Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12 июля 2013 г. N 16АП-1532/13

г. Ессентуки

12 июля 2013 г.

Дело N А63-14094/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 10 июля 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 12 июля 2013 года.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Джамбулатова С.И.,

судей: Баканова А.П., Жукова Е.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Карповой Д.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Сантехмонтажстрой" на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 28.03.2013 по делу N А63-14094/2012 по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Сантехмонтажстрой" (г. Невинномысск, ОГРН 10226036226870) к федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Ставропольскому краю (г. Ставрополь, ОГРН 1027700485757), третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации города Невинномысска Ставропольского края (г. Невинномысск, ОГРН 1022603625186), Правительство Ставропольского края (г. Ставрополь, ОГРН 1022601978607), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (г. Ставрополь, ОГРН 1042600339737), общество с ограниченной ответственностью "Геокомплекс" (с. Донское, ОГРН 1042600610458), специалист-оценщик Козлитин Александр Александрович (г. Новоалександровск, ОГРН 305264413102632), об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости (судья Карпель В.Л.), при участии в судебном заседании: от общества с ограниченной ответственностью "Сантехмонтажстрой" - Гаранжа А.И., доверенность от 02.05.2012; в отсутствие других лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Сантехмонтажстрой" (далее - общество, ООО "Сантехмонтажстрой") обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Ставропольскому краю (далее - учреждение), в котором согласно уточненным требованиям просило: установить рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:16:040804:93, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах земельного участка, почтовый адрес ориентира: Ставропольский край, г. Невинномысск, ул. 3 Интернационала, 9, в размере 4 476 314 рублей; установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:16:040804:93 на период действия постановления правительства Ставропольского края от 28.12.2006 N 176-п "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель поселений города-курорта Ессентуки, городов Невинномысска, Ставрополя" в размере его рыночной стоимости - 4 476 314 рублей.

Определениями от 15.10.2012 и от 17.12.2012 Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации города Невинномысска (далее - комитет по управлению муниципальным имуществом), правительство Ставропольского края (далее - правительство), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (далее - управление), общество с ограниченной ответственностью "Геокомплекс" (далее - ООО "Геокомплекс"), специалист-оценщик Козлитин Александр Александрович, привлечены судом к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора.

Решением от 28.03.2013 в иске отказано.

Не согласившись с принятым решением, общество обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований в полном объеме. По мнению заявителя, указывая на недостатки отчета оценщика, суд первой инстанции не дал надлежащей оценки отчету. По результатам оценки, проведенной по заданию общества независимым оценщиком, подготовлен отчет от 10.12.2012 N 063/12, согласно которому по состоянию на 26.12.2006 рыночная стоимость участка составляла 4 476 314 рублей. На момент утверждения результатов кадастровой оценки рыночная стоимость земельного участка составляла 4 476 314 рублей; соответствующие сведения о кадастровой стоимости в размере рыночной подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости с 01.12.2006 года и применяются до утверждения новых результатов оценки.

Правительство, комитет по управлению муниципальным имуществом направили отзывы на апелляционную жалобу, в которых просят оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Правительство, комитет по управлению муниципальным имуществом и ООО "Геокомплекс" направили ходатайства о рассмотрении апелляционной жалобы в свое отсутствие. Ходатайства удовлетворены судом.

В судебном заседании представитель общества просил решение суда первой инстанции отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.

Иные лица, участвующие в деле, будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, своих представителей для участия в судебном заседании не направили, в силу статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в их отсутствие.

Изучив материалы дела, оценив доводы жалобы, отзывов на апелляционную жалобу, выслушав представителя общества и проверив законность обжалуемого судебного акта в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу, что решение суда первой инстанции является законным и обоснованным по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что на основании постановления главы города Невинномысска от 01.06.1999 N 1030 между комитетом по управлению муниципальным имуществом (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 10.08.1999 N 1546, согласно которому обществу в аренду сроком на сорок девять лет передан земельный участок с кадастровым номером 26:16:040804:93, общей площадью 8 301 кв.м, с разрешенным использованием - под объектами торговли, общественного питания, предприятиями автосервиса, автостоянки, расположенный по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах земельного участка, почтовый адрес ориентира: Ставропольский край, г. Невинномысск, ул. 3 Интернационала, 9.

Государственная регистрация договора аренды произведена в комитете по земельным ресурсам и землеустройству города Невинномысска 10.08.1999 за номером 1546.

Согласно отчету по актуализации государственной кадастровой оценки земель поселений на территории муниципального образования города Невинномысска Ставропольского края, составленному ООО "Земельная палата Труновского района", кадастровой выписке на земельный участок от 14.12.2012 N 26/501/12-358988 кадастровая стоимость участка, имеющего вид разрешенного использования - под объектами торговли, общественного питания, предприятиями автосервиса, автостоянки, составляла 77 395 784,67 рубля, удельный показатель - 9 323,67 рубля за кв.м.

Общество, не согласившись с результатами государственной кадастровой оценки в отношении арендуемого земельного участка, заказало оценку указанного земельного участка.

Согласно отчету индивидуального предпринимателя Казьминой Натальи Николаевны от 01.06.2012 N 212/88 рыночная стоимость земельного участка определена по состоянию на 23.05.2012 и составила 20 411 000 рублей.

31.07.2012 общество обратилось в учреждение с просьбой пересмотреть кадастровую стоимость земельного участка, установив ее в размере, равном его рыночной стоимости, и внести соответствующие изменения в государственный кадастр недвижимости.

Учреждение в письме от 06.08.2012 N 04902/2.20/12 сообщило обществу, что установление кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной, возможно в отношении результатов государственной кадастровой оценки, проведенной в соответствии с положениями Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (в редакции Федерального закона от 22.07.2010 N 167-ФЗ (далее - Закон N 135-ФЗ)).

Посчитав, что кадастровая стоимость земельного участка должна быть установлена в размере его рыночной стоимости на период действия постановления правительства Ставропольского края от 28.12.2006 N 176-п, общество обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с иском.

В ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции по заказу общества независимым оценщиком Козлитиным А.А. подготовлен отчет 10.12.2012 N 063/12, согласно которому рыночная стоимость в отношении земельного участка по состоянию на 26.12.2006 составила 4 476 314 рублей.

В силу статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации кадастровая стоимость земельного участка устанавливается для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, федеральными законами.

Пункт 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации определяет, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 данной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В силу пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Кадастровая стоимость спорного участка была определена на основании результатов государственной кадастровой оценки земель, утвержденных постановлением правительства Ставропольского края от 28.12.2006 N 176-п.

Отчет от 10.12.2012 N 063/12 свидетельствует о том, что содержавшаяся в кадастре недвижимости, установленная по состоянию на 26.12.2006 кадастровая стоимость земельного участка существенно отличалась от определенной оценщиком его рыночной стоимости.

В соответствии с абзацем третьим пункта 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" установлено, что в силу статьи 12 Федерального закона N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно статье 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В статье 11 Закона N 135-ФЗ установлено, что отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

При анализе отчета N 063/12 об оценке рыночной стоимости спорного земельного участка судом первой инстанции были правомерно выявлены несоответствия требованиям законодательства об оценочной деятельности Российской Федерации, федеральным стандартам оценки методологические ошибки.

Суд первой инстанции правомерно установил, что в отчете оценки и правоустанавливающих документах на указанный участок общая информация отражена неполно, неверно отражена информация о площади земельного участка. Отсутствуют данные о том, застроен участок или нет.

Кроме того, к отчету приложено дополнительное соглашение от 04.10.2011 N 7 к договору аренды земельного участка от 10.08.1999 N 1546, который не подписан истцом ООО "Сантехмонтажстрой" и взят за основу при подготовке Отчета N 063/12.

Согласно п. 14 федерального стандарта оценки (далее - ФСО N 1), утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.07.2007 N 256, сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности (п. 19 ФСО N 1).

В соответствии с п. 22 ФСО N 1 сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен: а) выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения, по каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения, выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком, оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения; б) скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения, при внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными, шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому; в) согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам, оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов.

Из отчета следует, что в спорном случае в результате анализа рынка оценщиком в качестве аналогов выбраны земельные участки, не отвечающие по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим стоимость объекта оценки: местоположению; виду разрешенного использования; наличию улучшений на участке; размерам. При установлении вида разрешенного использования земельного участка оценщик использовал информацию из кадастрового паспорта от 21.01.2010 о событиях, произошедших после даты оценки, чем нарушил требования п. 19ФСО-1. Применяя сравнительный подход, оценщик не провел действия, требования к проведению которых содержатся в п. 22 ФСО-1. При расчетах рыночной стоимости объекта оценки сравнительным подходом оценщик не смог найти информацию о развитом рынке земельных участков в Невинномысске на дату оценки, что является основанием для отказа от сравнительного подхода. В нарушение требований п. 19 ФСО-1 не провел анализ достаточности и достоверности информации, используя доступные ему для этого средства и методы. Оценщик неправомерно в нарушение требований п. 14 и п. 22 ФСО-1 использовал в качестве аналогов земельные участки, находящиеся в Ставрополе, в то время как оцениваемый объект находится в Невинномысске. При расчетах рыночной стоимости объекта оценки методом сравнения продаж оценщик неверно рассчитал значения корректировочных коэффициентов. Оценщик вводит в заблуждение пользователей отчета, используя исходные данные по предложениям о продаже квартир в городе Невинномысске и городе Ставрополе, таким образом, подменяя данные в различии цен, основанных на местоположении земельных участков для использования под организацию рынка, данными о различии в цене квартир в двух городах. Также в ходе оценки использованы данные об объектах аналогах, которые существенно отличаются по видам разрешенного использования (назначению) и не могут являться схожими по отношению к объекту оценки.

Кроме того, как правильно указал суд первой инстанции, на момент рассмотрения спора по иску, заявленному в отношении ранее утвержденной кадастровой стоимости об установлении ее в размере рыночной стоимости, в государственный кадастр недвижимости внесены новые результаты кадастровой оценки в порядке, предусмотренном главой III. 1 "Государственная кадастровая оценка" Закона N 135-ФЗ, данное обстоятельство является основанием для отказа в иске (права истца не могут быть восстановлены, так как определенная в ходе судебного разбирательства рыночная стоимость земельного участка не может быть внесена в государственный кадастр недвижимости, поскольку в него уже внесена новая кадастровая стоимость, которая в установленном порядке не оспаривалась).

В связи с изложенным у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для удовлетворения апелляционной жалобы.

Анализ материалов дела свидетельствует о том, что решение суда первой инстанции соответствует нормам материального права, изложенные в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены судебного акта в любом случае, апелляционным судом не установлено. Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены решения суда первой инстанции по доводам, приведенным в жалобе.

Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 28.03.2013 по делу N А63-14094/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в двухмесячный срок через суд первой инстанции.

Председательствующий

С.И. Джамбулатов

Судьи

А.П. Баканов Е.В. Жуков