Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16 июля 2013 г. N 15АП-7381/13

город Ростов-на-Дону

16 июля 2013 г.

дело N А32-1959/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 08 июля 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 16 июля 2013 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Галова В.В.,

судей Мисника Н.Н., Попова А.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Вербицкой А.В.,

при участии:

от заявителей: представитель Ситникова Татьяна Александровна по доверенностям от 27.12.2012,

от третьих лиц: от ООО "СМУ "Краснодар" - представитель Ситникова Татьяна Александровна по доверенности от 03.12.2012,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Папир" и совместного предприятия общества с ограниченной ответственностью "Тиссю-Бумага"

на решение Арбитражного суда Краснодарского края (судья Левченко О.С.)

от 13 мая 2013 года по делу N А32-1959/2013

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Папир", совместного предприятия общества с ограниченной ответственностью "Тиссю-Бумага"

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю,

при участии третьих лиц: общества с ограниченной ответственностью "Строительно-монтажное управление "Краснодар", администрации муниципального образования город Краснодар,

о признании незаконным нормативного правового акта,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Папир" (далее - общество) и совместное предприятие общество с ограниченной ответственностью "Тиссю-Бумага" (далее - предприятие) обратились в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее - управление) в котором просили:

1) признать уведомление о приостановлении государственной регистрации от 23.01.2013, вынесенное управлением, незаконным (далее - уведомление от 23.01.2013);

2) обязать управление внести в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о государственной регистрации права собственности на:

- земельный участок общей площадью 3 727 кв. м, с кадастровым номером 23:43:0310008:219, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Центральный внутригородской округ, ул. им. Ломоносова, 97, определенный по соглашению собственников от 12.12.2012 под строящийся 20-ти этажный жилой дом литер 2 со встроено-пристроенными помещениями, с сохранением на него обременения в виде ипотеки в силу закона в пользу залогодержателей и обременения в виде аренды в пользу арендатора;

- земельный участок общей площадью 28 598 кв. м, с кадастровым номером 23:43:0310008:218, разрешенное использование: многоэтажные жилые дома, в том числе со встроено-пристроенными на 1-ом этаже помещения общественного назначения, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Центральный внутригородской округ, ул. Путевая, 68, без существующих ограничений и обременений;

3) на земельный участок с кадастровым номером 23:43:03 10 008:9 категория земель: земли населенных пунктов - многоквартирные жилые дома, в том числе со встроено-пристроенными на 1-ом этаже помещениями общественного назначения, площадью 32 319 кв. м, расположенный по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, г. Краснодар, Центральный внутригородской округ, ул. Путевая, 68, из которого при разделе образуются новые земельные участки прекратить право собственности и существующие ограничения (обременения).

В судебном заседании суда первой инстанции обществом и предприятием в порядке части 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявлено об уточнение требований, заявители просили:

1) признать уведомление о приостановлении государственной регистрации от 23.01.2013, вынесенное управлением, незаконным;

2) обязать управление зарегистрировать право собственности на:

- земельный участок с кадастровым номером 23:43:0310008:219, с сохранением на него обременения в виде ипотеки в силу закона и обременения в виде аренды;

- земельный участок с кадастровым номером 23:43:0310008:218, с сохранением на него обременения в виде аренды.

Ходатайство рассмотрено и принято судом первой инстанции.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "Строительно-монтажное управление "Краснодар" (далее - монтажное управление) и администрация муниципального образования город Краснодар (далее - администрация).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 13 мая 2013 года в удовлетворении заявленных требований отказано.

Суд пришел к выводу о том, что управление правомерно приостановило государственную регистрацию прав, так как общество и предприятие (далее также собственники земельного участка), при подаче документов на государственную регистрацию прав на земельные участки с кадастровыми номерами 23:43:0310008:218 и 23:43:0310008:219, не представили согласие залогодержателя на изменение предмета залога.

Суд первой инстанции не дал правовой оценки представленным в ходе судебного разбирательства согласиям залогодержателей на раздел земельного участка с кадастровым номером 23:43:03 10 008:9, указав, что на момент представления (14.01.2013) документов на государственную регистрацию права собственности на земельные участки с кадастровыми номерами 23:43:0310008:218 и 23:43:0310008:219 такие согласия отсутствовали; истец не лишен возможности представить указанные согласия на рассмотрение в орган государственной регистрации.

Не согласившись с принятым судебным актом, заявители обжаловали его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просили решение отменить, заявленные требования - удовлетворить.

В обоснование жалобы апеллянты указали, что земельный участок с кадастровым номером 23:43:03 10 008:9 был предоставлен под комплексное освоение в целях жилищного строительства, разделен не был, возможность регистрации ипотеки на соответствующую часть отсутствовала, что обусловило необходимость государственной регистрации ипотеки именно в отношении всего земельного участка с кадастровым номером 23:43:03 10 008:9, однако фактически права залогодержателей возникли только в отношении части земельного участка, занято под строительство соответствующего объекта.

Апеллянты, сославшись на положения статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации, также указали на возможность образования земельных участков на основании решения суда в обязательном порядке независимо от согласия собственников, землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки.

В жалобе заявители также указали на:

соблюдение прав третьих лиц в случае раздела земельного участка;

необходимость сохранения прав залогодержателя только в отношении земельного участка, сформированного под конкретным жилым домом;

представление застройщиком в материалы дела все согласия залогодержателей;

отсутствие договорных отношений между заявителями и залогодержателями, отсутствие у заявителей возможности заручиться соответствующими согласиями залогодержателей.

В отзыве на апелляционную жалобу монтажное управление поддержало позицию заявителей.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель заявителей и монтажного управления поддержал соответствующую позицию. Управление и администрация, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, представителей в судебное заседание суда апелляционной инстанции не направили.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, обществу с ограниченной ответственностью "Папир" принадлежит _ (три четвертых) доли в праве общей собственности на земельный участок с кадастровым номером 23:43:03 10 008:9, на основании договора купли-продажи N 95 от 24.08.2006, что подтверждается записью в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 23-23-01/473/2006-008 от 27.10.2006 и свидетельствами о государственной регистрации права собственности серия 23-АЛ N 008563 от 31.08.2012.

СП ООО "Тиссю - Бумага" принадлежит _ (одна четвертая) доли в праве общей собственности на земельный участок с кадастровым номером 23:43:03 10 008:9, на основании договора купли-продажи N 95 от 24.08.2006, что подтверждается записью в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 23-23-01/473/2006-008 от 27.10.2006 и свидетельствами о государственной регистрации права собственности серия 23-АЛ N 008564 от 31.08.2012.

12.11.2007 собственники и общество с ограниченной ответственностью "Строительно-монтажное управление "Краснодар" (ОГРН 1052305752014) (далее также застройщик) заключили договор о совместной деятельности (далее - договор от 12.11.2007).

Согласно пункту 2.1 договора от 12.11.2007 стороны обязались соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица с целью строительства жилого комплекса по адресу: г. Краснодар ул. Путевая, 68.

В силу договора от 12.11.2007 строительство указанного выше жилого комплекса осуществляется сторонами для извлечения прибыли и удовлетворения потребностей населения города в жилых и офисных помещениях.

25.04.2008 земельный участок с кадастровым номером 23:43:03 10 008:9 передан монтажному управлению в долгосрочную аренду, под строительство жилого комплекса сформированного из 16-ти - 20-ти этажных жилых домов со встроено-пристроенными помещениями в подвальном и на первых этажах, предназначенными для размещения учреждений и предприятий социально и культурно-бытового обслуживания населения. Договор аренды от 25.04.2008 зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается представленной в материалы дела Выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 20.03.2013 (т. 3, л.д. 33-127).

На основании заключенного договора аренды от 25.04.2008, положительного заключения государственной экспертизы от 26.06.2008, генплана строительной площадки, утвержденного Департаментом архитектуры города Краснодар, застройщик получил разрешение на строительство отдельно каждого литера, в том числе на строительство 20-ти этажного жилого дома литер 2 со встроено-пристроенными помещениями по ул. Ломоносова в городе Краснодаре.

В соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ) застройщик заключил с гражданами договоры участия в долевом строительстве, по условиям которых граждане становились участниками долевого строительства, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 20.03.2013.

Согласно выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 20.03.2013 в пользу ОАО "Газпромбанк", ОАО "Сбербанк России", ЗАО ВТБ 24 зарегистрирована ипотека на земельный участок с кадастровым номером 23:43:03 10 008:9.

12.12.2012 собственниками принято соглашение о разделе земельного участка, находящегося в общей долевой собственности и определении долевой во вновь образуемых земельных участках (далее - соглашение от 12.12.2012).

В соответствии с соглашением от 12.12.2012 земельный участок с кадастровым номером 23:43:03 10 008:9 разделен на земельные участки с кадастровыми номерами 23:43:0310008:218 и 23:43:0310008:219.

14.01.2013 собственники обратились в управление с заявлениями о регистрации права собственности на земельные участки 23:43:0310008:218 и 23:43:0310008:219.

23.01.2013 управление уведомлением приостановило государственную регистрацию права собственности на земельные участки 23:43:0310008:218 и 23:43:0310008:219, в связи с отсутствием согласия залогодержателей на изменение предмета залога - участников долевого строительства.

Собственники, полагая, что уведомление от 23.01.2013, вынесенное управлением неправомерно, обратились в суд с вышеуказанными требованиями.

В силу статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации одним из способов защиты гражданских прав является признание недействительным акта государственного органа.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

При рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Согласно части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Таким образом, для признания арбитражным судом ненормативного правового акта, решения, действия (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух юридически значимых обстоятельств: несоответствие их закону или иным нормативным правовым актам и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 18 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ) документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации.

В статье 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ предусмотрен перечень оснований для отказа в регистрации прекращения прав. Данный перечень является исчерпывающим.

Согласно пункту 1 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

Как обосновано указал суд первой инстанции, из данной нормы следует, что обременение залогом права аренды спорных земельных участков возникает в силу прямого указания закона

В соответствии с пунктом 1 статьи 12 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

В силу пункта 1 статьи 345 Гражданского кодекса Российской Федерации замена предмета залога допускается с согласия залогодержателя, если законом или договором не предусмотрено иное.

Согласно пункту 2 статьи 346 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога, залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя.

Поскольку залог земельного участка не прекращен, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что раздел земельного участка с кадастровым номером 23:43:03 10 008:9 требует согласия залогодержателей земельного участка - участников долевого строительства.

При таких обстоятельствах, управление правомерно приостановило государственную регистрацию прав, так как собственники при подаче документов на государственную регистрацию прав на земельные участки с кадастровыми номерами 23:43:0310008:218 и 23:43:0310008:219 не представили согласие залогодержателя на изменение предмета залога.

Положениями статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 22.2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ, регулируются отношения, связанные с возникновением и сохранением прав, обременений (ограничений) на образуемые и измененные земельные участки.

Из материалов дела следует, что из земельного участка с кадастровым номером 23:43:03 10 008:9 путем раздела образованы земельные участки 23:43:0310008:218 и 23:43:0310008:219.

Согласно правовой позиции, изложенной в абзаце 1 пункта 10 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 февраля 2011 года N 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге", применяя статью 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации, судам следует иметь в виду, что ипотека как обременение сохраняется в отношении каждого из земельных участков, образованных при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, если иное не предусмотрено залогодателем и залогодержателем. При этом внесение в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) записи об ипотеке каждого из земельных участков, образованных при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, осуществляется регистратором без представления отдельного заявления и уплаты государственной пошлины.

Как обосновано указал суд первой инстанции, положения пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации распространяются как на аренду, возникшую из договора, так и на ипотеку из договора, что следует из пункта 6 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации указывающего на применение ко всем обременениям из договора правил пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации.

Таким образом, на земельные участки с кадастровыми номерами 23:43:0310008:218 и 23:43:0310008:219 распространяются права и ограничения в виде ипотеки, имевшие место в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:43:03 10 008:9.

Суд первой инстанции обосновано не дал правовой оценки представленным в ходе судебного разбирательства согласиям залогодержателей на раздел земельного участка с кадастровым номером 23:43:03 10 008:9, поскольку таковые на момент представления документов на государственную регистрацию права собственности на земельные участки с кадастровыми номерами 23:43:0310008:218 и 23:43:0310008:219 отсутствовали.

Как верно указал суд первой инстанции, истец не лишен возможности представить указанные согласия на рассмотрение в орган государственной регистрации.

Учитывая отсутствие таких юридически значимых обстоятельств как несоответствие оспариваемого акта государственного органа закону или иным нормативным правовым актам и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, основания для удовлетворения требований общества и предприятия отсутствуют.

Доводы апелляционной жалобы отклоняются судом апелляционной инстанции с учетом указанного отклоняются судом апелляционной инстанции как не влияющие на правильность принятого судом первой инстанции решения.

Суд апелляционной инстанции не усматривает оснований к отмене либо изменению решения суда первой инстанции. Суд правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела. Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд правильно применил нормы материального и процессуального права. Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.

В соответствии с правилами статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы подлежат отнесению на заявителей жалобы.

Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 13 мая 2013 года по делу N А32-1959/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью СП "Тиссю-Бумага" (ИНН 2308064850) из федерального бюджета 1 000 (одну тысячу) рублей излишне уплаченной государственной пошлины, уплаченной по платежному поручению N 657 от 25 апреля 2013 года.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в кассационном порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия постановления.

Председательствующий

В.В. Галов

Судьи

Н.Н. Мисник А.А. Попов