понуждении к заключению договора купли-продажи отказано.

Указанным решением установлены следующие обстоятельства: на момент направления истцом в адрес ответчика проекта договора купли-продажи (02.02.2010), предметом которого являются помещения общей площадью 271,8 кв.м., N N 2-19 на первом этаже, N N 20-32 на втором этаже строения литера С по ул.Первомайская/ул.Тургенева, д. N 11/17 в г.Екатеринбурге, право собственности на указанный объект недвижимости (помещения) за муниципальным образованием "г.Екатеринбург" зарегистрировано не было.

Из свидетельства N 66АГ 197657 от 20.03.2008 г. о государственной регистрации права собственности муниципального образования "г.Екатеринбург" следует, что на праве собственности муниципальному образованию принадлежит административное здание, расположенное по адресу: г.Екатеринбург, ул.Первомайская,11.

Свидетельство о регистрации права собственности муниципального образования "г.Екатеринбург" на нежилые помещения общей площадью 271,8 кв.м., N N 2-19 на первом этаже, N N 20-32 на втором этаже строения литера С по ул.Первомайская, 11, сформированные как обособленный объект недвижимости в соответствии с данными кадастрового паспорта СОГУП "Областной центр недвижимости" серии АГ N 568557 от 13.11.2009 г., выдано Управлением Федеральной регистрационной службы по Свердловской области 05.04.2010.

12.04.2010 г. между Екатеринбургским комитетом по управлению городским имуществом и ООО "Трансэнергоресурс" заключен муниципальный контракт N 26/10 на оказание услуг по определению рыночной стоимости объектов нежилого фонда муниципального образования "г.Екатеринбург". Из технического задания -приложения к названному контракту следует, что в состав подлежащих оценке объектов включена и часть отдельно-стоящего здания по ул.Первомайская,11 литер С. На основании вышеуказанного муниципального контракта N 26/10 от 12.04.2010 г. между ЕУКУГИ и ООО "Трансэнергоресурс" 26.05.2010 г. заключен договор на выполнение работ по определению рыночной стоимости помещений общей площадью 271,8 кв.м., NN2-19 на первом этаже, NN20-32 на втором этаже строения литера С по ул.Первомайская, 11.

Из судебных актов по указанному делу усматривается, что судами установлено отсутствие оснований для признания ответчика уклоняющимся от заключения договора купли-продажи.

На основании ч. 2 ст. 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Таким образом, обстоятельства, установленные решением арбитражного суда от 01.07.2010 по делу N А60-8563/2010 имеют преюдициальное значение для настоящего спора

Кроме того, судом первой инстанции при рассмотрении настоящего дела также обоснованно указано на то, что в силу п. 3 ст. 1 Федерального закона N 159-ФЗ, ст. 28 Федерального закона N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" приватизация зданий, строений осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельного участка, на котором здание, строение расположено.

Согласно п. 1 ст. 36 Земельного кодекса РФ исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений и сооружений в порядке и на условиях, которые установлены данным Кодексом и федеральными законами. Для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица, указанные в настоящей статье, совместно обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные ст. 29 настоящего Кодекса, с заявлением о приобретении прав на земельный участок (п. 5 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации).

Письмом от 24.09.2010 ответчику указывалось на необходимость принятия мер к формированию земельного участка. Доказательств принятые мер ответчиком в материалы дела не представлено. Мероприятия по формированию земельного участка проведены истцом.

Согласно свидетельству серии 66АЕ N 071936 за муниципальным образованием "город Екатеринбург" 24.10.2011 зарегистрировано право собственности на земельный участок, общей площадью 351 кв.м., категории земель: земли населенных пунктов, расположенного по адресу: Свердловская область, г. Екатеринбург, ул. Первомайская, д 11б.

С учетом указанных обстоятельств, даты регистрации права муниципального образования "город Екатеринбург" на земельный участок (24.10.2011), суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что техническое задание в рамках договора об оценочной деятельности по муниципальному контракту N 26/10 от 12.04.2010 должно быть подписано не позднее 22.11.2011 (срок 3 недели принят судом в качестве разумного срока с учетом положений п. 2 ст. 314 ГК РФ), отчет об оценке должен быть выполнен и принят заказчиком не позднее 22.12.2011 (срок в 30 дней принят судом в качестве разумного с учетом положений п. 2 ст. 314 ГК РФ), решение об условиях приватизации арендуемого имущества должно быть принято в срок не позднее 12.01.2012 (двухнедельный срок исчислен в порядке ст. 191, п. 4 ст. 192 ГК РФ), а проект договора купли-продажи - направлен арендатору не позднее 22.01.2012 (десятидневный срок рассчитан с учетом положений статей 191, 193 ГК РФ).

Материалами дела установлено, что условия приватизации спорного объекта приняты постановлением Администрации города Екатеринбурга от 1.12.2011 N 5085, проект договора купли-продажи направлен в адрес ответчика 18.01.2012.

Кроме того, ответчик обратился в арбитражный суд Свердловской области с требованием об урегулировании разногласий, возникших при заключении спорного договора купли-продажи.

Решением от 31.05.2012 по делу N А60-15810/12 в удовлетворении исковых требований по изменению п.1.2 договора отказано, требования по исключению абзаца 2 пункта 2.3 договора оставлены без рассмотрения.

После вступления решения в законную силу, сторонами подписано соглашение о расторжении договора аренды.

В связи с установленными обстоятельствами по делу суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что истец не уклонялся от заключения договора с ответчиком, напротив, им предпринимались действия, предусмотренные ФЗ от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ.

Задолженность по арендной плате за предшествующий период взыскана арбитражным судом по делу N А60-43057/10, при рассмотрении которого суд также пришел к выводу об отсутствии оснований полагать, что со стороны истца имело место уклонение от заключения договора купли-продажи.

С учетом вышесказанного и в силу того, что спорный договор аренды от 01.05.2005 N 7950444-О расторгнут с 29.06.2012, суд первой инстанции обоснованно взыскал с ответчика задолженность по арендной плате с 11.08.2010 по 29.06.2012. и неустойку с 11.08.2010 по 29.06.2012, снизив последнюю в соответствии с положениями ст. 330 ГК РФ в 10 раз.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, были предметом исследования суда первой инстанции, им дана надлежащая правовая оценка, по существу они направлены на переоценку доказательств по делу и сделанных на их основе выводов.

Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта в соответствии со ст. 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Руководствуясь статьями 176, 258, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 13 марта 2013 года по делу N А60-46113/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий

Г.Н.Гулякова

Судьи

И.В.Борзенкова В.Г.Голубцов