Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 29 декабря 2010 г. N 11АП-12126/10

г. Самара

29 декабря 2010 г.

Дело N А55-14828/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 23 декабря 2010 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 29 декабря 2010 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Романенко С.Ш.,

судей Балакиревой Е.М., Туркина К.К.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Ивановым А.Ю.

при участии в заседании:

от заявителя апелляционной жалобы ЗАО "РЛС Недвижимость":

- представитель Валевич А.Н., доверенность от 22 июля 2010 года N 2;

- представитель Драгунов А.С., доверенность от 16 декабря 2010 года N 57/1 (после перерыва);

от ответчика ООО "Виктор и Ко Мегакомплекс на Московском" - представитель Пайгачова Н.В., доверенность от 15 января 2010 года N 10;

рассмотрев в открытом судебном заседании 23 декабря 2010 года в зале N 2 дело по апелляционной жалобе закрытого акционерного общества "РЛС Недвижимость", г. Москва, на решение Арбитражного суда Самарской области от 15 сентября 2010 года, принятое по делу NА55-14828/2010 судьей Веремей Л.Н.,

по иску закрытого акционерного общества "РЛС Недвижимость", г. Москва,

к обществу с ограниченной ответственностью "Виктор и Ко Мегакомплекс на Московском", г. Самара,

о взыскании 9 011 930 руб. 89 коп.,

УСТАНОВИЛ:

Закрытое акционерное общество "РЛС Недвижимость", обратилось в Арбитражный суд Самарской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Виктор и КО Мегакомплекс на Московском", о взыскании суммы неосновательного обогащения в размере 9 011 930,89 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами в соответствии со ст.395 Гражданского кодекса Российской Федерации за период с момента принятия иска к производству арбитражным судом Самарской области по день вынесения судом решения, а также судебных издержек, связанных с рассмотрением дела, а именно: расходы на оплату услуг представителя Валевич А.Н., оказывающей юридические услуги истцу по гражданско-правовому договору б/н от 02.11.2009 г., в размере 10,00% от общей суммы фактически взысканных денежных средств ЗАО "РЛС Недвижимость" с ООО "Виктор и Ко Мегакомплекс на Московском".

В соответствии со ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом принято уменьшении исковых требований на сумму 2 415 505,39 руб., по причине демонтажа части оборудования, указанного в п.п.8,9 расчета суммы неосновательного обогащения.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 15 сентября 2010 года по делу N А55-14828/2010 в иске отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, ЗАО "РЛС Недвижимость" обратилось в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой считает принятое решение незаконным и необоснованным, просит решение отменить в полном объеме в связи с неправильным применением судом материальных норм и рассмотреть исковое заявление истца в суде апелляционной инстанции по правилам первой инстанции.

При этом в жалобе заявитель указал, что указанное решение вынесено по неполно выясненным обстоятельствам, имеющим значение для правильного рассмотрения дела, неполно исследованы доказательства, и как следствие, выводы сделанные судом, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

По мнению заявителя жалобы поскольку, Долгосрочный договор аренды до 20 августа 2008 г. не был зарегистрирован, то он в соответствии с пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса РФ должен считаться незаключенным до тех пор, пока не будет зарегистрирован в установленном законом порядке. Аналогичную позицию высказал Президиум ВАС РФ в п. 9 информационного письма за N 59 от 16.02.2001 г.

Таким образом, для договора, подлежащего государственной регистрации, момент отключения и вступления его в силу связан с актом регистрации. По факту Договор аренды был зарегистрирован 20 августа 2008 г.

Заявитель жалобы считает, что Арбитражный суд Самарской области не правомерно связывает момент заключения Долгосрочного договора аренды с фактом его подписания сторонами 01 февраля 2008 г.; поскольку, Долгосрочный договор аренды был заключен 20.08.2008 г. по факту после прекращения Предварительного договора 01 января 2008 г. в соответствии с п. 1.6. Предварительного договора.

Также заявитель указал, что Акт доступа от 27 апреля 2007 г. был оформлен сторонами исключительно в рамках Предварительного договора, а не в рамках Долгосрочного договора аренды. Следовательно, Арендодатель (ответчик) должен был допустить Арендатора (истца) в соответствии с разделом 2 Предварительного договора в помещения для проведения отделочных работ по акту доступа только во исполнение Долгосрочного договора аренды и после его заключения сторонами, либо с момента подписания сторонами Долгосрочного договора аренды при наличии в нем условия о том, что условия Долгосрочного договора аренды будут распространять свою юридическую силу на отношения сторон, существовавших с момента подписания Договора аренды и до момента его государственной регистрации в соответствии со ст. 425 Гражданского кодекса РФ; поскольку, по своей правовой природе Предварительный договор должен содержать исключительно предмет договора, определенный ст. 429 Гражданского кодекса РФ, и существенные условия основного Долгосрочного договора аренды; а не иные обязанности Арендатора (истца) по проведению строительных работ в здании, являвшемся объектом незавершенного строительства на момент подписания Акта доступа от 27.04.2007 г. в рамках Предварительного договора в случае, если государственная регистрация права собственности Арендодателя на здание не будет произведена.

Между подписанием сторонами Акта доступа 27.04.2007 г. в пределах срока действия Предварительного договора и заключением Долгосрочного договора аренды прошло более одного года; в течение данного периода времени офисные помещения, которые представляли собой "бетонную коробку без инженерных коммуникаций", приобрели качественные характеристики, позволяющие их использовать по функциональному назначению в качестве таковых.

Также заявитель жалобы указал, что поскольку, все затраты истца на проведение строительных работ (монтаж перегородок) и на установку дополнительного инженерного оборудования в офисных помещениях имели место быть только в период срока действия Предварительного договора (с момента подписания сторонами Акта доступа и до 31.12.2007 г. - последний день срока действия Предварительного договора), когда стороны фактически не были связаны договорными отношениями по аренде офисных помещений, то ссылки арбитражного суда первой инстанции на ст. 623 Гражданского Кодекса РФ, регулирующую арендные договорные правоотношения, и на п. 6.5 Долгосрочного договора аренды, который на момент проведения строительных работ не был заключен, неправомерны.

Заявитель считает, что Арбитражным судом первой инстанции были сделаны общие выводы о помещениях, предоставленных ответчиком истцу по Акту доступа во исполнение Предварительного договора, без указания их статуса и функционального назначения, а этот факт имеет значение по делу, так как истец провел строительные работы только офисных и административно-бытовых помещений.

Кроме того, во время проведения строительных работ (с 27.04.2007 г. по 31.12.2007 г.) истец пользовался фактически только складскими помещениями без договора аренды, которые были готовы к эксплуатации после завершения их строительства ответчиком; поскольку, складские помещения были переданы ответчиком истцу по Акту доступа в состоянии "под ключ" во исполнение Предварительного договора (п. 1.6).

Таким образом, заявитель считает, что довод суда о том, что "истец пользовался арендуемым помещением, тем самым использовал результаты произведенных ремонтных работ" является неправомерным, так как за факт пользования всеми без исключения помещениями истец платил ответчику плату за фактическое пользование (сумму неосновательного обогащения) без договора аренды в течение срока действия Предварительного договора.

С учетом изложенного, заявитель жалобы считает, что ответчик, получив в собственность приобретение таких улучшений в период срока действия Предварительного договора на безвозмездной основе и не оплатив приобретение таких улучшений истцу, ответчик тем самым неосновательно обогатился за счет истца.

Определением апелляционного суда от 21.12.2010 г. на основании статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации была произведена замена судьи Деминой Е.Г. на судью Туркина К.К. в связи с отпуском. После замены судьи рассмотрение апелляционной жалобы начато сначала.

В судебном заседании 21.12.2010 г. в порядке ст. 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв до 23.12.2010 г. до 15 часов 50 минут, после чего судебное заседание продолжено.

Сведения о месте и времени судебного заседания были размещены на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: WWW.11ааs.arbitr.ru и на доске объявлений в здании суда.

До начала судебного заседания представители истца поддержали ходатайство о ведении видеозаписи в судебном заседании.

Суд апелляционной инстанции, руководствуясь частью 7 статьи 11 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отказал в удовлетворении ходатайства о ведении видеозаписи в судебном заседании, стороны предупреждены о ведении аудиозаписи судебного заседания в соответствии со ст. 155 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании представители ЗАО "РЛС Недвижимость" апелляционную жалобу поддержали, решение суда считает незаконным и необоснованным, просили его отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.

В судебном заседании представитель ООО "Виктор и Ко Мегакомплекс на Московском" возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, просил оставить его без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в соответствии со ст. ст. 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, рассмотрев представленные материалы и оценив доводы апелляционной жалобы в совокупности с исследованными доказательствами по делу, выслушав представителей сторон, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд установил.

Как следует из материалов дела, 01.03.2007 г. между сторонами был заключен Предварительный договор аренды нежилых помещений N 07-01-01 (л.д.13-24 том 1), с приложениями (л.д.25-79 том 1), предметом которого является обязательство сторон заключить (подписать и произвести государственную регистрацию в установленном порядке) Краткосрочный договор аренды, Основной договор аренды Помещения, расположенного в Здании по адресу: г. Самара, Кировский район, 18 км, Московское/Ракитовское шоссе, в сроки, в порядке и на условиях, установленных настоящим предварительным договором.

Основной договор аренды Помещения подписывается Сторонами в течение 20 рабочих дней с даты предоставления Арендодателем Арендатору документов, необходимых для заключения Основного договора аренды Помещения, а именно свидетельства о государственной регистрации права собственности Арендодателя на здание и технической документации на Здание.

Срок аренды по договорам аренды Помещения составит 5 лет, начиная со дня подписания Сторонами Акта приема-передачи. Основной договор аренды Помещения заключается на условиях, изложенных в Приложении N 2 к настоящему договору.

Краткосрочный договор аренды Помещения заключается Сторонами на срок 11 месяцев. Условия Краткосрочного договора аренды Помещения полностью идентичны условиям Основного договора аренды за исключением только тех положений, которые применимы к отношениям по Основному договору аренды Помещения.

В соответствии с п.1.6 Предварительного договора стороны обязаны заключить Основной договор аренды Помещения на условиях, приведенных в Приложении N 2 к настоящему договору, в срок, не позднее 20 дней с момента получения Арендатором от Арендодателя уведомления с надлежащим образом оформленными правоустанавливающими документами на передаваемое в аренду по настоящему договору Помещения, но не позднее 01 января 2008 г.

Согласно п.1.3 договора последний вступает в силу с момента его подписания и действует до подписания Сторонами Краткосрочного договора аренды.

По мнению истца, стороны в соответствии с законодательством Российской Федерации не могут устанавливать срок действия Предварительного договора в зависимости от наступления события (до подписания сторонами Краткосрочного договора аренды), которое зависит от волеизъявления сторон, поэтому к сроку действия Предварительного договора должны применяться общие положения Гражданского кодекса Российской Федерации, а именно правила п.4 ст.429 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Как полагает истец, срок заключения основного договора не определен событием, которое неизбежно должно наступить и не соответствует ни одному из иных способов установления срока, предусмотренных ст.190 Гражданского кодекса Российской Федерации, а потому должен считаться несогласованным, следовательно, как считает истец, предварительный договор прекратил свое действие по истечении одного года с момента его подписания, а именно - 01.03.2008 г.

Краткосрочный договор аренды Помещения на момент подачи иска, как указывает истец в исковом заявлении, Сторонами так и не был заключен, а долгосрочный договор был заключен

Сторонами по факту только 20.08.2008 г. с момента его государственной регистрации, следовательно, обязательства Сторон, по мнению истца, по Предварительному договору считаются прекращенными в силу п.6 ст.429 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно п.1.5 Предварительного договора в редакции дополнительного соглашения N 2 от 14.08.2007 г. (л.д.75,76 том 1), в том случае, если на момент передачи помещений для осуществления отделочных работ по акту доступа государственная регистрация права собственности Арендодателя на здание не будет произведена, у Арендатора возникает право на производство отделочных работ на условиях настоящего предварительного договора, при этом Арендодатель обязуется надлежащим образом оформить право собственности на здание.

Как указывает истец им были произведены следующие работы в период срока действия Предварительного договора (отделочные работы помещений и работы по оснастке их необходимым оборудованием), в том числе чистовая отделка офисно-бытовых и технических помещений, монтажные работы, поставка расходного материала для выполнения монтажных работ, монтажные работы по монтажу систем приточной и вытяжной вентиляции работы по монтажу электрики, отделочные работы в офисных помещениях, монтажные работы по установке двери огнеупорной, на общую сумму 6 594 425,50 руб.

По мнению истца, он предъявленными в материалами дела документами доказал факт выполнения в здании работ в период, когда стороны не были связаны договорными отношениями по аренде помещений, доказал факт производства отделочных работ, их стоимость, стоимость сырья, материалов и оборудования, ответчик не возражал против проведения истцом работ, в результате которых имущество ответчика приобрело дополнительные качественные характеристики, что привело к увеличению их стоимости, не оплатив приобретение таких улучшений, ответчик тем самым, как полагает истец, неосновательно обогатился за счет истца на общую сумму 6 594 425,50 руб.

Указанные выше обстоятельства послужили истцу основанием для обращении в суд с настоящим исковым требованием.

Устанавливая фактические обстоятельства дела на основании полного и всестороннего исследования представленных доказательств, суд первой инстанции обосновано оценив представленные доказательства в силу ст. ст. 71, 162 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отказал в иске по следующим основаниям.

Суд первой инстанции в силу ст. ст. 1102, 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации и ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обоснованно пришел к выводу о том, что представленными в материалы дела документами истец не доказал юридически значимые по настоящему делу обстоятельства, а именно факт неосновательного сбережения ответчиком имуществом истца.

Согласно п.1.1 предварительного договора предметом предварительного договора являются обязательства сторон заключить краткосрочный договор аренды, основной долгосрочный договор аренды, при этом условия краткосрочного договора аренды полностью идентичны условиям основного договора аренды, за исключением тех положений, которые применимы к отношениям по основному договору аренды, и который теряет свою силу и прекращает свое действие после государственной регистрации основного договора аренды.

Применительно к сроку заключения сторонами Основного (долгосрочного) договора аренды - стороны в п.1.6 Предварительного договора установили предельный срок - 01 января 2008 г.

В качестве Приложения N 2 к предварительному договору сторонами прилагается проект основного долгосрочного договора аренды (л.д.26-59 том 1).

Факт подписания 01 февраля 2008 г. долгосрочного договора аренды, а также акта приема-передачи (л.д.79-94 том 2) свидетельствуют о согласовании сторонами срока заключения основного договора аренды, заключенного на основании и во исполнение предварительного договора. При этом право собственности на нежилое здание, в котором расположены нежилые помещения, переданные в аренду зарегистрировано 28.11.2007 г., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права (л.д.116 том 2).

При таких обстоятельствах как правильно указано судом первой инстанции следует признать, что отношения между сторонами по предварительному договору не прекращались, что подтверждается материалами дела, в том числе наличием заключенного сторонами договора аренды нежилого помещения N 07-01-01 от 01.02.2008 г. (л.д.78-90 том 2).

Далее, 27.04.2007 г. между сторонами был подписан акт доступа (Приложение N 6 к Предварительному договору аренды N 07-01-01 от 01.03.2007 г. (л.д.77-79 том 1), в соответствии с условиями которого Арендодатель - ООО "Виктор и Ко Мегакомплекс на Московском" сдал, а Арендатор ЗАО "РЛС Недвижимость" для проведения отделочных работ принял основной склад площадью 9970,3кв.м.; антресольный этаж (мезонин) площадью 533,5кв.м.; офисные помещения площадью 932,7кв.м.

Арендодатель для осуществления отделочных работ и их подготовки для целевого использования согласно акту доступа предоставляет Арендатору складские помещения в состоянии "под ключ", а административно-бытовые и офисные помещения в состоянии "shell & core", готовым под отделку.

Согласно п.2.7 предварительного договора помещение передается для осуществления отделочных работ по акту доступа, в котором стороны отражают фактическое состояние, площадь, характеристики и полное описание помещений на момент передачи в пользование, по которому арендатору были переданы помещения для осуществления отделочных работ в помещениях в соответствии с условиями предварительного договора Приложением N 4 к предварительному договору, в той части, в которой такие работы должен осуществить Арендатор. Арендатор имеет право не подписывать Акт доступа в случае не выполнения Арендодателем работ, предусмотренных в Приложении N 8 к предварительному договору, необходимых для обеспечения технических характеристик, предусмотренных в Приложении N 2 к договору аренды.

Акт доступа сторонами подписан 27.04.2007 г., помещение соответствовало требованиям, предусмотренным в Приложении N 2.

С учетом изложенного, арбитражный суд правомерно посчитал, что стоимость ремонта помещения, произведенного истцом в рамках предварительного договора не является неосновательным обогащением, поскольку в период с 27.04.2007 г. до подписания акта приема-передачи помещения - 01.02.2008 г. и до момента расторжения договора - 28.02.2009 г. истец пользовался арендуемым помещением, тем самым использовал результаты произведенных ремонтных работ, расходы, произведенные арендатором по чистовой отделке офисно-бытовых и технических помещений, монтажным работам, поставке расходного материала для выполнения монтажных работ, монтажным работам по монтажу систем приточной и вытяжной вентиляции, по монтажу электрики, отделочным работам в офисных помещениях, монтажным работам по установке двери огнеупорной, произведены арендатором на условиях и в рамках предварительного договора, для целей дальнейшей работы в данных помещениях с учетом специфики своей деятельности, указанные выше обязательства по чистовой отделке офисно -бытовых и технических помещений, выполнению монтажных работ, поставке расходных материалов ответчик не принимал в соответствии с п.1.6 Предварительного договора и Приложения N 4 к нему.

Кроме того, согласно п.6.4 долгосрочного договора аренды - все отделимые улучшения произведенные арендатором в помещении и указанные в согласованной с арендодателем проектной документации, находятся в собственности арендатора и при прекращении договора подлежат изъятию и вывозу силами и средствами арендатора в течение 15 рабочих дней со дня такого расторжения.

В соответствии с п.6.5 договора аренды помещений от 01.02.2008 г. Арендодатель не возмещает арендатору стоимость улучшений помещений, неотделимых без вреда для помещения, в том числе, когда арендатор произвел такие улучшения за счет собственных средств и с согласия арендодателя, при этом сторонами исключается применение диспозитивной нормы, содержащейся в п.2 ст.623 Гражданского кодекса Российской Федерации, о праве арендатора на возмещение стоимости улучшений арендованного имущества после прекращения договора аренды.

С момента расторжения долгосрочного договора аренды - 28.02.2009 г. от истца ответчику не направлялись предложения о необходимости вывоза отделимых улучшений из помещений, неотделимые улучшения в соответствии с условиями долгосрочного договора возмещению арендатору не подлежат.

Ссылка заявителя жалобы на рассмотрение дела по правилам суда первой инстанции несостоятельна, поскольку отсутствуют безусловные основания, предусмотренные ч.4. ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для отмены обжалуемого судебного акта и рассмотрения дела по правилам суда первой инстанции.

Довод заявителя жалобы о незаключенности Долгосрочного договора аренды до 20 августа 2008 г. отклоняется апелляционным судом, поскольку долгосрочный договор аренды в своем тексте содержит ссылку на то, что он заключен на основании и во исполнение предварительного договора. Кроме того, между сторонами заключались дополнительные соглашения N 1 от 19.07.2007 г., N 2 от 14.08.2007 г. Также в момент подписания долгосрочного договора истец фактически оплачивал арендную плату с даты подписания дополнительного соглашения N 2 от 14.08.2007 г.

Таким образом, довод заявителя жалобы о том, Долгосрочный договор аренды был заключен 20.08.2008 г. по факту после прекращения Предварительного договора 01 января 2008 г. отклоняется, ибо фактически сам истец при заключении долгосрочного договора аренды от 01.02.2008 г. принял подобное исполнение как надлежащее. Таким образом, стороны по взаимному согласию определили в основном договоре иное условие, изменяющее положение предварительного договора, касающееся срока аренды, что не противоречит статье 429 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Иные доводы апелляционной жалобы не принимаются апелляционным судом, поскольку они опровергаются представленными в дело доказательствами.

Принимая во внимание изложенное, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемое решение принято судом первой инстанции обоснованно, в связи с чем основания для удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не доказывают нарушения судом первой инстанции норм материального или процессуального права либо несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, всем доводом в решении была дана надлежащая правовая оценка.

Иных доводов в обоснование апелляционной жалобы заявитель не представил, в связи с чем Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения Арбитражного суда Самарской области от 15 сентября 2010 года по делу N А55-14828/2010, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отнести на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 15 сентября 2010 года по делу N А55-14828/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу закрытого акционерного общества "РЛС Недвижимость", г. Москва, - без удовлетворения.

Постановление вступает в силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий

С.Ш. Романенко

Судьи

Е.М. Балакирева К.К. Туркин