Постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 25 июня 2013 г. N 06АП-1630/13

г. Хабаровск

25 июня 2013 г.

Дело N А73-10245/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 19 июня 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 25 июня 2013 года.

Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Шевц А.В.,

судей Дроздовой В.Г., Тихоненко А.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Бабко А.В.,

при участии в заседании:

от открытого акционерного общества "Востоккредитбанк": представитель не явился,

от общества с ограниченной ответственностью "АльянсОптТорг": Салеева В.Е., представителя по доверенности от 13.05.2013,

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю: представитель не явился,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "АльянсОптТорг" на решение от 13.11.2012 по делу N А73-10245/2012 Арбитражного суда Хабаровского края, принятое судьей Збрацкой Л.А.,

по исковому заявлению открытого акционерного общества "Востоккредитбанк"

к обществу с ограниченной ответственностью "АльянсОптТорг"

об обращении взыскания на заложенное имущество,

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю,

УСТАНОВИЛ:

Открытое акционерное общество "Востоккредитбанк" (ИНН 2804004055, ОГРН 1022800000376, далее - ОАО "Востоккредитбанк") обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "АльянсОптТорг" (ОГРН 1092722001206, ИНН 2725082477, далее - ООО "АльянсОптТорг") об обращении взыскания на заложенные права требования по договору участия в долевом строительстве:

- трехкомнатную квартиру, площадью согласно проекта 98,25 кв. м, расположенной в блок-секции N 3 на 9 этаже, третья по счету слева направо на лестничной площадке в строящемся многоэтажном жилом доме по ул. Рокоссовского в Индустриальном районе г. Хабаровска (I пусковой комплекс), расположенном на земельном участке с кадастровым номером 27:23:051113:54 по адресу: Хабаровский край, г. Хабаровск, Индустриальный район, участок находится примерно в 31,6 м по направлению на северо-запад от ориентира "жилое здание", расположенного за пределами участка (адрес ориентира; ул. Рокоссовского, 24). Определить порядок продажи заложенного имущества путем открытых торгов с начальной продажной ценой в размере 4 010 000 рублей;

- трехкомнатную квартиру, площадью согласно проекта 93,01 кв. м, расположенной в блок-секции N 3 на 15 этаже, вторая по счету слева направо на лестничной площадке в строящемся многоэтажном жилом доме по ул. Рокоссовского в Индустриальном районе г. Хабаровска (I пусковой комплекс), расположенном на земельном участке с кадастровым номером 27:23:051113:54 по адресу: Хабаровский край, г. Хабаровск, Индустриальный район, участок находится примерно в 31,6 м. по направлению на северо-запад от ориентира "жилое здание", расположенного за пределами участка (адрес ориентира: ул. Рокоссовского, 24). Определить порядок продажи заложенного имущества путем открытых торгов с начальной продажной ценой в размере 3 910 000 рублей (с учетом заявленных в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ уточнений - том 2, л.д. 51-52).

Решением от 13.11.2012 уточненные исковые требования удовлетворены в полном объеме.

ООО "АльянсОптТорг", не согласившись с принятым по делу судебным актом в части определения начальной продажной стоимости заложенного имущества, обратилось в Шестой арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение от 13.11.2012 в оспариваемой части отменить и принять новый судебный акт, в котором определить начальную продажную стоимость заложенного имущества исходя из 80 % рыночной стоимости, определенной на основании отчетов оценщика. В обоснование апелляционной жалобы указано на нарушение судом первой инстанции норм материального права.

По мнению заявителя апелляционной жалобы, судом первой инстанции не приняты во внимание представленные ответчиком отчеты оценщика, что свидетельствует о нарушении пункта 4 статьи 54 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке залоге недвижимости)" (далее - Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ).

Представитель ООО "АльянсОптТорг" в судебном заседании доводы апелляционной жалобы поддержал, просил решение в оспариваемой части изменить, определив начальную продажную цену, равной 80 % рыночной стоимости, установленной на основании отчетов оценщика

Представители истца и третьего лица, надлежащим образом извещенных о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы, в том числе с учетом разъяснений, изложенных в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 N 12 "О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ "О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации", участия в судебном заседании не принимали, отзыв не представили.

Обстоятельства, положенные в основу заявленного ОАО "Востоккредитбанк" иска об обращении взыскания на заложенное имущество, сторонами не оспариваются. В связи с чем решение от 13.11.2012 в соответствии с частью 5 статьи 268 АПК РФ и с учетом разъяснений, указанных в пункте 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", подлежит проверке судом апелляционной инстанции в пределах доводов, заявленных в жалобе (определение продажной цены заложенных прав требования).

Заслушав представителя ответчика, исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, Шестой арбитражный апелляционный суд приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, при рассмотрении дела в суде первой инстанции между сторонами возник спор в отношении установления продажной цены заложенного имущества.

Статья 349 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) предусматривает порядок обращения взыскания на заложенное имущество.

Согласно пункту 1 статьи 350 ГК РФ реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии со статьей 349 названного Кодекса обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном законом об ипотеке или законом о залоге, если иное не предусмотрено законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 56 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с названным Законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных указанным Законом.

В силу подпункта 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Из разъяснений, изложенных в пункте 6 Информационного письма от 15.01.1998 N 26 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге", следует, что при наличии спора между залогодателем и залогодержателем начальная продажная цена заложенного имущества устанавливается судом исходя из рыночной цены этого имущества.

Если при рассмотрении указанных споров по инициативе любой из заинтересованных сторон будут представлены доказательства, свидетельствующие о том, что рыночная стоимость имущества, являющегося предметом залога, существенно отличается от его оценки, произведенной сторонами в договоре о залоге, арбитражный суд может предложить лицам, участвующим в деле, принять согласованное решение или определить начальную продажную цену такого имущества в соответствии с представленными доказательствами независимо от его оценки сторонами в договоре о залоге.

При рассмотрении дела в суде первой инстанции вопрос о назначении судебной экспертизы с целью определения рыночной стоимости заложенного имущества (статья 82 АПК РФ) не рассматривался.

Как следует из материалов дела, ответчик в обоснование возражений на исковые требования в части определения начальной продажной цены заложенного имущества представил отчеты об определении рыночной цены прав требования от 16.10.2012 N 3443, N 3444, выполненные обществом с ограниченной ответственностью "Региональный экспертно-оценочный центр "Вымпел" (том 1, л.д. 66-103, том 2, л.д. 1-39).

На предложение Шестого арбитражного апелляционного суда (определение от 23.05.2013) о рассмотрении вопроса о назначении судебной экспертизы на предмет определения рыночной стоимости заложенных прав требования и представлении пояснений в отношении представленных ответчиком отчетов об определении рыночной стоимости заложенного имущества (прав требования), истец мотивированных ходатайств и пояснений не представил.

Согласно находящимся в материалах дела отчетам рыночная стоимость заложенного имущества составляет 1 886 000 рублей, 1 786 000 рублей соответственно.

При определении рыночной цены сравнительным подходом оценщиком учтены корректировки на уторговывание, на дату продажи, на условия продажи, на право собственности, на местоположение, на размер объектов, на транспортную магистраль, как источник шума (разделы 10.2).

Необходимо отметить, что при применении корректировки на условия продажи учтены: нетипичные для рынка отношения между продавцом и покупателем и срочность реализации объекта (продажа объектов в рамках проведения процедуры банкротства, ограниченной сроком); изначально установленный срок сдачи объекта - 2011 год, планируемый срок - 3 квартал 2014 года (просрочка сдачи объекта); риск недостройки дома; размещение на сайте застройщика информации об убыточности строительства (разделы 3).

Истец доказательств, свидетельствующих о соответствии установленной в договоре цены действительной рыночной стоимости спорных объектов, не представил. Тогда как вышеуказанные отчеты составлены в более поздний период, чем определенная в договоре залога стоимость объектов.

При изложенных обстоятельствах судебная коллегия приходит к выводу о необходимости установления начальной продажной цены заложенного имущества, исходя из 80 % рыночной стоимости, определенной в отчетах оценщика от 16.10.2012 N 3443, N 3444.

Таким образом, решение Арбитражного суда Хабаровского края от 13.11.2012 в оспариваемой части подлежит изменению на основании пунктов 1, 4 части 1 статьи 270 АПК РФ, апелляционная жалоба - удовлетворению.

Согласно статье 110 АПК РФ государственная пошлина по апелляционной жалобе относится на ОАО "Востоккредитбанк".

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Хабаровского края от 13.11.2012 по делу N А73-10245/2012 изменить.

Первый, второй и третий абзацы резолютивной части решения изложить в следующей редакции:

"Обратить взыскание на имущество, заложенное по договору залога от 29.04.2010 г. N 01/10006/5, принадлежащее обществу с ограниченной ответственностью "АльянсОптТорг" (ИНН 2725082477, ОГРН 1092722001206):

- права требования по договору участия в долевом строительстве от 26.10.2009 N 440/2009, заключенному между обществом с ограниченной ответственностью "Техмонтаж" и обществом с ограниченной ответственностью "АльянсОптТорг" и зарегистрированному Управлением Федеральной регистрационной службы по Хабаровскому краю и Еврейской автономной области 09.11.2009 за номером регистрации 27-27-01/124/2009-434, в отношении трехкомнатной квартиры, площадью согласно проекту 98,25 кв. м, расположенной в блок-секции N 3 на 9-ом этаже, третья по счету слева направо на лестничной площадке в строящемся многоэтажном жилом доме по ул. Рокоссовского в Индустриальном районе г. Хабаровска (I пусковой комплекс), расположенном на земельном участке с кадастровым номером 27:23:051113:54 по адресу: Хабаровский край, г. Хабаровск, Индустриальный район, участок находится примерно в 31,6 м. по направлению на северо-запад от ориентира "жилое здание", расположенного за пределами участка (адрес ориентира; ул. Рокоссовского, 24). Определить порядок продажи заложенного имущества путем открытых торгов с начальной продажной ценой в размере 1 508 800 рублей,

- права требования по договору участия в долевом строительстве от 26.10.2009 N 495/2009, заключенному между обществом с ограниченной ответственностью "Техмонтаж" и обществом с ограниченной ответственностью "АльянсОптТорг" и зарегистрированному Управлением Федеральной регистрационной службы по Хабаровскому краю и Еврейской автономной области 09.11.2009 за номером регистрации 27-27-01/124/2009-436 в отношении трехкомнатной квартиры, площадью согласно проекта 93,01 кв. м, расположенной в блок-секции N 3 на 15-ом этаже, вторая по счету слева направо на лестничной площадке в строящемся многоэтажном жилом доме по ул. Рокоссовского в Индустриальном районе г. Хабаровска (I пусковой комплекс), расположенном на земельном участке с кадастровым номером 27:23:051113:54 по адресу: Хабаровский край, г. Хабаровск, Индустриальный район, участок находится примерно в 31,6 м по направлению на северо-запад от ориентира "жилое здание", расположенного за пределами участка (адрес ориентира: ул. Рокоссовского, 24). Определить порядок продажи заложенного имущества путем открытых торгов с начальной продажной ценой в размере 1 428 800 рублей".

Взыскать с открытого акционерного общества "Востоккредитбанк" (ИНН 2804004055, ОГРН 1022800000376) в пользу общества с ограниченной ответственностью "АльянсОптТорг" (ИНН 2725082477, ОГРН 1092722001206) 2 000 рублей государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в установленном законом порядке.

Председательствующий

А.В. Шевц

Судьи

В.Г. Дроздова А.А. Тихоненко