Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25 июня 2013 г. N 15АП-6471/13

город Ростов-на-Дону

25 июня 2013 г.

дело N А53-135/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 25 июня 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 25 июня 2013 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Авдониной О.Г.

судей Галова В.В., Малыхиной М.Н.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Яковлевой А.В.,

при участии:

Надолинского В.В. и его представителя Дунина С.В. по доверенности от 15.05.2013,

от ответчика: представителя Аскольского С.В. по доверенности от 23.01.2013 N 555,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Надолинского Валентина Валентиновича

на решение Арбитражного суда Ростовской области

от 20 марта 2013 года по делу N А53-135/2013

по иску индивидуального предпринимателя Надолинского Валентина Валентиновича (ИНН 615401014764 ОГРН ИП 309615417600030)

к Комитету по управлению имуществом г. Таганрога

о прекращении договора ипотеки,

принятое в составе судьи Захарченко О.П.,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Надолинский Валентин Валентинович (далее - истец, предприниматель, ИП Надолинский В.В.) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к Комитету по управлению имуществом г. Таганрога (далее - ответчик, комитет, КУИ г. Таганрога) о прекращении договора ипотеки.

Исковые требования мотивированы тем, что предприниматель в порядке реализации преимущественного права арендатора на приобретение арендуемого имущества по договору купли-продажи N 187/А-10 от 01.08.2010 приобрел в собственность с условием о залоге производственное здание общей площадью 496,2 кв.м, расположенное по адресу: г. Таганрог, ул. Галицкого, 10. Поскольку ИП Надолинский В.В. произвел неотделимые улучшения арендуемого имущества с согласия арендодателя, то у него возникло право на зачет стоимости неотделимых улучшений в счет оплаты указанного производственного здания. Ввиду того, что истец выплатил ответчику в счет выкупной стоимости спорного имущества 917 494 руб., а оставшаяся часть должна быть покрыта путем зачета стоимости неотделимых улучшений, предприниматель считается исполнившим свою обязанность по оплате выкупной стоимости приобретаемого имущества. В связи с чем, ограничение в виде ипотеки подлежит прекращению.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 20 марта 2013 года в удовлетворении исковых требований отказано.

Суд указал, что положения части 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ от 22.07.2008), предусматривающие зачет стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателя, подлежат применению на этапе согласования условий договора, с последующей реализацией права покупателя на преддоговорной спор, рассматриваемый на основании статьи 446, пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, в ходе которого должны выясняться вопросы об объеме работ, их стоимости, наличии согласия арендодателя на их производство и т.д. В рассматриваемом случае между сторонами имеется фактически заключенный договор купли-продажи от 01.08.2010 N 187/А-10, в котором стороны не предусмотрели возможность зачета каких-либо сумм в счет оплаты приобретаемого имущества. Данный договор купли-продажи подписан сторонами без разногласий и возражений, переход права собственности на объект зарегистрирован. Доказательства наличия разногласий сторон, возникших при заключении договора, в материалах дела отсутствуют. По существу, истцом условия договора купли-продажи от 01.08.2010 N 187/А-10 не оспариваются.

Не согласившись с принятым судебным актом, истец обжаловал его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просил решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

Апелляционная жалоба мотивирована следующими доводами:

- вывод суда о том, что положения части 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ подлежат применению на этапе согласования условий договора, и в рамках настоящего спора применяться не могут, является необоснованным. Данная норма закона не определяет формирование рыночной стоимости арендуемого имущества, а применяется при оплате приобретаемого имущества в порядке зачета;

- у ИП Надолинского В.В. возникла обязанность оплатить стоимость объекта недвижимого имущества, а у комитета - зачесть в счет оплаты стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества, произведенных предпринимателем. Отказ комитета осуществить данный зачет является незаконным, поскольку данная обязанность возложена на него федеральным законом.

В отзыве на апелляционную жалобу КУИ г. Таганрога указал на необоснованность доводов апелляционной жалобы. Из положений статей 3 и 5 Федерального закона N 159-ФЗ от 22.07.2008 следует, что зачет стоимости неотделимых улучшений приобретаемого арендованного имущества входит в состав порядка его оплаты, а договор купли-продажи от 01.08.2010 N 187/А-10 подписан сторонами без разногласий, условие о возможности зачета каких-либо сумм в счет оплаты приобретаемого имущества сторонами не согласовано.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции истец и его представитель изложили доводы апелляционной жалобы, просили решение суда отменить, исковые требования - удовлетворить, указали, что в соответствии с строительно-техническим заключением все улучшения, произведенные в ходе капитального ремонта спорного помещения, являются неотделимыми.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве, пояснил, что не все улучшения, включенные в стоимость капитального ремонта спорного здания, являются неотделимыми улучшениями, стоимость которых в соответствии с действующим законодательством может быть зачтена в счет выкупной стоимости данного помещения.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав сторон, арбитражный суд апелляционной инстанции пришёл к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 01.02.2006 между КУИ г. Таганрога и ИП Надолинским В.В. был заключён договор N 5 о намерениях.

По условиям данного договора комитет обязался передать предпринимателю муниципальное нежилое помещение площадью 504 кв.м, расположенное по адресу: г. Таганрог, ул. Галицкого, 6, для проведения капитально-восстановительного ремонта и в последующем с 01.06.2006 заключить с предпринимателем долгосрочный договор аренды на указанное помещение. Предприниматель, в свою очередь, обязался безвозмездно произвести капитальный ремонт данного нежилого помещения за счёт собственных средств с передачей в муниципальную собственность неотделимых улучшений без права требования компенсации за проведённые работы.

01.11.2006 между сторонами был заключён договор аренды N 3090 недвижимого имущества площадью 504 кв.м, расположенного по адресу:

г. Таганрог, ул. Галицкого, 10. В процессе эксплуатации помещения в результате замера была уточнена его площадь, которая составила 496,2 кв.м, в связи с чем, был заключён новый договор аренды недвижимого имущества N 3413 от 02.06.2008 сроком действия с 02.06.2008 по 02.06.2018.

Указанные фактические обстоятельства были установлены судом в рамках дела N А53-24676/2009 по иску ИП Надолинского В.В. к КУИ г. Таганрога о признании преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества и об обязании заключить договор купли-продажи находящегося в аренде у предпринимателя нежилого помещения.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 28 апреля 2010 года по делу N А53-24676/2009 исковые требования предпринимателя были удовлетворены частично. Суд обязал КУИ г. Таганрога заключить с ИП Надолинским В.В. договор купли-продажи арендуемого муниципального нежилого помещения площадью 496,2 кв.м, расположенного по адресу: г. Таганрог, ул. Галицкого, 10, условный номер 61-61-42/040/2008-407.

Во исполнение указанного решения суда 01.08.2010 между КУИ г. Таганрога (продавец) и ИП Надолинским В.В. (покупатель) заключён договор N 187/А-10 купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге (далее - договор купли-продажи).

По условиям договора купли-продажи продавец обязался передать в собственность покупателя, а покупатель обязался принять и оплатить по цене и на условиях, предусмотренных данным договором, производственное здание площадью 496,2 кв.м, расположенное по адресу: г. Таганрог, ул. Галицкого, 10.

В пункте 3.1 договора купли-продажи стороны установили цену продажи в соответствии с отчётом ЗАО "Приазовский центр смет и оценки" от 26.05.2010 N 511/05-2010 в размере 2 078 500 руб. (без учёта НДС).

Оплата цены продажи помещения осуществляется покупателем с рассрочкой платежа на пять лет в соответствии с графиком внесения платежей к данному договору (пункт 3.2 договора).

В связи с оплатой выкупной стоимости объекта в рассрочку, в силу закона с момента регистрации перехода права собственности и до полного исполнения обязательства покупателя по оплате цены продажи объект признается находящимся в залоге у муниципального образования "город Таганрог" в лице Комитета по управлению имуществом г. Таганрога (пункт 7.1 договора).

Переход права собственности в отношении переданного по договору помещения зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 61-АЖ N 184832 (л.д. 40). На спорное имущество зарегистрировано обременение - ипотека в силу закона (регистрационная запись N 61-61-42/151/2010-246 от 11.01.2011 - л.д. 17).

14.09.2012 истец, ссылаясь на положения пункта 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, обратился в комитет с заявлением о зачете в счет оплаты стоимости приобретенного им по договору купли-продажи от 01.08.2010 N 187/А-10 нежилого помещения денежных средств в размере 1 161 006 руб. (л.д. 25-26). Истец указал, что данная сумма сложилась из затраченных предпринимателем средств на капитальный ремонт спорного помещения, произведенный истцом во исполнение условий договора от 01.02.2006 N 5, и просил снять ограничение в виде ипотеки, зарегистрированное в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области 11.01.2011.

Письмом от 16.10.2012 N 10237 (л.д. 27-28) комитет отказал в удовлетворении указанного заявления, ссылаясь на отсутствие в договоре купли-продажи условия о зачете стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества в счет оплаты приобретенного в собственность имущества. Договор купли-продажи от 01.08.2010 N 187/А-10 сторонами исполнен, право собственности истца в отношении указанного имущества зарегистрировано в установленном законом порядке, преддоговорной спор на этапе заключения спорного договора купли-продажи между сторонами отсутствовал.

Полагая, что запись об ипотеке недвижимого имущества, переданного истцу по договору купли-продажи N 187/А-10 от 01.08.2010, должна быть погашена по указанным выше основаниям в связи с полной оплатой предпринимателем выкупной стоимости спорного помещения, ИП Надолинский В.В. обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии с пунктом 1 статьи 19 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в порядке, установленном федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 11.01.2011 (л.д. 40) зарегистрировано обременение спорного недвижимого имущества в пользу ответчика - ипотека в силу закона (регистрационная запись N 61-61-42/151/2010-246 от 11.01.2011 - л.д. 17).

В силу пункта 4 статьи 29 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Законом об ипотеке.

Пункт 1 статьи 25 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предусматривает, что регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки. Для погашения регистрационной записи об ипотеке предоставление иных документов не требуется.

В связи с этим, поскольку комитет отказал предпринимателю произвести зачёт стоимости капитального ремонта в счёт выкупной цены спорного нежилого помещения (что является препятствием для прекращения договора залога спорного имущества), ИП Надолинский В.В. обратился в суд с требованием прекратить договор залога, чтобы в последующем на основании решения суда погасить регистрационную запись об ипотеке. При этом предприниматель в качестве основания для прекращения договора залога ссылается на прекращение обеспеченного залогом обязательства, а именно: на исполнение предпринимателем своего обязательства по внесению выкупной стоимости имущества, переданного по договору купли-продажи N 187/А-10 от 01.08.2010.

В соответствии с пунктом 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации залог прекращается:

1) с прекращением обеспеченного залогом обязательства;

2) по требованию залогодателя при наличии оснований, предусмотренных пунктом 3 статьи 343 Гражданского кодекса Российской Федерации;

3) в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным пунктом 2 статьи 345 Гражданского кодекса Российской Федерации;

4) в случае реализации (продажи) заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, а также в случае, если его реализация оказалась невозможной.

Пунктом 5.1.3 договора купли-продажи залог объекта погашается на основании совместного заявления Комитета по управлению имуществом города Таганрога и покупателя после полной оплаты цены продажи объекта с учетом начисленных процентов.

Как указывалось выше, согласно пункту 3.1 договора цена продажи спорного помещения установлена сторонами в соответствии с отчётом ЗАО "Приазовский центр смет и оценки" от 26.05.2010 N 511/05-2010 в размере 2 078 500 руб. (без учёта НДС).

Из искового заявления следует, что, оплатив выкупную сумму в размере 917 494 руб., предприниматель полагает себя исполнившим обязанность по оплате стоимости спорного помещения в полном объёме, поскольку денежная сумма в размере 1 161 006 руб., потраченная предпринимателем на ремонт спорного помещения в период действия договора аренды, по мнению истца, подлежит зачёту в счёт покупной стоимости данного помещения на основании пункта 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

В соответствии с пунктом 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счёт оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей. Данная норма права носит императивный характер и направлена на оказание государственной поддержки предприятиям малого и среднего бизнеса.

Указанная норма не ставит в зависимость возможность зачета стоимости неотделимых улучшений от условий договора купли-продажи данных помещений и может быть применена как до, так и после заключения договора купли- продажи арендуемых помещений, каких-либо ограничений в данной части действующее законодательство не содержит. В связи с этим, соответствующий довод комитета подлежит отклонению.

При применении пункта 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ подлежит установлению обстоятельство осуществления истцом неотделимых улучшений спорного помещения и их полной оплаты.

Из материалов дела следует, что 15.02.2006 предприниматель во исполнение своих обязательств по договору о намерениях от 01.02.2006 в целях проведения капитально-восстановительного ремонта спорного помещения заключил договор подряда N 03/02 (л.д. 29-30) с ЗАО "Тагснаб".

15.02.2006 между сторонами договора подряда была согласована смета проведения строительных и отделочных работ (л.д. 89-91).

В соответствии с представленными в материалы дела актами приемки выполненных работ N 1, N 2, N 2/01, N 3 (л.д. 93-96) стоимость капитально-восстановительного ремонта спорного помещения составила 1 161 006 руб.

Согласно строительно-техническому заключению от 20.06.2013 (л.д. 116-139), подготовленному специалистами ООО "Архитектурно-проектная мастерская", произведенные улучшения спорного здания в результате проведенных согласно актам приемки выполненных работ N 1, N 2, N 2/01, N 3 являются неотделимыми. Демонтаж улучшений приведет к ухудшению состояния здания по сравнению с его первоначальным состоянием.

Довод комитета о том, что не все улучшения, включенные в стоимость капитального ремонта спорного здания, являются неотделимыми улучшениями, отклоняется судом апелляционной инстанции как документально неподтвержденный.

Представленное истцом строительно-техническое заключение оценивается судом апелляционной инстанции по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации наряду с другими имеющимися в материалах дела доказательствами, оснований сомневаться в правильности выводов специалиста у суда апелляционной инстанции не имеется. Комитет в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательства недостоверности указанного заключения не представил, тем самым приняв на себя соответствующие процессуальные риски (статья 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Оплата предпринимателем указанных работ подтверждается актом сверки взаиморасчетов от 30.10.2006, подписанным истцом и ЗАО "Тагснаб" (л.д. 31), и квитанциями от 27.05.2006, от 17.02.2006, от 29.10.2006, от 10.06.2006, от 20.03.2006, от 23.03.2006 (л.д. 32-33). В судебном заедании суда апелляционной инстанции от 04.06.2013 предприниматель пояснил, что оплата работ в размере 520 000 руб. была произведена истцом путем передачи ЗАО "Тагснаб" в качестве встречного предоставления товара на указанную сумму. Данное обстоятельство подтверждается представленной в материалы дела товарной накладной N 7 от 30.07.2006, в которой в графе "основание" имеется ссылка на договор подряда N 03/02 от 15.02.2006 (л.д. 59).

При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о доказанности обстоятельства несения предпринимателем расходов на производство неотделимых улучшений спорного помещения на общую сумму 1 161 006 руб. Согласно материалам дела данные улучшения были произведены истцом с согласия арендодателя (договор о намерениях - л.д. 23-24).

В соответствии со статьей 410 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. Для зачета достаточно заявления одной стороны.

14.09.2012 предприниматель направил комитету заявление о зачете стоимости неотделимых улучшений спорного помещения в счет выкупной стоимости данного помещение (л.д. 25-26).

В пункте 4 информационного письма от 29.12.2011 N 65 Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснил, что для прекращения обязательства зачетом заявление о зачете должно быть получено соответствующей стороной.

Из письма комитета от 16.10.2012 N 10237 (л.д. 27-28) следует, что ответчик заявление о зачете получил. Следовательно, с момента получения комитетом данного заявления зачет считается состоявшимся, а взаимные обязательства сторон в данной части - прекращенными.

Согласно представленным в материалы дела расчету и квитанциям (л.д. 61-62) предприниматель также оплатил оставшуюся часть выкупной стоимости спорного помещения в размере 917 494 руб. в полном объеме. В судебном заседании суда апелляционной инстанции, состоявшемся 04.06.2013, представитель комитета данное обстоятельство подтвердил, указал, что предприниматель действительно перечислил комитету 917 494 руб. в счет оплаты выкупной стоимости спорного помещения (протокол судебного заседания от 04.06.2013-11.06.2013 - л.д. 107-109 и аудиозапись от 04.06.2013).

Учитывая вышеизложенное, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что ИП Надолинский В.В. в полном объеме исполнил свои обязательства по договору N 187/А-10 от 01.08.2010 купли-продажи нежилого помещения, полностью оплатив выкупную стоимость спорного объекта. В связи с этим, ипотечное обязательство считается прекращенным на основании подпункта 1 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Учитывая вышеизложенное, требования предпринимателя подлежали удовлетворению. Суд первой инстанции неверно истолковал закон, подлежащий применению, что привело к принятию неправильного судебного акта, который подлежит отмене.

Поскольку иск заявлен о прекращении договора ипотеки и исковые требования подлежат удовлетворению, исполнение судебного акта должно быть произведено посредством погашения соответствующей записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Учитывая, что при обращении предпринимателя с иском и с апелляционной жалобой определениями от 14 января 2013 года и от 07 мая 2013 года ему была предоставлена отсрочка уплаты государственной пошлины, а ответчик в силу положений подпункта 1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от уплаты государственной пошлины, расходы по уплате государственной пошлины по делу судом не взыскиваются.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 20 марта 2013 года по делу N А53-135/2013 отменить.

Признать отсутствующим зарегистрированное обременение в виде ипотеки в отношении производственного здания общей площадью 496,2 кв.м, расположенного по адресу: г. Таганрог, ул. Галицкого, 10.

Аннулировать (погасить) в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись N 61-61-42/151/2010-246 от 11.01.2011.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

О.Г. Авдонина

Судьи

В.В. Галов М.Н. Малыхина