Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 8 июля 2013 г. N 18АП-5723/13 (ключевые темы: упущенная выгода - квартира - аренда с правом выкупа - долевое строительство - гарантийный срок)

Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 8 июля 2013 г. N 18АП-5723/13

г. Челябинск

08 июля 2013 г.

Дело N А76-213/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 01 июля 2013 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 08 июля 2013 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе

председательствующего судьи Деевой Г.А.,

судей Фотиной О.Б., Ширяевой Е.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Резаевой Н.А., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ВЫБОР-ИНВЕСТ" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 07.05.2013 по делу N А76-213/2012 (судья Бесихина Т.Н.).

В заседании приняли участие представители:

общества с ограниченной ответственностью "ВЫБОР-ИНВЕСТ" - Челпоченко Татьяна Владимировна (доверенность от 10.01.2013).

Общество с ограниченной ответственностью "ВЫБОР-ИНВЕСТ" (далее - ООО "ВЫБОР-ИНВЕСТ", истец) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области к обществу с ограниченной ответственностью "Строй Мастер Универсал-1" (далее - ООО "СМУ-1", ответчик) с исковым заявлением о взыскании убытков (упущенной выгоды) в виде размера неполученной арендной платы с правом выкупа за предоставление в аренду с правом выкупа квартиры N 18, расположенной по адресу: Челябинская область, г. Усть-Катав, МКР-1, д.30, за период с 01.11.2011 по 31.12.2011 в сумме 35 370 руб. 30 коп.; о взыскании убытков (упущенной выгоды) в виде размера неполученной арендной платы с правом выкупа за предоставление в аренду с правом выкупа квартиры N 18, по адресу: Челябинская область, г. Усть-Катав, МКР-1, д.30, за период с 01.01.2012 в сумме 17 685 руб. 15 коп. ежемесячно до момента проведения качественных работ по устранению недостатков (т. 1, л.д. 6-8).

Кроме того, истец ходатайствовал о взыскании в его пользу расходов на оплату технического заключения от 13.07.2012 N 1749-2012-06-Ма в сумме 15000 руб. и 2000 руб. - по уплате государственной пошлины.

Определениями суда первой инстанции от 15.10.2012 (т. 2, л.д. 89-92) и от 01.04.2013 (т. 3, л.д. 15-19) к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Дрыгин В.И. и Демидков А.Н. (далее - третьи лица).

Решением арбитражного суда первой инстанции от 07.05.2013 в удовлетворении исковых требований ООО "ВЫБОР-ИНВЕСТ" отказано (т. 3, л.д. 53-64).

В апелляционной жалобе ООО "ВЫБОР-ИНВЕСТ" просило решение суда изменить и удовлетворить исковые требования в полном объеме (т. 3, л.д. 73-75).

В качестве обоснования доводов апелляционной жалобы ООО "ВЫБОР-ИНВЕСТ" ссылается на то, что в силу п. 1.8 договора участия в долевом строительстве от 27.09.2005 N 07-01/9-12-05И гарантийный срок квартиры составляет 5 лет с момента подписания акта приема-передачи жилого помещения. Истец полагает, что ответчик обязан устранить недостатки, выявленные в ходе эксплуатации квартиры, которые вызваны некачественным выполнением работ по устройству крыши, несоответствием работ по гидроизоляции крыши требованиям строительных норм и правил.

По мнению истца, бездействие ответчика послужило причиной утраты им гарантированного дохода от сдачи квартиры в аренду, ее последующей продажи, оплаты арендатором коммунальных платежей. Ответчик письма истца об устранении недостатков оставил без внимания и удовлетворения.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом; в судебное заседание ответчик и третьи лица не явились. С учетом мнения истца в соответствии со статьями 123, 156, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие ответчика и третьих лиц.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, истцу на праве собственности принадлежит квартира N 18, расположенная по адресу: г. Усть-Катав Челябинской области, МКР-1, д. 30, что подтверждается свидетельством о праве (т. 1, л.д. 26-27) и выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП, т. 1, л.д. 109).

Согласно свидетельству (т. 1, л.д. 26-27) право собственности на квартиру возникло на основании договора участия в долевом строительстве жилого дома от 27.12.2005 N 07-01/9-12-05И, дополнительного соглашения N2 от 13.02.2007, дополнительного соглашения N 2 от 04.12.2006, договора уступки права требования N 07-01/75-08 от 12.03.2008, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 28.12.2007 и акта приема-передачи от 12.03.2008.

В материалы дела представлен договор участия в долевом строительстве жилого дома N 07-01/9-12-05И (т. 1, л.д. 28-33), по условиям которого ООО "СМУ-1" выступало заказчиком, обязанным направить полученные от инвестора денежные средства на финансирование строительства жилого дома, и передать в собственность инвестору квартиру. Права и обязанности на спорную квартиру были получены истцом в соответствии с договором уступки права требования N 07-01/75-08 от 12.03.2008.

По условиям п. 1.8 договора N 07-01/9-12-05И все обнаруженные в течение гарантийного срока (5 лет) недостатки должны быть устранены заказчиком самостоятельно или с привлечением иных лиц в течение 3 (трех) месяцев с момента уведомления его инвестором (а в случае уступки права - цессионарием) об этих недостатках.

Согласно п. 5.8 договора N 07-01/9-12-05И за передачу квартир ненадлежащего качества, а также при выявлении недостатков в период их эксплуатации, заказчик несет ответственность в соответствии с действующим законодательством.

В качестве обоснования упущенной выгоды (неполучения гарантированного дохода) истец представил в суд договоры аренды спорной квартиры с Дрыгиным В.И. от 03.08.2010 (т. 1, л.д. 16-18) и от 04.07.2011 (т. 1, л.д. 13-15), каждый из которых заключен сроком на одиннадцать месяцев.

По условиям договоров арендная плата за пользование имуществом составляет 10 000 руб., кроме того договорами предусмотрено право арендатора (Дрыгина В.И.) на выкуп квартиры. При этом за приобретение квартиры подлежали внесению ежемесячные платежи в размере 5000 руб.

Как усматривается из представленного истцом заявления Дрыгина В.И., причиной досрочного расторжения договора аренды квартиры от 04.07.2011 послужило ненадлежащее состояние жилого помещения: постоянная сырость, наличие плесени на стенах в ванной комнате, кухне, туалете, комнатах (л.д. 24 - 25, т.1)

Истец обратился в адрес ответчика с заявлением о принятии мер по устранению недостатков (т. 1, л.д. 20), оставленным ответчиком без удовлетворения.

Полагая, что причиной утраты дохода от сдачи в аренду с правом выкупа принадлежащей истцу на праве собственности жилой квартиры N 18, расположенной в доме 30, МКР-1 г. Усть-Катава, послужило бездействие ответчика, не устранившего недостатки некачественно выполненной работы на построенном объекте, общество "ВЫБОР-ИНВЕСТ" обратилось в арбитражный суд с настоящим требованием.

Отказывая в удовлетворении требований истца в полном объеме, суд первой инстанции исходил из того, что истец не доказал факт передачи ему в собственность квартиры, не соответствующей условиям договора N 07-01/9-12-05И, либо имеющей скрытые внутренние недостатки, выявленные в процессе ее эксплуатации.

Выводы суда первой инстанции являются верными.

Согласно п. 1, 2 ст. 393 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

В соответствии со ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В соответствии со смыслом ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) по иску о возмещении убытков истец обязан доказать наличие в совокупности следующих обстоятельств: нарушение ответчиком принятых по договору обязательств; причинную связь между понесенными убытками и неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств; размер убытков, возникших у истца в связи с нарушением ответчиком принятых на себя обязательств.

В качестве обоснования исковых требований истец представил техническое заключение от 13.07.2012 N 1749-2012-06-Ма (т. 2, л.д. 34-40), согласно которому причиной появления недостатков квартиры явилось некачественное выполнение работ по устройству крыши - несоответствие работ по гидроизоляции крыши требованиям строительных норм и правил.

Согласно п. 5.8 договора N 07-01/9-12-05И за передачу квартир ненадлежащего качества, а также при выявлении недостатков в период их эксплуатации, заказчик несет ответственность в соответствии с действующим законодательством.

При этом право требовать устранения выявленных недостатков либо возмещения причинённых ему убытков по указанному договору возникло у истца к заказчику по договору (ответчику) в отношении части предмета договора - квартиры, а не всего строительного (инвестиционного) объекта, определенного в п. 1.1 договора N 07-01/9-12-05И (жилого дома).

В момент передачи истцу квартиры, право собственности на которую в дальнейшем было зарегистрировано в ЕГРП за истцом, стороны исходили из того, что она соответствовала условиям договора N 07-01/9-12-05И.

Кроме того, в нарушение ст. 65 АПК РФ, истец не доказал того, что переданная ему в собственность квартира не соответствует условиям договора N 07-01/9-12-05И или в процессе ее эксплуатации выявлены скрытые внутренние недостатки квартиры.

В данном случае возникшие недостатки связаны с внешним проявлением - протеканием крыши, которая согласно ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) относится к общему имуществу собственников многоквартирного дома. Таким образом, из обстоятельств дела не усматривается непосредственная причинно - следственная связь между неисполнением ответчиком принятых на себя обязательств и наличием у истца убытков.

Вопрос о необходимости соответствующего ремонта общего имущества многоквартирного дома должен решаться с учетом жилищного законодательства собственниками многоквартирного дома, а также обслуживающей организацией, управляющей организацией или товариществом собственников жилья в зависимости от выбранного способа управления многоквартирным домом на основании ст. 39, 153, 158 ЖК РФ и ст. 210 ГК РФ.

Кроме этого, заявляя о взыскании упущенной выгоды, истец представил договоры аренды спорной квартиры, заключённые с Дрыгиным В.И. от 03.08.2010 и от 04.07.2011, каждый на срок одиннадцать месяцев, что свидетельствует об отсутствии каких-либо претензий по состоянию квартиры со стороны арендатора к собственнику на протяжении достаточно длительного времени.

В соответствии с положениями Гражданского кодекса при определении размера упущенной выгоды в соответствии с п. 4 ст. 393, п. 1 ст. 404 ГК РФ, учитываются предпринятые кредитором для её получения меры и сделанные с этой целью приготовления, в том числе принятие кредитором разумных мер к уменьшению размера убытков.

Между тем доказательства того, истцом предпринимались необходимые и достаточные меры и приготовления по устранению недостатков собственными силами или в порядке, установленном жилищным законодательством, в материалах дела отсутствуют.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что истец не доказал необходимую совокупность обстоятельств для удовлетворения иска: факт нарушения ответчиком принятого на себя обязательства, а также причинную связь между допущенным нарушением и возникшими у истца убытками.

Довод истца о том, что ответчик обязан устранить недостатки, выявленные в течение пятилетнего гарантийного срока в ходе эксплуатации квартиры, отклоняется судом апелляционной инстанции, поскольку факт возникновения недостатков в квартире именно по вине ответчика из материалов дела не усматривается.

Ссылка заявителя на то, что по причине бездействия ответчика им потерян гарантированный доход от сдачи квартиры в аренду и ее последующей продажи, оплаты арендатором коммунальных платежей, признается судом апелляционной инстанции несостоятельной, поскольку соответствующая причинно - следственная связь материалами дела не установлена.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции не находит достаточных оснований для изменения или отмены обжалуемого судебного акта, в связи с чем решение от 07.05.2013 по делу N А76 -213/2012 следует оставить в силе, жалобу истца - без удовлетворения.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.

В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы возмещение обществу с ограниченной ответственностью "ВЫБОР-ИНВЕСТ" судебных расходов в виде уплаты государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы судом апелляционной инстанции не производится.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 07.05.2013 по делу N А76-213/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ВЫБОР-ИНВЕСТ" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Г.А. Деева

Судьи

О.Б. Фотина Е.В. Ширяева