Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28 июня 2013 г. N 16АП-1503/13

г. Ессентуки

28 июня 2013 г.

Дело N А63-16762/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 26 июня 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 28 июня 2013 года.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Джамбулатова С.И.,

судей: Баканова А.П., Годило Н.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Карповой Д.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы индивидуального предпринимателя Уско Натальи Васильевны, Комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя и открытого акционерного общества "Проммонтаж" на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 05.04.2013 по делу N А63-16762/2012 по исковому заявлению открытого акционерного общества "Проммонтаж", г. Ставрополь, ОГРН 1022601941559 к индивидуальному предпринимателю Уско Наталье Васильевне, г. Ставрополь, ОГРНИП 305263521700031, Комитету по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя, г. Ставрополь, ОГРН 1022601941559, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, г. Ставрополь и Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Ставропольскому краю, г. Ставрополь, третье лицо - администрация города Ставрополя, г. Ставрополь, об оспаривании договора аренды, аннулировании сведений государственного кадастра недвижимости о земельном участке и признании обременения отсутствующим (судья Быков А.С.), при участии в судебном заседании: от открытого акционерного общества "Проммонтаж" - Федорюка С.Ю., доверенность от 01.11.2012, Арзуманяна А.Г. (директор); от индивидуального предпринимателя Уско Натальи Васильевны - Горьковой Е.В., доверенность от 22.10.2012; в отсутствие других лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

УСТАНОВИЛ:

открытое акционерное общества "Проммонтаж" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Уско Н.В. (далее - предприниматель), Комитету по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (далее - комитет), Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (далее - управление Росреестра) и Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Ставропольскому краю (далее - кадастровая палата) со следующими требованиями: признать договор аренды от 14.03.2011 N 8887 земельного участка с кадастровым номером 26:12:022504:20, расположенного по адресу: г. Ставрополь, переулок Прикумский 5 "в", заключенный между комитетом и предпринимателем, недействительным; признать отсутствующим обременение договором аренды земельного участка с кадастровым номером 26:12:022504:20; аннулировать в государственном кадастре недвижимости сведения о земельном участке с кадастровым номером 26:12:022504:20.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация города Ставрополя (далее - администрация).

Решением от 05.04.2013 исковые требования удовлетворены частично. Суд признал договор аренды земельного участка от 14.03.2011 N 8887, заключенный между комитетом и предпринимателем, недействительной (ничтожной) сделкой. В удовлетворении остальной части исковых требований отказал. Взыскал с комитета и с предпринимателя в пользу общества по 2 000 рублей расходов по уплате государственной пошлины.

Не согласившись с принятым решением, комитет, предприниматель и общество обратились с апелляционными жалобами на решение суда первой инстанции.

Комитет просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований. По мнению заявителя, договор аренды заключен в соответствии с действующим законодательством. А также заявил ходатайство о рассмотрении апелляционных жалоб в свое отсутствие.

Предприниматель просит решение суда первой инстанции в части удовлетворенных требований отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований в полном объеме. Заявитель указывает, что ссылка на преюдициальное значение обстоятельств, установленных в рамках рассмотрения дела N А63-14523/2009, несостоятельна, поскольку в настоящем деле изменились существенные обстоятельства, круг лиц, участвующих в рассматриваемом деле и деле N А63-14523/2009, различен. Оспариваемый договор аренды заключен в соответствии с требованиями действующего законодательства на основании действующего постановления администрации от 25.01.2011 N 144 и не нарушает права и законные интересы общества.

Общество в своей апелляционной жалобе просит решение суда первой инстанции в части удовлетворенных требований оставить без изменения, в остальной части решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований в полном объеме. Заявитель указывает, что является собственником земельного участка и расположенных на нем промышленных объектов, расположенных по адресу: г. Ставрополь, пер. Прикумский, 5. Рядом с въездом на территорию производственной базы с нарушением требований действующего законодательства и без учета прав общества сформирован земельный участок с кадастровым номером 26:12:022504:20, переданный предпринимателю в аренду по договору от 13.05.2008 N 6585. Судебными актами по делу N А63-14523/2009 по иску общества признан недействительным (ничтожным) договор аренды от 13.05.2008 N 6585 и выданное предпринимателю разрешение на строительство, в связи с чем заключение предпринимателем и комитетом нового договора аренды (на новый срок) в отношении того же земельного участка является незаконным. Поскольку формирование земельного участка произведено с нарушением требований действующего законодательства, нахождение сведений о нем в ГКН недопустимо. Обстоятельства, установленные в ходе рассмотрения дела N А63-14523/2009, имеют преюдициальное значение для настоящего дела и не подлежат доказыванию вновь.

В судебном заседании представители общества поддержали доводы, изложенные в своей апелляционной жалобе, просили решение суда в обжалуемой части отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.

Представитель предпринимателя просил решение суда в обжалуемой части отменить, апелляционную жалобу предпринимателя - удовлетворить.

Иные лица, участвующие в деле, будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, своих представителей для участия в судебном заседании не направили, в силу статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в их отсутствие.

Изучив материалы дела, оценив доводы жалоб, выслушав представителей лиц, участвующих в деле и проверив законность обжалуемого судебного акта в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу, что решение суда первой инстанции является законным и обоснованным по следующим основаниям.

Судом первой инстанции установлено и следует из материалов дела, что общество является собственником земельного участка с кадастровым номером 26:12:022504:23, площадью 12 953 кв.м, расположенным по адресу: г. Ставрополь, пер. Прикумский, 5, (свидетельство государственной регистрации права собственности от 10.01.2013 серия 26-АИ N 047438), и находящихся на нем объектов недвижимости.

Постановлением главы г. Ставрополя от 24.12.2007 N 3930 утвержден акт выбора земельного участка, предпринимателю согласовано место размещения магазина с кафе по пер. Прикумскому в квартале 514.

В соответствии с пунктом 2 постановления предпринимателю предоставлен в аренду на 3 года земельный участок площадью 299 кв.м (с особым режимом использования) для проектирования и строительства магазина с кафе по пер. Прикумскому в квартале 514. Земельному участку присвоен почтовый адрес: пер. Прикумский, 5в.

На основании решения от 30.04.2008 N 048/08-1316 Управления Роснедвижимости по Ставропольскому краю земельный участок, расположенный по адресу: г. Ставрополь, пер. Прикумский, 5в, поставлен на кадастровый учет.

Предприниматель (арендатор) и комитет (арендодатель) 13.05.2008 заключили договор N 6585 аренды земельного участка площадью 299 кв.м (кадастровый номер 26:12:022504:20), расположенного по адресу: г. Ставрополь, Прикумский переулок, 5в, квартал 514. Участок предоставлен для проектирования и строительства магазина с кафе сроком с 24.12.2007 по 23.12.2010. Государственная регистрация сделки произведена 21.09.2008.

26.04.2010 комитет градостроительства выдал предпринимателю разрешение N RU26309000-301-C на строительство магазина с кафе общей площадью 744,6 кв.м (строительный объем 2494 кв.м) на земельном участке площадью 299 кв.м, расположенном по адресу: г. Ставрополь, пер. Прикумский, 5в.

В связи с истечением срока действия договора аренды от 13.05.2008 N 6585, а также на основании заявления предпринимателя и разрешения на строительство от 26.04.2010 администрацией в соответствии со статьей 22 Земельного кодекса Российской Федерации вынесено постановление от 25.01.2011 N 144, которым предпринимателю предоставлен в аренду на новый срок 3 года земельный участок с кадастровым номером 26:12:022504:20 площадью 299 кв.м (с особым режимом использования) для продолжения строительства магазина с кафе по переулку Прикумскому, 5в в квартале 514.

На основании указанного постановления комитет (арендодатель) и предприниматель (арендатор) заключили договор N 8887 аренды земельного участка с кадастровым номером 26:12:022504:20, площадью 299 кв.м для продолжения строительства магазина с кафе сроком с 25.01.2011 по 24.01.2014. Государственная регистрация договора произведена 31.03.2011, о чем в ЕГРП внесена заспись N 26-26-01/016/2011-566.

Постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.06.2012 по делу N А63-14523/2009 с учетом постановления Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 11.09.2012 признан недействительным договор аренды от 13.05.2008 N 6585 и разрешение на строительство от 26.04.2010 N RU26309000-301-C.

Полагая, что предоставление предпринимателю земельного участка площадью 299 кв.м, расположенного по адресу: г. Ставрополь, пер. Прикумский, 5в, на новый срок для продолжения строительства является незаконным, общество обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с настоящим исковым заявлением.

В силу пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Статьями 30, 31, 32, 34 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрен порядок предоставления земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности для строительства и для целей не связанных со строительством.

На основании части 4 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, разрешение на строительство на земельном участке выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка.

Согласно части 19 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, разрешение на строительство выдается на срок, предусмотренный проектом организации строительства объекта капитального строительства.

Пункт 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации определяет, что, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. При заключении договора аренды с другим лицом арендатор вправе потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору аренды.

В силу пункта 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 названного Кодекса.

Если изначально земельный участок предоставлялся лицу для целей строительства, которое осуществлялось им на законных основаниях (наличие разрешения на строительство), однако по каким-либо не зависящим от него причинам в срок, предусмотренный договором аренды, строительство не завершено арендатор предоставленного для строительства земельного участка вправе в требовать понуждения к заключению договора аренды земельного участка на новый срок для завершения строительства объекта, возведение которого осуществлялось на законных основаниях.

С учетом изложенного условиями для продления арендных отношений (заключения договора на новый срок) являются наличие ранее заключенного договора, разрешения на строительство и соответственно ведение строительства на законных основаниях.

Согласно ст. 69 п. 2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Судом первой инстанции установлено, что в рамках дела N А63-14523/2009 по заявлению общества о признании недействительным постановления главы г. Ставрополя от 24.12.2007 N 3930 "Об утверждении акта выбора земельного участка, согласовании Уско Н.В. места размещения магазина с кафе по переулку Прикумскому, 5в в квартале 514 и предоставлении земельного участка для проектирования и строительства"; о признании недействительным (ничтожным) договора аренды от 13.05.2008 N 6585; о признании недействительным выданного предпринимателю разрешения на строительство от 26.04.2010 N RU 26309000-301-С было установлено, что предпринимателю предоставлен земельный участок, который выходит за пределы определенной расчетом красной линии, и без их утверждения в установленном порядке; часть земной поверхности до момента ее выделения предпринимателю на основании постановления от 24.12.2007 N 3930 находилась в границах территории общего пользования, а также имеет незначительное наложение на территорию, необходимую для доступа пешеходов к основному въезду (выезду) на производственную базу общества.

Изложенное также подтверждается представленным в материалы дела экспертным заключением от 12.05.2012 N 2/07-А по делу N А63-14523/2009.

Возведение предпринимателем объекта недвижимости на земельном участке с кадастровым номером 26:12:022504:20 на основании проектной документации создаст помехи для доступа пешеходов к основному въезду (выезду) на территорию производственной базы, расположенной по адресу: г. Ставрополь, пер. Прикумский, 5.

Постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.06.2012 по делу N А63-14523/2009 с учетом постановления Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 11.09.2012 признан недействительным (ничтожным) договор аренды от 13.05.2008 N 6585 и разрешение на строительство от 26.04.2010 N RU26309000-301-C

С учетом того, что первоначальный договор аренды от 13.05.2008 N 6585 земельного участка признан судами недействительным (ничтожным), а также признано недействительным разрешение на строительство, суд пришел к правильному выводу, что предприниматель не является субъектом преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, установленного статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку недействительная сделка в силу статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Кроме того, установленные в рамках дела N А63-14523/2009 обстоятельства, связанные с незаконным формированием и предоставлением предпринимателю земельного участка площадью 299 кв. м, для размещения магазина с кафе по переулку Прикумскому, 5в в квартале 514, свидетельствуют об отсутствии правовых оснований для введения названного земельного участка в гражданский оборот.

Изменение в ГКН сведений о местоположении границ такого земельного участка не свидетельствует о законности документов, явившихся основанием для формирования земельного участка, и направлено на перемещение земельного участка относительно его места размещения, согласованного на основании утвержденных акта выбора земельного участка и схемы расположения земельного участка.

Таким образом, обстоятельства, установленные в судебных актах по делу N А63-14523/2009, имеют преюдициальное значение по настоящему делу, в том числе для общества, предпринимателя и комитета, и не подлежат доказыванию.

В связи с чем требования общества о недействительности (ничтожности) договора аренды земельного участка от 14.03.2011 N 8887, заключенного между комитетом и предпринимателем, правомерно удовлетворены судом.

Отказывая в части требований о признании отсутствующим обременения договором аренды земельного участка с кадастровым номером 26:12:022504:20 и аннулировании сведений о нем в государственном кадастре недвижимости суд правомерно руководствовался следующим.

Судом установлено, что требование о применении последствий недействительности (ничтожной) сделки от 14.03.2011 N 8887 (реституции) общество не заявлено.

Из материалов дела следует и сторонами не оспаривается, что земельный участок с кадастровым номером 26:12:022504:20 находится во владении предпринимателя и за ним в ЕГРП зарегистрировано прав аренды.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено по иску о признании права либо об истребовании имущества или о признании права отсутствующим, которые рассматриваются по правилам искового производства как споры о правах.

При этом оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими лишь в случаях, когда запись в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились).

Таким образом, обращение с иском о признании права отсутствующим предполагает защиту права собственности.

По смыслу приведенных разъяснений иск о признании обременения отсутствующим является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством.

Поскольку общество не предъявляло требований о применении последствий недействительности ничтожной сделки (реституции), а также не владеет спорным участком, требование о признании права аренды (обременения) отсутствующим является ненадлежащим способом защиты нарушенного права, в связи с чем оснований для удовлетворения исковых требований общества о признании обременения отсутствующим не имеется.

Владение предпринимателем земельным участком и сохранение в ЕГРП записи о зарегистрированных правах предпринимателя на земельный участок с кадастровым номером 26:12:022504:20 исключает возможность удовлетворения требования об аннулирования из государственного кадастра недвижимости сведений о нем. Кроме того, общество не представило суду доказательств того, что само по себе сохранение земельного участка в ГКН нарушает его права и законные интересы.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, госпошлина по иску распределена пропорционально размеру удовлетворенных требований.

С учетом изложенного у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для удовлетворения апелляционных жалоб.

Анализ материалов дела свидетельствует о том, что решение суда первой инстанции соответствует нормам материального права, изложенные в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены судебного акта в любом случае, апелляционным судом не установлено. Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены решения суда первой инстанции по доводам, приведенным в жалобах.

Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 05.04.2013 по делу N А63-16762/2012 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Уско Натальи Васильевны в доход федерального бюджета 2 000 рублей государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Возвратить индивидуальному предпринимателю Уско Наталье Васильевне 2 000 рублей государственной пошлины, уплаченной при подаче апелляционной жалобе по неверным реквизитам по чеку-ордеру от 22.10.2012.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в двухмесячный срок через суд первой инстанции.

Председательствующий

С.И. Джамбулатов

Судьи

А.П. Баканов Н.Н. Годило