Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 8 июля 2013 г. N 13АП-11547/13

г. Санкт-Петербург

08 июля 2013 г.

Дело N А56-61448/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 02 июля 2013 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 08 июля 2013 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Тимухиной И.А.

судей Баркановой Я.В., Жиляевой Е.В.

при ведении протокола судебного заседания: Рябовым П.А.

при участии:

от заявителя: не явился, извещен

от заинтересованного лица: Киршенман Е.В. (доверенность от 18.12.2012)

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-11547/2013) ИП Червяковой Л.М. на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 04.04.2013 по делу N А56-61448/2012 (судья Данилова Н.П.), принятое

по заявлению ИП Червяковой Л.М.

к Администрации муниципального образования "Всеволосжкий муниципальный район "Ленинградской области

о признании незаконным отказа,

установил:

Индивидуальный предприниматель Червякова Любовь Михайловна (далее - Предприниматель, заявитель) обратилась в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании незаконным решения Администрации Муниципального образования "Всеволожский муниципальный район" Ленинградской области (далее - Администрация), оформленного письмом от 16.08.2012 (исх. N 3987/1-0-15), об отказе в реализации преимущественного права выкупа арендуемого встроено-пристроенного помещения первого этажа в жилом доме, расположенном по адресу: Ленинградская область, г. Всеволожск, ул. Невская, дом 10, обязании Администрации обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества (двух комнат, общей площадью 31,9 кв.м., на основе которых может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект), принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества и направить проект договора купли-продажи в адрес Предпринимателя.

Решением от 04.04.2013 в удовлетворении заявленных требований отказано.

В апелляционной жалобе Предприниматель просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении требований заявителя, полагая решение незаконным и необоснованным в связи с неправильным определением судом обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствием выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, нарушением и неправильным применением норм материального права. По мнению подателя жалобы, суд первой инстанции пришел к неправильному выводу об отсутствии у заявителя преимущественного права на выкуп арендуемых помещений в связи с тем, что спорные объекты не составляют самостоятельного объекта недвижимости, поскольку из арендуемых помещений может быть сформирован самостоятельный объект недвижимости, что подтверждается представленным в материалы дела заключением эксперта от 18.09.2012.N 04-09/Н-2012.

В судебном заседании представитель Администрации возразил против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве на жалобу.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, между Комитетом по управлению муниципальным имуществом Муниципального образования "Всеволожский район Ленинградской области" (арендодатель) и Предпринимателем (арендатор) заключен договор от 06.03.2000 N 657 аренды встроенно-пристроенного помещения парикмахерской, мастерской по ремонту бытовой техники первого этажа жилого дома, расположенного по адресу: Ленинградская область, г. Всеволожск, ул. Невская, дом 10 (помещение косметического кабинета пом. 21, 22 и 1/2 часть пом. 23, 24), площадью 50,5 кв. м.

Пунктом 1.2 договора срок его действия установлен с 06.03.2000 по 31.12.2005.

13.12.2000 договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

Между Администрацией муниципального образования "Всеволожское городское поселение" Всеволожского муниципального района Ленинградской области и Предпринимателем заключен договор от 19.07.2006 N 12/04-21 аренды объекта нежилого фонда - встроенно-пристроенного помещения первого этажа в жилом доме, расположенном по адресу: Ленинградская область, г. Всеволожск, ул. Невская, дом 10, общей площадью 50,5 кв. м с целью размещения парикмахерской.

Пунктом п. 1.2 договора установлен срок его действия до 31.12.2006, условия договора распространяются на отношения, возникшие между сторонами с 01.01.2006.

Между Администрацией муниципального образования "Город Всеволожск" Всеволожского муниципального района Ленинградской области и Предпринимателем заключен договор от 06.06.2008 N 15/04-16 аренды вышеуказанного помещения.

Согласно п. 1.2. срок действия договора установлен до 01.01.2011, условия договора распространяются на отношения, возникшие между сторонами с 01.01.2008.

Учитывая, что по истечении срока действия договора ни одна из сторон не заявила о его прекращении, данный договор в соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса РФ считается возобновленным на неопределенный срок.

Согласно выписке из ЕГРП от 15.06.2012 N 12/0182012-438 право собственности в жилом панельном пятиэтажном доме на встроенно-пристроенное помещение парикмахерской, мастерской по ремонту бытовой техники первого этажа, общей площадью 528,8 кв.м, расположенное по адресу: Ленинградская область, г. Всеволожск, ул. Невская, дом 10 принадлежит Муниципальному образованию "Всеволожский район" Ленинградской области на праве общей долевой собственности (доля в праве 433/528).

12.07.2012 Предприниматель обратился в Администрацию с заявлением о намерении реализовать преимущественное право на приобретение в собственность арендуемого нежилого помещения (двух комнат площадью 31.9 кв.м и _ коридора площадью 18.6 кв.м, общей площадью 50,5кв.м) в порядке, установленном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).

Письмом от 16.08.2012 N 3987/1-0-15 Администрация уведомила Предпринимателя о том, что решением комиссии по вопросам распоряжения муниципальным имуществом Администрации Муниципального образования "Всеволожский муниципальный район" Ленинградской области в выкупе арендуемой части помещения отказано в связи с необходимостью использования указанных помещений для исполнения муниципальных полномочий местного значения, под размещение Многофункционального центра.

Полагая отказ Администрации в приватизации арендуемого помещения незаконным, Предприниматель обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на жалобу, апелляционный суд пришел к выводу, что в удовлетворении требований Предпринимателя судом первой инстанции отказано правомерно.

В соответствии со статьей 198 Арбитражного процессуального кодекса РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

По смыслу указанной нормы права во взаимосвязи со статьей 201 АПК РФ основаниями для признания незаконными решений (действий, бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц являются несоответствие оспариваемых решений (действий, бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и одновременно с этим нарушение данными решениями (действиями, бездействием) прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно пункту 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" судам следует иметь в виду, что, исходя из части 8 статьи 4 Закона, субъект малого или среднего предпринимательства, чье право на приобретение было нарушено, может оспорить отказ уполномоченного органа в реализации права на приобретение, а также его бездействие в части принятия решения об отчуждении арендуемого имущества и (или) совершения юридически значимых действий, необходимых для реализации права на приобретение, в порядке, установленном главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества". Согласно пункту 5 статьи 3 названного Закона особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Такие особенности установлены Законом N 159-ФЗ, вступившим в силу 05.08.2008.

Согласно статье 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Данное право может быть реализовано при одновременном соблюдении следующих условий: арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу Закона N 159-ФЗ на основании договора или договоров аренды этого имущества; отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 Закона N 159-ФЗ, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 того же Закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

В пункте 8 Информационного письма ВАС РФ N 134 разъяснено, что объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 ГК РФ, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

В соответствии со статьей 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Из материалов дела следует, что арендуемое помещение не сформировано в качестве самостоятельного имущества.

Доказательства того, что арендуемые помещения реконструированы в обособленный объект недвижимости и что в отношении него в соответствии с требованиями действующего законодательства осуществлен государственный кадастровый учет, в материалах дела отсутствуют. Воля собственника на обособление части помещения путем формирования на базе арендуемого помещения самостоятельного объекта недвижимости с целью его выкупа ничем не подтверждена.

Требования предпринимателя заявлены в отношении нежилых помещений, которые не составляют самостоятельного объекта и в таком состоянии не могут быть предметом договора купли-продажи, заключаемого в порядке реализации права на основании статей 3, 9 Закона N 159-ФЗ.

Суд апелляционной инстанции считает обоснованным вывод суда первой инстанции о том, что действующим законодательством не установлена обязанность органов местного самоуправления по разделу находящегося в муниципальной собственности помещения.

Ссылка подателя апелляционной жалобы на то, что возможность формирования самостоятельного объекта недвижимости подтверждается заключением эксперта от 18.09.2012, подлежит отклонению апелляционным судом.

Данное заключение составлено без соблюдения требований ст. 82 АПК РФ.

Кроме того, согласно данному заключению целевое назначение выделяемого объекта недвижимости будет сохранено, так как устройство выхода непосредственно на улицу не приведет к ухудшению параметров и требований, содержащихся в нормативных документах

Указанный вывод сделан без учета положений ст. 290 ГК РФ, ст. 36 Жилищного кодекса РФ.

Создание из одного объекта путем его разделения нескольких самостоятельных объектов без волеизъявления собственника и, исходя из функционального назначения здания, привело бы к нарушению прав как собственника помещения, так и собственников жилых помещений дома.

При отсутствии совокупности условий, предусмотренных статьей 3 Закона N 159-ФЗ, суд правомерно признал оспариваемый отказ обоснованным.

Оснований для отмены обжалуемого решения и удовлетворения требований Предпринимателя апелляционным судом не установлено.

Руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 04.04.2013 по делу N А56-61448/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления постановления в законную силу.

Председательствующий

И.А. Тимухина

Судьи

Я.В. Барканова Е.В. Жиляева