Постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 13 июня 2013 г. N 06АП-2693/13 (ключевые темы: рыночная стоимость - оценочная деятельность - субъекты малого и среднего предпринимательства - муниципальная собственность - отчет независимого оценщика)

Постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 13 июня 2013 г. N 06АП-2693/13

г. Хабаровск

13 июня 2013 г.

Дело N А73-10501/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 11 июня 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 13 июня 2013 года.

Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Дроздовой В.Г.

судей Тихоненко А.А., Шевц А.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Усановой Т.В.

при участии в заседании:

от Муниципального образования городского округа "Город Комсомольск-на-Амуре" в лице Комитета по управлению имуществом администрации города Комсомольска-на-Амуре Хабаровского края, ОГРН 1022700523306: Мищенко А.В., заместитель главы администрации города Комсомольска-на-Амуре Хабаровского края, председатель Комитета по управлению имуществом администрации города Комсомольска-на-Амуре Хабаровского края, распоряжение от 01.06.2010 N 80-рк; Мазалова Н.В., представитель по доверенности от 28.12.2012 N 7-5/9635;

от Общества с ограниченной ответственностью "Центр экономического содействия", ОГРН 1077203038956: не явились;

от Общества с ограниченной ответственностью "Юна", ИНН 2727018981: не явились,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Муниципального образования городского округа "Город Комсомольск-на-Амуре" в лице Комитета по управлению имуществом администрации города Комсомольска-на-Амуре Хабаровского края на решение от 09.05.2013 по делу N А73-10501/2012 Арбитражного суда Хабаровского края принятое судьей Бутковским А.В.

по иску Муниципального образования городского округа "Город Комсомольск-на-Амуре" в лице Комитета по управлению имуществом администрации города Комсомольска-на-Амуре Хабаровского края

к Обществу с ограниченной ответственностью "Центр экономического содействия"

о признании недостоверной величины рыночной стоимости, определенной отчетами независимого оценщика

третье лицо: Общество с ограниченной ответственностью "Юна"

УСТАНОВИЛ:

В Арбитражный суд Хабаровского края обратилось Муниципальное образование Городской округ "Город Комсомольск-на-Амуре" в лице Комитета по управлению имуществом администрации г.Комсомольск-на-Амуре Хабаровского края (далее - истец, Комитет; г. Комсомольск-на-Амуре) к Обществу с ограниченной ответственностью "Центр экономического содействия" (далее - ООО "Центр экономического содействия", ответчик, общество, оценщик; Тюменская область, г. Тюмень) с иском о признании недостоверными определенных отчетами оценщика от 08.06.2012 N 209/12, N 210/12 величин рыночной стоимости нежилых помещений N 1005 площадью 172,5кв.м. (в том числе подвал 79,3кв.м.), N 1007 площадью 363,8кв.м. (в том числе подвал 188,6 кв.м.), расположенных по адресу г.Комсомольск-на-Амуре, ул.Кирова, 31.

Определением от 21.08.2012 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования на предмет спора, привлечено Общество с ограниченной ответственностью "Юна" (далее - третье лицо, покупатель).

Определением от 05.10.2012 производство по делу приостанавливалось в связи с назначением судебной экспертизы отчетов от 08.06.2012 N 209/12, N 210/12. Определением от 14.02.2013 производство по делу возобновлено.

Решением от 09.05.2013 в удовлетворении иска отказано.

Истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, принять новый судебный акт. В обоснование жалобы указывает, что согласно судебной экспертизе спорные отчеты об оценке не соответствуют требованиям статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и положениям федеральных стандартов оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)" и "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", утвержденных приказами Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 256, N 255, эксперты пришли к выводу, что выявленные нарушения могли повлиять на оценку рыночной стоимости объекта недвижимости; в этой связи истец полагает, что иск подлежал рассмотрению по существу.

Лица, участвующие в деле, отзывы на апелляционную жалобу не представили.

В судебном заседании представители истца настаивали на удовлетворении апелляционной жалобы.

Ответчик и третье лицо извещались о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, но своих представителей в суд апелляционной инстанции не направили.

На основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), с учетом разъяснений, приведенных в пункте 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 N 12 "О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ "О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации", апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие представителей названных лиц.

Заслушав представителей истца, исследовав приобщенные к материалам дела доказательства, обсудив доводы апелляционной жалобы, Шестой арбитражный апелляционный суд пришел к следующим выводам.

Установлено, что ООО "Юна", являющееся субъектом малого предпринимательства, на основании Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ), обратилось к Комитету с заявлением о приобретении помещений N 1005 и N 1007, расположенных в г. Комсомольске-на-Амуре, ул. Кирова, 31.

10.05.2012 между Комитетом и ООО "Центр экономического содействия" заключен муниципальный контракт N 000011 на оказание услуг по определению рыночной стоимости муниципального имущества, в том числе спорных объектов недвижимости.

Обществом осуществлена оценка рыночной стоимости данных объектов, представлены отчеты от 08.06.2012 N 209/12, N 210/12.

Названными отчетами рыночная стоимость помещения N 1005 определена в сумме 4 863 000 руб. без НДС, а помещения N 1007 - 10 124 000 руб. без НДС.

Экспертными заключениями СРО НП "Межрегиональный союз оценщиков" от 30.06.2012 N 254/01-12, от 28.06.2012 N 254/02-12 указанные отчеты признаны соответствующими требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Ссылаясь на то, что указанные цены значительно занижены по сравнению с рыночной стоимостью аналогичных объектов в г.Комсомольске-на-Амуре, истец обратился в арбитражный суд.

Определением от 05.10.2012 судом первой инстанции назначалась по делу экспертиза отчетов N 209/12, N 210/12, проведение которой поручено Экспертно-консультативному комитету Хабаровского регионального отделения Российского общества оценщиков.

В заключении эксперта от 05.11.2012 N 32/12 указано, а также согласно пояснениям судебного эксперта, данным суду первой инстанции, при составлении ООО "Центр экономического содействия" отчетов соблюдены требования законодательства об оценочной деятельности в Российской Федерации, стандарты оценки и действующие нормативно-методические документы, имеющиеся замечания являются формальными, на величину полученного результата влияния не оказывают. Вместе с тем, судебным экспертом сделан вывод о недостоверности определенных оспариваемыми отчетами величин рыночной стоимости объектов оценки, в связи с расхождением минимальной и максимальной величины скорректированных цен аналогов в 2,8 раза, при этом у оценщика имелась возможность подобрать аналоги, соответствующие объектам оценки по основным ценообразующим факторам с незначительным разбросом цен.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон "Об оценочной деятельности").

Согласно статье 13 Закона об оценочной деятельности в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

При этом следует учитывать, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.

Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной и, следовательно, самостоятельное ее оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается.

Нормами Федерального закона N 159-ФЗ обязательность величины оценки рыночной стоимости объекта для сторон договора купли-продажи не предусмотрена.

В этой связи суд первой инстанции пришел к верному выводу, что приобретение объекта муниципальной собственности по рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком, является правом покупателя, ограничение цены продаваемых на основании указанного Федерального закона объектов их рыночной стоимостью зависит от волеизъявления покупателя.

Между тем, из приобщенных к материалам дела договора купли-продажи от 25.03.2013 N 101 (в отношении помещения N 1005), договора купли-продажи от 25.03.2013 N 102 (в отношении помещения N 1007) следует, что указанные помещения проданы третьему лицу: помещение N 1005 по цене 5 175 000 руб., помещение N 1007 - 10 914 000 руб., то есть по цене выше оспариваемой истцом.

Следовательно, покупатель не реализовал свое право на приобретение объектов по стоимости, определенной независимым оценщиком. Поэтому правомерен вывод суда, что определенная оценщиком рыночная стоимость не является обязательной для сторон и ее самостоятельное оспаривание не допускается.

Кроме того, как правильно отметил суд, заключение договоров купли-продажи от 25.03.2013 N 101, N 102 влечет невозможность самостоятельного оспаривания величин рыночной стоимости объектов оценки, указанных в отчетах N 209/12, N 210/12.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении иска.

С учетом установленного, по приведенным основаниям доводы апелляционной жалобы отклонены.

Нарушение судом норм материального или процессуального права суд апелляционной инстанции не установил.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Хабаровского края от 09 мая 2013 года по делу N А73-10501/2012 оставить без изменений, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в установленном законом порядке.

Председательствующий

В.Г. Дроздова

Судьи

А.А. Тихоненко А.В. Шевц