Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 13 июня 2013 г. N 11АП-3354/13

г. Самара

13 июня 2013 г.

Дело N А55-26012/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 06 июня 2013 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 13 июня 2013 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Романенко С.Ш.,

судей Николаевой С.Ю., Терентьева Е.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Акимовой Е.С.,

при участии в заседании:

от истца Министерства строительства Самарской области - представитель Иванова М.В. по доверенности от 19.02.2013,

от заявителя апелляционной жалобы ООО "Строительная Компания на Московском" - представитель Бубнов Р.Г. по доверенности от 16.04.2013,

рассмотрев в открытом судебном заседании 06 июня 2013 года в зале N 6 апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Строительная Компания на Московском" на решение Арбитражного суда Самарской области от 11.12.2012 по делу NА55-26012/2012, принятое судьей Разумовым Ю.М.,

по иску Министерства строительства Самарской области (ОГРН 1056315900134), г. Самара,

к обществу с ограниченной ответственностью "Строительная Компания на Московском" (ОГРН 1076317004037), г. Самара,

о взыскании 5 668 430 руб. 34 коп. и расторжении договора аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Министерство строительства Самарской области обратилось в Арбитражный суд Самарской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Строительная Компания на Московском" о взыскании 5 668 430 руб. 34 коп., в том числе: 5 584 659 руб. 34 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.04.2010 по 29.02.2012; 83 770 руб. 80 коп. пени за период с 15.02.2012 по 29.02.2012 и о расторжении договора аренды N 288 от 07.07.2008.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 11.12.2012 по делу N А55-26012/2012 с ООО "Строительная Компания на Московском" в пользу Министерства строительства Самарской области взыскано 5 668 430 руб. 34 коп., в том числе: 5 584 659 руб. 34 коп. основного долга, 83 770 руб. 80 коп. пени, и в доход Федерального бюджета РФ госпошлину 55 342 руб. 15 коп.

Расторгнут договор от 07.07.2008 N 288 аренды земельного участка, заключенный между Министерством строительства Самарской области и ООО "Строительная Компания на Московском".

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "Строительная Компания на Московском" обратилось в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой считает принятое решение незаконным и необоснованным, просит решение отменить, принять новый судебный акт.

При этом в жалобе заявитель указал, что решение принято по неполно выясненным обстоятельствам, имеющим значение для правильного рассмотрения дела, неполно исследованы доказательства, и, как следствие, выводы, сделанные судом, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

В судебном заседании представитель ООО "Строительная Компания на Московском" апелляционную жалобу поддержал, решение суда считает незаконным и необоснованным, просил его отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.

В судебном заседании представитель Министерства строительства Самарской области возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, просил оставить его без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в соответствии со ст. ст. 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, рассмотрев представленные материалы и оценив доводы апелляционной жалобы в совокупности с исследованными доказательствами по делу, выслушав представителей сторон, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд установил.

Как следует из материалов дела, 07.07.2008 года между министерством строительства Самарской области и обществом с ограниченной ответственностью "Строительная компания на Московском" был заключен договор аренды земельного участка N 288, в соответствии с которым министерство является арендодателем, а ответчик арендатором земельного участка (кадастровый номер 63:01:02 22 002:0010) площадью 12 697,30 кв.м, расположенного по адресу: г. Самара, район Кировский, 18 км Московского шоссе.

Земельный участок был предоставлен для строительства жилых домов повышенной этажности со встроено-пристроенными нежилыми помещениями и был передан ответчику по ату приема-передачи (л.д.23).

Договор аренды на указанный объект недвижимости был зарегистрирован 30.07.2008 г. Управлением Росреестра по Самарской области.

Стороны договора своим волеизъявлением установили, что условия договора применяются к отношениям, возникшим между сторонами с 31 марта 2008 г. (пункт 3.1. договора).

Пунктом 3.2. договора установлено, что срок действия договора истекает 31 марта 2010 года.

30.12.2009 г. между сторонами заключено дополнительное соглашение N 1 к договору, согласно которому изменен размер пени с 0,3% до 0,1% с просроченной суммы арендных платежей за каждый день просрочки, а также размер арендной платы.

Указанное дополнительное соглашение N 1 было зарегистрировано Управлением Росреестра по Самарской области - 07.04.2010 г.

01.02.2012 г. между сторонами заключено дополнительное соглашение N 2 к договору аренды, согласно которому срок действия договора истекает 01.04.2015, внесены изменения в расчет арендной платы. Указанное соглашение было зарегистрировано Управлением Росреестра по Самарской области -15.02.2012.

Одним из основных принципов действующего земельного законодательства является принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. Формой оплаты за использование земли является арендная плата.

В соответствии с п. 1 ст. 614 ГК РФ, а также условиями заключенного договора (п. 4.2, п. 4.4) арендатор обязан своевременно и полностью вносить арендную плату ежемесячно в срок до десятого числа текущего месяца за право пользования земельным участком.

Однако условия договора относительно срока внесения арендной платы и полноты её внесения из размера согласно дополнительному соглашению N 2, арендатор не исполнил, нарушив тем самым требование ст.614 ГК РФ и условия договора, в связи с чем согласно расчету истца, за ответчиком образовалась задолженность в размере 5 584 659 руб. 54 коп. за период с 01.04.2010 по 29.02.2012 за взысканием которой истец обратился с настоящим иском в суд, начислив пени за период с 15.02.2012 по 29.02.2012 в сумме 83 770 руб. 80 коп.

Суд первой инстанции удовлетворяя исковые требования о взыскании арендной платы и пени в силу норм статей 309, 310, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации не учел следующее.

Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации (пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса).

Соответствующие условия арендной платы в отношении земель, государственная собственность на которые не разграничена, пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон к Земельному кодексу) отнесены к компетенции органов государственной власти субъектов Российской Федерации.

Во исполнение требований статей 22 и 65 Земельного кодекса Правительством Российской Федерации принято Постановление от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (действующее с 04.08.2009, далее - постановление N 582).

К основным принципам определения арендной платы, подлежащим применению ко всем публичным землям на территории Российской Федерации, отнесены принципы экономической обоснованности, предсказуемости и предельной простоты расчета, запрета необоснованных предпочтений, учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности, а также недопущения ухудшения положения лиц, ранее переоформивших право постоянного (бессрочного) пользования землей.

Учитывая единство экономического пространства и правовой системы Российской Федерации, нашедшие свое отражение в Постановлении N 582 принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, а согласно его требованиям подлежит установлению соответствующими компетентными органами в качестве регулируемой цены.

В силу того, что регулирование арендной платы за указанные земельные участки осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.

Согласно принципу экономической обоснованности арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель и вида разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования цен и предоставления субсидий для организаций, осуществляющих деятельность на таком земельном участке.

При этом принцип экономической обоснованности исключает возможность введения для земель, расположенных в одном населенном пункте, имеющих одну категорию, один вид разрешенного использования и предоставленных лицам, занимающимся одним видом деятельности, арендной платы, дифференцированной исходя из статуса уполномоченного на распоряжение землей публичного органа, и выше ставок, установленных для земель федеральной собственности.

Основываясь на названных принципах, Правительство Российской Федерации определило соответствующие предельные ставки арендной платы для некоторых случаев сдачи в аренду земельных участков, находящихся в федеральной собственности, которые являются ориентирами для нормативно устанавливаемых ставок арендной платы при сдаче в аренду земельных участков в аналогичных случаях всеми иными публичными образованиями, за исключением случаев установления иных ставок непосредственно федеральными законами.

Нормативные акты публичных образований, устанавливающие ставки арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, включая участки, государственная собственность на которые не разграничена, либо устанавливающие методики и формулы расчета арендной платы за эти участки или отдельные элементы (величины, коэффициенты и т.п.) таких методик и формул, с учетом правовой позиции, сформулированной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.01.2012 N 10034/11, могут быть обжалованы в арбитражный суд в соответствии со статьей 13 Гражданского кодекса и правилами главы 23 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе и по мотивам несоответствия указанным принципам.

Кроме того, применительно к статье 12 Гражданского кодекса и статье 13 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд вправе давать оценку нормативным актам публичных образований, регламентирующим размеры арендной платы за соответствующие земельные участки, с точки зрения их соответствия этим принципам и ориентирам и при рассмотрении гражданско-правовых споров, вытекающих из договоров аренды таких земельных участков.

При этом, поскольку перечисленные принципы и ориентиры были закреплены в Постановлении N 582, вступившем в силу с 04.08.2009, ранее принятые нормативные акты публичных образований, регламентирующие размеры арендной платы за соответствующие земельные участки, могут быть проверены на соответствие этим принципам и ориентирам только с указанной даты.

В соответствии с Постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.04.2011 г. N 15837/11 сформулирована правовая позиция о том, что размер арендной платы за земельные участки, относящиеся к публичной собственности (в том числе муниципальной, собственности субъектов РФ и земель, государственная собственность на которые не разграничена), не может быть выше ставок, установленных Постановлением N 582 для земель федеральной собственности, подлежит применению с момента опубликования (22.09.2012 г.).

Возможность и случаи определения размера арендной платы на основании кадастровой стоимости земельных участков установлены пунктом 3 правил и предусматривают, наряду с иными обстоятельствами, определение размера арендной платы в виде 2% от кадастровой стоимости земельного участка, если земельный участок предоставлен в аренду для строительства с предварительным согласованием места размещения объектов в порядке, установленном Земельным кодексом Российской Федерации; право аренды на земельный участок переоформлено в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации; земельный участок предоставлен в аренду пользователю недр для ведения работ, связанных с пользованием недрами.

Из материалов дела следует, что 30.09.2005 г. между Комитетом по управлению имуществом г. Самары и ООО "МП МОСТ" заключен договор аренды N 001596з в соответствии с которым в аренду передан земельный участок площадью 12 697,30 кв.м, расположенного по адресу: г. Самара, район Кировский, 18 км Московского шоссе.

Данный земельный участок предоставлялся ООО "МП МОСТ" для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта, данный факт подтверждается Постановлением Главы города Самары N 284 от 31.03.2005 г. и актом о выборе земельного участка для строительства.

Согласно договора о перемене лиц в обязательствах от 20.07.2007 г. ответчик - ООО "Строительная Компания на Московском" принял в полном объеме права и обязанности Арендатора по договору аренды земельного участка N 001596з от 30.09.2005 г., предметом которого является предоставление в аренду земельного участка (кадастровый номер 63:01:02 22 002:0010) площадью 12 697,30 кв.м, расположенного по адресу: г. Самара, район Кировский, 18 км Московского шоссе.

07.07.2008 года между министерством строительства Самарской области и обществом с ограниченной ответственностью "Строительная компания на Московском" был заключен договор аренды земельного участка N 288, в соответствии с которым министерство является арендодателем, а ответчик арендатором земельного участка (кадастровый номер 63:01:02 22 002:0010) площадью 12 697,30 кв.м, расположенного по адресу: г. Самара, район Кировский, 18 км Московского шоссе.

30.12.2009 г. между сторонами заключено дополнительное соглашение N 1 к договору, согласно которому изменен размер пени с 0,3% до 0,1% с просроченной суммы арендных платежей за каждый день просрочки, а также размер арендной платы.

Указанное дополнительное соглашение N 1 было зарегистрировано Управлением Росреестра по Самарской области - 07.04.2010 г.

01.02.2012 г. между сторонами заключено дополнительное соглашение N 2 к договору аренды, согласно которому срок действия договора истекает 01.04.2015, внесены изменения в расчет арендной платы. Указанное соглашение было зарегистрировано Управлением Росреестра по Самарской области -15.02.2012.

Кадастровая стоимость земельного участка, расположенного по адресу: г. Самара, район Кировский, 18 км Московского шоссе, площадью 12 697,30 кв.м. с кадастровым номером 63:01:02 22 002:0010, согласно кадастровой выписке из государственного кадастра недвижимости от 22.02.2013 составляет 62821923 руб. 31 коп..

Таким образом, размер арендной платы за использование спорного земельного участка в год составляет 1 256 438 руб. 50 коп. (62821923 руб. 31 коп. х 2%), в месяц - 104 703 руб. 20 коп. (1 256 438 руб. 50 коп. : 12 мес.), а за период с 01.04.2010 года по 29.02.2012 года - 2 408 173 руб. 60 коп.

Также истец просит взыскать с ответчика пени за просрочку исполнения обязательств по оплате арендной платы пени за период с 15.02.2012 по 29.02.2012 в сумме 83 770 руб. 80 коп.

Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Основанием для применения неустойки является факт неправомерного поведения стороны в обязательстве.

Факт не надлежащего исполнения ответчиком условий договора аренды N 288 от 07.07.2008 подтвержден материалами дела и ответчиком не оспаривается.

Размер пени за период с 15.02.2012 по 29.02.2012, исходя из суммы задолженности 2 408 173 руб. 60 коп., составляет 36 123 руб.

При этом, суд первой инстанции расторгая договор аренды N 288 от 07.07.2008, делая вывод о соблюдении истцом обязательного претензионного порядка и указывая, что материалами дела подтверждается нарушение ответчиком обязательств по оплате арендной плате, а также согласно акту осмотра земельного участка от 02.09.2011 ответчиком используется земельный участок не по назначению не учел следующее.

В силу пункта 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В соответствии с пунктами 1, 2 части 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Часть 3 названной статьи предусматривает право арендодателя требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, определенной в пункте 29 Информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (пункт 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).

С учетом указанных положений Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенных в пункте 60 постановления от 01.07.1996 г. N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", судебная коллегия приходит к выводу, что настоящий спор может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по досудебному урегулированию спора (направление ответчику письменного уведомления с предложением расторгнуть договор аренды).

При этом в подтверждение направления в адрес ответчика уведомления о расторжении договора аренды истцом представлена претензия N А-112/12 от 29.03.2012, в соответствии с которой истец предупредил ответчика о наличии задолженности по арендной плате. При этом истец поставил в известность о том, что в случае непогашения задолженности он вынужден будет обратиться в суд с требованиями об ее оплате в судебном порядке и расторжении договора аренды.

Претензия N А-112/2012 от 29.03.2012 не может быть признана доказательством выполнения истцом досудебного порядка урегулирования спора, поскольку не содержит четкого и однозначного требования (предложения) о расторжении спорного договора, а по сути является напоминанием об оплате задолженности по арендной плате.

В силу пункта 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оставляет иск без рассмотрения, если истцом не соблюден досудебный (претензионный) порядок урегулирования спора с ответчиком, когда это предусмотрено федеральным законом для данной категории споров или договором.

Следовательно, истцом не соблюден обязательный досудебный порядок урегулирования спора, предусмотренный законом.

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлениях Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 08.08.2012 по делу N А57-7959/2011, от 25.07.2011 по делу N А55-31017/2009.

Ввиду отсутствия в материалах дела, доказательств соблюдения досудебного порядка урегулирования спора, исковые требования о расторжении договора подлежат оставлению без рассмотрения.

Оставление искового заявления не лишает права истца на обращение с иском в суд с таким же требованием при наличии оснований и после соблюдения претензионного порядка.

Ссылка истца на акт осмотра земельного участка от 02.09.2011 в обоснование довода об использовании ответчиком земельного участка не по назначению также несостоятельна, поскольку требования о расторжении договора заявлены в сентябре 2012 г., т.е. спустя год после осмотра спорного земельного участка.

При этом, 01.02.2012 г. между сторонами заключено дополнительное соглашение N 2 к договору аренды, согласно которому срок действия договора истекает 01.04.2015, внесены изменения в расчет арендной платы. Указанное соглашение было зарегистрировано Управлением Росреестра по Самарской области -15.02.2012.

Указанные обстоятельства свидетельствуют об использовании ответчиком земельного участка по назначению, в связи с чем у истца не возникло сомнений при заключении с ответчиком дополнительного соглашения 01.02.2012 г.

Доказательств обратного в силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истцом не представлено.

Учитывая изложенные обстоятельства, решение Арбитражного суда Самарской области от 11.12.2012 по делу N А55-26012/2012 на основании пункта 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации необходимо изменить и принять по делу новый судебный акт, исковые требования удовлетворить частично, взыскать с ответчика задолженность по арендной плате в сумме 2 408 173 руб. 60 коп. и неустойку в сумме 36 123 руб., требование о расторжении договора от 07.07.2008 N 288 аренды земельного участка оставить без рассмотрения.

Расходы по уплате государственной пошлины распределить в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 11.12.2012 по делу N А55-26012/2012 изменить. Принять по делу новый судебный акт.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Строительная Компания на Московском" (ОГРН 1076317004037), г. Самара, в пользу Министерства строительства Самарской области (ОГРН 1056315900134), г. Самара, задолженность по арендной плате в сумме 2 408 173 руб. 60 коп и неустойку в сумме 36 123 руб.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Строительная Компания на Московском" (ОГРН 1076317004037), г. Самара, в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в сумме 22 139 руб. 40 коп.

Исковые требования Министерства строительства Самарской области в части расторжения договора от 07.07.2008 N 288 аренды земельного участка, заключенного между сторонами, оставить без рассмотрения.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Постановление вступает в силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий

С.Ш. Романенко

Судьи

С.Ю. Николаева Е.А. Терентьев