Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 25 июня 2013 г. N 09АП-16320/13

г. Москва

25 июня 2013 г.

Дело N А40- 143415/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 18 июня 2013 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 25 июня 2013 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

Председательствующего судьи Кораблевой М.С.,

судей Тихонова А.П., Кузнецовой Е.Е.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Петуховой К.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы

общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Деловой Дом Калита" (Д.У.) ЗПИФН "ФРИР", общества с ограниченной ответственностью "Традиционный вкус"

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 22.03. 2013 г.,

принятое судьей Мысак Н.Я., по делу N А40-143415/2012 (82-1327)

по иску общества с ограниченной ответственностью "Традиционный вкус"

(ИНН 5024114119, ОГРН 1105024005118)

к обществу с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Деловой Дом Калита" (Д.У.) (ИНН 7710684453, ОГРН 1077758611842)

третьи лица: ФГУП Издательство "Известия", ООО "Управление по эксплуатации зданий и сооружений", ООО "Инженерно-технический эксплуатационно-строительный комбинат"

о признании договора аренды расторгнутым, о взыскании обеспечительного платежа и убытков и по встречному иску о взыскании задолженности по арендной плате, процентов за пользовании чужими денежными средствами, расторжении договора и обязании передать помещение.

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Сверщек А.Е. по доверенности от 01.03.2013 от ответчика: Колов А.Ю. по доверенности от 10.01.2013 N 03

от третьих лиц: не явились, извещены,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Традиционный вкус" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Деловой Дом Калита" (далее - ответчик) о признании договора аренды от 03.02.2011 N М-4 расторгнутым с 06.09.2012, взыскании обеспечительного платежа в размере 2 762 457 рублей 88 коп. и убытков в размере 12 473 003 руб. 70 коп., ссылаясь на статьи 15, 309,393,451,453,620 Гражданского кодекса РФ.

Ответчик обратился со встречным иском о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды нежилого помещения от 03.02.2011 N М-4 за период с октября 2012 года по декабрь 2012 в размере 110 447, 72 долл. США.; процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 11.10.2012 года по 15.01.2012 года в размере 40 866 рублей 71 коп.; расторжении договора аренды нежилого помещения от 03.02.2011 N М-4, обязании возвратить нежилое помещение в освобожденном виде по акту, ссылаясь на статьи 309,310,395,450,614,619 Гражданского кодекса РФ.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены: ФГУП Издательство "известия", общество с ограниченной ответственностью "Управление по эксплуатации здания и сооружений", общество с ограниченной ответственностью "Инженерно-технический эксплуатационно-строительный комбинат".

Решением Арбитражного суда города Москвы от 22.03.2013 первоначальные исковые требования удовлетворены частично; с ответчика в пользу истца взыскана сумма обеспечительного платежа в размере 2 492 609 рублей 64 коп.; в остальной части в удовлетворении иска отказано. В удовлетворении встречного иска судом отказано; в части требований об обязании возвратить помещения производство по делу прекращено в связи с отказом от иска в указанной части.

Не согласившись с вынесенным решением, обе стороны обратились в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами, в которых каждый в обжалуемой части просят решение суда отменить, вынести новый судебный акт.

Истец просит отменить решение суда в части отказа во взыскании убытков в размере 12 473 003 руб. 70 коп., в указанной части иск удовлетворить. При этом, истец по первоначальному требованию ссылается на то, что возникшие у него убытки обусловлены ненадлежащим поведением ответчика. По мнению заявителя жалобы, он произвел затраты по улучшению имущества с согласия арендодателя, следовательно последний несет обязанность по возмещению возникших убытков. В остальной части возражений на судебный акт не имеет.

Ответчик в своей апелляционной жалобе ссылается на тот факт, что ему в момент заключения договора аренды не было известно о планируемом капитальном ремонте здания. Указывает на то, что начисление арендной платы правомерно, поскольку в данный период никаких строительных работ не производилось и не производится. По мнению апеллянта, временные трудности в использовании помещения (шум, пыль, перебои с электроснабжением) не свидетельствуют о невозможности исполнения договора аренды. Ответчик просит отменить решение суда по первоначальному иску в части отказа во взыскании задолженности и процентов, удовлетворить встречный иск, расторгнуть договор аренды. В остальной части возражений на судебный акт не имеет.

В заседании суда апелляционной инстанции представители сторон поддержали доводы своих апелляционных жалоб, просили отменить оспариваемое решение по доводам, изложенным в жалобах.

Третьи лица, извещенные надлежащим образом о месте и времени судебного заседания, своих представителей в суд не направили, письменные отзывы на апелляционные жалобы не представили, что согласно ст.ст. 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является процессуальным препятствием для рассмотрения апелляционных жалоб по существу.

Законность и обоснованность судебного акта проверены апелляционным судом по правилам, предусмотренным ч.5 ст.268 АПК РФ, в обжалуемой части.

Как следует из материалов дела, ООО УК "Деловой Дом Калита" осуществляет доверительное управление Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости "Фонд Реконструкции и Развития" (далее - ЗПИФ Недвижимости "ФРИР"). В состав имущества указанного фонда входят нежилые помещения, расположенные по адресу: г.Москва, ул. Дмитровка М., д. 3, общей площадью 313,7 кв.м.

Указанные нежилые помещения принадлежат на праве общей долевой собственности владельцам паев ЗПИФ Недвижимости "ФРИР", о чем имеется Свидетельство о государственной регистрации права от 19.05.2009 N 77 АК 104262.

На основании договора аренды от 03.02.2011 N М-4 ООО "УК Деловой Жом Калита" нежилые помещения, расположенные по адресу: г.Москва, ул. Дмитровка М., д. 3 общей площадью 313,7 кв.м переданы в аренду ООО "Традиционный вкус", о чем имеется Свидетельство о государственной регистрации от 05.04.2011.

Факт передачи ООО "Традиционный вкус" указанных нежилых помещений подтверждается передаточным актом нежилого помещений к Договору аренды от 03.02.2011 (л.д. 54 том 1).

ФГУП Издательство "Известия" Управления делами Президента РФ, как владелец комплекса зданий по адресу: г. Москва, Пушкинская площадь, к которым относится здание, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Малая Дмитровка, д. 3, заключило агентские договоры N 117/А от 01.10.2010 и N 112/А от 27.12.2011 с ООО "УЭЗС" и ООО "ИТЭСК", предметом которых являлись "Информационно-технические услуги", в том числе и заключение с заказчиками договоров на коммунальные услуги (абз. "а" п. 1.1 Договора).

Между Управлением делами Президента Российской Федерации (собственник помещений), ФГУП Издательством "Известия" (здания закреплены на праве хозяйственного ведения) и ЗАО "Легаси Девелопмент" (Инвестор) был заключен Инвестиционный контракт N УД- 271 д от 25 сентября 2006 года, предметом которого является реализация Инвестиционного проекта комплексной реконструкции (включая демонтаж и новое строительство) с элементами реставрации объекта недвижимости.

В п. 3.2 Инвестиционного контракта перечислены объекты, входящие в проект комплексной реконструкции, в том числе здание по адресу: г. Москва, ул. Малая Дмитровка, д. 3/10, стр. 1.

30 мая 2011 года был подписан акт приема-передачи нежилых зданий и нежилых помещений между ФГУП Издательство "Известия" и ЗАО "Легаси Девелопмент" в соответствии с которым ФГУП Издательство "Известия" передавало Инвестору на период реализации Инвестиционного контракта в целях проведения реконструкции без приема на баланс комплекс зданий согласно п. 3.2, указанных в Инвестиционном контракте N УД-271д от 25.09.2006 во исполнение п 5.1.3. После чего началась реализация вышеуказанного инвестиционного контракта.

По условиям сделки (пункты 2.12, 3.3.10, 9.1. договора) в случае проведения капитального ремонта нежилого помещения по требованию органов государственной власти и (или) органов местного самоуправления и (или) инициативе арендодателя оплата аренды арендатором приостанавливается на период проведения капитального ремонта; арендатор обязан освободить занимаемое помещение в случае постановки здания на капитальный ремонт.

Согласно пунктам 8.2.6, 8.2.7 договор прекращается в если нежилое помещение окажется в непригодном для использования состоянии, а также в случае принятия органом государственной власти решения о ликвидации здания в связи с аварийным состоянием.

28.04.2012 года ООО "Инженерно-технический эксплуатационно- строительный комбинат" (энергоснабжающая организация) направило в адрес истца уведомление о приостановлении подачи электроэнергии с 28.05.2012 года в связи с капитальным ремонтом и заменой инженерно-технических коммуникаций в вышеуказанном здании (л.д. 67, том 1).

В подтверждение произошедших отключений электроэнергии в материалы дела представлены Акты о прекращении подачи электроэнергии от 07.09.2012, 11.09.2012, 14.09.2012 (л.д. 68-70 том 1).

Кроме того, в материалах дела имеется уведомление в адрес ООО "Традиционный вкус" от Издательства Известия от 26.04.2012, а также уведомление в адрес ООО "Традиционный вкус" от ООО "Инженерно-технического эксплуатационно-строительного комбината" от 28.04.2012 о том, что с 28 мая 2012 в здании, расположенном по адресу: г.Москва, ул.Малая Дмитровка д. 3, начаты ремонтно-строительные и реставрационные работы (в том числе работы по капитальному ремонту и замене инженерно-технических коммуникаций) в рамках Инвестиционного контракта N 271/Д от 25.09.2006 (л.д. 66, 67 том 1).

В письме Издательства Известия от 26.04.2012, направленном в адрес ООО "Традиционный вкус", арендатору предложено освободить занимаемые им помещения не позднее 26.05.2012. Началом систематических отключений электроэнергии является 6 сентября 2012 года и далее каждый день систематически, здание в целях капитального ремонта было обнесено строительными лесами.

Проверив материалы дела, выслушав мнения представителей сторон, обсудив доводы апелляционных жалоб, отзывов, оценив по правилам, предусмотренным ст.71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, Девятый арбитражный апелляционный суд считает, что решение суда законно, обоснованно, отмене либо изменению не подлежит по следующим основаниям.

Согласно ч.1 ст.65, ст.68 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований или возражений; обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

В соответствии с частями 1, 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Суд апелляционной инстанции соглашается с выводами Арбитражного суда города Москвы, что использование помещения в целях ведения предприятия общественного питания без наличия электроэнергии невозможно. В последующем, в связи невозможностью использования помещений арендатор их освободил и предлагал арендодателю принять их с оформлением акта приема-передачи.

Территориальным отделом Управления Федеральной службы но надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по городу Москве в ЦАО города Москвы в адрес Арендатора от 05.10.2012 года за N 8/5200 поступило разъяснение о том, что размещение предприятия общественного питания по адресу: г.Москва, ул. Малая Дмитровка, д. 3 невозможно до момента завершения реконструкции здания.

По смыслу пункта 2 ст. 328 ГК РФ если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.

При таких обстоятельствах в силу названной законодательной нормы, поскольку обусловленное договором исполнение обязательства (целевое использование объекта недвижимости - для размещения предприятия общепита на основании пункта 1.3 договора, что в отсутствие электроэнергии невозможно) надлежащим образом не производилось, арендатор вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей не предоставленному исполнению, в виде уплаты арендной платы.

Территориальным отделом Управления Федеральной службы но надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по городу Москве в ЦАО города Москвы в адрес Арендатора от 05.10.2012 года за N 8/5200 поступило разъяснение о том, что размещение предприятия общественного питания по адресу: г.Москва, ул. Малая Дмитровка, д. 3 невозможно до момента завершения реконструкции здания.

В соответствии с п.2.12 договора аренды в случае проведения капитального ремонта нежилого помещения по требованию органов государственной власти и (или) органов местного самоуправления и (или) по инициативе арендодателя оплата аренды арендатором приостанавливается на период проведения капитального ремонта. Из указанного пункта, при его буквальном толковании, следует, что арендатор самостоятельно приостанавливает оплату аренды.

Ссылка арендодателя в апелляционной жалобе на то, что временные трудности в использовании помещения (шум, пыль, перебои с электроснабжением) не свидетельствуют о невозможности исполнения договора аренды, отклоняется судебной коллегией.Помещение, согласно представленным в материалы дела документам, было арендовано ООО "Традиционный вкус" для предприятия общественного питания. Между тем, начиная с 28.05.2012, происходило отключение электроэнергии в помещениях, занимаемых ООО "Традиционный вкус".

Указанные отключения электроэнергии происходили по причинам, не зависящим от Арендатора, и в связи с капитальным ремонтом здания, т.е. началом реализации инвестиционного контракта.

Судом первой инстанции обоснованно сделан вывод о том, что начисление арендодателем арендной платы за период с октября 2012 по декабрь 2012 неправомерно, а арендатор по условиям договора правомерно приостановил сам ее выплату.

В соответствии с положениями пункта 4.10 Договора аренды от 03.02.2011, обеспечительный платеж в случае расторжения Договора должен быть возвращен полностью или частично.

Как уже было установлено материалами дела, арендатор мог использовать помещение только до момента отключения электроэнергии - до 06.09.2012, поэтому обязанность по уплате арендной платы имелась только до 06.09.2012. Учитывая, что арендатор оплатил сумму арендной платы до августа 2012 включительно, часть оплаты до 05.09.2012 г. включительно правомерно удержана судом первой инстанции из суммы обеспечительного платежа, оставшаяся часть которого в сумме 2 492 609.64 руб. взыскана с арендодателя на основании п. 4.7.10 договора аренды. Расчет суммы 2 492 609.64 руб. сторонами не оспаривался.

Не могут быть приняты во внимания и доводы апелляционной жалобы другой стороны по настоящему спору - ООО "Традиционный вкус", которое просило отменить решение суда в части отказа во взыскании убытков в размере 12 473 003 руб. 70 коп. в виде затрат на производство перепланировки реконструкции помещения, со ссылкой на то, что возникшие у него убытки обусловлены ненадлежащим поведением ответчика.

В совокупности и во взаимосвязи оценив условия договора аренды (пункт 1.3) и пункта 4 приема-передачи от 03.02.2011 года, из которого следует, что на момент передачи в аренду нежилое помещение находилось в удовлетворительном состоянии, видимых повреждений не имело, судебная коллегия считает, что из упомянутого акта приема-передачи не следует, что на момент передачи помещение не отвечало целям аренды и требовало перепланировки и реконструкции.

Как следует из условий пункта 2.5 Договора аренды от 03.02.2011, неотделимые улучшения арендуемого нежилого помещения производятся с согласия арендодателя, стоимость таких улучшений арендодателем арендатору не возмещается, а сами неотделимые улучшения становятся составной частью нежилого помещения.

Суд первой инстанции сделал правильный вывод о том, что в данном случае неотделимые улучшения в арендованном помещении были необходимы для осуществления деятельности предприятия истца, что убытками в понимании ст.393 ГК РФ не является, а является риском предпринимательской деятельности арендатора и не могут быть возмещены за счет арендодателя.

В силу ст. 15, 393 ГК РФ ООО "Традиционный вкус" должно доказать факт нарушения арендодателем обязательств или факт наличия противоправных действий арендодателя, причинно-следственную связь между такими действиями и понесенными арендатором убытками, а также размер убытков.

Как следует из содержания норм ст. ст. 15, 1064 ГК РФ для взыскания убытков лицо, требующее их возмещения, должно доказать факт нарушения своего субъективного права лицом, к которому предъявлены требования о возмещении убытков; наличие причинной связи между допущенным нарушением и возникшими убытками; размер заявленных убытков.

Между тем, арендатором не доказана причинно следственная связь между действиями арендодателями и убытками, возникшими у него. Кроме того, арендатором не представлены надлежащие доказательства фактически понесенных убытков.

Нормы материального права были правильно применены судом первой инстанции. Нарушений норм процессуального права, которые могли бы повлечь отмену судебного акта, судом не установлено.

Апелляционной инстанцией рассмотрены доводы апелляционных жалоб, однако они не опровергают выводы суда, положенные в основу решения, и не могут служить основанием для отмены решения и удовлетворения апелляционных жалоб.

По правилам ч.1 ст.110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на сторону, не в пользу которой принят судебный акт.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 266-269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 22.03.2013 г. по делу N А40-143415/2012 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Федеральном арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий судья

М.С. Кораблева

Судьи

Е.Е. Кузнецова А.П. Тихонов