Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 15 июля 2013 г. N 20АП-6599/12

г. Тула

15 июля 2013 г.

Дело N А62-4039/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 09.07.2013.

Постановление изготовлено в полном объеме 15.07.2013.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Тучковой О.Г., судей Волковой Ю.А. Дорошковой А.Г., при ведении протокола судебного заседания секретарем Корнеевой Е.В., в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда, рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью агентство недвижимости "Гарант-жилье" на решение Арбитражного суда Смоленской области от 09.11.2012 по делу N А62-4039/2012 (судья Печорина В.А.), установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью агентство недвижимости "Гарант-жилье" (далее - общество, истец) обратилось в арбитражный суд с заявлением к Департаменту имущественных и земельных отношений Смоленской области (далее - департамент, ответчик) о взыскании неосновательного обогащения в размере 385 213 руб. 39 коп. (с учетом заявления об уточнении требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации от 29.10.2012 (протокол судебного заседания от 01.11.2012)).

Определением Арбитражного суда Смоленской области от 04.07.2012 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Смоленская область в лице Департамента бюджета и финансов Смоленской области, Муниципальное образование "город Смоленск" в лице Финансово-казначейского управления Администрации г. Смоленска.

Решением арбитражного суда от 09.11.2012 в удовлетворении требований отказано.

Общество с ограниченной ответственностью агентство недвижимости "Гарант-жилье" подало апелляционную жалобу, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт. Заявитель указывает, что приказом департамента договор аренды земельного участка площадью 10 895 кв. м от 27.11.2008 N 619/3 расторгнут и прекратил свое действие. Договор аренды земельного участка площадью 3 947 кв. м N 1222/з заключен 01.12.2010 и в заявленный к взысканию период по 01.12.2013, находится в пользовании общества 11 месяцев и 26 дней, то есть менее двух лет. В связи с изложенным считает, что Департаментом имущественных и земельных отношений Смоленской области при расчете арендной платы необоснованно применена ставка 2,5 % от удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка, поскольку в отношении образованного путем раздела земельного участка с кадастровым номером 67:27:0013306:122, площадью 3 947 кв. м., являющегося предметом аренды N 1222/з от 01.12.2010, не могут применяться нормы пункта 15 статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ и нормы пункта 2.5 Положения о порядке определения размера арендной платы, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Смоленской области, утвержденного постановлением администрации Смоленской области от 10.03.2009 N 118.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, Двадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.

Как следует из материалов дела, на основании приказа Главного земельного управления Смоленской области от 18.11.2008 N 954 между Главным земельным управлением Смоленской области (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор от 27.11.2008 N 619/з аренды земельного участка с кадастровым номером 67:27:0013306:86 площадью 10 895 кв. м, расположенного в г. Смоленске, в микрорайоне Королевка, для жилищного строительства, сроком на 3 года.

Впоследствии, по заявлению арендатора, в результате раздела данного земельного участка образованы земельные участки площадью 4 723 кв. м с кадастровым номером 67:27:0013306:120; 2225 кв. м с кадастровым номером 67:27:0013306:121; 3 947 кв. м с кадастровым номером 67:27:0013306:122 (приказ Департамента от 30.11.2010 N 2511), договор аренды земельного участка от 27.11.2008 N 619/з расторгнут в связи с образованием новых земельных участков и заключением договоров аренды относительно каждого из них.

Между департаментом и обществом заключен договор аренды от 01.12.2010 N 1222/з земельного участка с кадастровым номером 67:27:0013306:122 площадью 3 947 кв. м.; участок предоставлен под жилищное строительство сроком до 01.12.2013. Государственная регистрация договора осуществлена 10.12.2010.

Разделом 3 договора определены размер и условия внесения арендной платы. Арендная плата вносится арендатором ежеквартально до 20 числа последнего месяца квартала.

Размер арендной платы в соответствии с пунктом 3.2 договора за период с 01.12.2010 по 31.12.2010 составил 10 561 руб. 57 коп. (исходя из ставки арендной платы 0,3 % от кадастровой стоимости земельного участка).

В дальнейшем согласно пункту 3.1 договора арендная плата устанавливается в соответствии с действующим законодательством на каждый календарный год без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений в договор и доводится до сведения арендатора путем опубликования в прессе.

Размер арендной платы рассчитывается по формуле:

Ап = С кадастр x Sуч x Сап x К х m / 12, где:

Ап - размер арендной платы (рублей); С кадастр - удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка по соответствующему виду его функционального использования (рублей за 1 кв. метр); Sуч - площадь земельного участка (или его части), являющегося предметом договора аренды (кв. метров); Сап - ставка арендной платы, установленная постановлением Администрации Смоленской области от 14.04.2009 N 192;

m - количество месяцев аренды; К - понижающий коэффициент.

Согласно пункту 8.1 договора размер арендной платы с 01.07.2011 определяется в соответствии с постановлением администрации Смоленской области от 10.03.2009 N 118.

Из представленного департаментом расчета следует, что за период с 01.12.2010 по 30.11.2011 размер арендной платы составил 513 996 руб. 41 коп, при этом указанный размер определен исходя из ставки арендной платы 0,3 % от кадастровой стоимости земельного участка за период с 01.12.2010 по 30.06.2011, за период с 01.07.2011 по 30.11.2011 - исходя из ставки 2,5 % от кадастровой стоимости земельного участка.

Применение арендодателем ставки 2,5 % обусловлено положениями абзацев 8-10 пункта 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее по тексту - Закон N 137-ФЗ).

За указанный период обществом внесена арендная плата в размере 513 996 руб. 41 коп, однако, по мнению истца, у него имеется переплата по договору аренды, так как арендная плата подлежала исчислению за весь период исходя из ставки 0,3 %, так как с момента заключения договора аренды на вновь образованный земельный участок (01.12.2010) до регистрации (06.12.2011) права собственности физического лица на объект долевого участия (квартиру в построенном жилом доме) не прошло два года, по истечению которых подлежит применению ставка арендной платы 2,5 % согласно положениям Закона N 137-ФЗ.

Исходя из расчета истца размер арендной платы земельного участка за период с 01.12.2010 по 30.11.2011 должен составить 128 783 руб. 02 коп, в связи с этим переплата составляет 385 213 руб. 39 коп. (513 996 руб. 41 коп. - 128 783 руб. 02 коп).

Указывая на то обстоятельство, что разница между подлежащей уплате суммой арендных платежей и фактически уплаченной истцом (385 213 руб. 39 коп.) получена ответчиком без имеющихся договорных обязательств, в связи с этим является его неосновательным обогащением, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из следующего.

На основании пункта 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 Кодекса.

Правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения подлежат применению к требованиям одной из стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством (п.3 ст. 1103 ГК РФ).

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно положениям статей 309, 310, пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов; арендатор обязан вносить арендную плату за пользование имуществом в порядке, на условиях и в сроки, определенные договором.

По смыслу пункта 2 статьи 1, статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе; они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора; стороны свободны в заключение договора.

В соответствии с п. 3 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Положениями пункта 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ) установлены предельные сроки и определены условия предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в аренду без проведения торгов для жилищного строительства.

В соответствии с абзацем 4 пункта 15 статьи 3 Закона N 137-ФЗ до 01.03.2007 земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется лицу в аренду для жилищного строительства на основании заявления без проведения торгов, если предоставление земельного участка такому лицу предусмотрено решением о предварительном согласовании места размещения объекта, которое принято до 01.10.2005, но не ранее чем за три года до предоставления земельного участка.

В случае если договор аренды заключен в соответствии с пунктом 15 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, размер ежегодной арендной платы за соответствующие земельные участки устанавливается органом государственной власти или органом местного самоуправления, предусмотренным статьи 29 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), при этом размер ежегодной арендной платы не может быть меньше размеров, установленных данным пунктом (Письмо Минэкономразвития РФ от 10.11.2011 N Д23-4644).

Согласно абзацам восьмому, девятому и десятому пункта 15 статьи 3 Закона N 137-ФЗ ежегодная арендная плата за земельный участок, предоставленный лицу в соответствии с данным пунктом для жилищного строительства или лицу, к которому перешли права и обязанности по договору аренды такого земельного участка, устанавливается в размере не менее двух с половиной процентов от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении двух лет с даты заключения договора аренды земельного участка, и в размере не менее пяти процентов от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка.

Аналогичное правовое регулирование закреплено в пункте 2.5 Положения о порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Смоленской области, утвержденного постановлением Администрации Смоленской области от 10.03.2009 N 118.

Данные законоположения, устанавливающие размер ежегодной арендной платы за земельный участок, предоставленный вне торгов для жилищного строительства, в случае, если объекты недвижимости на этом земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении двух или трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка, направлены на стимулирование жилищного строительства и своевременного введения объектов недвижимости в эксплуатацию (Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 16.02.2012 N 354-О-О).

Согласно пункту 4 статьи 11.8 ЗК РФ в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды, осуществляющее такое использование лицо имеет преимущественное право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов) либо на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков.

Из материалов дела следует, что земельный участок с кадастровым номером 67:27:0013306:122 площадью 3 947 кв. м первоначально образовывал единое целое с предоставленным Обществу в аренду по договору от 27.11.2008 N 619/з земельным участком с кадастровым номером 67:27:0013306:86 площадью 10 895 кв. м.

Договор аренды от 01.12.2010 N 1222/з заключен в порядке пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации.

Поскольку земельный участок площадью 3 947 кв. м был предварительно согласован в составе единого земельного участка общей площадью 10 895 кв. м, то отношения по правовому режиму предоставления арендуемого земельного участка площадью 3 947 кв. м возникли по единственно возможной процедуре предварительного согласования в 2008 году.

Таким образом, истец как лицо, ранее использовавшее земельный участок с кадастровым номером 67:27:0013306:86 площадью 10 895 кв. м, реализуя преимущественное право на заключение договора в отношении вновь образованного земельного участка после расторжения договора аренды на земельный участок большей площадью, заключил договор аренды на вновь образованный земельный участок на прежних условиях. Следовательно, земельный участок площадью 3 947 кв. м является предоставленным в аренду без проведения торгов по процедуре предварительного согласования места размещения объекта.

В ином порядке вновь сформированный земельный участок в 2010 году без проведения торгов не мог быть предоставлен ответчику (постановление ФАС ЦО от 14.06.2013 по делу N А62-4676/2012).

Учитывая изложенное, суд пришел к обоснованному выводу о том, что ежегодная арендная плата за пользование спорным земельным участком по истечении двухлетнего срока строительства не может быть меньше 2,5 % кадастровой стоимости земельного участка. При этом сроки строительства следует исчислять с момента заключения договора аренды земельного участка площадью 10 895 кв. м., то есть с 27.11.2008.

Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении Президиума от 17.04.2012 N 15837/11, арендная ставка в размере 2,5 % по существу является санкцией за затягивание сроков жилищного строительства.

В данном случае, сроки жилищного строительства следует исчислять с даты предоставления земельного участка, площадью 10 895 кв. м., составной частью которого являлся земельный участок площадью 3 947 кв. м., и строительство на котором должно было производиться с даты предоставления основного участка. Иной правовой подход к данному обстоятельству приведет к возможности для арендатора путем периодического раздела земельного участка отодвигать сроки строительства при каждом новом разделе земельного участка на последующие два года.

Таким образом, размер арендной платы за пользование земельным участком за период с 01.12.2010 по 30.11.2011, исчисленный департаментом из расчета ставки арендной платы 2,5 % от кадастровой стоимости земельного участка, составил 513 996 руб. 41 коп. является правильным.

Принимая во внимание вышеуказанные обстоятельства, суд первой инстанции пришел к верному выводу об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований.

Довод заявителя о неправомерности расчёта оплаты аренды земельного участка отклоняется судом, поскольку представленная формула расчета соответствует п. 2.1 постановления администрации Смоленской области от 10.03.2009 N 118.

Довод заявителя о том, что он не согласен с предложенным в новом договоре размером арендной платы, противоречит материалам дела, поскольку договор был подписан обществом.

Доводы апелляционной жалобы не опровергают выводы суда первой инстанции, не подтверждают неправильное применение судом норм материального и процессуального права, в связи с этим не могут служить основанием для отмены судебного акта.

Таким образом, оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции по приведенным в апелляционной жалобе доводам не имеется.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Смоленской области от 09.11.2012 по делу N А62-4039/2012 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

О.Г. Тучкова

Судьи

Ю.А. Волкова А.Г. Дорошкова