Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24 июня 2013 г. N 18АП-4517/13 (ключевые темы: собственность на земельный участок - общая долевая собственность - расторжение договора - продажа доли - цокольный этаж)

Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24 июня 2013 г. N 18АП-4517/13

г. Челябинск

24 июня 2013 г.

Дело N А07-19591/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 17 июня 2013 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 24 июня 2013 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Румянцева А.А., судей Ермолаевой Л.П., Суспициной Л.А., при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С., рассмотрел в открытом судебном заседании дело N А07-19591/2011 по иску общества с ограниченной ответственностью "Брют" к индивидуальному предпринимателю Арсланову Линару Гумеровичу, Анисимову Виктору Николаевичу, Арсланову Линуру Гумеровичу, Арсланову Денису Линаровичу, при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, общества с ограниченной ответственностью "Энергогазстрой", Акционерного коммерческого банка "БТА-Казань" (открытое акционерное общество), о расторжении договора купли-продажи нежилых помещений и доли в общей долевой собственности на земельный участок N14/10-1 от 01.11.2008 в части продажи индивидуальному предпринимателю Арсланову Линару Гумеровичу недвижимого имущества общей площадью 616,2 кв.м., в том числе на цокольном этаже - помещения с 1 по 18 включительно, на 1 этаже - помещение N3, на 2 этаже - помещение N1, на 3 этаже - помещение N1, что составляет 6162/20003 доли в административно-торговом здании, литера А общей площадью 1 003 кв.м., а также в части продажи доли в общей долевой собственности на земельный участок, пропорционально передаваемой площади помещений: 83761/215100 доли, расположенных по адресу: г. Уфа, ул. Проспект Октября, 71/4 и об обязании вернуть недвижимое имущество.

В заседании приняли участие представители:

общества с ограниченной ответственностью "Брют" - Хасанова Л.А. (доверенность от 29.01.2013), Камалова К.Э. (доверенность от 13.1.2013 N 13-д);

индивидуального предпринимателя Арсланова Линара Гумеровича - Линник В.Г. (доверенность от 14.09.2011);

Анисимова Виктора Николаевича - Симакович Ю.В. (доверенность от 14.12.2011);

Арсланова Линура Гумеровича - Симакович Ю.В. (доверенность от 14.12.2011);

Арсланова Дениса Линаровича - Симакович Ю.В. (доверенность от 14.12.2011).

Общество с ограниченной ответственностью "Брют" (далее - ООО "Брют", истец, податель апелляционной жалобы) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к индивидуальному предпринимателю Арсланову Линару Гумеровичу о расторжении договора от 01.11.2008 N 14/10-1 купли-продажи нежилых помещений и доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, заключенного между предпринимателем Арслановым Линаром Гумеровичем, Анисимовым Виктором Николаевичем, Арслановым Линуром Гумеровичем, Арслановым Денисом Линаровичем и ООО "Брют", в части продажи индивидуальному предпринимателю Арсланову Линару Гумеровичу недвижимого имущества общей площадью 616,2 кв. м., в том числе на цокольном этаже - помещений с 1 по 18 включительно, на 1-м этаже - помещения N 3, на 2-м этаже - помещения N 1, на 3-м этаже - помещения N 1, а также в части продажи доли - 83761/215100 в общей долевой собственности на земельный участок - пропорционально передаваемой площади помещений, расположенных по адресу: г. Уфа, пр. Октября, д. 71/4; обязании ответчика возвратить ООО "Брют" названное недвижимое имущество, а также долю в праве общей долевой собственности на земельный участок (с учетом уточнения требований в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Арсланов Линур Гумерович, Анисимов Виктор Николаевич, Арсланов Денис Линарович, общество "АКБ "БТА-Казань", общество с ограниченной ответственностью "Энергогазстрой".

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 09.06.2012 исковые требования удовлетворены: расторгнут договор купли-продажи нежилых помещений и доли в праве общей долевой собственности на земельный участок от 01.11.2008 N 14/10-1 в части продажи предпринимателю Арсланову Линару Гумеровичу недвижимого имущества общей площадью 616,2 кв. м., в том числе на цокольном этаже - помещений с 1 по 18 включительно, на 1 этаже - помещения N 3, на 2 этаже - помещения N 1, на 3 этаже - помещения N 1, расположенных по адресу: г. Уфа, ул. Проспект Октября, 71/4, а также в части продажи доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, пропорционально передаваемой площади помещений (83761/215100 доли). На ответчика возложена обязанность возвратить ООО "Брют" указанное недвижимое имущество.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.08.2012 решение суда первой инстанции изменено, исковые требования удовлетворены: расторгнут договор купли-продажи нежилых помещений и доли в праве общей долевой собственности на земельный участок от 01.11.2008 N 14/10-1 в части продажи предпринимателю Арсланову Линару Гумеровичу недвижимого имущества общей площадью 616,2 кв. м., в том числе на цокольном этаже - помещений с 1 по 18 включительно, на 1 этаже - помещения N 3, на 2 этаже - помещения N 1, на 3 этаже - помещения N 1, расположенных по адресу: г. Уфа, ул. Проспект Октября, 71/4, что составляет 6162/10003 доли в праве собственности на указанное имущество, а также в части продажи доли в общей долевой собственности на земельный участок, пропорционально передаваемой площади помещений (83761/215100 доли). На ответчика возложена обязанность возвратить ООО "Брют" указанное недвижимое имущество (т.5, л.д. 79-86).

Постановлением Федерального арбитражного суда Уральского округа от 10.12.2012 решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 09.06.2012 по делу N А07-19591/11 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.08.2012 по тому же делу отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Башкортостан (т.5, л.д. 174-184).

Суд кассационной инстанции, отменяя судебные акты, указал, что суды первой и апелляционной инстанции не исследовали вопрос о наличии факта оплаты по спорному договору, что является определяющим значением для рассмотрения настоящего дела.

При новом рассмотрении определением от 29.01.2013 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования на предмет спора, привлечен представитель покупателей по договору от 01.11.2008 N 14-10-1 - Жуков Алексей Георгиевич.

Судом первой инстанции по ходатайству истца Анисимов Виктор Николаевич, Арсланов Линур Гумерович, Арсланов Денис Линарович привлечены к участию в деле в качестве соответчиков.

При новом рассмотрении дела истцом уточнены исковые требования, в соответствии с которыми просит:

- расторгнуть договор от 01.11.2008 N 14/10-1 купли-продажи нежилых помещений и доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, оформленный между индивидуальным предпринимателем Арслановым Линаром Гумеровичем и ООО "Брют", в части продажи недвижимого имущества Арсланову Линару Гумеровичу общей площадью 616,2 кв. м., в том числе на цокольном этаже - помещений с 1 по 18 включительно, на 1-м этаже - помещения N 3, на 2-м этаже - помещения N 1, на 3-м этаже - помещения N 1, а также в части продажи доли - 83761/215100 в общей долевой собственности на земельный участок - пропорционально передаваемой площади помещений, расположенных по адресу: г. Уфа, пр. Октября, д. 71/4;

- обязать индивидуального предпринимателя Арсланова Линара Гумеровича возвратить обществу "Брют" перечисленное недвижимое имущество, а также долю в праве общей долевой собственности на земельный участок (уточнения приняты судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 07.03.2013 в удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью "Брют" отказано. Отменены обеспечительные меры, принятые определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 15.11.2011 г., в виде:

- запрета ответчику индивидуальному предпринимателю Арсланову Линару Гумеровичу совершать любые сделки в отношении недвижимого имущества общей площадью 616,2 кв.м., в том числе: на цокольном этаже - помещения с 1 по 18 включительно, на 1 этаже - помещение N 3, на 2 этаже - помещение N 1, на 3 этаже - помещение N 1, а также долю в общей долевой собственности на земельный участок, пропорционально передаваемой площади помещений: 83761/215100 доли, расположенных по адресу: г. Уфа, ул. Проспект Октября, 71/4, до вступления в законную силу судебного акта по настоящему делу;

- запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан совершать любые регистрационные действия (в том числе регистрацию права собственности, перехода права собственности, ограничений, обременений) в Едином государственном реестре прав на вышеуказанное недвижимое имущество и сделок с ним в отношении недвижимого имущества общей площадью 616,2 кв.м., в том числе: на цокольном этаже - помещения с 1 по 18 включительно, на 1 этаже - помещение N 3, на 2 этаже - помещение N 1, на 3 этаже - помещение N 1, а также долю в общей долевой собственности на земельный участок, пропорционально передаваемой площади помещений: 83761/215100 доли, расположенных по адресу: г. Уфа, ул. Проспект Октября, 71/4, до вступления в законную силу судебного акта по настоящему делу (т.6, л.д. 11-27).

С вынесенным судебным актом не согласился истец, обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, исковые требования удовлетворить в полном объеме.

В обоснование заявленных доводов податель жалобы ссылается на нарушение судом первой инстанции норм материального и процессуального права. Так, истец считает ошибочным вывод суда о доказанности факта оплаты за приобретенное имущество Арслановым Линаром Гумеровичем, так как указанное материалами дела не подтверждено, кроме того, из сообщения ОАО "Социнвестбанка" следует, что денежные средства на счет ООО "Брют" от указанного лица не поступали.

Считает, что акт передачи недвижимого имущества от 01.11.2008 не может являться распиской, подтверждающей полную оплату по спорному договору. Ссылается на то, что судом первой инстанции не принято во внимание, что доказательств передачи денежных средств Жукову А.Г. ответчиками в материалы дела не представлено. Указывается на то, что договор купли-продажи от 01.11.2008 N 14/10-01 является ничтожной сделкой, не соответствующей положениям статей 248, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, таким образом, переданное по договору имущество подлежит возврату всеми покупателями истцу.

Истец указывает на то обстоятельство, что ОАО "Социнвестбанк", имеющее право на спорное имущество в здании, не привлечено к участию в деле. Также ссылается на иные процессуальные нарушения при рассмотрении дела в суде первой инстанции. Так, ходатайства истца, заявленные в последнем заседании отклонены без указания причин такого отказа. Не выносился судом первой инстанции судебный акт об отказе в удовлетворении ходатайства о назначении финансово-экономической экспертизы, а также об отказе в привлечении к участив в деле третьих лиц. Податель жалобы ссылается на то обстоятельство, что резолютивная часть решения, объявленная в судебном заседании, не соответствует резолютивной части, имеющейся в материалах дела, так как является более полной и содержит конкретизацию об обеспечительных мерах, подлежащих отмене. Кроме того, протокол судебного заседания от 28.02.2013 не содержит сведений о том, что суд удалялся в совещательную комнату для принятия решения по делу.

В отзыве на апелляционную жалобу индивидуальный предприниматель Арсланов Линар Гумерович указал на несостоятельность доводов апелляционной жалобы, на отсутствие оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Определением от 23.04.2013 апелляционная жалоба принята к производству, назначена к рассмотрению на 23.05.2013.

Определением от 23.05.2013 Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд перешел к рассмотрению дела N А07-19591/2011 по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции в силу следующего.

Согласно пункту 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 N 12 "О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ "О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации" аудиозапись является основным средством фиксирования сведений о ходе судебного заседания, а также средством обеспечения открытости судебного разбирательства.

В соответствии с пунктом 22 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 N 12 отсутствие аудиозаписи является безусловным основанием для отмены решения суда, применительно к пункту 6 части 4 статьи 270, пункту 6 части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Отсутствие в материалах дела аудиозаписи протокола судебного заседания от 28.02.2013 не позволяет проверить довод подателя жалобы о том, что резолютивная часть решения, объявленная в судебном заседании не соответствует резолютивной части, имеющейся в материалах дела, так как является более полной и содержит конкретизацию об обеспечительных мерах, подлежащих отмене.

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.05.2013 дело N А34-5896/2010 назначено к рассмотрению в судебном заседании на 17.06.2013.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом; в судебное заседание представители третьих лиц, общества с ограниченной ответственностью "Энергогазстрой", акционерного коммерческого банка "БТА-Казань", Жукова Алексея Георгиевича, не явились.

С учетом мнения представителей лиц, участвующих в деле, в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие не явившихся лиц.

В судебном заседании представитель истца заявил ходатайство об уточнении исковых требований. Просит: расторгнуть договор купли-продажи нежилых помещений и доли в общей долевой собственности на земельный участок N 14/10-1 от 01.11.2008 в части продажи индивидуальному предпринимателю Арсланову Линару Гумеровичу недвижимого имущества общей площадью 616,2 кв.м., в том числе на цокольном этаже - помещения с 1 по 18 включительно, на 1 этаже - помещение N 3, на 2 этаже - помещение N 1, на 3 этаже - помещение N 1, что составляет 6162/20003 доли в административно-торговом здании, литера А общей площадью 1 003 кв.м., а также в части продажи доли в общей долевой собственности на земельный участок, пропорционально передаваемой площади помещений: 83761/215100 доли, расположенных по адресу: г. Уфа, ул. Проспект Октября, 71/4 и об обязать вернуть недвижимое имущество, а также возложить расходы по уплате государственной пошлины на ответчиков.

Протокольным определением уточнения приняты судом апелляционной инстанции.

В судебном заседании представитель истца заявил ходатайство о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, открытого акционерного общества "Социнвестбанк".

Суд апелляционной инстанции в удовлетворении заявленного ходатайства отказал, в связи с тем, что судебный акт по настоящему делу не затрагивает права и законные интересы указанного лица.

Представитель истца заявил ходатайство о вызове в качестве свидетеля Денисова Дмитрия Игоревича.

Рассмотрев ходатайство истца о вызове в качестве свидетеля бывшего сотрудника истца, суд апелляционной инстанции считает его неподлежащим удовлетворению в силу следующего.

В части 1 статьи 88 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что по ходатайству лица, участвующего в деле, арбитражный суд вызывает свидетеля для участия в арбитражном процессе. Лицо, ходатайствующее о вызове свидетеля, обязано указать, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, может подтвердить свидетель, и сообщить суду его фамилию, имя, отчество и место жительства.

В соответствии с частью 2 статьи 88 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд по своей инициативе может вызвать в качестве свидетеля лицо, участвовавшее в составлении документа, исследуемого судом как письменное доказательство.

Из содержания данной статьи следует, что вызов лица в качестве свидетеля является правом, а не обязанностью суда.

В силу статьи 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

Суд с учетом оценки всех доказательств по делу в их совокупности, с учетом их допустимости определяет необходимость допроса свидетелей.

Суд апелляционной инстанции считает, что необходимость в допросе Денисова Д.И. отсутствует.

В силу изложенного в удовлетворении заявленного ответчиком ходатайства о вызове и допросе свидетеля надлежит отказать.

При рассмотрении дела по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, для рассмотрения дела в суде первой инстанции, суд апелляционной инстанции установил следующие фактические обстоятельства.

Из материалов дела следует, что между обществом с ограниченной ответственностью "Брют", с одной стороны (продавец) и Анисимовым Виктором Николаевичем (покупатель 1), Арслановым Линуром Гумеровичем (покупатель 2), Арслановым Денисом Линаровичем (покупатель 3) и Арслановым Линаром Гумеровичем (покупатель 4), с другой стороны, 01.11.2008 заключен договор N 14/10-1 купли-продажи нежилых помещений и доли в праве общей долевой собственности на земельный участок.

Пунктом 1.1 договора предусмотрено, что продавец продает, а покупатель 1, покупатель 2, покупатель 3 покупают следующее имущество:

а) помещения общей площадью 384,1 кв.м. в общую долевую собственность: на 1 этаже - помещения N 10, 10а, 11а; на 2 этаже - помещения N 5, 6; на 3 этаже - помещения N 2 - 22, находящиеся в здании по адресу: г. Уфа, пр. Октября, д. 71/4. Распределение долей в общей долевой собственности покупателей следующее:

Анисимов В.Н. - 1000/10003 доли;

Арсланов Линур Гумерович - 1000/10003 доли;

Арсланов Д.Л. - 1841/10003 доли.

Одновременно с правом общей долевой собственности на помещения к покупателям переходит право собственности на долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, пропорционально передаваемой площади помещений 52212/215100, в том числе:

Анисимову Виктору Николаевичу - 13593/215100 доли;

Арсланову Линуру Гумеровичу - 13593/215100 доли;

Арсланову Денису Линаровичу - 25026/215100 доли.

б) Покупатель 4 (Арсланов Линар Гумерович) покупает следующее имущество: помещения общей площадью 616,2 кв.м., в том числе расположенные на цокольном этаже - N 1 - 18, на 1 этаже - N 3, на 2 этаже - N 1 и на 3 этаже - N 1, что составляет 6162/10003 доли в указанном здании. Характеристики помещений соответствуют техническому паспорту, выданному государственным унитарным предприятием "Центр учета, инвентаризации и оценки" от 18.02.2006 (инв. N 500475).

Одновременно с правом собственности на недвижимое имущество к покупателю 4 переходит право собственности на долю в общей долевой собственности на земельный участок в размере - 83761/215100, пропорционально передаваемой площади помещений.

В пункте 1.2 договора сторонами оговорены идентифицирующие признаки земельного участка (кадастровый номер, его площадь) вышеуказанного договора.

В соответствии с пунктом 2.1 договора общая цена приобретаемых помещений составляет 7 402 220 руб., в том числе НДС - 1 129 152 руб. 21 коп.; цена приобретаемых долей в праве общей долевой собственности на земельный участок составляет - 2 836 601 руб. 95 коп.

Из пункта 2.3 договора следует, что оплата производится в рублях путем перечисления денежных средств в размере 100% от общей стоимости помещений и земельного участка на расчетный счет продавца или путем передачи банковских векселей в течение 10-ти банковских дней после подписания настоящего договора. Доля покупателей в оплате общей стоимости помещений и земельного участка составляет:

Анисимова Виктора Николаевича - 1 023 576 руб. 03 коп. (в т.ч. НДС - 112 881 руб. 36 коп.);

Арсланова Линура Гумеровича - 1 023 576 руб. 03 коп. (в т.ч. НДС - 112 881 руб. 36 коп.);

Арсланова Дениса Линаровича - 1 884 403 руб. 46 коп. (в т.ч. НДС - 207 814 руб. 57 коп.);

Арсланова Линара Гумеровича - 6 307 266 руб. 43 коп. (в т.ч. НДС - 695 574 руб. 92 коп.).

По акту приема-передачи от 01.11.2008 (т.1, л.д. 14-15) истец передал покупателям приобретенное по договору имущество. Пункт 2 данного акта содержит указание на то, что покупатели передали, а продавец получил денежную сумму в размере 10 238 831 руб. 31 коп.

Переход права собственности к покупателям на спорное имущество был зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 11.12.2008.

Согласно свидетельствам о государственной регистрации прав серии 04АБ N 696405 от 11.12.2008, серии 04 АБ N 695077 от 12.12.2008 (т.2, л.д. 53-54) Арсланову Линару Гумеровичу на праве общей долевой собственности принадлежит 6162/10003 доли в праве собственности на помещения административно-торгового здания, в котором перечислены все проданные по договору в долевую собственность нежилые помещения, и 83761/215100 доли в праве собственности на земельный участок.

Согласно свидетельству о государственной регистрации прав серии 04 АБ N 696403 от 11.12.2008 (т.4, л.д. 157) Анисимову Виктору Николаевичу на праве общей долевой собственности принадлежит 1000/10003 доли в праве собственности на помещения административно-торгового здания, в котором перечислены все проданные по договору в долевую собственность нежилые помещения.

Согласно свидетельству о государственной регистрации прав серии 04 АБ N 696406 от 11.12.2008 (т.4, л.д. 159) Арсланову Линуру Гумеровичу на праве общей долевой собственности принадлежит 1000/10003 доли в праве собственности на помещения административно-торгового здания, в котором перечислены все проданные по договору в долевую собственность нежилые помещения.

Согласно свидетельству о государственной регистрации прав серии 04 АБ N 696404 от 11.12.2008 (т.4, л.д. 160) Арсланову Денису Линаровичу на праве общей долевой собственности принадлежит 1841/10003 доли в праве собственности на помещения административно-торгового здания, в котором перечислены все проданные по договору в долевую собственность нежилые помещения.

Уведомлением от 05.09.2011 продавец (ООО "Брют"), ссылаясь на ненадлежащее исполнение Арслановым Линаром Гумеровичем обязательств по оплате переданного ему имущества, потребовал от него оплаты приобретенного имущества в срок до 12.09.2011, указав при этом, что в случае неоплаты договор будет расторгнут в срок до 15.09.2011. Истец предупредил ответчика о намерении обратиться в Арбитражный суд Республики Башкортостан по вопросу взыскания задолженности и расторжения договора. Факт получения претензии ответчик не отрицает, получение претензии подтверждено представленными в материалы дела документами.

ООО "Брют", ссылаясь на то, что предприниматель Арсланов Линар Гумерович в нарушение условий договора не произвел оплату за приобретенное имущество в полном объеме, что является, по его мнению, существенным нарушением условий договора, обратился в суд с исковым заявлением о расторжении договора купли-продажи в части продажи предпринимателю недвижимого имущества и доли в праве общей долевой собственности на земельный участок и возврате отчужденного по нему имущества на основании пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Суд первой инстанции со ссылкой на доказанность факта оплаты, а также невозможности расторжения договора в части в связи с нахождением имущества в общей долевой собственности других покупателей по договору, отказал в удовлетворении исковых требований.

Суд апелляционной инстанции, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, находит решение суда первой инстанции законным и обоснованным.

В соответствии с пунктом 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (пункт 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (пункт 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 1 статьи 485 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи, либо, если она договором не предусмотрена и не может быть определена исходя из его условий, по цене, определяемой в соответствии с пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, а также совершить за свой счет действия, которые в соответствии с законом, иными правовыми актами, договором или обычно предъявляемыми требованиями необходимы для осуществления платежа.

Покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства (пункт 1 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Часть 3 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что в случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров.

Согласно статье 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счёт другого лица, обязано возвратить последнему неосновательно приобретённое или сбережённое имущество (неосновательное обогащение).

В порядке пункта 2 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность возвратить неосновательное обогащение возникает независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

В соответствии с пунктом 1 Обзора практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении (приложением к письму Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2000 N 49, при расторжении договора сторона не лишена права истребовать ранее исполненное, если другая сторона неосновательно обогатилась.

Как установлено судом и следует из материалов дела, пунктом 2.1. договора установлена цена продаваемого имущества в размере: - приобретаемых помещений составляет 7 402 220 руб., в том числе НДС - 1 129 152 руб. 21 коп.; - приобретаемых долей в праве общей долевой собственности на земельный участок составляет - 2 836 601 руб. 95 коп.

Пунктом 2.3 договора установлен порядок расчетов, в соответствии с которым оплата производится путем перечисления денежных средств на расчетный счет продавца или путем передачи банковских векселей в течение 10-ти банковских дней после подписания настоящего договора.

Как следует из пункта 3 акта приема передачи от 01.11.2008 к договору N 14/10-1 от 01.11.2008 покупатели передали, а продавец получил денежную сумму 10 238 821 руб. 95 коп., что свидетельствует об оплате имущества по договору купли-продажи. Акт подписан уполномоченными лицами. Доводов об обратном сторонами не заявлено.

Ссылки истца на недоказанность оплаты отклоняются судом апелляционной инстанции.

Нарушение установленного порядка расчетов по договору сами по себе не могут свидетельствовать об отсутствии оплаты.

Так, из обстоятельств дела следует, что наличные денежные средства в сумме 10 238 821 руб. 95 коп были переданы непосредственно Жуковым А.Г. генеральному директору общества Алимбекову И.М. При этом, согласно имеющимся в материалах дела доверенностям (т.1, л.д.121-124) Жуков А.Г. имел полномочия на передачу денежных средств в качестве оплаты по договору от имени всех продавцов.

Данные обстоятельства допустимыми доказательствами не опровергнуты.

При этом, суд апелляционной инстанции критически оценивает доводы истца о том, что в материалы дела не представлено доказательств наличия у Арсланова Л.Г. необходимой для оплаты суммы 6 307 266 руб. 43 коп., поскольку ссылки лишь на отсутствие денежных средств на расчетном счете ответчика в полной мере данные обстоятельства не подтверждают.

Также не могут быть признаны обоснованными ссылки на необходимость допроса в качестве свидетеля Денисова Д.И., поскольку непосредственно при передаче денежных средств последний не присутствовал, соответствующий акт не подписывал. Факт обращения в регистрирующий орган с заявлением о регистрации перехода права собственности сторонами не оспаривается, каких-либо указаний на отсутствие оплаты, документы, передаваемые в регистрационный орган, не содержат.

Таким образом, материалами дела подтверждены обстоятельства оплаты передаваемого по договору имущества и принятия ее продавцом, что соответствует положениям статей 309, 310 Гражданского кодекса российской Федерации.

Кроме того, суд апелляционной инстанции учитывает то обстоятельство, что в течение длительного времени истец ни каким образом не требовал оплаты по договору, несмотря на то, что договором установлен 10-тидневный срок оплаты.

Суд апелляционной инстанции отклоняет доводы истца о заключении договора с нарушением положений о распоряжении имуществом, находящимся в общей долевой собственности.

Из условий договора следует, что ответчик (Арсланов Линар Гумерович) приобрел в собственность следующее имущество: помещения общей площадью 616,2 кв.м., в том числе расположенные на цокольном этаже - N 1 - 18, на 1 этаже - N 3, на 2 этаже - N 1 и на 3 этаже - N 1, находящиеся в здании по адресу: г. Уфа, пр. Октября, д. 71/4, что составляет 6162/10003 доли (пункт 1.1.2 договора от 01.11.2008 N 14/10-1).

Согласно имеющимся в материалах дела свидетельствам о регистрации право общей долевой собственности следует, что право ответчиков возникло в том числе и на помещения, переданные по договору в собственность Арсланову Л.Г.

В частности из свидетельств о государственной регистрации права собственности от 11.12.2008 серий 04 АБ N 696403, 696404, 696405, 696406 следует, что за покупателями (Арслановым Линаром Гумеровичем, Анисимовым Виктором Николаевичем, Арслановым Линуром Гумеровичем, Арслановым Денисом Линаровичем) зарегистрировано право общей долевой собственности на одни и те же помещения N 1 - 18 цокольного этажа, N 3, 10, 10а, 11а первого этажа, N 1, 5, 6 второго этажа и N 1 - 22 третьего этажа общей площадью 1000,3 кв. м административно-торгового здания (литера А), расположенного по адресу: г. Уфа, пр. Октября, д. 71/4.

Поэтому требовать возврата конкретных помещений, при частичном расторжении договора, в связи с отсутствием оплаты одного из покупателей, приведет к нарушению прав других покупателей по договору. Требований о расторжении договора в целом суду не заявлено.

Кроме того, из технического паспорта усматривается, что переданные Арсланову Л.Г. помещения, включают в себя места общего пользования, в частности помещения N 1 - 7, 10 цокольного этажа (лестничная клетка, подсобные помещения, тепловой узел, кабинет телефонистов, трансформаторная, коридор), помещение N 3 первого этажа (лестничная клетка), помещение 3 1 второго этажа (лестничная клетка), помещение N 1 третьего этажа (лестничная клетка).

Однако, указанные обстоятельства не могут свидетельствовать о наличие оснований для расторжения договора.

Так в соответствии с пунктами 2, 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" при рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное, обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Таким образом, правовой режим указанных помещений не зависит от того, зарегистрировано на них право единоличной собственности одного из собственников помещений в здании или нет.

Поэтому, указание в договора на передачу помещений, составляющих общее имущество собственников помещений в здании, одному из собственников не влечет за собой изменение правового режима помещений и соответственно прав сособственников на эти помещения.

Ссылки истца на ничтожность договора в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации в части передачи общего имущества, отклоняются судом апелляционной инстанции, поскольку по мнению суда, ООО "Брют", не является заинтересованным лицом, так как доказательств наличия у него в собственности обособленного имущества - помещений в здании, для обслуживания которого необходимы помещения, являющиеся общим имуществом, суду не представлено. Требований о применении последствий недействительности сделки, в виде всего полученного по сделке имущества не заявлено.

Ссылки истца на иных собственников помещений в здании, не является основанием для отмены решения суда первой инстанции, поскольку как указывалось выше регистрация в ЕГРП за одним из собственников не влечет за собой изменение прав других собственников на общее имущество, поскольку таким правом они обладают в силу закона и имеют возможность защитить свои права самостоятельно.

При таких обстоятельствах требование истца о расторжении договора в части продажи недвижимого имущества Арсланову Линару Гумеровичу общей площадью 616,2 кв. м, в том числе на цокольном этаже - помещений с 1 по 18 включительно, на 1-м этаже - помещения N 3, на 2-м этаже - помещения N 1, на 3-м этаже - помещения N 1, а также в части продажи доли - 83761/215100 в общей долевой собственности на земельный участок - пропорционально передаваемой площади помещений, расположенных по адресу: г. Уфа, пр. Октября, д. 71/4; и об обязании предпринимателя Арсланова Линара Гумеровича возвратить обществу "Брют" перечисленное недвижимое имущество, а также долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, не может быть удовлетворено.

Решение суда первой инстанции подлежит отмене по основаниям пункта 6 части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Судебные расходы распределяются между сторонами в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 07.03.2013 по делу N А07-19591/2011 отменить.

В удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью "Брют" отказать.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Брют" из казны Российской Федерации излишне уплаченную платежным поручением N 818 от 14.10.2011 государственную пошлину в сумме 32 191 руб. 30 коп.

Отменить обеспечительные меры, принятые определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 15.11.2011, в виде:

- запрета индивидуальному предпринимателю Арсланову Линару Гумеровичу совершать любые сделки в отношении недвижимого имущества общей площадью 616,2 кв.м., в том числе: на цокольном этаже - помещения с 1 по 18 включительно, на 1 этаже - помещение N 3, на 2 этаже - помещение 1, на 3 этаже - помещение 1, а также доли в общей долевой собственности на земельный участок, пропорционально передаваемой площади помещений: 83761/215100 доли, расположенных по адресу: г. Уфа, ул. Проспект Октября, 71/4, до вступления в законную силу судебного акта по настоящему делу;

- запрета Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан совершать любые регистрационные действия (в том числе регистрацию права собственности, перехода права собственности, ограничений, обременений) в Едином государственном реестре прав на вышеуказанное недвижимое имущество и сделок с ним в отношении недвижимого имущества общей площадью 616,2 кв.м., в том числе: на цокольном этаже - помещения с 1 по 18 включительно, на 1 этаже - помещение N 3, на 2 этаже - помещение 1, на 3 этаже - помещение 1, а также доли в общей долевой собственности на земельный участок, пропорционально передаваемой площади помещений: 83761/215100 доли, расположенных по адресу: г. Уфа, ул. Проспект Октября, 71/4, до вступления в законную силу судебного акта по настоящему делу.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

А.А. Румянцев

Судьи

Л.П. Ермолаева Л.А. Суспицина