Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 17 июня 2013 г. N 13АП-8552/13

г. Санкт-Петербург

17 июня 2013 г.

Дело N А26-7906/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 06 июня 2013 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 17 июня 2013 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Полубехиной Н.С.

судей Старовойтовой О.Р., Тимухиной И.А.

при ведении протокола судебного заседания: Пономаревым П.Н.,

при участии:

от заявителя: Куронтев Е.А. (доверенность от 31.08.2012 г.)

от ответчика: не явился (извещен)

от 3-х лиц: не явились (извещены)

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-8552/2013) ИП Кашталинского В.Н. на решение Арбитражного суда Республики Карелия от 15.02.2013 по делу N А26-7906/2012 (судья Цыба И.С.), принятое

по заявлению ИП Кашталинского В.Н.

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия

3-и лица: 1) Администрация Сегежского муниципального района, 2) Филиал ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Республике Карелия

о признании недействительным отказа в государственной регистрации,

установил:

Индивидуальный предприниматель Кашталинский Владислав Николаевич (далее - Предприниматель) обратился в Арбитражный суд Республики Карелия с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия (далее - Управление) о признании недействительным изложенного в сообщении от 13.07.2012 N 06/005/2012-54 отказа в государственной регистрации договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 02.09.2008 N 291 (в редакции от 11.05.2012 г).

Решением от 15.02.2013 г. в удовлетворении заявления отказано.

В апелляционной жалобе, поданной Предпринимателем, заявитель просит решение отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на несоответствие выводов суда, изложенных в решении, фактическим обстоятельствам дела и на неправильное применение судом норм материального права.

В судебном заседании представитель Предпринимателя апелляционную жалобу поддержал, доводы жалобы подтвердил. Другие участвующие в деле лица о дате, времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, представителей в судебное заседание не направили.

Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.

Как установлено судом в решении и подтверждается материалами дела, Предпринимателю на праве собственности принадлежат встроенные помещения, расположенные на первом этаже пятиэтажного жилого дома, общей площадью 714,6 кв.м, место расположения объекта - Республика Карелия, г. Сегежа, ул. Спиридонова, д. 23. Право собственности зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 21.03.2006 г.

20.10.2006 г. составлен акт выбора и обследования земельного участка под реконструкцию помещений рынка "Илта" под торговый центр, согласно которому местонахождение участка - г. Сегежа, ул. Спиридонова, д.23, площадь - 506,1 кв.м, использование участка в прошлом - как пешеходная часть и газон, расположение участка по отношению к окружающей территории и прилегающим строениям - с западной стороны на расстоянии 50 м находится пятиэтажный дом - Бульвар Советов, д. 2-б, к северо-восточному углу примыкает пятиэтажный дом - ул. Спиридонова, 25, категория земель - земли поселений. Актом выбора установлено, что земельный участок площадью 506,1 кв.м, расположенный по смежеству с домом N 23 по ул.Спиридонова в г.Сегеже, по санитарным и пожарным нормам пригоден для реконструкции торгового центра "Илта". К акту выбора прилагается проектный план границ земельного участка.

ОАО Проектный институт "Карелагропромпроект" подготовлен проект реконструкции помещений рынка "Илта" под торговый центр в г. Сегежа.

Решением Совета Сегежского городского поселения от 24.10.2006 N 45 согласована реконструкция торгового центра "Илта", расположенного в доме N 23 по ул. Спиридонова в г. Сегежа, с увеличением площади застройки и проведением благоустройства прилегающей территории.

Постановлением Главы Администрации Сегежского муниципального района от 23.04.2007 N 209 утверждены акт выбора и обследования земельного участка от 20.10.2006 и проектный план границ земельного участка площадью 506 кв.м, расположенного по ул. Спиридонова, д. 23 в г.Сегеже. Определено разрешенное использование - реконструкция нежилых помещений жилого дома N23 по ул. Спиридонова в г. Сегеже.

02.09.2008 г. Между Администрацией Сегежского муниципального района (арендодатель) и Предпринимателем (арендатор) подписан договор аренды N 291 находящегося в государственной собственности земельного участка, в соответствии с которым Предпринимателю на условиях аренды предоставлен земельный участок из земель населенных пунктов общей площадью 506 кв.м с кадастровым номером 10:06:0010505:23, местоположение: Республика Карелия, Сегежский район, г. Сегежа, ул. Спиридонова, для реконструкции нежилых помещений жилого дома N 23. Срок действия договора с 23.04.2007 г. по 31.12.2014 г. (п. 2.1 договора).

15.05.2012 г. Предприниматель обратился в Управление с заявлением о регистрации названного договора аренды земельного участка.

Управление уведомлением от 13.06.2012 N 06/005/2012-54 приостановило государственную регистрацию договора аренды земельного участка, поскольку при проведении правовой экспертизы представленных на государственную регистрацию документов возникли сомнения в наличии оснований для государственной регистрации. Управление указало, что при предоставлении земельного участка в аренду Предпринимателю был нарушен порядок предоставления земельных участков в соответствии с пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса РФ. Управление также сослалось на пункты 10 и 14 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ, указав, что нежилые помещения жилого дома не являются объектами капитального строительства, в связи с чем не может быть проведена их реконструкция.

Уведомление о приостановлении государственной регистрации направлено Предпринимателю по адресу, указанному им в заявлении и содержащемуся в Едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей, ценным письмом с уведомлением и описью вложения и возвращено Управлению почтовым отделением в связи с истечением срока хранения.

Администрация Сегежского муниципального района в ответ на сообщение Управления о приостановлении государственной регистрации направила в Управление письмо от 06.07.2012 N 15-3515, в котором указала, что в кадастровом паспорте земельного участка от 16.04.2012 N 1000/240/2012-13745 в разделе 7 "местоположение" допущена техническая ошибка - указано, что на данном земельном участке расположен жилой дом N 23. Кадастровым инженером Милько О.Е. данная ошибка исправлена, слова "на земельном участке расположен жилой дом N23" исключены из раздела 7 кадастрового паспорта земельного участка. Границы земельного участка, на котором фактически расположен многоквартирный жилой дом N 23 по ул.Спиридонова в г.Сегеже, не уточнены.

Предприниматель в адрес Управления каких-либо документов в ответ на сообщение о приостановлении государственной регистрации не направил. Управление сообщением от 13.07.2012 N 06/005/2012-54 отказало Предпринимателю в государственной регистрации договора аренды земельного участка на основании абзаца 4 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации)

Основанием для отказа в государственной регистрации послужило то обстоятельство, что документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства, а именно: при предоставлении земельного участка в аренду Предпринимателю был нарушен порядок предоставления земельных участков, установленный пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ).

Полагая, что отказ в государственной регистрации договора аренды не соответствует действующему законодательству и нарушает его права и законные интересы, Предприниматель обратился в арбитражный суд с заявлением о признании указанного отказа недействительным.

Согласно п. 1 ст. 2 Закона о регистрации государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии с п. 5 ст. 131 Гражданского кодекса РФ, п. 5 ст. 2 и п. 3 ст. 20 Закона о регистрации заинтересованное лицо вправе обжаловать в суд отказ регистрирующего органа в государственной регистрации прав.

В силу статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемые решения и действия (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Основания отказа в государственной регистрации прав исчерпывающе перечислены в статье 20 Закона о регистрации, согласно абзацу 4 пункта 1 которой в государственной регистрации прав может быть отказано, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.

Отказывая в удовлетворении заявления, суд на основании имеющихся в деле доказательствах установил, что предоставленный Предпринимателю по договору аренды от 02.09.2008 г. N 291 земельный участок для реконструкции нежилых помещений жилого дома N 23 по улице Спиридонова непосредственно не примыкает к стене данного жилого дома, земельный участок под которым не сформирован и не поставлен на государственный кадастровый учет.

Судом установлено, что фактически на предоставленном в аренду Предпринимателю земельном участке планируется осуществить пристройку к жилому дому N 23 по ул. Спиридонова в г. Сегеже с установлением отдельного входа в помещение и разрушения части внешней стены многоквартирного дома, являющейся ограждающей несущей конструкцией жилого дома и относящейся к общему имуществу жилого дома, а также занятия части придомовой территории. При этом суд указал на то, что установленная граница предоставленного в аренду Предпринимателю земельного участка вдоль внешней стены многоквартирного дома не позволяет обеспечить доступ для эксплуатации и содержания общего имущества жилого дома, в том числе таких конструктивных элементов здания, как стены и фундамент.

Данные выводы суда основаны на представленных в материалы дела письменных доказательствах, в частности на сведениях, имеющихся в материалах землеустроительного дела по территориальному землеустройству (объект землеустройства - земельный участок под реконструкцию помещений рынка "Илта" под торговый центр в г. Сегежа, ул. Спиридонова, д. 23 в нежилых помещениях жилого дома); проектной документации по реконструкции помещений ранка "Илта" под торговый центр в г. Сегежа; кадастровового дела объекта недвижимости 10:06:0010505:23; проектного плана границ земельного участка с КН 10:06:0010505:23.

Исследовав материалы дела, выслушав объяснения представителя заявителя и обсудив доводы жалобы, апелляционный суд признал жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в этом доме и относится к их общему имуществу. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Конституционный Суд Российской Федерации, основываясь на принципе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса), в пункте 2.1 Постановления от 28.05.2010 N 12-П указал, что федеральный законодатель в целях обеспечения прав собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирных жилых домах, установил в Жилищном кодексе общее правило о принадлежности земельного участка собственникам помещений в расположенном на нем многоквартирном доме на праве общей долевой собственности (статья 36), а во Вводном законе - специальные порядок и условия перехода такого земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме (статья 16).

Из частей 2 - 5 статьи 16 Вводного закона, с учетом разъяснений, данных в пункте 66 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении вопросов, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление N 10/22), следует, что в случае, когда земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие Жилищного кодекса и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений считается возникшим в силу закона с момента введения в действие данного Кодекса.

Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие Жилищного кодекса и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета.

Таким образом, переход в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме связан с завершением процесса формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета.

При этом каких-либо актов органов власти или органов местного самоуправления о предоставлении земельного участка или о возникновении права собственности не требуется, так же как и государственной регистрации права общей долевой собственности на земельный участок в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса.

В части 4 статьи 16 Вводного закона предусмотрено, что формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный жилой дом, осуществляют соответствующие публичные органы.

Поскольку судом установлено, что земельный участок с кадастровым номером 10:06:0010505:23 расположен в пределах территории, необходимой для эксплуатации многоквартирного дома, спорный договор аренды в силу ст. 168 Гражданского кодекса РФ является недействительным, поскольку противоречит частям 3 и 4 статьи 16 Вводного закона.

Заявитель в нарушение ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ не опроверг выводы суда в указанной части.

В соответствии с п. 1 ст. 167 Гражданского кодекса РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Доводы жалобы о наличии решения собственником многоквартирного жилого дома о реконструкции общего имущества путем пристройки помещения вдоль всего восточного фасада жилого дома являлись предметом тщательного исследования суда первой инстанции, которым суд дал надлежащую правовую оценку об их необоснованности.

Кроме того, ввиду того что земельный участок под жилым многоквартирным домом не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, собственники не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом.

Судом полно и всесторонне исследованы и оценены все представленные доказательства, на основании которых установлены обстоятельства, имеющие значение для дела. Нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену судебного акта, судом при рассмотрении дела и разрешении спора не допущено.

При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения жалобы не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Карелия от 15.02.2013 г. по делу N А26-7906/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий

Н.С. Полубехина

Судьи

О.Р. Старовойтова И.А. Тимухина