Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 5 июля 2013 г. N 18АП-6337/13 (ключевые темы: участник долевого строительства - многоквартирный дом - запись об ипотеке - передача объекта долевого строительства - застройщик)

Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 5 июля 2013 г. N 18АП-6337/13

г. Челябинск

05 июля 2013 г.

Дело N А07-22520/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 04 июля 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 05 июля 2013 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ермолаевой Л.П.,

судей Суспициной Л.А., Пивоваровой Л.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 11.04.2013 по делу N А07-22520/2012 (судья Юсеева И.Р.).

В судебном заседании приняли участие представители:

Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан - Рысбаева С.Я. (доверенность от 26.03.2013 N 213-22, паспорт).

Общество с ограниченной ответственностью "СтройВертикаль" (далее - ООО "СтройВертикаль", заявитель) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан (далее - Управление Росреестра, заинтересованное лицо) с заявлением о признании незаконным решения от 31.10.2012 N 01/381/2012-334 об отказе в государственной регистрации прекращения права собственности на земельный участок с кадастровым номером 02:55:020707:50, по делу правоустанавливающих документов N 02:55:020707:50 и обязании Управления Росреестра по Республике Башкортостан осуществить государственную регистрацию прекращения права собственности ООО "СтройВертикаль" на земельный участок, имеющий кадастровый номер 02:55:020707:50.

Определением суда от 05.02.2013 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены Исакина О.В., Исакин А.Н., Музинова А.Ф., Музинова Л.Р., Галиуллина Э.Ф., Гарифуллин Р.Ф., Мугалимова Р.Х., Мартыненкова Л.Н., Мартыненков П.В., Канипова Е.А., Канипов Д.В., Естехин А.М., Естехина И.Р., Мустафин И.И., Гиниятуллин Р.А., Таминдарова Г.Ш., Таминдаров Д.А., Сулейманова Н.С., Ганиев И.Х., Сарсамбеков М.М., Миниахметов И.Г., Глухарева И.Л., ОАО "Сбербанк России" (т.1 л.д.93-94).

Решением суда первой инстанции от 11.04.2013 (резолютивная часть объявлена 05.04.2013) заявленные требования удовлетворены (т.1 л.д. 161-166).

Не согласившись с принятым решением, Управление Росреестра (далее также - апеллянт) обратилось в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просило решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт (т.2 л.д. 4-6).

В обоснование доводов апелляционной жалобы Управление Росреестра указывает на неправильное применение судом норм материального права и несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела.

Ссылаясь на положения части 2 статьи 1, части 2 статьи 3, части 1 статьи 4, части 1 статьи 12, статьи 13 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", апеллянт полагает, что до исполнения застройщиком обязательств по передаче объекта долевого строительства всем участникам такого долевого строительства не может быть прекращен залог земельного участка, обеспечивающий исполнение обязательств застройщика.

По мнению апеллянта, суд не учел, что погашение регистрационной записи об ипотеке, возникшей в силу Закона об участии в долевом строительстве, осуществляется органом государственной регистрации на основании документа, подтверждающего передачу объекта долевого строительства участнику строительства, в том числе передаточного акта. При этом регистрационная запись об ипотеке земельного участка погашается только после погашения регистрационных записей об ипотеке всех объектов долевого строительства, входящих в состав многоквартирного дома.

Таким образом, регистрационная запись об ипотеке в силу закона земельного участка, залогодержателями которого являются участники долевого строительства, на котором осуществлялось строительство многоквартирного дома, погашается не ранее проведения государственной регистрации прав собственности всех участников долевого строительства на объекты долевого строительства.

Поскольку государственная регистрация прав собственности всех участников долевого строительства на объекты строительства по указанному адресу не произведена, апеллянт полагает отсутствующими основания для прекращения регистрационной записи об ипотеке и, соответственно, прекращения права собственности заявителя на спорный земельный участок.

Просит решение отменить как принятое с неправильным применением норм материального права.

В судебном заседании представитель Управления Росреестра поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, в полном объеме.

ООО "СтройВертикаль" явку своего представителя в судебное заседание не обеспечило.

С учётом мнения представителя заинтересованного лица и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителя заявителя.

Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, общество "СтройВертикаль" является собственником земельного участка с кадастровым номером 02:55:020707:50, площадью 4946 кв.м., расположенного по адресу: г. Уфа, Октябрьский район, ул. Лесотехникума, д. 49, категории земель населенных пунктов, имеющего вид разрешенного использования: для проектирования и строительства многоэтажного жилого дома (т.1 л.д.48).

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) от 01.02.2013 в отношении указанного земельного участка зарегистрированы следующие обременения:

02.11.2009 - ипотека в пользу участников долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома;

17.09.2010 - ипотека в пользу ОАО Акционерный коммерческий Сберегательный банк Российской Федерации на основании договора залога имущественных прав от 25.08.2010 N 9786 (т. 1 л.д.80-81).

Выпиской из ЕГРП от 24.01.2012 подтверждена регистрация договоров участия в долевом строительстве на 23 объекта долевого строительства в составе возводимого на земельном участке многоквартирного жилого дома, по адресу Республика Башкортостан, г. Уфа, Октябрьский район дом литер 7А в квартале, ограниченном улицами Менделеева, Лесотехникума, Энтузиастов (т.1 л.д.40-43).

29.10.2010 обществу "СтройВертикаль" выдано разрешение N RU03308000-30-ЖА на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства - многоэтажный жилой дом литер 7а, расположенного по адресу: Октябрьский район городского округа г. Уфа Республики Башкортостан, в квартале, ограниченном улицами Менделеева, Лесотехникума, Энтузиастов (т.1 л.д.10-11).

По актам приема-передачи от 10.11.2010, 01.12.2010 и 11.01.2011 двадцать три объекта долевого строительства переданы в собственность участников долевого строительства.

Согласно выписке из ЕГРП по состоянию на 01.02.2013 сохранены записи о государственной регистрации ипотеки по договорам участия в долевом строительстве шестнадцати объектов долевого строительства, входящих в состав многоквартирного жилого дома литер 7А в Октябрьском районе г. Уфы (т.1 л.д.81-85).

13.09.2012 ООО "СтройВертикаль" обратилось в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации прекращения права собственности на земельный участок, приложив к заявлению доверенность на представителя и письмо от 13.09.2012 (т.1 л.д.8-9).

Сообщением от 31.10.2012 Управление Росреестра отказало заявителю в регистрации прекращения права собственности на земельный участок, на основании абзацев 10, 11 пункта 1 статьи 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" ссылаясь на наличие противоречий между заявленными правами и уже зарегистрированными, а так же на непредставление документов, необходимых для государственной регистрации. В обоснование отказа Управление Росреестра указало на наличие в ЕГРП записей об обременении спорного земельного участка залогом в силу закона на основании пункта 1 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", а так же залога в пользу Акционерного коммерческого Сберегательного банка Российской Федерации и на необходимость прекращения данных обременений.

Полагая, что указанное сообщение не соответствует закону и нарушает его права и законные интересы в области предпринимательской и иной экономической деятельности, ООО "СтройВертикаль" обратилась в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что спорный земельный участок с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме в силу закона перешел в общую долевую собственность собственникам помещений в многоквартирном доме, в силу чего права заявителя на указанный участок прекращены.

Суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке ст.268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации выслушав пояснения участвующих лиц, оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Принимая во внимание положение ч. 1 ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия отмечает, что для признания незаконными действий Управления Росреестра по отказу в осуществлении государственной регистрации прекращения права собственности заявителя на спорный земельный участок необходимо установить в совокупности наличие двух обстоятельств: противоречие указанных действий действующему законодательству и нарушение данным действиями прав и законных интересов заявителя.

В силу положений части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо. При этом факт нарушения обжалованным актом прав и законных интересов заявителя должен доказать последний.

В силу статьи 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация прав производится на основании заявления правообладателя и документов, необходимых для ее проведения.

Перечень документов, необходимых для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним, установленный статьей 17 указанного Закона, включает в себя, в частности, документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

Документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав (пункт 1 статьи 18 Закона о регистрации).

Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением указанных в пункте 1 статьи 17 Закона о регистрации, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 данного Федерального закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации (пункт 2 статьи 17 Закона о регистрации).

Основания отказа в государственной регистрации исчерпывающим образом перечислены в статье 20 Закона о регистрации.

Как указано в абзаце 11 пункта 1 статьи 20 данного Закона в государственной регистрации прав может быть отказано, если имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами. В подтверждение данного основания отказа, Управление Росреестра ссылается на наличие в ЕГРП сведений о регистрации обременений земельного участка в виде ипотеки в пользу участников долевого строительства многоквартирного жилого дома и в пользу ОАО Сбербанк России.

В силу положений пункта 1 статьи 12.1 и пункта 1 ст. 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве) исполнение обязательств застройщика по всем договорам участия в долевом строительстве обеспечивается залогом, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости считаются находящимися в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации такого договора.

Основания прекращения залога установлены нормой статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Залог прекращается, в том числе, с прекращением обеспеченного залогом обязательства (подпункт 1 пункта 1 ст. 352 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 12 Закона об участии в долевом строительстве обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

По смыслу названных норм с момента подписания передаточного акта о передаче объекта долевого строительства участникам такого строительства, прекращается возникший в силу закона залог земельного участка и строящегося (создаваемого) на этом земельном участке объекта недвижимости.

Материалами дела подтверждена передача двадцати трех объектов долевого строительства, в отношении которых в ЕГРП была произведена регистрация договоров участия в долевом строительстве, участникам такого строительства.

При названных обстоятельствах возникший в силу закона залог (ипотека) в пользу участников долевого строительства на земельный участок с кадастровым номером 02:55:020707:50 следует считать прекратившимся.

Нормой подпункта 1.1 пункта 1 статьи 25 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) предусмотрено, что регистрационная запись об ипотеке, возникшей в силу Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", погашается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в течение пяти рабочих дней на основании заявления застройщика и предъявления им разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, выданного в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности, в части ипотеки строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости либо объекта незавершенного строительства, в части ипотеки земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, а в части ипотеки объекта долевого строительства также на основании документа, подтверждающего передачу объекта долевого строительства участнику долевого строительства, в том числе передаточного акта, иного документа о передаче объекта долевого строительства или составленного в соответствии с частью 6 статьи 8 указанного Федерального закона одностороннего акта о передаче объекта долевого строительства. При этом регистрационная запись об ипотеке земельного участка погашается только после погашения регистрационных записей об ипотеке всех объектов долевого строительства, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

По смыслу названой нормы, при наличии у регистрирующего органа сведений об исполнении застройщиком обязательств по договорам участия в долевом строительстве перед всеми участниками такого строительства и наличии соответствующего волеизъявления застройщика, оснований для сохранения в ЕГРП регистрационных записей об ипотеке земельного участка не имеется.

При этом норма подпункта 1.1 пункта 1 статьи 25 Закона об ипотеке не связывает момент прекращения регистрационной записи об ипотеке земельного участка и ипотеке объектов долевого строительства, с моментом государственной регистрации права собственности участников долевого строительства на объекты такого строительства, в силу чего ссылка подателя апелляционной жалобы на положение пункта 21 Инструкции об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, утвержденной приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 09.06.2005 N 82 не может быть принята судом в качестве основания невозможности прекращения регистрационной записи об ипотеке земельного участка.

Из материалов дела следует, что обязательства застройщика по передаче участникам долевого строительства 21-го из 23-ех объектов такого строительства выполнены еще 10.11.2010, последний акт приема-передачи подписан между застройщиком и участником долевого строительства 11.01.2011, тогда как право собственности шестнадцатью участниками на переданные им объекты до настоящего времени не зарегистрированы.

В силу изложенного доводы апеллянта о невозможности прекращения регистрационной записи об ипотеке земельного участка в силу сохранения регистрационных записей об ипотеке объектов долевого строительства, входящих в состав многоквартирного дома, судебная коллегия находит несостоятельными, противоречащими нормам пункта 1 статьи 12 Закона об участии в долевом строительстве и пункта 1 статьи 25 Закона об ипотеке.

Доводы апеллянта о противоречиях между заявленными и уже зарегистрированными правами в связи с наличием в ЕГРП регистрационной записи об обременении земельного участка ипотекой в пользу ОАО Сбербанк России так же подлежат отклонению.

Из материалов дела не усматривается, что объектом залога в пользу ОАО Сбербанк России является земельный участок с кадастровым номером 02:55:020707:50.

Согласно выписке из ЕГРП от 01.02.2013 основанием государственной регистрации ипотеки в пользу Акционерного коммерческого Сберегательного банка Российской Федерации явился договор залога имущественных прав на период с 17.09.2010 по 23.04.2030.

Выпиской из ЕГРП от 24.01.2012 подтверждено наличие договоров о залоге имущественных прав, заключенных между участниками долевого строительства и Акционерным коммерческим Сберегательным банком РФ, объектом залога по которым выступают права требования участника долевого строительства к застройщику о передаче объекта долевого строительства.

С учетом исполнения застройщиком обязательств по передаче объектов участникам долевого строительства, залог указанных имущественных прав прекратился на основании подпункта 1 пункта 1 ст. 352 ГК РФ.

Обременение ипотекой переданного участнику долевого строительства объекта недвижимости в обеспечение исполнения денежного обязательства участника долевого строительства перед банком, не свидетельствует о возобновлении на данном основании прекратившегося залога земельного участка.

Доказательств наличия иных договоров залога в пользу ОАО Сбербанк России, объектом которых являлся бы земельный участок 02:55:020707:50 Управлением Росреестра не представлено.

Судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о том, с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме спорный земельный участок перешел в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, в силу чего права заявителя на указанный участок прекращены.

Из материалов дела следует, что находящийся в собственности ООО "СтройВертикаль" земельный участок имел вид разрешенного использования: для проектирования и строительства многоэтажного жилого дома.

Обстоятельства возведения застройщиком жилого дома, ввода его в эксплуатацию и передачи объектов долевого строительства участникам такого строительства подтверждены материалами дела.

Одним из основополагающих принципов земельного законодательства является единство судьбы земельного участка и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков.

В соответствии с пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Пунктом 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев:

1) отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;

2) отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 настоящего Кодекса.

К поименованным в названной норме случаям, при которых отчуждение здания, строения, сооружения допускается без одновременного отчуждения земельного участка, рассматриваемый по настоящему спору случай не относится.

Согласно частям 1, 2 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

В силу пункта 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

На основании части 1 статьи 38 Жилищного кодекса Российской Федерации при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Из положений пункта 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" следует, что государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Таким образом, в силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Доказательств наличия оснований отказа, поименованных в абзаце 10 пункта 1 статьи 20 Закона о государственной регистрации - непредставление документов, необходимых для государственной регистрации с указанием перечня таких документов Управлением Росреестра по Республике Башкортостан не представлено.

Волеизъявление застройщика на прекращение регистрационной записи об ипотеке вытекает из представленного в регистрирующий орган заявления о прекращении права собственности на земельный участок. Отсутствие заявления застройщика на прекращение ипотеки не являлось основанием отказа в государственной регистрации, доказательств приостановления государственной регистрации с целью истребования такого заявления Управлением Росреестра не представлено.

С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции отклоняет довод апеллянта о том, что заявителем не были представлены на государственную регистрацию документы, подтверждающие прекращение права собственности заявителя на спорный земельный участок.

При таких обстоятельствах оснований для отказа в государственной регистрации прекращения права у регистрирующего органа не имелось.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.

В силу изложенного решение суда первой инстанции отмене, а апелляционная жалоба удовлетворению не подлежат.

На основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации Управление Росреестра освобождено от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым в арбитражных судах.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 11.04.2013 по делу N А07-22520/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Л.П. Ермолаева

Судьи

Л.А. Суспицина Л.В. Пивоварова