Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13 июня 2013 г. N 15АП-6190/13

город Ростов-на-Дону

13 июня 2013 г.

дело N А32-6554/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 10 июня 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 13 июня 2013 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Фахретдинова Т.Р.,

судей Глазуновой И.Н., Тимченко О.Х.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Назыковым А.Л.,

при участии:

от администрации муниципального образования город Армавир - представителя Адаменко А.Н. (доверенность от 27.12.2012),

от Управления Росреестра по Краснодарскому краю - представителя Крыловой В.В. (доверенность от 26.12.2012),

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации муниципального образования город Армавир

на решение Арбитражного суда Краснодарского края

от 11 марта 2013 года по делу N А32-6554/2012

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Армавирский торговый комплекс"

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю,

при участии третьих лиц - ООО "Динские колбасы", администрации муниципального образования город Армавир,

о признании незаконным отказа в государственной регистрации,

принятое судьей Данько М.М.,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Армавирский Торговый Комплекс" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением о признании незаконным сообщения об отказе Армавирского отдела Управления Росреестра по Краснодарскому краю от 06.12.2011 в государственной регистрации договора от 31.05.2011 передачи прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 23:38:0114025:10 площадью 132 кв.м., расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Армавир, ул. Розы Люксембург, 146а; обязании осуществить регистрацию указанной сделки.

К участию в деле в качестве третьих лиц привлечены ООО "Динские колбасы", администрация муниципального образования город Армавир.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края заявленные требования удовлетворены в полном объеме.

Администрация муниципального образования город Армавир обжаловала решение суда в порядке главы 34 АПК РФ, просила решение отменить, в удовлетворении заявления отказать.

Апелляционная жалоба мотивирована следующим. При предоставлении земельного участка на срок пять лет и менее требуется согласие собственника земельного участка на передачу прав и обязанностей арендатора третьему лицу. Постановлением главы муниципального образования город Армавир от 26.06.2009 N 2037 земельный участок был предоставлен сроком на 5 лет. Администрация не давала согласия на передачу прав и обязанностей по договору аренды земельного участка. Действующими нормативными актами города Армавира не предусмотрена возможность передачи прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка, предоставленного для размещения временного объекта. Предоставление земельного участка под размещенными объектами при переходе права собственности на данные объекты производится с учетом перспективного использования данного земельного участка при соблюдении требований современного эстетического оформления фасадов объекта, определяемых заключением управления архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Армавир.

ООО "Армавирский торговый комплекс" просило рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие его представителя.

В судебном заседании арбитражного суда апелляционной инстанции представитель администрации доводы жалобы поддержал. Позицию администрации также поддержал представитель Управления Росреестра по Краснодарскому краю.

Изучив материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, заслушав пояснения представителей администрации и Управления Росреестра, суд не нашел оснований для ее удовлетворения.

Как следует из материалов дела, 02.07.2009 администрация муниципального образования город Армавир и ООО "Армавирский торговый комплекс" заключили договор аренды земельного участка с кадастровым номером 23:38:0114025:10, под размещенным временным торговым павильоном, совмещенным с остановкой общественного транспорта, на срок до 02.07.2014. Таким образом, договор аренды был заключен сроком на 5 лет.

Согласно пункту 3.2.20 договора в случае передачи прав и обязанностей по договору аренды третьему лицу, в том числе передачи арендных прав в залог, в течение 10 дней уведомить об этом арендодателя с указанием наименования и реквизитов лица, к которому перешли права, даты их перехода и правовых оснований передачи прав и обязанностей третьим лицам с приложением подтверждающих документов.

По данным кадастрового паспорта разрешенное использование земельного участка - для размещения временного торгового павильона.

По договора от 31.05.2011 ООО "Армавирский торговый комплекс" передало ООО "Динские колбасы" права и обязанности арендатора по договору аренды от 02.07.2009, заключенного с администрацией.

11.07.2011 ООО "Армавирский торговый комплекс" уведомило администрацию о передаче своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка.

Управление Росреестра отказало в регистрации договора передачи прав и обязанностей арендатора, поскольку не было представлено согласие администрации муниципального образования г. Армавир - собственника земельного участка, на передачу прав и обязанностей по договору аренды от 02.07.2009 (сообщение от 06.12.2011).

В материалах дела имеется письмо в адрес ООО "Армавирский торговый комплекс" от имени главы муниципального образования город Армавир А.Ю. Харченко, в котором сказано следующее: "Предоставление земельного участка под размещенными объектами при переходе права собственности на данные объекты производится с учетом перспективного использования данного земельного участка при соблюдении требований современного эстетического оформления фасадов объекта, определяемых соответствующим заключением управления архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Армавир. Таким образом, действующими нормативно-правовыми актами не предусмотрена возможность передачи прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка, предоставленного для размещения временного объекта". На этом основании администрация отказала в даче согласия на передачу прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка от 02.07.2009 в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:38:0114025:10, на котором расположен временный торговый павильон литер А. Администрация также сослалась на утвержденный в 2009 году Порядок предоставления земельных участков для целей, не связанных со строительством, на территории муниципального образования город Армавир, согласно которому при смене собственника временного объекта для переоформления землеотводных документов собственник объекта обращается в администрацию с заявлением на имя главы муниципального образования город Армавир о предоставлении земельного участка под размещенным объектом и заключении договора аренды земельного участка. Заключение договоров аренды земельных участков под размещенными объектами при переходе права собственности на них осуществляется в пределах срока действия договора аренды земельного участка, заключенного с прежним собственником объекта (т. 1, л.д. 125 - 126).

Из материалов дела следует, что причиной для передачи прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка явилось заключение договора от 30.06.2011 купли-продажи временного торгового павильона площадью 117,1 кв.м. и торгового киоска площадью 5,4 кв.м., расположенных по адресу: г. Армавир, ул. Р. Люксембург, 146а, на земельном участке, предоставленном продавцу в аренду в соответствии с договором аренды от 02.07.2009

В соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

Согласно пункту 15 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" при применении пунктов 5, 6, 9 статьи 22 ЗК РФ, предоставляющих арендатору земельного участка право передавать в пределах срока договора аренды свои права и обязанности по договору третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, необходимо руководствоваться следующим. Поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 ГК РФ допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены ЗК РФ, то в случае, указанном в пункте 9 статьи 22 ЗК РФ, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при применении пунктов 5 и 6 статьи 22 ЗК РФ) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором. Уведомление о передаче арендатором земельного участка своих прав и обязанностей по договору третьему лицу должно быть направлено собственнику земельного участка в разумный срок после совершения соответствующей сделки с третьим лицом в письменной или иной форме, позволяющей арендатору располагать сведениями о получении уведомления адресатом (пункт 16 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11).

Положения пункта 9 статьи 22 ЗК РФ не содержат требования о получении арендатором предварительного согласия собственника земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на передачу прав и обязанностей по договору аренды, заключенному на срок менее пяти лет. При этом в пункте 5 статьи 22 названного Кодекса предусмотрено, что арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. Исходя из системного толкования пунктов 5, 6, 9 статьи 22 ЗК РФ следует, что при передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, заключенному на срок менее пяти лет, не требуется обязательное получение согласия собственника земельного участка, а предусмотрен уведомительный порядок реализации распорядительных прав арендатора (правовая позиция выражена в постановлении ФАС Поволжского округа от 01.04.2010 по делу N А55-15012/2009, определении коллегии судей ВАС РФ от 20.08.2012 N ВАС-10568/12 по делу N А56-42027/2011).

Кроме того, в спорном договоре аренды земельного участка отсутствует условие, обязывающее арендатора предварительно получить согласие администрации на передачу прав и обязанностей по договору другому лицу. Пункт 3.2.20 договора аренды земельного участка предусматривает только обязанность по уведомлению арендодателя, но не по получению от него согласия, тем более предварительного.

Заявив об отказе в согласии на переход прав и обязанностей арендатора, администрация не привела в соответствующем письме пояснений, в чем состоят "перспективное использование земельного участка", "требования современного эстетического оформления фасадов объекта", которые, по мнению администрации, препятствуют передаче прав и обязанностей арендатора новому собственнику павильона. Суд не может признать состоятельным и довод администрации о том, что "действующими нормативно-правовыми актами не предусмотрена возможность передачи прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка, предоставленного для размещения временного объекта". Такой отказ в даче согласия на переход прав и обязанностей арендатора земельного участка не может считаться обоснованным какими-либо правовыми или экономическими соображениями, если учесть также то обстоятельство, что передача прав и обязанностей арендатора земельного участка состоялась в связи с отчуждением расположенного на участке временного торгового объекта. Предложенная администрацией процедура заключения нового договора аренды с новым собственником временного торгового объекта не может быть признана адекватным основанием для отказа в даче согласия на наделение этого нового собственника правами и обязанностями арендатора по уже заключенному и действовавшему договору аренды земельного участка под тем же временным торговым объектом. Администрация не указывает, почему переход прав и обязанностей арендатора земельного участка представляется для нее менее приемлемым способом оформления прав на землю нового собственника торгового павильона по сравнению с заключением с ним нового договора аренды земельного участка, причем в пределах срока ранее действовавшего договора аренды с предыдущим собственником временного объекта.

Администрацией также не доказано, каким образом смена арендатора земельного участка под временным павильоном в порядке передачи прав и обязанностей арендатора нарушает ее права и законные интересы, почему, по мнению администрации, при отчуждении временного павильона его продавец должен и впоследующем нести обязанности арендатора земельного участка под павильоном, который более не находится в его пользовании.

При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции о признании незаконным отказа в регистрации перехода прав и обязанностей арендатора земельного участка следует признать обоснованным, соответствующим сложившейся арбитражной практике. Оснований для отмены этого решения по жалобе администрации апелляционный суд не нашел.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 11 марта 2013 года по делу N А32-6554/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

Т.Р. Фахретдинов

Судьи

И.Н. Глазунова О.Х. Тимченко