Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 24 июня 2013 г. N 01АП-2765/13 (ключевые темы: государственная регистрация договора аренды нежилого помещения - домовладение - кадастровый паспорт - ничтожные сделки - регистрационное дело)

Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 24 июня 2013 г. N 01АП-2765/13

г. Владимир

24 июня 2013 г.

Дело N А43-33617/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 19.06.2013.

Полный текст постановления изготовлен 24.06.2013.

Первый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Гущиной А.М.,

судей Белышковой М.Б., Москвичевой Т.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Лукашовой Д.В.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области на решение Арбитражного суда Нижегородской области от 02.04.2013 по делу N А43-33617/2012, принятое судьей Камаевой М.Н.

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Соболь-2" (ОГРН 1025201754841, ИНН 5249020100, Нижегородская область, г. Дзержинск, ул. Рудольфа Удриса, д. 7)

о признании незаконным решения Павловского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Нижегородской области об отказе в государственной регистрации договора аренды нежилого помещения от 10.10.2012.

В судебном заседании приняли участие представители:

общества с ограниченной ответственностью "Соболь-2" - Кручинин В.П., директор на основании выписки из Единого государственного реестра юридических лиц от 23.11.2012, Кобзарь И.В. по доверенности от 01.12.2012;

Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Нижегородской области - Пияшов А.Н. по доверенности 20.11.2012 N 109.

Изучив материалы дела, выслушав лиц, участвующих в деле, Первый арбитражный апелляционный суд установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью "Соболь-2" (далее - Общество) представило в Павловский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Нижегородской области (далее - Управление, регистрирующий орган) на государственную регистрацию договор аренды нежилого помещения от 10.10.2012, заключенный с гражданином Кручининым Ильей Владимировичем, предметом которого является право пользования нежилым помещением - пристрой литер А1 к жилому дому, расположенному по адресу: Нижегородская область, Павловский район, г. Горбатов, ул. Луначарского, 27.

Письмом от 29.11.2012 N 18/005/2012-374 Управление со ссылкой на абзацы 4, 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона Российской Федерации от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" отказало Обществу в государственной регистрации договора аренды нежилого помещения. В обоснование отказа Управление отметило, что передача в аренду (во временное владение и пользование) нежилых помещений в жилом доме для целей, не связанных с проживанием, в частности, для торговли продуктами питания, включая розничную торговлю алкогольной продукцией и табачными изделиями, противоречит действующему законодательству, а также, что Обществом не представлен кадастровый паспорт жилого дома с указанием размера арендуемой площади.

Не согласившись с отказом регистрирующего органа, Общество обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области с заявлением о признании его недействительным и обязании зарегистрировать договор аренды нежилого помещения.

Решением от 02.04.2013 суд удовлетворил заявленные требования.

Управление обратилось в арбитражный суд с апелляционной жалобой, в которой сослалось на неправильное применение судом норм материального права, в связи с чем просило решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт.

По мнению заявителя апелляционной жалобы, договор аренды нежилого помещения от 10.10.2012 является ничтожной сделкой, поскольку его предметом являются помещения жилого дома, незарегистрированные в качестве нежилых в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Как утверждает Управление, передача данного помещения в аренду для целей, не связанных с проживанием, противоречит действующему законодательству.

Как считает Управление, судом необоснованно взысканы с него в пользу Общества расходы по уплате государственной пошлины, поскольку статьей согласно части 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации государственные органы, выступающие в качестве истца или ответчика, освобождены от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым в арбитражных судах.

Представитель Управления в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы.

Общество в отзыве на апелляционную жалобу и его представители в судебном заседании указали на отсутствие оснований для отмены судебного акта.

В соответствии со статьей 153.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание по делу проведено путем использования системы аудиозаписи и видеоконференц-связи через Арбитражный суд Нижегородской области.

Законность принятого судебного акта проверена Первым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в апелляционной жалобе, отзыве на апелляционную жалобу, Первый арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемый судебный акт подлежит оставлению без изменения по следующим основаниям.

В силу части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Частью 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определено, что при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно пункту 1 статьи 17 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации" (далее - Федеральный закон N 122-ФЗ) основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Как усматривается из материалов дела, на государственную регистрацию Обществом был представлен договор аренды нежилого помещения от 10.10.2012, подписанный арендатором и арендодателем.

Согласно пункту 1 договора арендодатель предоставляет арендатору во временное пользование нежилое помещение: пристрой, литер А1, расположенный по адресу: г. Горбатов Павловского района Нижегородской области, ул. Луначарского, д. 27, и находящийся в составе двухэтажного жилого дома согласно кадастровому паспорту от 25.09.2012.

Статья 1 Федерального закона N 122-ФЗ относит жилые и нежилые помещения к недвижимому имуществу, право на которое, а также сделки с которым подлежат обязательной государственной регистрации в случаях и в порядке, установленных законом.

Согласно части 2 пункта 6 статьи 12 Федерального закона N 122-ФЗ помещение (жилое и нежилое) представляет собой объект, входящий в состав зданий и сооружений.

Принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в Гражданском кодексе Российской Федерации отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно указанной правовой норме договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Аналогичная позиция содержится в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.06.2000 N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений".

В государственной регистрации может быть отказано, если документы, представленные на регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства (абзац 4 пункта 1 статьи 20 Федерального закона N 122-ФЗ).

В полномочия государственного регистратора на основании статьи 13 Федерального закона N 122-ФЗ входит правовая экспертиза документов и проверка законности сделки.

Отказывая Обществу в государственной регистрации договора аренды, Управление посчитало, что последний является ничтожной сделкой в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, как противоречащий пункту 1 статьи 17 Жилищного кодекса Российской Федерации и пункту 2 статьи 288 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Между тем, как установлено судом первой инстанции по материалам дела, в пакете документов, поданных на регистрацию спорного договора аренды, были представлены распоряжение главы администрации г. Горбатова от 20.03.1998 N 69 "О разрешении на переоборудование" и инвентаризационный план от 21.08.2007 жилого дома N 27 по ул. Луначарского г. Горбатова Павловского района.

На момент подачи на регистрацию договора аренды в материалах регистрационного дела имелось также распоряжение мэра г. Горбатова Нижегородской области от 12.01.1995 N 3, которым в том числе было разрешено переоборудование домовладения под торгово-жилое.

Указанное распоряжение было представлено в январе 2008 года в качестве одного из правоустанавливающих документов, на основании которых за гражданами Кручининым В.П. и Кулаковым А.Н. регистрировалось ранее возникшее право собственности на домовладение N 27 по ул. Луначарского по ? доле каждого.

По договору купли-продажи от 12.02.1998 Кручинин В.П. приобрел долю Кулакова А.Н. в обозначенном домовладении.

В Единый государственный реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним 18.03.2008 внесена запись о регистрации права собственности Кручинина В.П. на жилой дом N 27 по ул. Луначарского, д. 27 в г. Горбатове.

После приобретения дома в полном объеме Кручинину В.П. на основании распоряжения главы администрации г. Горбатова от 20.03.1998 N 69 "О разрешении на переоборудование" также разрешалось переоборудование первого этажа принадлежащего ему на праве личной собственности жилого дома, находящегося в городе Горбатове по ул. Луначарского дом N 27, под торговые помещения площадью 187,5 кв.м из общеполезной площади всего дома.

Как установлено судом первой инстанции, такое переоборудование было осуществлено, в связи с чем в инвентаризационный план дома были внесены соответствующие изменения.

В представленном на регистрацию инвентаризационном плане от 21.08.2007 в экспликации определена общая полезная площадь объекта 384,1 кв.м, из которых жилая 93,5 кв.м, подсобная 136,5 кв.м, торговая основная 143 кв.м, торговая вспомогательная 11,1 кв.м.

Предметом аренды являются помещения лит А1 под номерами 3,4,5,6,7, общей площадью 111,7 кв.м.

Данные помещения поименованы в инвентаризационном плане как торговая площадь и подсобная.

Выданная государственным предприятием Нижегородской области "Нижтехинвентаризация" справка о техническом состоянии жилого дома от 28.12.2007 N 3569 определяет в качестве жилых только помещения лит. А, общей площадью 93,5 кв.м. из общей площади объекта 384,1 кв.м.

Жилые помещения, обозначенные в инвентаризационном плане, предметом аренды не являлись.

Рекомендации по технической инвентаризации и регистрации зданий гражданского назначения, принятые Росжилкоммунсоюзом 01.01.1991, определяют, что состав строений и сооружений инвентарного объекта, а также состав помещений, входящих в основное строение, отражается в инвентарной документации в соответствии с назначением, указанным в чертежах (исполнительных рабочих чертежах строительной организации или инвентарных планах, разработанных БТИ), на основе которых было принято решение о приемке объекта в эксплуатацию или решение исполкома местного Совета народных депутатов о регистрации объекта.

При ликвидации части проектных конструкций, устройстве дополнительных, самовольном изменении проектного соотношения или положения конструктивных элементов (перепланировка, замена материалов, пристройка, заделка или устройство не предусмотренных проектом проемов и другие физические преобразования), ставящих под сомнение возможность использования помещения по проектному назначению, вызывающей споры совладельцев, жалобы пользователей, а также при наличии неисполненных предписаний надзорных органов (СЭС, пожарного надзора, органов архитектуры и др.) первоначальная проектная классификация строений и помещений теряет силу и подлежит утверждению в порядке, устанавливаемом исполкомом местного Совета народных депутатов.

До утверждения нового назначения строений (помещений) их классификация по назначению в инвентарной документации указывается со слов владельца (владельцев) и рассматривается как учетно-техническая.

При возникновении споров между совладельцами о назначении переоборудованных строений (помещений) временная учетно-техническая классификация устанавливается БТИ на основании требований действующих строительных норм и правил.

В представленной технической документации не имеется отметок о самовольном переоборудовании спорных нежилых помещений.

Представленные в материалах дела доказательства свидетельствуют, что на момент заключения договора аренды часть помещений жилого дома N 27 по ул. Луначарского в г. Горбатов была переведена из жилых в нежилые.

Распоряжения о переоборудовании жилого помещения в нежилое не оспорены и недействительными не признаны.

Статья 9 Жилищного кодекса РСФСР, действовавшая на момент принятия указанных распоряжений, допускала в исключительных случаях перевод жилых помещений в нежилые по решению исполнительного комитета областного совета народных депутатов.

Порядок перевода названным Кодексом не определен.

Статьей 132 Конституции Российской Федерации к ведению органов местного самоуправления отнесено решение вопросов местного значения, и возможность наделения их законом отдельными полномочиями.

Закон Российской Федерации от 06.07.1991 N 1550-1 "О местном самоуправлении в Российской Федерации" к полномочиям районного Совета в статье 55 отнес установление порядка перевода жилых домов и жилых помещений муниципального фонда в нежилые.

Незаконность имеющихся в регистрационном деле распоряжений органа местного самоуправления или нарушение существовавшего порядка перевода регистратором не доказаны.

По правилам части 3 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность собственника предполагается, пока не будет доказано иное.

Поскольку факт перевода жилых помещений в нежилые установлен судом первой инстанции и подтвержден материалами дела, а предметом аренды по спорному договору жилые помещения не являлись, положения статьи 288 Гражданского кодекса Российской Федерации к спорным правоотношениям не применяются.

Отсутствие в регистрационной записи указания на наличие в составе жилого дома нежилых помещений не может ущемлять права собственника на распоряжение ими по своему усмотрению.

Иных правовых оснований для признания договора аренды от 10.10.2012 недействительным регистрирующим органом в отказе не обозначено, а судом не установлено.

На момент заключения данного договора помещение находилось в долевой собственности, договор от имени арендатора подписан - Кручининым И.В., а от имени Общества - Кручининым В.П., что свидетельствует о заключении договора с согласия всех собственников.

При таких обстоятельствах отказ в государственной регистрации договора аренды по мотивам несоответствия договора требованиям гражданского и жилищного законодательства правомерно признан судом первой инстанции недействительным.

Вторым основанием для отказа в регистрации спорного договора послужило отсутствие в составе представленных на регистрацию документов кадастрового паспорта жилого дома с указанием размера арендуемой площади.

Признавая отказ регистрирующего органа по данному основанию недействительным суд первой инстанции руководствовался разъяснениями, данными в пункте 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13 "О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".

В указанной части апелляционная жалоба не содержит доводов.

Таким образом, оспариваемый отказ Управления не соответствует требованиям действующего законодательства и нарушает права и законные интересы Общества в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

С учетом изложенного суд первой инстанции правомерно признал недействительным отказ в регистрации названного договора аренды.

Довод о необоснованном взыскании судом первой инстанции с Управления в пользу Общества расходов по государственной пошлине судом апелляционной инстанции во внимание не принимается ввиду следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. Согласно статье 101 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к судебным расходам относится и государственная пошлина.

Таким образом, между сторонами состоявшегося судебного спора возникают отношения по поводу возмещения судебных расходов, в состав которых законодателем включена уплаченная сумма государственной пошлины. Суд, взыскивая с ответчика уплаченную заявителем в бюджет государственную пошлину, возлагает на ответчика обязанность не по уплате государственной пошлины в бюджет, а по компенсации заявителю денежных сумм, равных понесенным им судебным расходам.

То обстоятельство, что в конкретном случае ответчиком выступает государственный орган, освобожденный от уплаты государственной пошлины на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, не может повлечь отказ заявителю в возмещении ему понесенных судебных расходов.

Освобождение государственных органов от возмещения судебных расходов в случае, если решение принято не в их пользу, законодательством не предусмотрено. Напротив, в части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации гарантируется возмещение всех понесенных судебных расходов в пользу выигравшей дело стороны, независимо от того, является ли проигравшей стороной государственный орган.

В соответствии со статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации при подаче заявлений о признании нормативного правового акта недействующим, о признании ненормативного правового акта недействительным и о признании решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц незаконными государственная пошлина организациями уплачивается в размере 2000 рублей.

При этих обстоятельствах суд первой инстанции правомерно взыскал с Управления расходы по уплате государственной пошлины в сумме 2000 рублей.

Апелляционная жалоба по приведенным в ней доводам подлежит отклонению.

Арбитражный суд Нижегородской области полно выяснил обстоятельства, имеющие значение для дела, его выводы соответствуют обстоятельствам дела, нормы материального права применены правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены судебного акта, судом первой инстанции не допущено.

Вопрос о распределении расходов по государственной пошлине с апелляционной жалобы не рассматривался, поскольку Управление освобождено от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Нижегородской области от 02.04.2013 по делу N А43-33617/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня принятия.

Председательствующий судья

А.М. Гущина

Судьи

М.Б. Белышкова Т.В. Москвичева