Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 8 июля 2013 г. N 15АП-8747/13

город Ростов-на-Дону

08 июля 2013 г.

дело N А32-30733/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 08 июля 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 08 июля 2013 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Кузнецова С.А.

судей Ереминой О.А., Чотчаева Б.Т.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Харько Л.В.

при участии:

от истца: представитель Мартыновская Т.Л., доверенность N 15577/01 от 25.12.2012;

от ответчика: представитель Селиваванов П.П., доверенность от 17.01.2013.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации муниципального образования г. Краснодар на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 22.04.2013 по делу N А32-30733/2012

по иску Администрации муниципального образования г. Краснодар (ИНН 2310032246, ОГРН 1022301606799)

к ответчику обществу с ограниченной ответственностью Строительно-инвестиционная корпорация "Девелопмент-Юг" (ИНН 2308034775, ОГРН 1022301199865)

о расторжении договора и о возвращении земельного участка,

принятое в составе судьи Тарасенко А.А.

УСТАНОВИЛ:

Администрация муниципального образования г. Краснодар (далее - истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью Строительно-инвестиционная корпорация "Девелопмент-Юг" (далее - ответчик, ООО "СИК Девелопмент-Юг", общество) о расторжении договора аренды от 04.12.2007 N 4300015069 земельного участка с кадастровым номером 23:43:0142047:0158 общей площадью 139 508 кв.м., расположенного по ул. Восточно-Кругликовская в Прикубанском округе г. Краснодар и возврате указанного участка путем подписания акта приема-передачи.

Решением суда исковые требования администрации муниципального образования г. Краснодар о расторжении договора аренды от 04.12.2007 земельного участка с кадастровым номером 23:43:0142047:0158 оставлены без рассмотрения. В удовлетворении исковых требований администрации муниципального образования г. Краснодар об обязании ООО "СИК "Девелопмент-Юг" возвратить земельный участок с кадастровым номером 23:43:0142047:0158 путем подписания акта приема-передачи отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, истец обжаловал его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В апелляционной жалобе заявитель просит решение суда отменить, исковые требования удовлетворить. Апелляционная жалоба мотивирована следующим. Заявитель ссылается на положения пункта 2 статьи 452, статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 29 информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой". Администрация неоднократно направляла обществу уведомления о прекращении договора. Выводы суда первой инстанции о том, что уведомления от 15.06.2012, от 10.10.2012 не являются доказательством предложения обществу устранить недостатки, связанные с отсутствием использования земельного участка, а только содержат требования о возврате земельного участка, являются несостоятельными, поскольку в названных уведомлениях администрация сообщает обществу о неиспользовании земельного участка в соответствии с условиями договора, а в уведомлении от 15.06.2012 подтверждает свои намерения об отказе от договора и во всех уведомлениях предлагает обществу вернуть участок путём подписания акта приёма-передачи. Администрацией соблюдён досудебный порядок урегулирования спора, оставление исковых требований в данном случае безосновательно.

В судебном заседании представители лиц, участвующих в деле, поддержали правовые позиции, изложенные в апелляционной жалобе и отзыве.

Ответчиком заявлено ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств. Указанное ходатайство отклонено апелляционным судом в связи с тем, что ответчик не обосновал невозможность представления данных доказательств в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него (часть 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Законность и обоснованность принятого судебного акта проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела, оценив доводы, изложенные в апелляционной жалобе и отзыве, выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что решение суда подлежит отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 14.12.2007 между администрацией (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды N 4300015069 земельного участка общей площадью 139 508 кв.м., расположенный по ул. Восточно-Кругликовская в Прикубанском округе г. Краснодара, кадастровый номер 23:43:0142047:0158.

Договор аренды N 4300015069 зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю 29.02.2008, запись регистрации N 23-23-01/036/2008-550.

В силу пункта 1.3 договора указанный земельный участок предоставляется для размещения многоэтажного комплекса с объектами социальной инфраструктуры в соответствии с утвержденным проектом планировки жилого дома.

Согласно пункту 6.1 договор действует с 04.12.2007 по 03.12.2017.

Согласно пункту 4.1.5 договора арендатор обязан не позднее 30.12.2008 обратиться за получением разрешения на строительство объектов в порядке, установленном статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Актом осмотра земельного участка от 21.07.2010 N 1038, составленным управлением муниципального контроля администрации муниципального образования город Краснодар зафиксировано, что земельный участок с кадастровым номером 23:43:0142047:0158 не ограждён, свободен от строений и сооружений, на участке произрастает травяная растительность.

Актом осмотра земельного участка от 09.06.2012 N 930 установлено, что земельный участок частично ограждён, свободен от строений и сооружений, зарос сорной растительностью, на момент проверки не использовался.

Уведомлением от 21.06.2010 N 7662/01 администрация сообщила обществу об отказе от дальнейшего исполнения условий, предусмотренных договором аренды в силу несвоевременного внесения платежей по договору и неисполнения установленной пунктом 4.1.5 обязанности по получению разрешения на строительство не позднее 30.12.2008.

Уведомлением от 15.06.2012 N 7338/01 администрация уведомила общество об отказе от договора ввиду использования земельного участка не по целевому назначению и виду разрешённого использования и направила в адрес общества проект акта приёма-передачи земельного участка для его подписания.

Уведомлением от 10.10.2012 администрация обратилась в адрес общества с предложением подписать соглашение о расторжении договора аренды земельного участка от 04.12.2007 N 4300015069 и акт приёма- передачи земельного участка.

При изложенных обстоятельствах, указывая, что условие пункта 4.1.5 договора обществом не было исполнено, земельный участок с кадастровым номером 23:43:0142047:0158 используется ответчиком не по целевому назначению, администрация обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением по настоящему делу.

Суд первой инстанции, оставляя без рассмотрения требование администрации о расторжении договора аренды от 04.12.2007 N 4300015069, руководствовался следующим.

Пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации установлено общее правило, согласно которому аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации указаны общие основания для досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Следовательно, действующим законодательством не ограничено право арендодателя на включение в договор аренды земельного участка условий о досрочном расторжении договора в связи с нарушением арендатором установленных договором условий использования земельного участка.

Согласно пункту 3.2.4 договора арендодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора при следующих нарушениях его условий: невнесение арендной платы за участок в сроки указанные пунктом 2.1; неисполнение арендатором пунктов 4.1.4 - 4.1.7 договора.

Таким образом, нарушение арендатором пункта 4.1.5 договора аренды от 04.12.2007 N 4300015069 может являться основанием для расторжения договора аренды земельного участка в силу пункта 3.2.4 договора, статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации, статей 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу части 3 статьи 450 Гражданского Кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается расторгнутым или измененным.

Пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Согласно пункту 6.1 договор аренды заключен на срок более чем пять лет (с 04.120.2007 по 03.12.2017), следовательно, пункт 3.2.4 договора аренды, которым арендодатель управомочен на принятие в одностороннем порядке решения о прекращении права пользования арендатором земельными участками, не соответствует норме, содержащейся в пункте 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации.

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 18.10.2011 по делу N А32-35839/2010.

Поскольку материалами дела подтвержден и ответчиком не оспорен факт нарушения арендатором пункта 4.1.5 договора аренды от 04.12.2007 N 4300015069, исковое требование администрацией заявлено правомерно.

Согласно пункту 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором

Суд первой инстанции, установив, что истцом не соблюден досудебный порядок разрешения спора по требованиям о расторжении договора, оставил иск без рассмотрения.

Между тем суд первой инстанции не учел следующее.

В соответствии с пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В пункте 60 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" предусмотрено, что спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Кодекса.

В силу части 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В пункте 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что по смыслу части 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения. Так как часть 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 Кодекса.

Из материалов дела следует, что уведомлением от 21.06.2010 N 7662/01 администрация указала обществу на нарушение им установленной пунктом 4.1.5 обязанности по получению разрешения на строительство не позднее 30.12.2008, а также на несвоевременное внесения платежей по договору. Уведомлением от 15.06.2012 N 7338/01 администрация уведомила общество об отказе от договора ввиду использования земельного участка не по целевому назначению и виду разрешённого использования и направила в адрес общества проект акта приёма-передачи земельного участка для его подписания. Уведомлением от 10.10.2012 администрация обратилась в адрес общества с предложением подписать соглашение о расторжении договора аренды земельного участка от 04.12.2007 N 4300015069 и акт приёма-передачи земельного участка.

Содержание данных претензий свидетельствует о том, что администрация указывала обществу на факт нарушения им условий договора аренды в части не получения им разрешения на строительство и ненадлежащего исполнении им обязанности по внесению арендной платы. Поскольку после направления уведомления от 21.06.2010 N 7662/01 и уведомления от 15.06.2012 N 7338/01 арендатор не устранил соответствующие нарушения, на которые им было указано в данных претензиях, арендодатель с соблюдением достаточного срока, воспользовался своим правом на расторжение договора и направил арендатору уведомление от 10.10.2012 с предложением подписать соглашение о расторжении договора аренды земельного участка от 04.12.2007 N 4300015069 и акт приёма-передачи земельного участка.

Оценив в совокупности представленные в материалы дела претензии и действия администрации, направленные на уведомление ответчика о нарушение им условий договора с указанием на негативные последствия такого нарушения, которые были согласованы сторонами при заключении договора аренды, а также факт направления истцом ответчику требования о подписания соглашения о расторжении договора аренды и акт приёма-передачи земельного участка, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что администрацией соблюден установленный законом (пункт 2 статьи 452, часть 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации) порядок расторжения договора аренды земельного участка от 04.12.2007 N 4300015069.

Досудебный, претензионный порядок разрешения споров служит целям добровольной реализации гражданско-правовых санкций без участия специальных государственных органов. Совершение спорящими сторонами обозначенных действий после нарушения (оспаривания) субъективных прав создает условия для урегулирования возникшей конфликтной ситуации еще на стадии формирования спора, то есть стороны могут ликвидировать зарождающийся спор, согласовав между собой все спорные моменты, вследствие чего не возникает необходимость в судебном разрешении данного спора.

Таким образом, оставляя иск без рассмотрения ввиду несоблюдения претензионного порядка урегулирования спора, суд исходит из реальной возможности погашения конфликта между сторонами при наличии воли сторон к совершению соответствующих действий, направленных на разрешение спора. При наличии доказательств, свидетельствующих о невозможности досудебного урегулирования спора, иск подлежит рассмотрению в суде.

Ответчик не представил доказательства, подтверждающие направление истцу в разумный срок ответов на уведомления, направленные в адрес общества, или совершение иных действий, направленных на мирное разрешение спора.

При таких обстоятельствах оставление иска без рассмотрения носит формальный характер, так как не способно достигнуть целей, которые имеет досудебное урегулирование спора.

Указанная правовая позиция изложена в постановлениях Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 18.05.2010 по делу N А32-45135/2009, от 23.09.2010 по делу N А32-57026/2009, от 02.03.2011 по делу N А53-13079/2010, от 15.04.2011 по делу N А53-16766/2010, от 29.03.2013 по делу N А53-33960/2012.

При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции полагает, что истцом соблюден досудебный порядок урегулирования спора по требованию о расторжении договора аренды. Поскольку установлен факт нарушения арендатором условий договора аренды и правомерность заявленного администрацией требования о расторжении договора, постольку суд апелляционной инстанции полагает подлежащим удовлетворению требование администрации о расторжении договора аренды от 04.12.2007 N 4300015069 земельного участка с кадастровым номером 23:43:0142047:0158 общей площадью 139 508 кв.м., расположенного по ул. Восточно-Кругликовская в Прикубанском округе г. Краснодар.

Администрацией, как правовое последствие прекращения договора аренды, заявлено требование о возврате земельного участка с кадастровым номером 23:43:0142047:0158 общей площадью 139 508 кв.м., расположенного по ул. Восточно-Кругликовская в Прикубанском округе г. Краснодар.

В силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В соответствии со статьями 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Факт передачи истцом ответчику спорного земельного участка подтвержден актом приема-передачи земельного участка, являющегося приложением N 1 к договору аренды и ответчиком не оспаривается. Доказательств освобождения и возврата ответчиком земельного участка не представлено.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции делает вывод о том, что требование истца об освобождении земельного участка с кадастровым номером 23:43:0142047:0158 общей площадью 139 508 кв.м., расположенного по ул. Восточно-Кругликовская в Прикубанском округе г. Краснодар является законными и подлежащими удовлетворению, а решение суда первой инстанции подлежит отмене на основании п. 3, 4 ч. 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации от уплаты государственной пошлины освобождаются государственные органы, органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в качестве истцов или ответчиков.

Согласно пункту 20.1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.03.2007 N 117 (в редакции от 11.05.2010) "Об отдельных вопросах практики применения главы 25.3 Налогового кодекса Российской Федерации" в случае принятия судебного акта в пользу лица, которому была предоставлена отсрочка или рассрочка уплаты государственной пошлины, суд взыскивает ее с ответчика применительно к части 3 статьи 110 АПК РФ.

На основании изложенного государственная пошлина за рассмотрение искового заявления и апелляционной жалобы, от уплаты которой администрация согласно подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобождена, подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета в размерах, установленных ст. 333.22 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 258, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 22.04.2013 по делу N А32-30733/2012 отменить.

Расторгнуть заключенный между Администрацией муниципального образования г. Краснодар и обществом с ограниченной ответственностью Строительно-инвестиционная корпорация "Девелопмент-Юг" договор аренды от 04.12.2007 N 4300015069 земельного участка с кадастровым номером 23:43:0142047:0158 общей площадью 139 508 кв.м., расположенного по ул. Восточно-Кругликовская в Прикубанском округе г. Краснодар.

Обязать общество с ограниченной ответственностью Строительно-инвестиционная корпорация "Девелопмент-Юг" (ИНН 2308034775, ОГРН 1022301199865) возвратить Администрации муниципального образования г. Краснодар (ИНН 2310032246, ОГРН 1022301606799) земельный участок с кадастровым номером 23:43:0142047:0158 общей площадью 139 508 кв.м., расположенный по ул. Восточно-Кругликовская в Прикубанском округе г. Краснодар.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Строительно-инвестиционная корпорация "Девелопмент-Юг" (ИНН 2308034775, ОГРН 1022301199865) в доход федерального бюджета 8 000 руб. государственной пошлины за рассмотрение иска и 2 000 руб. государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в соответствии с главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

С.А. Кузнецов

Судьи

О.А. Еремина Б.Т. Чотчаев