Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10 декабря 2007 г. N 16АП-1920/07

г. Ессентуки

10 декабря 2007 г.

Дело N А63-1134/2007-С7

Резолютивная часть постановления объявлена 07 декабря 2007 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 10 декабря 2007 года.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

Председательствующего судьи Афанасьевой Л.В.,

судей: Мельникова И.М., Фриева А.Л. (докладчик),

при ведении протокола судьей Фриевым А.Л.,

рассмотрев апелляционные жалобы ООО "Магнолия" и Администрации г. Ставрополя на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 05.10.2007 по делу N А63-1134/2007-С7,

при участии в заседании:

от ООО "Магнолия": Хорошун Р.В. - по доверенности,

от Администрации г. Ставрополя: Степаненко С.Н. - по доверенности,

от Кибиш Л.П., Пыхтиной А.В., Сергеевой М.И., Ткаченко А.И., Фомочкиной Л.И., Щербиной Н.В.: Кириленко Т.В. - по доверенностям,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальные предприниматели Кибиш Л.П., Пыхтина А.В., Сергеева М.И., Ткаченко А.И., Фомочкина Л.И., Щербина Н.В. обратились в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к Администрации г. Ставрополя и обществ с ограниченной ответственностью "Магнолия" (далее - ООО "Магнолия") о признании недействительным постановления Администрации г. Ставрополя от 22.09.2006 N 3159 "О предоставлении обществу с ограниченной ответственностью "Магнолия" земельного участка для строительства цветочного рынка по улице 50 лет ВЛКСМ, 16-ж в квартале 522". Заявители мотивировали данное заявление тем, что предоставленный оспариваемым постановлением обществу для строительства цветочного рынка в аренду земельный участок площадью 1044 кв.м. по ул. 50 лет ВЛКСМ, 16 "ж" в квартале 522 расположен в границах земельных участков ранее предоставленных предпринимателям в аренду по договорам от 22.04.2002. Утверждают, что в установленном порядке арендные отношения с ними прекращены не были и в силу ст. 621 Гражданского кодекса РФ (далее - Кодекс) они являются законными пользователями спорного земельного участка, на котором возвели цветочные киоски. Кроме того, заявители поясняли, что совместно обращались в администрацию города Ставрополя и 14.05.2004 и главой города по их заявлению принято постановление N 4285 "О предоставлении земельного участка под рынком по продаже цветов по ул. 50 лет ВЛКСМ/Тухачевского (в районе жилого дома N 16/4) в квартале 522", согласно которому им в числе других предпринимателей земельный участок общей площадью 662 кв.м. был предоставлен в аренду сроком на три года и разрешены проектирование и реконструкция рынка по продаже цветов. Также предприниматели считают незаконной последующую отмену оспариваемым постановлением постановления главы города от 14.05.2004 N 4285, и ссылаются на нарушения при принятии оспариваемого постановления ст. ст. 22, 30, 31 Земельного кодекса РФ.

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 05.10.2007 заявление предпринимателей удовлетворено, оспариваемое постановление администрации г. Ставрополя от 22.09.2006 N 3159 признано недействительным. Судебный акт мотивирован тем, что оспариваемое постановление нарушает права и законные интересы предпринимателей, а администрацией города нарушен порядок предоставления обществу с ограниченной ответственностью земельного участка, установленный Земельным кодексом Российской Федерации. Доказательств того, что постановление от 20.07.2005 N 2511, утверждающее акт выбора, принято на основании заявления общества, суду не представлено. Как указано выше, в феврале 2005 года в администрацию города с заявлением о реконструкции рынка обращались граждане, но не общество с ограниченной ответственностью, которое на момент обращения граждан еще не было создано. Предприниматели пользовались земельными участками на условиях договоров аренды земельных участков от 22.04.2002 NN 1960, 1953, 1952, 1963. В силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 Кодекса). До момента передачи спорного земельного участка обществу администрация города не обращалась к предпринимателям в установленном законом порядке с требованием о прекращении договоров аренды и доказательств того, что арендодатель в установленном порядке отказался от ранее заключенных договоров аренды, не имеется. Фактически арендные отношения с предпринимателями не были прекращены, об этом свидетельствуют уведомления направленные обществом в адрес предпринимателей с требованиями до 01.02.2007 убрать временные павильоны со строительной площадки.

Также суд учитывает, что наличие нескольких заявок о предоставлении земельного участка для целей строительства (в том числе имевшие места обращения заявителей к главе города и в администрацию города) само по себе исключало его предоставление в порядке предварительного согласования. При наличии нескольких заявок право на заключение договора аренды на земельный участок выставляется на торги. Проведение торгов в этом случае не противоречит статьям 30 и 31 Земельного кодекса Российской Федерации, которые не содержат запрета на их проведение при наличии нескольких заявок до принятия решения о предварительном согласовании места размещения объекта. Проведение торгов соответствует принципу земельного законодательства, закрепленному в подпункте 11 пункте 1 статьи 1 Кодекса, предусматривающему сочетание интересов общества и законных интересов граждан.

С данным решением не согласились администрация города Ставрополя и ООО "Магнолия", в связи с чем ими поданы апелляционные жалобы. В своих апелляционных жалобах заявители указали, что пунктом 7.2 договоров аренды, заключенных с данными гражданами-предпринимателями, указано, что по истечении срока аренды договор считается прекращенным без специального уведомления, при арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора аренды. Довод суда о том, что администрация г. Ставрополя не информировала население о возможной застройке земельного участка, отклонен заявителями со ссылкой на информирование населения через Совет микрорайона N 27 г. Ставрополя, являющегося общественным органом местного самоуправления. Пыхтиной А.В. земельный участок не предоставлялся, договор аренды в 2002 заключался с ее мужем - Пыхтиным М.И. Земельный участок для строительства предоставлен обществу после согласования акта выбора земельного участка, согласованного также со всеми службами города, и утвержденного постановлением администрации города от 11.08.2003 N 4982. При изложенных обстоятельствах оспариваемое постановление администрации города Ставрополя соответствует требованиям законодательства и не нарушает прав и законных интересов других лиц. Доводы, изложенные в апелляционных жалобах, поддержаны представителями администрации г. Ставрополя и ООО "Магнолия".

Рассмотрев материалы дела, апелляционные жалобы администрации г. Ставрополя и ООО "Магнолия", выслушав доводы представителей лиц, участвующих в деле, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о необходимости оставления принятого решения без изменения, а апелляционных жалоб - без удовлетворения по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, постановлением главы администрации города Ставрополя от 27.03.2002 N 1911 земельный участок общей площадью 662 кв.м. (156 кв.м. под павильонами и 506 кв.м. под дорогой общего пользования) по ул. 50 лет ВЛКСМ в квартале 522 закреплен под рынком по реализации цветочной продукции и передан на срок 364 дня в аренду предпринимателям в количестве 15 человек

22.04.2002 между предпринимателями и администрацией города Ставрополя заключены договоры аренды земельных участков, согласно пунктам 1.1. которых срок аренды установлен до 26.03.2003. Также из материалов дела следует, что постановлением главы города Ставрополя от 14.09.2004 N 4285 "О предоставлении земельного участка под рынком по продаже цветов по ул. 50 лет ВЛКСМ/Тухачевского (в районе жилого дома N 16/4) в квартале 522" группе предпринимателей, в том числе и заявителям, предоставлен в аренду сроком на три года земельный участок под рынок по продаже цветов по улице 50 лет ВЛКСМ /Тухачевского (в районе жилого дома N 16/4) в квартале 522. На основании этого постановления комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя и группа предпринимателей подписали договор от 12.01.2005 N 4213 аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендаторов сроком на три года. Согласно пункту 4.4.5 договора арендаторы обязаны в течении шестидесяти дней после подписания договора произвести его государственную регистрацию в учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Однако, судом установлено, что государственная регистрация договора не состоялась, и, следовательно, договор аренды от 12.01.2005 N 4213 считается не заключенным.

При этом, в заявлении от 15.02.2005, адресованном главе города Ставрополя и поступившем в Управление архитектуры администрации города Ставрополя 17.03.2005, группа граждан в количестве 11 человек просила разрешить реконструкцию рынка по адресу ул. 50 лет ВЛКСМ N 16/4, в 522 квартале с переводом в последующем в капитальный объект. Также в заявлении от 03.04.2005, адресованном заместителю главы администрации города Ставрополя и поступившем в Управление архитектуры администрации города Ставрополя 20.04.2005, предприниматели (заявители по данному спору) просили разрешить им проектирование и строительства рынка по продаже цветов по улице 50 лет ВЛКСМ /Тухачевского (в районе жилого дома N 16/4). Суд исследовал имеющийся в материалах дела протокол собрания учредителей общества с ограниченной ответственностью "Магнолия" от 05.04.2005 N 1, из которого следует, что 05.04.2005 года 9 из 11 граждан, обратившихся с заявлением от 15.02.2005 к главе города Ставрополя, приняли решение создать общество с ограниченной ответственностью "Магнолия". Согласно выписке из Единого государственного реестра юридических лиц государственная регистрация общества "Магнолия" состоялась 15.04.2005.

Однако, постановлением главы города от 20.07.2005 N 2511 обществу с ограниченной ответственностью "Магнолия" утвержден акт выбора земельного участка и согласовано место размещения цветочного рынка по улице 50 лет ВЛКСМ в квартале 522, разрешено проектирование и реконструкция существующего рынка по продаже цветов. В последующем постановлением главы г. Ставрополя от 22.09.2006 N 3159 "О предоставлении обществу с ограниченной ответственностью "Магнолия" земельного участка под рынок по продаже цветов по улице 50 лет ВЛКСМ, 16-ж, в квартале 522" земельный участок площадью 1044 кв. м. предоставлен обществу в аренду на три года для строительства цветочного рынка.

Вышеизложенные обстоятельства послужили основанием для обращения предпринимателей в арбитражный суд с указанным заявлением о признании недействительным постановления администрации г. Ставрополя N 3159 от 22.09.2006.

Рассматривая заявление граждан-предпринимателей, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о необходимости удовлетворения заявленных требований по следующим основаниям. В соответствии со статьей 13 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктом 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" основанием для принятия решения суда о признании ненормативным акта органа государственной власти или органа местного самоуправления недействительным являются одновременно как его несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых законом интересов юридического лица.

Суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что оспариваемое постановление нарушает права и законные интересы предпринимателей, а администрацией города нарушен порядок предоставления обществу с ограниченной ответственностью земельного участка, установленный Земельным кодексом Российской Федерации.

В соответствии со статьей 29 Земельного кодекса РФ к полномочиям органов местного самоуправления в области земельных отношений относится распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности. Согласно статье 30 Земельного кодекса РФ предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию двумя способами:

без предварительного согласования мест размещения объектов;

с предварительным согласованием мест размещения объектов.

В силу пункта 5 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта осуществляется в следующем порядке: выбор земельного участка и принятие в порядке, установленном статьей 31 Кодекса, решения о предварительном согласовании места размещения объекта. В соответствии с названной нормой заинтересованное лицо обращается в орган местного самоуправления с заявлением, в котором указывается назначение объекта, предполагаемое место размещения, обоснование примерного размера земельного участка, испрашиваемое право на земельный участок. Орган местного самоуправления обеспечивает выбор земельного участка, а также информирует население о возможном или предстоящем предоставлении земельного участка для строительства. Результаты выбора земельного участка оформляются актом о выборе земельного участка для строительства. Орган местного самоуправления принимает решение о предварительном согласовании места размещения объекта, утверждающее акт о выборе земельного участка или об отказе в размещении объекта. Решение о предварительном согласовании места размещения объекта является основанием последующего принятия решения о предоставлении земельного участка для строительства и действует в течение трех лет.

Из материалов дела данного дела следует, что обществу земельный участок был предоставлен в порядке предварительного согласования места размещения объекта. Акт выбора земельного участка и предварительного согласования размещения объекта строительства датирован 20.04.2005. Однако, судом обоснованно указано, что постановление от 20.07.2005 N 2511, утверждающее акт выбора, не могло быть принято на основании заявления общества, поскольку в феврале 2005 года в администрацию города с заявлением о реконструкции рынка обратились граждане, а не общество с ограниченной ответственностью, которое на момент обращения граждан еще не было создано.

Кроме того, то обстоятельство, что договор аренды земельного участка от 12.01.2005 N 4213 в установленном законом порядке не зарегистрирован, не свидетельствует об отсутствии у предпринимателей прав на спорный земельный участок. Из материалов дела следует, что предприниматели пользовались земельными участками на условиях договоров аренды земельных участков от 22.04.2002 N 1960, 1953, 1952, 1963. В силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 Кодекса). Согласно пункту 2 статьи 610 Кодекса каждая из сторон договора аренды недвижимого имущества, заключенного на неопределенный срок, вправе в любое время отказаться от оговора, предупредив об этом другую сторону за три месяца.

Администрация не представила доказательств обращения в установленном порядке к предпринимателям с требованием о прекращении договоров аренды от 22.04.2002. Ссылка на содержание пункта 7.2. договоров аренды, исключающую возможность продления арендных отношений, обоснованно не принята во внимание, поскольку арендаторы по окончании срока действия договоров аренды продолжали пользоваться арендованным земельным участком и платили арендную плату. При этом администрация г. Ставрополя возражений по поводу пользования земельным участком и поступлением денежным средств от аренды не заявляла. До настоящего времени арендная плата, поступившая от арендаторов, им не возвращена. Указанное обстоятельство подтверждено в судебном заседании апелляционного суда. Кроме того, фактически арендные отношения с предпринимателями не были прекращены, о чем свидетельствуют уведомления направленные обществом в адрес предпринимателей с требованиями до 01.02.07 г. убрать временные павильоны со строительной площадки.

Также следует учесть, что отсутствие государственной регистрации договора аренды на момент рассмотрения спора не исключает ее регистрацию в последующем. При этом не представлено доказательств отмены принятого постановления администрации города Ставрополя от 14.09.2004 N 4285 "О предоставлении земельного участка под рынком по продаже цветов по ул. 50 лет ВЛКСМ/Тухачевского (в районе жилого дома N 16/4) в квартале 522", на основании которого был заключен договор аренды от 12.01.2005 N 4213.

Более того, наличие нескольких заявок о предоставлении земельного участка для целей строительства (в том числе имевшие места обращения заявителей к главе города и в администрацию города) само по себе исключало его предоставление в порядке предварительного согласования. При наличии нескольких заявок право на заключение договора аренды на земельный участок выставляется на торги.

Суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что проведение торгов в этом случае не противоречит статьям 30 и 31 Земельного кодекса Российской Федерации, которые не содержат запрета на их проведение при наличии нескольких заявок до принятия решения о предварительном согласовании места размещения объекта. Проведение торгов соответствует принципу земельного законодательства, закрепленному в подпункте 11 пункте 1 статьи 1 Кодекса, предусматривающему сочетание интересов общества и законных интересов граждан. В связи с этим не принимается довод заявителей жалоб об отсутствии необходимости проведения торгов. Целью проведения торгов является привлечение всех заинтересованных лиц и обеспечение им равных возможностей на приобретение земельного участка, а также получение органом местного самоуправления максимальной цены за объект торгов. При наличии нескольких заявлений о приобретении земельного участка в аренду с предварительным согласованием места размещения объекта предоставление такого участка должно проводиться на торгах.

В силу пункта 3 статьи 31 Земельного кодекса орган местного самоуправления информирует население о возможном или предстоящем предоставлении земельного участка для строительства. По смыслу этой нормы такая информация направлена не только на защиту интересов населения, но и на выявление наличия потенциальных претендентов на данный земельный участок. В связи с этим информирование Советом микрорайона N 27 г. Ставрополя не может считаться информированием муниципального органа местного самоуправления, указанный Совет не может подменять муниципальный орган. Доказательств того, что Совету микрорайона N 27 были делегированы такие полномочия по соответствующему договору с законодательным органом, в суд не представлено.

Поскольку земельный участок предоставлен обществу с нарушением установленного порядка, суд первой инстанции пришел к законному и обоснованному выводу о том, что оспариваемое постановление является недействительным как противоречащее земельному законодательству.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 102, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Ставропольского края от 05.10.2007 по делу N А63-1134/07-С7 оставить без изменения, а апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в двух месячный срок со дня его изготовления в полном объеме в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа через суд первой инстанции.

Председательствующий

Л.В. Афанасьева

Судьи

И.М. Мельников А.Л. Фриев