Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 4 июня 2013 г. N 17АП-5118/12 (ключевые темы: рыночная стоимость - нежилые помещения - неосновательное обогащение - арендная плата - стоимость жилищно-коммунальных услуг)

Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 4 июня 2013 г. N 17АП-5118/12

Требование: о взыскании долга, о взыскании неосновательного обогащения

Вывод суда: жалоба заявителя оставлена без удовлетворения, решение суда первой инстанции оставлено в силе

г. Пермь

04 июня 2013 г.

Дело N А71-5029/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 28 мая 2013 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 04 июня 2013 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Гуляковой Г. Н.,

судей Голубцова В.Г., Полевщиковой С.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Бакулиной Е.В.,

при участии:

от истца ООО "Главрыба" (ОГРН 1071841006380, ИНН 1835078986) - Аликина М.М., паспорт, доверенность от 09.01.2013;

от ответчика ОАО "Гамбринус" (ОГРН 1061840036191, ИНН 1834037384) - Тарасов А.В., паспорт, доверенность от 09.01.2013; Хуснутдинов Р.М., паспорт, доверенность от 10.05.2012;

от третьего лица ООО "Управляющая компания Траст-Капитал" Доверительное управление "Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости "Ритейл-Инвест" - не явились, извещены надлежащим образом;

лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу

истца ООО "Главрыба"

на решение Арбитражного суда Удмуртской Республики от 23 марта 2012 года

по делу N А71-5029/2009,

принятое судьей Лиуконен М.В.,

по иску ООО "Главрыба"

к ОАО "Гамбринус"

третье лицо: ООО "Управляющая компания Траст-Капитал" Доверительное управление "Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости "Ритейл-Инвест"

о взыскании 22 677 870 руб. неосновательного обогащения,

установил:

ООО "Главрыба" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Удмуртской Республики о взыскании с ОАО "Гамбринус" (далее - ответчик) неосновательного обогащения в сумме 19 070 000 руб. (с учетом принятых арбитражным судом ходатайств истца в порядке ст. 49 АПК РФ об изменении основания иска и об уменьшении размера исковых требований) за период с 01.12.2008 по 01.11.2011.

Решением Арбитражного суда Удмуртской Республики от 23.03.2012 в удовлетворении исковых требований отказано.

Истец обратился в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в соответствии с которой просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт, удовлетворив исковые требования. Указывает, что истцом изменены основания иска и взыскания неосновательного обогащения, исходя из размера 2 100 000 руб. в месяц, что, по мнению истца, соответствует рыночной стоимости арендной платы. Между тем, суд исчислил размер подлежащего уплате неосновательного обогащения на основании заключения судебной оценочной экспертизы N 016-АА-12, определившей размер рыночной арендной платы за пользование имуществом в размере 1 087 913,80 руб. При этом, судом необоснованно не приняты во внимание доводы истца о недостоверности указанного заключения в связи с тем, что в данном случае эксперт отказался от применения доходного и затратного подходов, ограничившись сравнительным подходом, который применен без учета специфики имущества и оцениваемого права.

Определением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.07.2012 по ходатайству истца по делу была назначена повторная судебная оценочная экспертиза по определению рыночной стоимости пользования (на условиях аренды без учета стоимости коммунальных услуг) спорным недвижимым имуществом. Производство по настоящему делу приостановлено до получения результатов экспертизы.

На основании п. 2 ч. 3 ст. 18 АПК РФ произведена замена судьи Савельевой Н.М. на судью Голубцова В.Г., рассмотрение дела начато сначала.

Ввиду того, что назначенная апелляционным судом экспертиза проведена, экспертное заключение поступило в апелляционный суд, основания для приостановления производства по спору отпали, в связи с чем апелляционный суд на основании ст. 146 АПК РФ, с учетом мнения представителей лиц, участвующих в деле, полагает необходимым возобновить производство по делу с проведением в этом же заседании судебного разбирательства по заявлению ООО "Главрыба" о взыскании неосновательного обогащения.

Представитель истца в судебном заседании доводы апелляционной жалобы поддержал, просил решение отменить, апелляционную жалобу удовлетворить.

Представитель ответчика в судебном заседании возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве, просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

ООО "Управляющая компания Траст-Капитал" Доверительное управление "Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости "Ритейл-Инвест", о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещенное надлежащим образом, в заседание суда представителей не направило, что в порядке п. 3 ст. 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела в его отсутствие.

К материалам дела приобщен уточненный расчет размера исковых требований, представленный истцом в соответствии с определением апелляционного суда от 11.04.2013.

Кроме того, к материалам дела приобщены возражения ответчика на заключение эксперта НОЧУ ДПО "Институт судебных экспертиз и криминалистики" Вагнера А.А. Судом апелляционной инстанции сделано замечание представителям ответчика за неуважение к суду и участникам арбитражного процесса, выразившееся в незаблаговременном представлении возражений на заключение эксперта.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости "Ритейл-Инвест", доверительным управляющим которого является общество "Управляющая Компания Траст-Капитал", является собственником нежилого помещения (производственного корпуса), назначение: нежилое, этаж 1, номера на поэтажном плане 1-34, 37-51, 1а, 3а, 4а, 7а, 8а, 8б, 10а, 21а, 21б, 27а, 30а, 30б, кадастровый номер: 18:26:030034:02:32786/Д, общей площадью 5549 кв. м, нежилого помещения (магазин) площадью 150,1 кв. м (первый этаж, номера на поэтажном плане - 1-12); нежилого помещения (безалкогольный цех) площадью 1655,4 кв. м. (первый этаж, номера на поэтажном плане - 1-38); административного корпуса, варочного цеха площадью 883,9 кв. м + 838,4 кв. м, литеры А, Б, инвентарный номер 32786, расположенного по адресу: Удмуртская Республика, г. Ижевск, ул. Салютовская, 77.

Между обществом "Главрыба" (арендатор) и обществом "Гамбринус" (субарендатор) 01.12.2008 заключен договор субаренды N 616, согласно п. 1.1., 1.2., 1.3. которого арендатор обязался передать, а субарендатор принять во временное владение и пользование (субаренду) за плату нежилые помещения - производственный корпус общей площадью 5 549,0 кв.м, безалкогольный цех общей площадью 1 655,4 кв.м, административный корпус площадью 883,9 кв.м, варочный цех площадью 838,4 кв.м, расположенные по адресу: г. Ижевск, ул. Салютовская, д. 77, на срок с 01.12.2008 по 01.11.2009.

Ежемесячная арендная плата по договору от 01.12.2008 составляет 3725000 руб. и уплачивается субарендатором в срок до 15 числа текущего месяца. В случае просрочки платежа субарендатор уплачивает арендатору пени в размере 0,1 % от суммы задолженности за каждый день просрочки (п. 3.1., 4.1. договора от 01.12.2008).

В связи с неуплатой обществом "Гамбринус" арендной платы в срок, предусмотренный договором от 01.12.2008, истец обратился в арбитражный суд с иском о взыскании задолженности по арендной плате и начисленных за просрочку платежа штрафных санкций в общей сумме 21 564 477 руб. 23 коп.

Определением от 13.05.2009 по делу N А71-5029/2009 утверждено заключенное между сторонами мировое соглашение, по условиям которого истец отказался от исковых требований в части взыскания с ответчика части неустойки в сумме 427 781 руб. 23 коп., а ответчик обязался в срок до 20.06.2009 погасить задолженность по арендной плате в сумме 20 536 696 руб., пени в сумме 600 000 руб., расходы по оплате государственной пошлины в сумме 50 000 руб. 00 коп. Производство по делу прекращено.

Постановлением ФАС Уо от 13.04.2010 определение Арбитражного суда Удмуртской Республики от 13.05.2009 по делу N А71-5029/2009 отменено, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Удмуртской Республики.

Кроме того, между обществом "Главрыба" (арендатор) и обществом "Гамбринус" (субарендатор) 01.12.2008 заключен договор субаренды N 617, согласно п. 1.1., 1.2., 1.3. которого арендатор обязался передать, а субарендатор принять во временное владение и пользование (субаренду) за плату нежилое помещение (магазин), расположенное по адресу: г. Ижевск, ул. Салютовская, д. 77 общей площадью 150,1 кв. м, на срок с 01.12.2008 по 01.11.2009.

Ежемесячная арендная плата по договору от 01.12.2008 составляет 275 000 руб. и уплачивается субарендатором в срок до 15 числа текущего месяца. В случае просрочки платежа субарендатор уплачивает арендатору пени в размере 0,1 % от суммы задолженности за каждый день просрочки (п. 3.1., 4.1. договора от 01.12.2008).

В связи с неуплатой обществом "Гамбринус" арендной платы в срок, предусмотренный договором от 01.12.2008, общество "Главрыба" обратилось в арбитражный суд с иском о взыскании задолженности по арендной плате и начисленных за просрочку платежа штрафных санкций в общей сумме 1 435 826 руб. 26 коп.

Определением от 13.05.2009 по делу N А71-5030/2009 утверждено заключенное между сторонами мировое соглашение, по условиям которого общество "Главрыба" отказалось от исковых требований в части взыскания с общества "Гамбринус" части неустойки в сумме 20 000 руб., а общество "Гамбринус" обязалось в срок до 20.06.2009 погасить задолженность по арендной плате в сумме 1 375 000 руб., пени в сумме 40 826 руб. 26 коп., расходы по оплате государственной пошлины в сумме 9 339 руб. 57 коп. Производство по делу прекращено.

Постановлением ФАС Уо от 13.04.2010 определение Арбитражного суда Удмуртской Республики от 13.05.2009 по делу N А71-5030/2009 отменено, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Удмуртской Республики.

Определением Арбитражного суда от 03.06.2010 суд признал необходимым объединить настоящее дело в порядке п. 2.1 ст. 130 АПК РФ с однородным делом N А71-5030/2010, связанными между собой представленными доказательствами, и в которых участвуют одни и те же лица, в одно производство для совместного рассмотрения, с присвоением общего номера N А71-5029/2009.

Решением Арбитражного суда Удмуртской Республики от 23.06.2010 по делу N А71-2314/2010 договоры субаренды недвижимого имущества N 616 и N 617 от 01.12.2008 г., заключенные между обществом "Гамбринус" и обществом "Главрыба" признаны недействительными, применены последствия недействительности сделок в виде обязания ООО "Гамбринус" передать ООО "Главрыба" спорные объекты недвижимого имущества, расположенные по адресу: г.Ижевск, ул. Салютовская, 77.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.09.2010 решение Арбитражного суда Удмуртской Республики от 23.06.2010 по делу N А71-2314/2010 отменено в части применения последствий недействительности договоров N 616 и N 617 от 01.12.2008.

Федеральный арбитражный суд Уральского округа постановлением от 30.11.2010 постановление суда апелляционной инстанции от 16.09.2010 оставил без изменения.

Определением Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N ВАС-3303/11 от 30 марта 2011 г. в передаче дела N А71-2314/2010 Арбитражного суда Удмуртской Республики в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора постановления Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.09.2010 и постановления Федерального арбитражного суда Уральского округа от 30.11.2010 отказано.

Определением суда от 10.02.2010 судом в соответствии со ст. 41, 49, 159 АПК РФ рассмотрено и удовлетворено ходатайство истца об изменении основания и размера исковых требований, в соответствии с которым истец просит взыскать с ответчика неосновательное обогащение, сбереженное ответчиком вследствие пользования объектами недвижимости без законных оснований в общей сумме 19 070 000 руб. за период с 01.12.2008 года по 01.11.2011 года в соответствии со ст.ст. 1102, 1105 ГК РФ, исходя из размера права пользования имуществом - 2 100 000 руб. в месяц, которую ответчик добровольно оплачивал истцу, исходя из следующего расчета (2 100 000 руб. х 35 мес.) - 54 430 000 руб. (внесенных ответчиком платежей) = 19 070 000 руб.

Материалами дела установлено, что ответчик занимал спорные нежилые помещения без законных оснований, поскольку договоры субаренды недвижимого имущества N 616 и N 617 от 01.12.2008, заключенные ранее между обществом "Гамбринус" и обществом "Главрыба", признаны в судебном порядке недействительными.

Таким образом, по существу требования истца о взыскании с ответчика неосновательного обогащения признаны арбитражным судом заявленными обосновано.

Исходя из установленных по делу обстоятельств, результатов судебной экспертизы, проведенной обществом "Экспертно-правовое агентство "Восточное", арбитражный суд отказал в удовлетворении требований истца, признав, что неосновательное обогащение на стороне ответчика отсутствует.

В силу пункта 1 статьи 1102 Гражданского кодекса лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

В соответствии с п. 2 ст. 1105 ГК РФ лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения приобрести его либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

Судом установлено, что на момент рассмотрения спора ответчик продолжал пользоваться указанными нежилыми помещениями без законных оснований.

Для определения размера рыночной стоимости права пользования (на условиях аренды, без учета стоимости коммунальных услуг) арбитражным судом была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой было поручено ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ".

Оценка осуществлена методами сравнительного и затратного подходов. Согласно Экспертному заключению ФГУП "Ростехинвентаризация" N 1800/04.04.11/Ц-11181/Ф-5/0115 рыночная стоимость права пользования (на условиях аренды) недвижимым имуществом, расположенным по адресу: УР, г. Ижевск, ул. Салютовская, 77, по состоянию на 10.02.2011 составила 3 485 958 руб. в месяц (т.5, л.д.11).

Заключению ФГУП "Ростехинвентаризация" N 1800/04.04.11/Ц-11181/Ф-5/0115 сторонами спора признано недостоверным, поскольку отказ оценщика от сравнительного подхода при оценке величины арендной платы производственных зданий являлся необоснованным, учитывая предмет спора, эксперт не имел права отказываться от сравнительного подхода, расчет рыночной стоимости объектов аренды затратным подходом произведен с нарушением методологии и ошибками при вычислениях.

Выводы, сделанные в Экспертном заключении N 1800/04.04.11/Ц-1181/Ф-5/0115 об определении рыночной стоимости права пользования (на условиях аренды) нежилыми помещениями в течение одного платежного периода (1 месяц), расположенными по адресу: г. Ижевск, ул.Салютовская, 77, признаны арбитражным судом ненадлежащим доказательством по делу.

С целью определения рыночной стоимости права пользования (на условиях аренды) недвижимым имуществом, расположенным по адресу: УР, г. Ижевск, ул. Салютовская, 77 арбитражным судом по ходатайству сторон была назначена комиссионная экспертиза, проведение которой было поручено АНО "Центр судебных экспертиз", г. Ижевск и ООО "ЭКСО-Ижевск".

Согласно Отчету о проведении судебной экспертизы N 28оэ от 30.09.2011, составленному ООО "ЭКСО-Ижевск" и АНО "Центр судебных экспертиз" (т.8, л.д.2-263), рыночная стоимость пользования (на условиях аренды, без учета стоимости коммунальных услуг) составила по данным ООО "ЭКСО-Ижевск" - 1 792 984 руб. в месяц (т.8, л.д.11-127), по данным АНО "Центр судебных экспертиз" - 2 203 082 руб. в месяц (т.8, л.д.128-201).

В соответствии с Отчетом ООО "ЭКСО-Ижевск" для определения величины арендной платы за пользование имуществом, оценщиком использован затратный подход. Использование доходного подхода к оценке уровня арендной ставки, по мнению оценщика, не применимо в связи с тем, что основа доходного подхода - расчет дохода от сдачи в аренду, что и является целью оценки (т.8., л.д.60).

Согласно Отчету АНО "Центр судебных экспертиз" с учетом характера решаемой задачи, оценщиком применен сравнительный подход, поскольку он дает надежные и достоверные результаты при развитом рынке арендных отношений. Однако, учитывая, что специфические особенности помещений под пивоваренное производство, отсутствие фактов сдачи в аренду зданий под пивоваренное производство, эксперт посчитал целесообразным в расчетах рыночной стоимости арендной платы по производственным помещениям проводить затратным и сравнительным подходами (т.8, л.д.145-146).

При этом, арбитражный суд первой инстанции пришел к выводу о том, что отчет о проведении судебной комиссионной экспертизы N 28оэ от 30 сентября 2011 года допускает неоднозначное толкование имеющихся данных, фактически экспертами составлены два самостоятельных экспертных заключения, тем самым отчет вводит в заблуждение участников процесса, в связи с чем, с учетом требований ст. 84 АПК РФ, данный отчет также не принят в качестве надлежащего доказательства по делу.

Суд назначил по делу повторную судебную оценочную экспертизу, проведение которой поручил ООО "Экспертно-правовое агентство "Восточное", г. Ижевск.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы N 016-АА-12 ООО "Экспертно-правовое агентство "Восточное" рыночная стоимость пользования (на условиях аренды, без учета стоимости коммунальных услуг) спорными объектами исследования составила 1 087 913 руб. 80 коп. в месяц (т. 10, л.д.170-172).

Из заключения судебной оценочной экспертизы N 016-АА-12 следует, что экспертом при проведении оценки был применен сравнительный подход.

Суд, оценив представленное заключение судебной оценочной экспертизы N 016-АА-12 ООО "Экспертно-правовое агентство "Восточное", признал его надлежащим доказательством, соответствующим требованиям ст.ст. 82, 86 АПК РФ.

При этом, эксперт указал, на то, что в условиях наличия аренды объектов недвижимости, относящихся к тому же сегменту рынка, что и оцениваемые объекты, наличия информации о предложении для сдачи в аренду производственных, административно-офисных и торговых площадей возможно применение сравнительного подхода к оценке (т.6, л.д.56).

Таким образом, арбитражный суд пришел к выводу о том, что принимая во внимание размер рыночной стоимости, полученной в рамках сравнительного подхода - 1 087 913 руб. 80 коп. в месяц за предъявленный истцом период 35 месяцев, размер неосновательного обогащения ответчика составил 38 076 983 руб. за период с 01.12.2008 года по 01.11.2011 года.

Учитывая, что материалами дела подтверждено, что за указанный период ответчик перечислил истцу денежные средства за пользование объектом в сумме 54 430 000 руб., в том числе 24 530 000 руб. по заключенному сторонами мировому соглашению и 29 900 000 руб. по платежным поручениям в период с 18.07.2011 года по 08.11.2011 года суд признал, что отсутствует неосновательное обогащение ответчика и оснований для удовлетворения заявленного иска не имеется.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства и заслушав пояснения сторон, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

В рамках настоящего дела проведены три экспертизы. Последняя, оформленная заключением N 016-АА-12 от 25.01.2012, положена судом первой инстанции в основу решения.

При этом, фактически в дело представлены четыре мнения эксперта, которые противоречат друг другу относительно необходимости и возможности применения отдельных методов оценки, полученные экспертами результаты оценки существенно отличаются - стоимость аренды устанавливалась в пределах от 1 087 913,80 руб. до 3 485 958 руб. в месяц.

При использовании сравнительного метода оценки экспертами не принята во внимание специфическая производственная направленность арендуемого имущества, аналоги, выбранные для применения сравнительного подхода, не могут быть признаны таковыми.

Учитывая приведенные обстоятельства, суд апелляционной инстанции считает необходимым указать на следующее.

Согласно требованиям ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Оценка доказательств - определение судом объективной правдивости изученных сведений о фактах, а при использовании косвенных доказательств - также определение наличия или отсутствия взаимосвязей фактов доказательственных с главными. Установление этих обстоятельств есть конечная цель оценки, от ее правильности непосредственно зависит обоснованность актов судов (ч. 1 ст. 168, п. 12 ч. 2 ст. 271 АПК).

Критерий достоверности доказательств означает признание судом истинности или ложности сведений, содержащихся в доказательствах. Часть 3 ст. 71 АПК РФ дает легальное понятие достоверности доказательств как соответствия сведений, содержащихся в представленном суду доказательстве, действительности.

Достоверность доказательств устанавливается арбитражным судом в результате сопоставления оцениваемого доказательства с иными доказательствами по делу. При отсутствии противоречий между ними суд приходит к выводу о достоверности каждого из них. Способы проверки и исследования доказательства зависят от конкретного вида используемых средств доказывания.

Оценка доказательств с точки зрения их достаточности и взаимной связи производится для того, чтобы устранить противоречия между доказательствами, преодолеть сомнения в истинности вывода, извлекаемого из всей совокупности получаемой доказательственной информации. В ходе системной оценки доказательств проявляются интегративные качества системы средств доказывания по конкретному делу.

При рассмотрении настоящего дела суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что все заключения содержат различные выводы, размер арендной платы, определенный оценщиками, существенно отличается, что, по мнению суда, свидетельствует о наличии в материалах дела противоречивых доказательств.

С учетом доводов апелляционной жалобы и вышеперечисленных положений, суд апелляционной инстанции назначил по делу повторную судебную оценочную экспертизу, проведение которой поручил негосударственному образовательному частному учреждению дополнительного профессионального образования "ИНСТИТУТ СУДЕБНЫХ ЭКСПЕРТИЗ И КРИМИНАЛИСТИКИ" ("ИСЭ и К") (620089, г. Екатеринбург, ул. Белинского, 169 "А", оф. 41 (Екатеринбургское представительство).

Проведение исследования было поручено эксперту Вагнеру Андрею Алексеевичу (образование высшее), который имеет диплом межотраслевого института повышения и переподготовки руководящих кадров и специалистов Российской экономической академии им. Г.В.Плеханова по специальности "оценка стоимости предприятий (бизнеса)"; сертификат Экзаменационного центра "Фонд "Европейский институт сертификации", в соответствии с которым ему присвоена квалификация "сертифицированный специалист по оценке недвижимости" со специализацией "Оценка рыночной стоимости недвижимости, включая оценку для целей финансовой отчетности и залогового обеспечения"; квалификационный аттестат, выданный действительному члену РОО "Сертифицированный РОО оценщик недвижимости"; свидетельство о повышении квалификации, выданное Межотраслевым ИПК Российской экономической академии им. Г.В.Плеханова по программе "Оценочная деятельность", стаж работы эксперта - 10 лет.

Перед экспертом были поставлены следующие согласованные сторонами вопросы: определить рыночную стоимость пользования (на условиях аренды, без учета стоимости коммунальных услуг) недвижимым имуществом, расположенным по адресу: Удмуртская Республика, г. Ижевск, ул. Салютовская, 77, по состоянию на 10.02.2011, в том числе:

1) нежилое помещение (производственный корпус), (назначение: нежило е, этаж 1, номера на поэтажном плане 1-34, 37-51, 1а, За, 4а, 7а, 8а, 86, 10а, 21а, 216, 27а, 30а, 30,6, кадастровый (или условный) номер 18:26:030034:02:32786/Д) общей площадью 5 549,0 кв.м.,

2) нежилое помещение (безалкогольный цех), (назначение: нежилое, этаж 1, номера на поэтажном плане 1-38, кадастровый (или условный) номер 18:26:030034:02:32786/Е) общей площадью 1 655,4 кв.м.,

3) административный корпус, варочный цех (назначение: промышленное, 4-этажный (подземных этажей - 0), инв. N 32786, лит. А, Б, кадастровый (или условный) номер 18:26:030034:02:0195:32786/А,Б) общей площадью 883,9 кв.м. + 838,4 кв.м.,

4) нежилое помещение (магазин), (назначение: торговое, этажность: 1, кадастровый (или условный) номер 18:26:030034:02:32786/0) общей площадью 150,1 кв.м.

Из поступившего в апелляционный суд заключения эксперта от 11.02.2013 следует, что рыночная стоимость пользования на условиях аренды (без учета стоимости коммунальных услуг) спорным недвижимым имуществом составляет 1 472 800 руб. без НДС.

В рамках настоящего заключения экспертом были применены методы сравнительного, затратного и доходного подходов.

При этом по результатам рассмотрения были сделаны выводы о том, что в результате сравнительного подхода рыночная стоимость пользования (на условиях аренды, без учета стоимости коммунальных услуг) недвижимым имуществом, расположенном по адресу: УР, г. Ижевск, ул. Салютовская, 77, по состоянию на 10.02.2011 составляет 1 630 707 руб., затратного подхода - 504 440 руб., доходного подхода - 1 104 701 руб. соответственно.

В Заключении эксперта указано, что в оценочной практике, как правило, предпочтение отдается сравнительному подходу как при определении рыночной стоимости недвижимости, так и при определении арендной платы за объекты недвижимости. Это связано с тем, что при корректном использовании методов сравнительного подхода результат наиболее близок к действительным рыночным показателям.

Метод затратного подхода дает результат, который следует рассматривать не как рыночный показатель, а как минимальную сумму арендных платежей, которая позволяет арендодателю достичь минимальной экономической эффективности при сдаче объектов экспертизы в аренду. При расчете стоимости аренды методами затратного подхода экспертом не учитывались платежи за земельный участок, на котором расположены объекты экспертизы, в связи с отсутствием суммы земельных платежей в справке, представленной эксперту.

Метод пропорционального распределения прибыли (метод доходного подхода), использованный экспертом, мог бы дать объективную стоимость прав пользования объектом экспертизы в том случае, если бы была рассчитана рыночная стоимость объектов экспертизы, рыночная стоимость основных средств ОАО "Гамбринус" и рыночная стоимость его оборотных активов. Однако, заказчиком не были представлены подробные расшифровки статьи баланса ответчика "основные средства", равно как и прочих статей, в связи с чем рассчитать их рыночную стоимость не представилось возможным. Скорректировать же только стоимость объектов экспертизы эксперт счел недопустимым, так как это заведомо привело бы к искажению результатов расчетов арендной платы. Таким образом, метод пропорционального распределения прибыли, по мнению эксперта, в рамках данного заключения имеет меньшую значимость, чем метод сравнительного анализа.

На основании изложенного эксперт пришел к выводу, что для определения итоговой величины рыночной стоимости права пользования объектами экспертизы необходимо учесть результаты метода сравнительного анализа с весовым коэффициентом 0,7, результат метода пропорционального распределения прибыли с весовым коэффициентом 0,3, результат затратного подхода имеет низкую достоверность и не учитывался при итоговом согласовании.

В силу вышесказанного, по поставленным вопросам эксперт пришел к следующим выводам: рыночная стоимость пользования (на условиях аренды, без учета стоимости коммунальных услуг) недвижимым имуществом, расположенным по адресу: УР, г. Ижевск, ул. Салютовская, 77, по состоянию на 10.02.2011 с учетом округления составляет 1 472 800 руб. в месяц, включая НДС, в том числе:

нежилого помещения (производственный корпус), (назначение: нежило е, этаж 1, номера на поэтажном плане 1-34, 37-51, 1а, За, 4а, 7а, 8а, 86, 10а, 21а, 216, 27а, 30а, 30,6, кадастровый (или условный) номер 18:26:030034:02:32786/Д) общей площадью 5 549,0 кв.м. - 865 600 руб. в месяц;

нежилого помещения (безалкогольный цех), (назначение: нежилое, этаж 1, номера на поэтажном плане 1-38, кадастровый (или условный) номер 18:26:030034:02:32786/Е) общей площадью 1 655,4 кв.м. - 240 400 руб. в месяц;

административного корпуса, варочный цех (назначение: промышленное, 4-этажный (подземных этажей - 0), инв. N 32786, лит. А, Б, кадастровый (или условный) номер 18:26:030034:02:0195:32786/А,Б) общей площадью 883,9 кв.м. + 838,4 кв.м. - 320 500 руб. в месяц;

нежилого помещения (магазин), (назначение: торговое, этажность: 1, кадастровый (или условный) номер 18:26:030034:02:32786/0) общей площадью 150,1 кв.м. - 46 300 руб. в месяц.

Из заключения эксперта усматривается, что при определении стоимости им учтено производственное назначение имущества, стоимость пользования которым предложена к оценке.

При этом, экспертом проведены анализ соотношения ставок арендной платы для производственно-складских помещений и ставок аренды на помещения для организации пищевого производства на примере г.Москвы и других городов России, а также анализ изменения ставок арендной платы во времени.

Для установления рыночной цены с применением затратного метода экспортом использованы представленные по запросу документы истца и ответчика, а также установленные Приказом ФНС России от 30.05.2007 г. N ММ-3-06/333@ нормы доходности.

Рыночная стоимость аренды методом доходного подхода установлена с использованием метода пропорционального распределения с учетом амортизационных отчислений на основании бухгалтерского баланса ответчика, который признан оценщиком более обоснованным по сравнению с методом добавочной продуктивности.

Таким образом, заключение эксперта от 11.02.2013 отвечает требованиям Федерального стандарта оценки N 1, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 254, Международным стандартам оценки в редакции 2007 (МСО 2007), ФЗ РФ от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственно-экспертной деятельности в РФ", и может быть положено в основание принимаемого судебного акта.

Доводы ответчика о том, что заключение эксперта имеет внутренние противоречия, поскольку в нем не учтен вывод самого эксперта о наличии дисконта проходивших на рынке сделок в размере 15%, во внимание не принимается, поскольку вывод о совершении сделок с дисконтом, сделанный экспертом на странице 33 заключения, относится к совершению сделок купли-продажи недвижимости, анализ которых позволил эксперту прийти к выводу о преобладающей форме сделок в виде аренды.

Ссылка ответчика на то, что при определении рыночной стоимости аренды производственно-складских помещений в рамках сравнительного подхода эксперт не учел разницу в площади объекта аренды и аналогов, опровергается данными, содержащимися в представленном заключении, поскольку оцениваемые объекты были разделены экспертом с учетом функционального назначения, их площадь составила от 222,2 кв.м. до 1 561,1 кв.м., площадь аналогов, отраженная в таблице 3, составляет от 70 до 1 860 кв.м.

Также обоснованно экспертом применены корректировочные коэффициенты при определении стоимости аренды помещений, предназначенных для пищевого производства, поскольку обоснованность применения данных коэффициентов доказана экспертом в соответствующих разделах заключения. При этом, представленная ответчиком справка ООО "Универсальная оценка" от 27.05.2013 г. в рассматриваемом случае принята быть не может, поскольку содержит сведения об арендной плате несопоставимых по площади помещений: объект оценки 317,7 кв.м., 838,4 кв.м., 2 619,6 кв.м., представленные цены на аренды объектов - 110 кв.м., 230 кв.м., 250 кв.м.

Таким образом, вывод ответчика о необходимости исключения из расчета арендной платы результатов сравнительного подхода и определение рыночной стоимости на основании доходного подхода формирования цены не принимается судом апелляционной инстанции во внимание, как необоснованный.

Следовательно, заключение эксперта от 11.02.2013 г. является достоверным и достаточным доказательством по настоящему делу.

Истцом заявлены требования о взыскании неосновательного обогащения, возникшего на стороне ответчика за период с 01.12.2008 по 01.11.2011, т.е. 35 месяцев, то есть 35 мес. Х 1 472 800 руб. = 51 548 00 руб. - сумма неосновательного обогащения, подлежащая взысканию за указанный период.

С учетом того, что материалами дела установлено, что за указанный период ответчик перечислил истцу денежные средства за пользование помещениями в сумме 54 430 000 руб., в том числе 24 530 000 руб. по заключенному сторонами мировому соглашению и 29 900 000 руб. по платежным поручениям в период с 18.07.2011 по 08.11.2011 (л.д. 119-126,т.9), суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии неосновательного обогащения на стороне ОАО "Гамбринус".

Данный вывод подтвержден представленным истцом расчетом размера неосновательного обогащения за период с 01.12.2008 по 01.11.2011.

При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции не подлежит отмене, апелляционная жалоба истца - удовлетворению.

Судом апелляционной инстанции не установлены нарушения норм материального или процессуального права, которые в силу статьи 270 АПК РФ могли бы повлечь изменение или отмену решения суда первой инстанции.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины относятся на заявителя апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 176, 258, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Производство по делу N А71-5029/2009 возобновить.

Решение Арбитражного суда Удмуртской Республики от 23 марта 2012 года по делу N А71-5029/2009 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Удмуртской Республики.

Председательствующий

Г.Н.Гулякова

Судьи

В.Г.Голубцов С.Н.Полевщикова