Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16 июля 2013 г. N 14АП-4306/13

г. Вологда

16 июля 2013 г.

Дело N А44-8228/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 11 июля 2013 года.

В полном объёме постановление изготовлено 16 июля 2013 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Зайцевой А.Я., судей Носач Е.В. и Романовой А.В. при ведении протокола секретарем судебного заседания Бахориковой М.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу открытого акционерного общества "Сбербанк России" на решение Арбитражного суда Новгородской области от 16 апреля 2013 года по делу N А44-8228/2012 (судья Бочарова Н.В.),

установил:

открытое акционерное общество "Восточный экспресс банк" (ОГРН 1022800000112; далее - ОАО "Восточный экспресс банк") обратилось в Арбитражный суд Новгородской области к открытому акционерному обществу "Сбербанк России" в лице филиала Северо-Западного банка Сбербанка России Новгородского отделения N 8629 (ОГРН 1027700132195; далее - ОАО "Сбербанк России") с иском о взыскании 259 039 руб. 05 коп. платы за пользование нежилым помещением в период с 01.12.2009 по 05.02.2010 (с учетом принятого судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) изменения иска).

Решением суда от 16.04.2013 исковые требования удовлетворены.

ОАО "Сбербанк России" с судебным актом не согласилось, в апелляционной жалобе просило решение отменить, принять новый судебный акт, отказав в удовлетворении иска.

Доводы подателя жалобы сводятся к следующему. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом. Как следует из информации, представленной истцом, свидетельство о государственной регистрации права собственности истец получил только 01.12.2009. Поэтому собственником данного помещения он стал лишь 01.12.2009. Таким образом, истец в ноябре 2009 года не являлся еще собственником помещения, не имел право расторгать договор аренды, заключенный с ОАО "Сбербанк России". Арендодатель не имеет право требовать уплаты арендной платы по причине отказа от исполнения обязанности по принятию имущества. В связи с тем, что помещение, расположенное по адресу: город Великий Новгород, проспект Мира, дом 5/10, ОАО "Сбербанк России" освободило 25.01.2010, арендодатель не имеет права требовать оплаты арендной платы за февраль 2010 года. Истец не представил доказательства, опровергающие данное обстоятельство. Согласно контррасчету ответчика, размер арендной платы за период с 01.12.2009 по 24.01.2010 составляет 210 411 руб. 35 коп., в т.ч. НДС - 32 096 руб. 64 коп. Судом не учтено, что указанное нежилое помещение обременено ограничением в виде обязанности использовать его для осуществления банковской деятельности, что свидетельствует о невозможности пользования помещением без охраны. Суд не учел, что при освобождении помещения акт приема-передачи имущества не составлялся.

ОАО "Восточный экспресс банк" в отзыве на жалобу возразило против ее доводов и требований, просило решение суда оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.

Стороны надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в суд не направили, ОАО "Сбербанк России" заявило ходатайство о рассмотрение жалобы в отсутствие его представителя. В связи с этим дело рассмотрено в их отсутствие на основании статей 123, 156, 266 АПК РФ.

Исследовав доказательства по делу, доводы жалобы и отзыва на нее, проверив законность и обоснованность судебного акта, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения жалобы.

Как следует из материалов дела, ОАО "Сбербанк России" по договору аренды муниципального имущества от 01.01.2004 N 1336 с учетом дополнительных соглашений к нему от 01.01.2005, 24.10.2007, 21.08.2009 передано на условиях аренды нежилое помещение (вторичный объект), кадастровым номером 53:23:8100300:0025:07832:0115, общей площадью 139,6 кв.м, по адресу: Великий Новгород, проспект Мира, дом 5/10, с целью разрешенного использования - под филиал банка.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 01.12.2009 серии 53-АА N 339090, право собственности на нежилое помещение, общей площадью 139,6 кв.м, этаж -1, по адресу: Великий Новгород, проспект Мира, дом 5/10, зарегистрировано за ОАО "Восточный экспресс банк" на основании договора купли-продажи муниципального недвижимого имущества от 02.11.2009 N 521.

Письмом от 24.11.209 истец уведомил ответчика о смене собственника и о расторжении договора аренды по истечении 30 дней с момента извещения. Уведомление получено ответчиком 02.12.2009.

Истец 04.02.2010 известил ответчика о необходимости освобождения помещения и передачи его по акту 05.02.2010 с 15 час до 16 час.

Поскольку ответчик в указанное время не явился, истец составил акт приема-передачи помещения от 05.02.2010 в одностороннем порядке.

По расчету истца, задолженность ответчика за период пользования недвижимым имуществом с 01.12.2009 (дата государственной регистрации права собственности истца на спорное помещение) по 05.02.2010 (дата оформления акта) составила 259 039 руб. 05 коп.

Считая, что оснований для отказа ответчика внести плату за фактическое пользование недвижимым имуществом не имеется, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Рассмотрев заявленные требования, суд первой инстанции признал их обоснованными по праву и по размеру и удовлетворил иск.

Арбитражный суд апелляционной инстанции не находит правовых оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

В соответствии со статьями 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства, возникшие из договора, должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. При этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Согласно пункту 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Из материалов дела видно, что истец приобрел право на спорное помещение по договору купли-продажи от 02.11.2009. Регистрация права оформлена 01.12.2009. Требования истца направлены на получение от ответчика как прежнего арендатора помещения платы за пользование недвижимым имуществом за период с 01.12.2009 по 05.02.2010.

В силу статьи 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Согласно пункту 23 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" при перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.

Таким образом, в связи со сменой собственника арендованного имущества прежний собственник и арендодатель перестает быть стороной по договору только с даты государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю. Исполнение сторонами договора купли-продажи недвижимости до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

Материалами дела подтверждается факт извещения как истцом, так и прежним собственником) ответчика о смене собственника (листы 30, 31, 64). Данное обстоятельство им не оспаривается.

Следовательно, у арендатора с даты государственной регистрации перехода права собственности на арендованную недвижимость возникла обязанность перед новым собственником.

Таким образом, требования истца о взыскании с ответчика платы за пользование недвижимым имуществом за период с даты государственной регистрации права за новым собственником (01.12.2009) до даты передачи помещения по акту (04.02.2010) является правомерным.

Довод подателя жалобы о том, что помещение освобождено в январе 2010 года, не принимается во внимание как недоказанный.

В свою очередь, истец представил в суд первой инстанции документы о том, что он 04.02.2010 уведомил ответчика о сдаче-приемке помещения по акту в период с 15 час. до 16 час. 05.02.2010.

Поскольку представители ответчика не явились, истец составил и подписал акт в одностороннем порядке.

Объективных доказательств, свидетельствующих о том, что ответчик передал истцу спорное помещение в иной период, в материалах дела не имеется, ответчиком в порядке статьи 65 АПК РФ в арбитражный суд не представлено.

Таким образом, истец правомерно начислил ответчику плату за пользование помещением по дату составления акта от 05.02.2010.

Фактически все доводы подателя жалобы были предметом подробного исследования в суде первой инстанции, им дана мотивированная оценка, правовых оснований не согласиться с которой у апелляционной инстанции не имеется.

Судом первой инстанции полно исследованы обстоятельства дела.

Апелляционная инстанция не находит оснований для отмены или изменения состоявшегося судебного акта.

Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Новгородской области от 16 апреля 2013 года по делу N А44-8228/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу открытого акционерного общества "Сбербанк России" - без удовлетворения.

Председательствующий

А.Я. Зайцева

Судьи

Е.В. Носач А.В. Романова