Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 8 июля 2013 г. N 01АП-3345/13

08 июля 2013 г.

А39-4130/2012

Первый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Малышкиной Е.Л.,

судей Богуновой Е.А., Вечканова А.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шмидько Е.Ю.,

при участии представителей сторон:

от истца - Устимкиной С.Ю. по доверенности от 10.10.2012;

от ответчика - Киреевой Н.В. по доверенности от 16.08.2012 N 87-д, сроком на один год;

от третьих лиц - не явились, извещены,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации городского округа Саранск на решение Арбитражного суда Республики Мордовия от 03.04.2013 по делу N А39-4130/2012, принятое судьей Шкурихиным В.А. по иску общества с ограниченной ответственностью "Техторгсервис", г. Саранск (ОГРН 1021301112800, ИНН 1328162075), к администрации городского округа Саранск, г. Саранск (ОГРН 1021300978885, ИНН 1325126174), при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, - общества с ограниченной ответственностью "Оценочные системы", г. Саранск, общества с ограниченной ответственностью "Рыночные оценочные системы", г. Саранск, о понуждении к заключению договора на условиях истца.

Суд установил, что общество с ограниченной ответственностью "Техторгсервис" обратилось в Арбитражный суд Республики Мордовия с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, об обязании администрации городского округа Саранск урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи встроенного нежилого помещения в жилом доме, общей площадью 128,8 кв.м, расположенного по адресу: Республика Мордовия, г.Саранск, ул. Т.Бибиной, д.2.

Общество с ограниченной ответственностью "Техторгсервис" просило изложить пункт 2.1 договора в редакции истца с указанием выкупной цены помещения, равной 2 460 000 руб., с учетом налога на добавленную стоимость 375 254 руб. 23 коп., в пункте 2.2.1 в качестве первого обязательного платежа указать 57 909 руб. 60 коп., а также обязать ответчика произвести перерасчет графика внесения платежей, исходя из вышеуказанных условий.

Решением от 03.04.2013 Арбитражный суд Республики Мордовия требование истца удовлетворил, обязав администрацию городского округа Саранск заключить с обществом с ограниченной ответственностью "Техторгсервис" договор купли-продажи встроенного нежилого помещения общей площадью 128,8 кв.м в жилом доме, расположенном по адресу: Республика Мордовия, г.Саранск, ул.Т.Бибиной, д.2, на условиях проекта договора от 17.08.2012 в следующей редакции:

"Абзац 1 пункта 2.1 договора изложить в следующей редакции: "Цена продажи имущества, указанного в пункте 1.2 настоящего договора, составляет 2 460 000 руб., в том числе НДС 375 254 руб. 23 коп."

Подпункт 2.2.1 пункта 2.2 договора изложить в следующей редакции: "Первый обязательный платеж составляет 57 909 руб. 60 коп. без учета НДС."

В абзаце 1 вводной части приложения N 1 к договору (график платежей) фразу "3 284 000 руб., в том числе НДС 500 949 руб. 15 коп." заменить на "2 460 000 руб., в том числе НДС 375 254 руб. 23 коп."

Абзац 2 вводной части приложения N 1 к договору (график платежей) изложить в следующей редакции: "Первый платеж должен быть произведен покупателем не позднее 25 дней с момента подписания договора купли-продажи и составляет 57 909 рублей 60 коп. без учета НДС".

В разделе "платеж, вносимый в погашение основного долга без учета НДС" таблицы приложения N 1 к договору (график платежей) цифру "77 306,97" заменить на "57 909,60".

Кроме того, суд обязал администрацию городского округа Саранск произвести перерасчет графика внесения платежей исходя из цены продажи имущества в сумме 2 084 745 руб. 77 коп. (без учета налога на добавленную стоимость) и рассрочки платежа равными долями.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, администрация городского округа Саранск обратилась в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просила отменить данный судебный акт как принятый с нарушением норм материального права, а также несоответствием выводов, изложенных в решении, фактическим обстоятельствам дела.

По мнению заявителя апелляционной жалобы, цена, по которой имущество подлежит отчуждению, должна соответствовать цене, определенной независимым оценщиком, исходя из рыночной стоимости имущества, которую государственный органы не вправе изменять.

Общество с ограниченной ответственностью "Техторгсервис" в отзыве на апелляционную жалобу просило решение Арбитражного суда Республики Мордовия оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Проверив законность и обоснованность принятого по делу решения в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав доводы апелляционной жалобы и материалы дела, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены данного судебного акта.

Как усматривается из материалов дела и установлено судом первой инстанции, ООО "Техторгсервис" в соответствии с договорами аренды муниципального нежилого помещения от 16.09.2004, N 4505 от 21.11.2007, N 00000935/4905 от 30.10.2008 и дополнительными соглашениями к нему является арендатором встроенного нежилого помещения в жилом доме, общей площадью 128,8 кв.м (после уточнения), расположенного по адресу: Республика Мордовия, г.Саранск, ул.Т.Бибиной, д.2.

Постановлением администрации г.о. Саранск от 10.08.2012 N 2897 утверждено решение об условиях приватизации указанного нежилого помещения путем реализации права преимущественного приобретения объекта арендатором.

Пунктом 4 указанного решения установлена выкупная стоимость вышеназванного нежилого помещения в размере 3 284 000 руб. с учетом налога на добавленную стоимость.

Выкупная цена установлена в соответствии с отчетом N 12/06/25-н/12 об оценке рыночной стоимости встроенного нежилого помещения в жилом доме, общей площадью 128,8 кв.м, расположенного по адресу: Республика Мордовия, г.Саранск, ул.Т.Бибиной, д.2, выполненный ООО "Оценочные системы".

20 августа 2012 года в адрес ООО "Техторгсервис" направлен проект договора купли-продажи от 17.08.2012 встроенного нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого помещения, на следующих условиях:

- цена продажи имущества, указанного в пункте 1.2 договора, составляет 3 284 000 рублей, в том числе НДС 500 949 руб. 15 коп. (абзац 1 пункта 2.1 договора);

- первый обязательный платеж составляет 83 414 руб. 43 коп. без учета НДС (подпункт 2.2.1 пункта 2.2. договора);

- последующие платежи перечисляются равными долями от оставшейся стоимости имущества после оплаты первого обязательного платежа в соответствии с графиком платежей (приложение 1) (подпункт 2.2.2 пункта 2.2 договора).

12 сентября 2012 года ООО "Техторгсервис" направило в администрацию г.о.Саранск протокол разногласий относительно условий договора, касающихся стоимости выкупаемого нежилого помещения.

К заявлению Обществом приобщен отчет 12/08/612-н о рыночной стоимости спорного объекта, выполненный ООО "Рыночные оценочные системы".

Письмом от 19.09.2012 N 5347-исх Администрация г.о.Саранск уведомила заявителя, что не подписанный до 20.09.2012 договор будет считаться отказом от заключения договора.

Общество письмом от 25.09.2012 N 19 сообщило, что проект договора подписан с протоколом разногласий, и просило сообщить результаты его рассмотрения.

Письмом от 03.10.2012 N 5578-исх администрация г.о. Саранск уведомила заявителя об утрате преимущественного права выкупа арендованного Обществом имущества.

Недостижение соглашения об условиях заключаемого договора послужило основанием для обращения ООО "Техторгсервис" в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Суд апелляционной инстанции, рассмотрев материалы дела и доводы сторон, не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.

По правилам пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях недостижения соглашения между контрагентами в отношении редакции определенных условий договора составляется протокол разногласий, подлежащий дальнейшему согласованию.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда.

В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества. При приватизации государственного и муниципального имущества предусмотренные настоящим Кодексом положения, регулирующие порядок приобретения и прекращения права собственности, применяются, если законами о приватизации не предусмотрено иное.

В силу пунктов 1 и статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Согласно статье 3 указанного закона субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результат оценки признается достоверным и рекомендуемым для целей совершения сделки с объектом оценки, в случае, если отчет составлен по основаниям и в порядке, которые предусмотрены указанным Федеральным законом.

Из материалов дела следует, что для установления соответствия отчета N 12/06/25-н/12 о рыночной стоимости спорного объекта, выполненного ООО "Оценочные системы", Федеральному закону "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральным стандартам оценки, судом по ходатайству истца назначена экспертиза указанного отчета.

Экспертиза проведена экспертом-оценщиком, членом экспертного совета Российского общества оценщиков, председателем Правления Мордовского регионального отделения Российского общества оценщиков, директором ООО "Коммерческий центр "Айон" Грызуновым В.Н.

В соответствии с заключением эксперта, исследуемый отчет содержит несоответствия Федеральному закону "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и федеральным стандартам оценки, которые повлияли на рыночную стоимость объекта.

Одновременно экспертом также проведена оценка рыночной стоимости объекта на дату возникновения спора, в результате которой стоимость помещения определена в размере 2 460 000 руб.

Суд первой инстанции применил при урегулировании разногласий в части определения условий договора продажную цену имущества в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости имущества, выполненным при проведении судебной экспертизы, и установил стоимость помещения в размере 2 460 000 руб.

Доводы заявителя апелляционной жалобы рассмотрены судом апелляционной инстанции и признаны несостоятельными.

В пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Аналогичная правовая позиция выражена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.07.2011 N 2419/11.

Исходя из противоречивых сведений о рыночной стоимости спорного помещения, в соответствии с положениями статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд назначил судебную экспертизу отчета N 12/-6/25-н12 и установления действительной рыночной цены данного имущества.

Кроме того, судом апелляционной инстанции учитывается, что ответчик в судах первой и апелляционной инстанций не высказывал сомнений в отношении выводов оценщиков обеих судебных экспертиз.

С учетом изложенного суд сделал обоснованный вывод о том, что определенная заключением судебной экспертизы рыночная стоимость спорного имущества является достоверной, в связи с чем установил продажную цену недвижимости в размере 2 460 000 руб.

Аргументы заявителя апелляционной жалобы проверены судом апелляционной инстанции, однако они признаются несостоятельными, поскольку не опровергают законности принятого по делу судебного акта и не подтверждаются материалами дела.

Исходя из изложенного оснований для отмены судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Оспариваемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы относятся на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Мордовия от 03.04.2013 по делу N А39-4130/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации городского округа Саранск - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в двухмесячный срок со дня его принятия в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа через суд первой инстанции, принявший решение.

Председательствующий судья

Е.Л. Малышкина

Судьи

Е.А. Богунова А.И. Вечканов