Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 5 июля 2013 г. N 20АП-1946/13

город Тула

5 июля 2013 г.

Дело N А62-7460/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 01.07.2013.

Постановление изготовлено в полном объеме 05.07.2013.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Рыжовой Е.В., судей Волковой Ю.А. и Тучковой О.Г., при ведении протокола судебного заседания секретарем Феоктистовой Д.О., при участии представителя истца - общества с ограниченной ответственностью "Белый ветер" (город Смоленск, ОГРН 1066731111655, ИНН 6730065724) - Адонка Ю.Н. (доверенность от 29.11.2012) в отсутствие представителя ответчика - Департамента имущественных и земельных отношений Смоленской области (город Смоленск, ОГРН 1026701437212, ИНН 6730042526) (далее - департамент), надлежащим образом извещенного о месте и времени судебного заседания, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Белый ветер" (регистрационный номер 20АП-1946/2013) на решение Арбитражного суда Смоленской области от 26.02.2013 по делу N А62-7460/2012 (судья Печорина В.А.), установил следующее.

ООО "Белый ветер" (далее также - общество) обратилось в Арбитражный суд Смоленской области с исковым заявлением к департаменту о признании договора аренды земельного участка от 25.01.2007 N 6235 действующим (л. д. 5 - 6).

Решением суда от 26.02.2013 в удовлетворении требований отказано (л.д. 73 - 76).

Не согласившись с указанным судебным актом, ООО "Белый ветер" обратилось в Двадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Смоленской области от 26.02.2013 отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований (л. д. 80 - 81).

Заявитель указал на то, что, несмотря на уведомление департамента от 10.08.2010 N 17567/09 о прекращении по истечении 3-х месяцев договора аренды земельного участка от 25.01.2007 N 6235, по истечении указанного срока арендные отношения фактически были продолжены (уведомление не было сторонами исполнено, департамент продолжал принимать арендную плату за спорный земельный участок, не требовал его передачи).

Заявитель, ссылаясь на статью 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), отмечает, что факт продолжения арендных отношений подтверждается письмом департамента от 07.12.2010 N 26661/09, в котором обществу дано указание представить необходимые документы в срок до 01.03.2011, сообщено, что в противном случае арендодателем будет принято решение о прекращении договора в одностороннем порядке.

Вместе с тем, суд первой инстанции дал данному письму иную оценку, указав, что письмо свидетельствует лишь о продлении арендодателем срока уведомления о прекращении договора аренды до 01.03.2011.

Заявитель считает, что арендодатель, направив истцу уведомление от 10.08.2010 N 17567/09 о предстоящем через 3 месяца прекращении договора аренды, установил срок действия договора в соответствии с пунктом 2 статьи 610 ГК РФ.

Однако после истечения этого срока договор аренды не был прекращен.

По мнению заявителя жалобы, указанные обстоятельства свидетельствуют о том, что уведомление от 10.08.2010 N 17567/09 о прекращении договора аренды утратило силу, так как по истечении 3-х месяцев истец продолжал пользоваться имуществом, платить арендную плату, арендодатель имущество назад не требовал.

Заявитель считает, что факт продления арендных отношений по истечении 3-х месяцев после уведомления подтверждается письмом департамента от 07.12.2010 N 26661/09, в котором указано на то, что в случае непредставления истцом необходимых документов, арендодателем будет принято решение о прекращении договора аренды, а также тем, что запись о прекращении договора внесена в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним только 15.08.2011, хотя 3-х месячный срок, установленный уведомлением от 10.08.2010 N 17567/09, истек 01.12.2010.

При этом заявитель истолковал письмо от 07.12.2010 N 26661/09 как сообщение департамента о том, что в настоящий момент договор действует, но в дальнейшем возможно принятие нового решения о его прекращении. И в этом случае вся процедура прекращения договора должна быть соблюдена с самого начала, то есть, если арендодатель все-таки решит прекратить договор, должно быть принято новое решение о прекращении договора, и истец должен быть вновь предупрежден об этом не менее чем за 3 месяца.

Заявитель указал также на то, что 28.07.2011, то есть через 8 месяцев после истечения срока уведомления о прекращении договора, истец получил приказ департамента от 17.06.2011 N 1335 о прекращении спорного договора.

При этом в приказе содержалась ссылка на уведомление от 10.08.2010 N 17567/09, которое, по мнению заявителя, утратило силу, так как по истечении указанного в нем срока договор фактически не был прекращен, а арендные отношения продолжились. Нового уведомления департамента о предстоящем прекращении договора истец не получал.

Заявитель пояснил, что закон не предоставляет ответчику право посылать истцу бессрочные уведомления и, предупредив 1 раз о предстоящем прекращении договора, прекращать его в любое время по истечении 3-х месяцев. Считает, что формулировка закона "не менее чем за 3 месяца" лишь позволяет ответчику самостоятельно установить срок для будущего прекращения договора, который должен превышать 3 месяца, а если ответчик четко сформулировал в своем уведомлении, что договор будет прекращен по истечении 3-х месяцев, то закон не позволяет ему самостоятельно изменять этот срок и прекращать договор по истечении 5, 6 или 8 месяцев, так как это нарушает права арендатора.

На основании изложенного заявитель апелляционной жалобы полагает, что арендодателем не соблюдена процедура прекращения заключенного договора аренды.

Во исполнение определения Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.06.2013 об отложении судебного заседания (л. д. 118 - 121) ООО "Белый ветер" представило в суд апелляционной инстанции письменные пояснения; копии: платежных документов, подтверждающих отсутствие задолженности по оплате арендной платы; письма департамента от 20.05.2010 N 11181/09 о сообщении обществу, что договор аренды от 25.01.2007 N 6235 возобновлен на прежних условиях на неопределенный срок; письма общества от 01.03.2011 N 2 в адрес департамента о невозможности представить разрешение на строительство в виду изменения зоны застройки предоставленного земельного участка и о необходимости обращения в связи с этим в Управление архитектуры и градостроительства администрации города Смоленска; акта проверки органом муниципального земельного контроля от 14.02.2012 N 26 и предписания Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области об устранении нарушения земельного законодательства от 23.03.2012 (л. д. 135 - 168).

В письменных пояснениях общество указало на то, что ссылки суда первой инстанции в обжалуемом решении на постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.06.2009 N 1064/09 и от 15.02.2011 N 14381/10 не относятся к настоящему спору (л. д. 135 - 136).

ООО "Белый ветер" пояснило также, что документами, свидетельствующими об использовании обществом спорного земельного участка, являются письма департамента от 07.12.2010 N 26661/09 (л. д. 53), от 21.03.2011 N 5150/09 (л. д. 22), письмо общества от 01.03.2011 N 2 (л. д. 166), акт проверки органом муниципального земельного контроля от 14.02.2012 N 26 и предписание Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области об устранении нарушения земельного законодательства от 23.03.2012 (л. д. 167, 168). Указало на то, что департамент не оспаривает факт полной оплаты арендной платы и факт использования до настоящего времени земельного участка обществом (л. д. 158).

В суд апелляционной инстанции поступил отзыв департамента на апелляционную жалобу, в котором ответчик просит решение Арбитражного суда Смоленской области от 26.02.2013 оставить без изменения, а жалобу - без удовлетворения (л. д. 170 - 172).

В отзыве, ссылаясь на положения статей 450, 610, 621 ГК РФ, департамент пояснил, что изъявление воли на отказ от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, является правом сторон договора. Законодатель не обязывает строну, отказывающуюся от договора аренды при указанных обстоятельствах, ссылаться на причины, явившиеся основанием для отказа, и соответственно, не имеет значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора.

Считает что, действия департамента по расторжению договора аренды не противоречат действующему законодательству и не могут нарушать прав истца, не предусмотренных законом, что исключает продолжение арендных отношений в рамках договора аренды от 25.01.2007 N 6235. Отзыв департамента содержит ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие представителя, которое удовлетворено судом апелляционной инстанции на основании статей 41, 123, 156, 159, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Апелляционная жалоба, с учетом мнения представителя истца, не возражавшего против проведения судебного заседания, рассмотрена в отсутствие представителя ответчика, извещенного надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение Арбитражного суда Смоленской области от 26.02.2013 отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных исковых требований.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, письменных пояснений, отзыва на апелляционную жалобу, заслушав представителя истца, явившегося в судебное заседание, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о наличии оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены обжалуемого судебного акта ввиду следующего.

Муниципальное образование город Смоленск (арендодатель) и ООО "Белый ветер" (арендатор) 25.01.2007 заключили договор аренды N 6235 земельного участка площадью 1 100 кв. м с кадастровым номером 67:27:002 06 08:0005, расположенного по адресу: город Смоленск, улица Октябрьской Революции, в районе жилого дома N 3б, для строительства здания общественного назначения сроком на три года (л. д. 8 - 12).

Договор прошел государственную регистрацию 21.03.2007 (регистрационная запись 67-67-01/031/2007-478) (л. д. 52).

Поскольку арендатор продолжал пользоваться имуществом после истечения установленного договором срока с учетом мнения департамента, изложенного в письме от 20.05.2010 N 11181/09 (л. д. 137), в соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, договор был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок.

10.08.2010 в адрес общества департамент направил уведомление N 17567/09 о прекращении договора аренды земельного участка от 25.01.2007 N 6235 по истечении 3-х месяцев с момента получения уведомления в соответствии с пунктом 2 статьи 610 ГК РФ. Арендатору было предложено внести задолженность по арендной плате в размере 29 787 рублей 17 копеек и привести участок в состояние, пригодное для дальнейшего использования. Данное уведомление получено обществом 31.08.2010 (л. д. 13 - 14).

Письмом от 21.10.2010 N 22932/09 департамент ответил ООО "Белый ветер" на его обращение о рассмотрении вопроса об отзыве уведомления от 10.08.2010 N 17567/09 при предоставлении обществом платежного документа, подтверждающего внесение арендной платы за 3-й квартал 2010 года в размере 29 787 рублей 17 копеек, градостроительного плана земельного участка, копии заявления ООО "Белый ветер" в Управление архитектуры и градостроительства администрации города Смоленска с просьбой выдать разрешение на строительство (л. д. 18).

Платежным поручением от 15.09.2010 N 242 была произведена оплата арендной платы по договору N 6235 за 3 квартал 2010 года в указанном размере (л. д. 148).

Письмом от 07.12.2010 N 26661/09 департамент сообщил ООО "Белый ветер" о необходимости предоставления в срок до 01.03.2011 разрешения на строительство на спорном земельном участке, а также о том, что в случае его не представления, арендодателем будет принято решение о прекращении договора аренды земельного участка от 25.01.2007 N 6235 в одностороннем порядке (л. д. 53).

Письмом от 01.03.2011 N 2 общество уведомило департамент о невозможности представить разрешение на строительство в виду изменения зоны застройки предоставленного земельного участка и о необходимости обращения в связи с этим в Управление архитектуры и градостроительства администрации города Смоленска (л. д. 166).

В ответ на указанное обращение письмом от 21.03.2011 N 5150/09 департамент сообщил ООО "Белый ветер", что обращение принято к сведению, а также о необходимости внесения арендной платы по договору от 25.01.2007 N 6235 за 1 квартал 2011 года в размере 29 787 рублей 17 копеек в срок до 20.03.2011 по указанным в письме реквизитам (л. д. 22).

Платежным поручением от 29.03.2011 N 56 была произведена оплата арендной платы по договору N 6235 за 1 квартал 2011 года в указанном размере (л. д. 154).

Согласно приказу департамента от 17.06.2011 N 1335 "О прекращении аренды земельных участков" аренда спорного земельного участка прекращена, договор аренды от 25.01.2007 N 6235 считается расторгнутым (л. д. 16 - 17). Копию данного приказа департамент направил обществу письмом от 21.06.2011 N 10519/07 (л. д. 15).

15.08.2011 в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись о прекращении сделки (л. д. 52).

Письмом от 29.08.2011 N 13708/09 департамент сообщил ООО "Белый ветер" о направлении в его адрес уведомления о прекращении договора аренды земельного участка от 25.01.2007 N 6235 в связи с несоблюдением обществом условий договора в части использования земельного участка в соответствии с целью и на условиях его предоставления (л. д. 19).

ООО "Белый ветер" продолжая пользоваться земельным участком, вносить арендную плату, полагая, что прекращение договора аренды произведено департаментом с нарушением положений статей 610, 619, 621 ГК РФ, что нарушает его права и законные интересы, так как фактически арендные отношения продолжаются (общество использует земельный участок, производит оплату арендной платы, осуществляет подготовку документации для строительства, департамент не требует возврата земельного участка), обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением о признании договора аренды земельного участка от 25.01.2007 N 6235 действующим (л. д. 5 - 6).

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции сделал выводы о том, что поскольку уведомление департамента от 10.08.2010 N 17567/09 о прекращении договора аренды земельного участка от 25.01.2007 N 6235 получено арендатором, ответчиком соблюдены условия прекращения договора аренды, установленные пунктом 2 статьи 610 ГК РФ, при этом не имеет значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора аренды. По заявлению общества срок уведомления о прекращении договора аренды продлен письмом департамента от 07.12.2010 N 26661/09 до 01.03.2011, что не свидетельствует об аннулировании предыдущей процедуры прекращения договора, предусмотренной пунктом 2 статьи 610 ГК РФ (направление уведомления от 10.08.2010 N 17567/09), так как указанной нормой определен минимальный срок для прекращения договора аренды недвижимого имущества - три месяца, и, соответственно, увеличение указанного срока по заявлению арендатора прав последнего не нарушает и не свидетельствует (как следует из письма от 07.12.2010 N 26661/09) о намерении департамента продолжить арендные отношения. Указанные обстоятельства не исключают реализацию арендодателем предоставленного ему безусловного права на прекращение договора аренды, предусмотренного пунктом 2 статьи 610 ГК РФ.

Суд апелляционной инстанции с данными выводами суда первой инстанции не согласен по следующим основаниям.

Статьей 606 ГК РФ установлено, что по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование.

В силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Согласно статье 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Несмотря на уведомление от 10.08.2010 N 17567/09 о прекращении договора аренды от 25.01.2007 N 6235 и истечение установленного в нем 3-х месячного срока, договорные правоотношения между сторонами сохранились, что подтверждают следующие документы: письмо департамента от 21.10.2010 N 22932/09 в ответ на обращение ООО "Белый ветер" о рассмотрении вопроса об отзыве уведомления от 10.08.2010 N 17567/09 при предоставлении обществом платежного документа, подтверждающего внесение арендной платы за 3-й квартал 2010 года в размере 29 787 рублей 17 копеек, градостроительного плана земельного участка, копии заявления в Управление архитектуры и градостроительства администрации города Смоленска с просьбой выдать разрешение на строительство (л. д. 18); письмо департамента от 07.12.2010 N 26661/09 о необходимости предоставления ООО "Белый ветер" в срок до 01.03.2011 разрешения на строительство на спорном земельном участке, а в случае его не представления, о том, что арендодателем будет принято решение о прекращении договора аренды земельного участка от 25.01.2007 N 6235 в одностороннем порядке (л. д. 53); письмо общества от 01.03.2011 N 2 департаменту о невозможности представить разрешение на строительство в виду изменения зоны застройки предоставленного земельного участка и о необходимости обращения в связи с этим в Управление архитектуры и градостроительства администрации города Смоленска (л. д. 166); письмо департамента от 21.03.2011 N 5150/09 о сообщении ООО "Белый ветер", что его указанное обращение принято к сведению, а также о необходимости внесения арендной платы по договору от 25.01.2007 N 6235 за 1 квартал 2011 года в размере 29 787 рублей 17 копеек в срок до 20.03.2011 по указанным в письме реквизитам (л. д. 22); платежные документы, подтверждающие внесение арендной платы по договору (л. д. 138 - 156, 159 - 165).

Из фактического поведения сторон также следует, что после получения уведомления от 10.08.2010 N 17567/09 о прекращении договора аренды от 25.01.2007 N 6235 и после истечения установленного в нем 3-х месячного срока, общество непрерывно использует земельный участок, производит оплату арендной платы, осуществляет подготовку документации для строительства, департамент не требует возврата земельного участка.

Указанные обстоятельства и документы свидетельствуют о продолжении арендных отношений между сторонами.

Поскольку после получения уведомления о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок, в порядке, предусмотренном статьей 610 ГК РФ, стороны совершают действия, свидетельствующие о продолжении арендных отношений, то такой договор не может быть признан прекращенным.

Таким образом, совершение сторонами спорного договора аренды действий, свидетельствующих о продолжении арендных отношений, после направления в соответствии с пунктом 2 статьи 610 ГК РФ, уведомления от 10.08.2010 N 17567/09 о прекращении договора аренды от 25.01.2007 N 6235, возобновленного на неопределенный срок, не противоречит закону и характеризует данный заключенный договор аренды как действующий. Указанный вывод соответствует правовой позиции, изложенной в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.10.2010 N 5153/10, Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 11.03.2012 по делу N А32-2761/2011, Федерального арбитражного суда Центрального округа от 18.07.2012 по делу N А32-1751/2011, определении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.10.2012 N ВАС-10646/12 и постановлении Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 27.04.2012 по делу N А53-14927/2011.

При этом суд апелляционной инстанции не согласен с оценкой суда первой инстанции письма департамента от 07.12.2010 N 26661/09, согласно которой данным письмом продлен срок уведомления о прекращении договора аренды до 01.03.2011, так как из указанного письма, с учетом письма департамента от 21.10.2010 N 22932/09, следует, что уведомление от 10.08.2010 N 17567/09 отозвано департаментом, договор продолжает действовать, и только в случае не предоставления обществом в срок до 01.03.2011 разрешения на строительство на спорном земельном участке, департаментом будет принято решение о прекращении договора аренды.

Более того, суд апелляционной инстанции не согласен с утверждением суда первой инстанции о том, что на основании письма общества департаментом был продлен срок уведомления о прекращении договора аренды до 01.03.2011, поскольку с такой просьбой общество не обращалось, и оснований для продления либо изменения срока, установленного пунктом 2 статьи 610 ГК РФ, указанная норма закона не содержит.

Напротив, из письма департамента от 21.10.2010 N 22932/09 следует, что арендодателем рассматривается вопрос об отзыве уведомления от 10.08.2010 N 17567/09 на основании письма ООО "Белый ветер" при выполнении обществом предложенных арендодателем условий.

Указанное осуществлено департаментом, поскольку письмом от 07.12.2010 N 26661/09 было отозвано уведомление от 10.08.2010 N 17567/09 о прекращении договора аренды.

При этом суд согласен с доводами ООО "Белый ветер", указанными в апелляционной жалобе, о том, что письмом от 07.12.2010 N 26661/09 департамент сообщил обществу, что в настоящий момент договор действует, но в дальнейшем возможно принятие нового решения о его прекращении. И в этом случае вся процедура прекращения договора должна быть соблюдена с самого начала, то есть, если арендодатель все-таки решит прекратить договор, должно быть принято новое решение о прекращении договора и истец вновь должен быть предупрежден об этом не менее чем за 3 месяца.

Формулировка закона "не менее чем за 3 месяца" не предоставляет арендодателю право самостоятельно изменять 3-х месячный срок, установленный пунктом 2 статьи 610 ГК РФ, так как это не предусмотрено законом и нарушает права арендатора.

Если срок прекращения договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, указанный в уведомлении о прекращении договора, не соответствует сроку, который установлен пунктом 2 статьи 610 ГК РФ, то применяется срок установленный законом.

С учетом изложенного вывод суда первой инстанции о том, что письмом департамента от 07.12.2010 N 26661/09 был продлен до 01.03.2011 установленный уведомлением от 10.08.2010 N 17567/09 3-х месячный срок прекращения договора аренды, является несостоятельным.

Таким образом, департаментом не соблюдена процедура прекращения заключенного на неопределенный срок договора аренды от 25.01.2007 N 6275, установленная пунктом 2 статьи 610 ГК РФ.

Кроме того, арендодатель не вправе в одностороннем порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 610 ГК РФ, отказаться от договора аренды земельного участка, переданного под строительство, до окончания строительства ввиду следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 2 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), земельное законодательство состоит из ЗК РФ, федеральных законов и принимаемых в соответствии с ними законов субъектов Российской Федерации.

Нормы земельного права, содержащиеся в других федеральных законах, законах субъектов Российской Федерации, должны соответствовать ЗК РФ.

Согласно части 3 статьи 3 ЗК РФ, имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Таким образом, нормы ЗК РФ имеют приоритет по сравнению с другими федеральными законами, содержащими нормы земельного права.

Правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.

При этом в силу положений статьи 35 ЗК РФ не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.

Из материалов дела следует, что ООО "Белый ветер" предоставлен в аренду земельный участок для строительства здания общественного назначения сроком на три года (л. д. 8 - 12). Поскольку арендатор продолжал пользоваться имуществом после истечения установленного договором срока с учетом мнения департамента, изложенного в письме от 20.05.2010 N 11181/09 (л. д. 137), в соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, договор был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок. Общество приступило к освоению земельного участка.

В соответствии с пунктом 4 части 2 статьи 46 ЗК РФ основанием для прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, является его неиспользование в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка.

Учитывая, что предметом спорного аренды является земельный участок, предоставленный обществу для целей строительства, при рассмотрении вопроса о правомерности одностороннего расторжения департаментом спорного договора аренды подлежат применению нормы земельного законодательства, предусматривающие специальные основания для прекращения договора аренды.

Таким образом, у департамента отсутствовало право на отказ от исполнения договора аренды земельного участка в соответствии с пунктом 2 статьи 610 ГК РФ.

С учетом изложенного, вывод суда первой инстанции со ссылкой на статью 610 ГК РФ о наличии у департамента безусловного права на односторонний отказ от заключенного договора аренды земельного участка от 25.01.2007 N 6235, возобновленного на неопределенный срок, без учета положений статей 35, 42, 46 ЗК РФ, ввиду лишь направления уведомления о прекращении договора по истечении 3-х месячного срока, судом апелляционной инстанции признается ошибочным.

Указанные выводы соответствуют правовой позиции, изложенной в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08, Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 21.02.2011 по делу N А28-7564/2010, Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 31.01.2011 по делу N А51-9847/2010, Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 24.12.2010 по делу N А75-1367/2010 и от 20.04.2010 по делу N А70-8504/2009, Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.03.2013 по делу N А09-7929/2012.

Поскольку из поведения сторон следует, что договорные отношения, объектом которых является аренда спорного земельного участка, были сохранены, уведомление департамента от 10.08.2010 N 17567/09 о прекращении договора аренды, отозванное письмом департамента от 07.12.2010 N 26661/09, не может является основанием прекращения спорного договора аренды.

Кроме того, приказ департамента от 17.06.2011 N 1335 также не может быть основанием для внесения записи о прекращении сделки - договора аренды от 25.01.2007 N 6235, так как данным приказом договор аренды считается расторгнутым.

В силу указанных обстоятельств, а также ввиду того, что департаментом не была соблюдена процедура прекращения заключенного договора аренды от 25.01.2007 N 6235, установленная пунктом 2 статьи 610 ГК РФ, договор является действующим, запись от 15.08.2011 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о прекращении указанной сделки - договора аренды от 25.01.2007 N 6235, не имеет правового значения, является недействительной и не принимается во внимание судом апелляционной инстанции.

Договор аренды от 25.01.2007 N 6235 может быть расторгнут по требования арендодателя в соответствии с положениями статей 450, 619 ГК РФ и пункта 7.2 договора по решению суда на основании и в порядке, установленном законодательством, а также в случаях, указанных в пункте 4.1 договора.

Поскольку решения суда о расторжении договора аренды от 25.01.2007 N 6235 не имеется, действия департамента по прекращению и расторжению договора аренды земельного участка от 25.01.2007 N 6235 не соответствуют требованиям пункта 2 статьи 610, статьям 450, 619, 621 ГК РФ и условиям договора аренды, договор аренды земельного участка от 25.01.2007 N 6235 является действующим, соответственно, требования ООО "Белый ветер" являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

Арендодатель при наличии оснований не лишен возможности в установленном законом и договором порядке провести процедуру расторжения договора.

При таких обстоятельствах, решение Арбитражного суда Смоленской области от 26.02.2013 по делу N А62-7460/2012 подлежит отмене, а исковые требования ООО "Белый ветер" удовлетворению.

В соответствии с частью 3 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Российской Федерации в постановлении арбитражного суда апелляционной инстанции указывается на распределение судебных расходов, в том числе расходов, понесенных в связи с подачей апелляционной жалобы.

В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Таким образом, с департамента в пользу ООО "Белый ветер" подлежат взысканию в возмещение расходов по уплате государственной пошлины по иску и за подачу апелляционной жалобы 6 000 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 266, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Смоленской области от 26.02.2013 по делу N А62-7460/2012 отменить.

Исковые требования общества с ограниченной ответственностью "Белый ветер" (город Смоленск, ОГРН 1066731111655, ИНН 6730065724) удовлетворить.

Признать договор аренды земельного участка от 25.01.2007 регистрационный номер 6235 действующим.

Взыскать с Департамента имущественных и земельных отношений Смоленской области (город Смоленск ОГРН 1026701437212, ИНН 6730042526) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Белый ветер" (город Смоленск, ОГРН 1060731111655, ИНН 6730065724) в возмещение расходов по уплате государственной пошлины по иску и за подачу апелляционной жалобы 6 000 рублей.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Е.В. Рыжова

Судьи

Ю.А. Волкова О.Г. Тучкова