Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 9 июля 2013 г. N 02АП-3950/13 (ключевые темы: ставки арендной платы - срок строительства - проектная документация - разрешение на строительство - кадастровая стоимость земельного участка)

Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 9 июля 2013 г. N 02АП-3950/13

г. Киров

09 июля 2013 г.

Дело N А28-529/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 09 июля 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 09 июля 2013 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Сандалова В.Г.,

судей Дьяконовой Т.М., Кобелевой О.П.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Комарицыной О.В.,

при участии в судебном заседании:

ответчика Кряжевских О.С., представителя ответчика Пескишева И.С., действующего на основании доверенности от 08.07.2013,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Департамента муниципальной собственности Администрации города Кирова

на решение Арбитражного суда Кировской области от 25.03.2013 по делу N А28-529/2013, принятое судом в составе судьи Хлюпиной Н.П.,

по исковому заявлению Департамента муниципальной собственности администрации города Кирова (ИНН 4348010693, ОГРН 1034316546978)

к индивидуальному предпринимателю Кряжевских Олегу Сергеевичу (ИНН 434511068045, ОГРН 304434532100433)

о взыскании задолженности по арендной плате и пени за просрочку исполнения обязательств в сумме 133 719 руб. 88 коп.,

установил:

Департамент муниципальной собственности Администрации города Кирова (далее - истец, Департамент, заявитель жалобы) обратился в Арбитражный суд Кировской области с иском о взыскании (с учетом уточнений) с индивидуального предпринимателя Кряжевских Олега Сергеевича (далее - ответчик, ИП Кряжевских О.С., предприниматель) задолженности по арендной плате (с учетом уточнения) за период с 01.03.2008 по 30.09.2012 по договору аренды земельного участка от 29.04.2008 N 56066 в сумме 99 172 руб. 56 коп. и пени в сумме 34 547 руб. 32 коп.

Решением Арбитражного суда Кировской области от 25.03.2013 требования истца удовлетворены частично: с ИП Кряжевских О.С. взыскано в пользу Департамента пени за просрочку исполнения обязательств по договору аренды земельного участка от 29.04.2008 N 56066 за 1, 2 кварталы 2008 года, 1 квартал 2009 года, 2,3 кварталы 2012 года в сумме 332 руб. 05 коп., в удовлетворении остальной части иска отказано.

Истец с принятым решением суда не согласен, обратился во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме.

По мнению заявителя жалобы, применение базовой ставки в размере 5 % обусловлено истечением срока действия разрешения на строительство от 02.12.2008, в соответствии с которым нормативный срок строительства истек 01.12.2011. Приложением к Положению, утвержденному постановлением Правительства Кировской области от 04.05.2008 N 130/149, предусмотрено, что в случае не введения в эксплуатацию по истечении нормативного срока строительства объектов недвижимости, не указанных в пунктах 1.1.-1.4., подлежит применению значение базовой ставки. При подаче заявления о продлении срока действия разрешения на строительство на увеличение нормативного срока строительства, ответчиком не указывалось. В качестве причины продления срока ответчик в своих заявлениях ссылался на приостановление строительства в связи с отсутствием достаточного финансирования, либо не обосновывал вовсе, при этом в заявлениях не указывает на увеличение нормативного срока строительства. Продление действия разрешения на строительство не означает увеличения нормативного срока строительства. Применение базовой ставки арендной платы в размере 5 %, при превышении нормативного срока строительства Департаментом за период 01.12.2011-30.09.2012 является обоснованным.

Ответчик в отзыве на апелляционную жалобу с доводами заявителя не согласился, просит в апелляционной жалобе отказать, решение суда первой инстанции оставить в силе, считает правильным применение ставки 2 % (пункт 1.5 Методики), поскольку изменения в проектной документации повлекли за собой увеличение нормативного срока строительства объекта.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал изложенные в отзыве доводы.

Истец явку своего представителя в судебное заседание не обеспечил, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, просил рассмотреть дело в отсутствие его представителя.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителя истца по имеющимся материалам.

Законность решения Арбитражного суда Кировской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 29.02.2008 главой Администрации города Кирова вынесено распоряжение N 853-п о предоставлении ответчику земельного участка в аренду для строительства объекта по ул.Советской, за АЗС "Амента", Нововятского района г.Кирова.

29.04.2008 Департамент и ИП Кряжевский О.С. заключили договор N 56066 аренды земельного участка с кадастровым номером 43:40:000713:0038, площадью 2177 кв.м, для размещения (строительство) здания технического обслуживания автомобилей, согласно которому ответчик принял на себя обязательства вносить арендную плату за пользование земельным участком ежеквартально до конца текущего квартала.

Согласно пункту 2.1. договора арендная плата оплачивается арендатором ежеквартально до конца текущего квартала в размере, определенном в расчете арендной платы (приложение N 1).

При введении повышающих коэффициентов или ином изменении органами местного самоуправления, законодательством Кировской области или Российской Федерации размеров ставок земельного налога, базовых ставок арендной платы, методики расчета арендной платы и иных изменений порядка определения платы за землю арендатор выплачивает установленную в соответствии с условиями настоящего договора арендую плату, пересчитанную арендодателем в соответствии с изменениями с момента их ведения при условии, что изменения были опубликованы в средствах массовой информации (подпункт 2.3 договора).

По пункту 5.3. договора за несвоевременное внесение арендной платы арендатор уплачивает арендодателю пени за каждый календарный день просрочки в размере 0,1 процента от неуплаченной суммы.

Срок действия договора установлен 01.03.2008-29.02.2012 (пункт 4.1. договора).

Объект аренды передан арендатору по акту приема-передачи от 29.04.2008.

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке 03.06.2008.

ИП Кряжевских О.С. выдано разрешение от 02.12.2008 N RU43306000-232 на строительство здания технического обслуживания автомобилей со сроком действия до 02.12.2011, срок действия разрешения продлен до 01.08.2013.

Согласно письму общества с ограниченной ответственностью Проектно-конструкторская фирма "Проект-плюс" от 20.03.2013 N 5 в период строительства объекта в проектную документацию были внесены изменения по устройству канализации и отопления, в связи с чем нормативный срок строительства увеличивается на 17,5 месяцев (л.д.-28).

В материалы дела также представлены рабочий проект "Здание технического обслуживания автомобилей по ул.Советская, за АЗС "Амента" в Нововятском районе" (л.д.-33-48), справка общества с ограниченной ответственностью "Монтажсервис" от 24.12.2012 N 131 (л.д.-29), письмо общества с ограниченной ответственностью Проектно-конструкторская фирма "Проект-плюс" от 13.12.2012 N 29 (л.д.-30).

По первоначальному проекту окончание нормативного срока строительства предусматривалось 02.12.2011.

Согласно уведомлению Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кировской области от 01.11.2012 N 14/689/2012-1146 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним отсутствует информация о зарегистрированных правах на объект - нежилое здание, наименование: здание технического обслуживания автомобилей (строительство) кадастровый номер 43:40:000713:0038, адрес: Кировская обл., г.Киров, ул.Советская, за АЗС "Амента" отсутствует.

Письмом-предупреждением от 19.07.2012 N 8059-01-05 истец известил предпринимателя о наличии задолженности за пользование земельными участками в размере 159 331 руб. 91 коп.

Исходя из расчета Департамента, с 02.12.2011 применена базовая ставка арендной платы 5 %, руководствуясь тем, что поскольку арендатор при обращении с заявлениями о продлении срока действия разрешения N RU43306000-232 не представил сведения о внесении изменений в проектную документацию и увеличении срока нормативного строительства, то данные документы не являются основанием для перерасчета размера арендной платы по базовой ставке 2% с применением поправочного коэффициента 0,35.

В соответствии с контррасчетом ответчика начисления за 4 квартал 2011 года составляют 10 495 руб. 37 коп., за 1 квартал 2012 года - 11 020 руб. 10 коп., за 2 квартал 2012 года - 11 020 руб. 10 коп. за 3 квартал 2012 года - 11 141 руб. 20 коп., за период с 01.03.2008 по 30.09.2012 подлежала уплате арендная плата в общей сумме 146 371 руб. 22 коп.

Кроме того, на момент рассмотрения спора предпринимателем по договору внесены арендные платежи на сумму 306 191 руб. 62 коп.

Неисполнение предпринимателем, по мнению Департамента, обязанности по внесению арендных платежей послужило основанием для обращения последнего с иском в Арбитражный суд Кировской области.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, и, заслушав ответчика, его представителя, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения решения суда исходя из нижеследующего.

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным.

В соответствии указанной статьи за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом.

Из пунктов 1 и 2 статьи 424 ГК РФ усматривается, что при исполнении договора применяется цена, установленная соглашением сторон, а в предусмотренных законом случаях - цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами или органами местного самоуправления. После заключения договора изменение цены допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

По пункту 3 статьи 65 ЗК РФ стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды. Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Постановлением Правительства Кировской области от 04.05.2008 N 130/149 утверждено Положение о порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и земельных участков, находящихся в собственности Кировской области (далее - Положение).

Исходя из указанного выше, суд пришел к выводу о том, что в соответствии со статьей 424 ГК РФ и с пунктом 2.3 договора арендная плата за пользование ответчиком земельным участком с момента вступления в силу указанного подзаконного нормативного правового акта субъекта Российской Федерации исчисляется в соответствии с утвержденной им методикой.

Согласно пунктам 1 и 4 упомянутого Положения размеры арендной платы устанавливаются в соответствии с Методикой определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Кировской области (далее - Методика).

Из пункта 3 Методики усматривается, что расчет годового размера арендной платы за земельные участки производится по формуле, включающей в себя годовой размер арендной платы (рублей), базовую ставку арендной платы за земельный участок, установленную в виде процента от удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка согласно приложению (процент), удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка (руб. /кв.метр).

В соответствии с подпунктом 1.6 приложения "Значения базовых ставок арендной платы за земельный участок" к Методике, если земельные участки предоставлены для строительства объектов недвижимости, не указанных в пунктах 1.1 - 1.4, при условии, что на предоставленном участке они не введены в эксплуатацию по истечении нормативного срока строительства, применяется значение базовой ставки арендной платы равной пяти процентов от удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка.

Департамент посчитав, что нормативный срок строительства многофункционального общественного здания истек 01.12.2011, рассчитал сумму задолженности по арендной плате с 02.12.2011 по 30.09.2012 исходя из базовой ставки арендной платы, установленной в размере 5 % от удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка.

Вместе с тем, разрешение на строительство выдается на срок, предусмотренный проектом организации строительства объекта капитального строительства (пункт 19 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

В Инструкции о порядке заполнения формы разрешения на строительство, утвержденной приказом Министерства регионального развития Российской Федерации от 19.10.2006 N 120 определено, что в строке "Срок действия настоящего разрешения - до" указывается нормативный срок продолжительности строительства, определенный в разделе "Проект организации строительства" проектной документации.

Следовательно, под нормативным сроком строительства понимается срок, определенный в разрешении на строительство.

При этом в пункте 20 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что срок действия разрешения на строительство может быть продлен федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органом местного самоуправления или уполномоченной организацией, осуществляющей государственное управление использованием атомной энергии и государственное управление при осуществлении деятельности, связанной с разработкой, изготовлением, утилизацией ядерного оружия и ядерных энергетических установок военного назначения, выдавшими разрешение на строительство, по заявлению застройщика, поданному не менее чем за шестьдесят дней до истечения срока действия такого разрешения. В продлении срока действия разрешения на строительство должно быть отказано в случае, если строительство, реконструкция, капитальный ремонт объекта капитального строительства не начаты до истечения срока подачи такого заявления.

Первоначально срок разрешения на строительство определен до 02.12.2011, а впоследствии продлен уполномоченным органом в установленном законом порядке до 01.08.2013.

На основании установленных обстоятельств суд пришел к выводу о неправомерности начисления истцом арендной платы с учетом повышающих коэффициентов за превышение сроков строительства, поскольку под нормативным сроком строительства, понимается срок, определенный в разрешении на строительство.

Кроме того, в материалы дела представлены доказательства, подтверждающие внесение изменений в проектную документацию в части инженерных коммуникаций объекта строительства, что послужило основанием для увеличения срока нормативного строительства.

Довод о неправильном применении судом положений статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации основан на неверном толковании норм права.

Исходя из изложенного, апелляционная инстанция полагает, что суд обоснованно применил ставку арендной платы, установленную в размере двух процентов от удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка (пункт 1.5. Приложения к Методике) и взыскал с ответчика в пользу Департамента пени за просрочку исполнения обязательства по договору аренды земельного участка от 29.04.2008 N 56066.

Таким образом, при принятии решения судом первой инстанции правильно применены нормы права, подлежащие применению, в связи с чем оснований для изменения или отмены обжалуемого судебного акта по приведенным доводам не имеется.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Руководствуясь статьями 258, 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Кировской области от 25.03.2013 по делу N А28-529/2013 оставить без изменения, а апелляционную жалобу Департамента муниципальной собственности администрации города Кирова - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в установленном порядке.

Председательствующий

В.Г. Сандалов

Судьи

Т.М. Дьяконова О.П. Кобелева