Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17 июля 2013 г. N 15АП-8262/13

город Ростов-на-Дону

17 июля 2013 г.

дело N А32-40714/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 10 июля 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 17 июля 2013 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Пономаревой И.В.

судей Барановой Ю.И., Ванина В.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Жабской А.Л.

при участии:

от Администрации города Сочи: не явился, извещена;

от Департамента имущественных отношений администрации города Сочи: не явился. извещен;

от общества с ограниченной ответственностью "Адлер-Аудит": не явился, извещено;

от общества с ограниченной ответственностью "Дельта+": Горбуненко А.И., паспорт, по доверенности от 14.01.2013.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации города Сочи и Департамента имущественных отношений администрации города Сочи

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 19 апреля 2013 года по делу N А32-40714/2011

по иску общества с ограниченной ответственностью "Дельта+" (ИНН 2319024828 ОГРН 1022302833541)

к ответчикам: Департаменту имущественных отношений администрации города Сочи (ИНН 2320034940 ОГРН 1022302919374), Администрации города Сочи (ИНН 2320037148 ОГРН 1022302934367), обществу с ограниченной ответственностью "Адлер-Аудит" (ИНН 2317029242 ОГРН 1022302715687)

об обязании заключить договор аренды и признании недостоверной величины оценки,

принятое в составе судьи Савина Р.Ю.,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Дельта+" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к Администрации г. Сочи (далее - администрация), обществу с ограниченной ответственностью "Адлер-аудит" (далее - ООО "Адлер-аудит", департаменту имущественных отношений Администрации города Сочи (далее - департамент) со следующими требованиями:

- признать недостоверной величину рыночной стоимости годовой арендной платы земельного участка кадастровый номер 23:49:0204011:39 площадью 243 кв.м, указанной в отчете об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 30.08.2011 N 355-О/62;

- обязать администрацию г. Сочи заключить с ООО "Дельта+" договор аренды от 05.09.2011 N 4900006983 указанного земельного участка, изложив п.3.2 договора в следующей редакции : "Размер годовой арендной платы за участок устанавливается в размере 57904 (пятьдесят семь тысяч девятьсот четыре) рубля (с учетом уточнений первоначально заявленных требований, произведенных в порядке ст. 49 АПК РФ).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 19 апреля 2013 г. принять отказ истца от требований к департаменту имущественных отношений администрации г. Сочи, производство по делу в данной части прекращено. Производство по требованиям ООО "Дельта+" в части признания недостоверной величины рыночной стоимости годовой арендной платы, определенной ООО "Адлер-Аудит" в отчете об оценке от 30.08.2011 N 355-О/62, прекращено. Суд обязал администрацию г. Сочи в течение месяца с даты вступления в законную силу решения суда заключить с ООО "Дельта+" договор аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204011:39 площадью 243 кв.м. с указанием годовой арендной платы в размере 57904 руб. Судом также были распределены судебные расходы по делу.

Не согласившись с данным судебным актом, администрация и департамент обжаловали решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ, и просили отменить решение суда первой инстанции в части удовлетворенных исковых требований.

В обоснование апелляционной жалобы заявители приводят доводы о том, что истцом не представлено доказательств недостоверной величины рыночной стоимости годовой арендной платы спорного земельного участка, указанной в отчете об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 30.08.2011 N 355-О/62.

В судебное заседание Департамент имущественных отношений администрации города Сочи, Администрация города Сочи, ООО "Адлер-Аудит", надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку своих представителей не обеспечили.

В связи с изложенным апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие Департамента имущественных отношений администрации города Сочи, Администрации города Сочи, ООО "Адлер-Аудит" в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель общества с ограниченной ответственностью "Дельта+" возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в письменном отзыве. Просил решение суда в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Представленный им письменный отзыв судом апелляционной инстанции рассмотрен и приобщен к материалам дела.

Законность и обоснованность вынесенного судебного акта в части удовлетворенных исковых требований проверяется судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном частью 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя истца, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, истцу на праве собственности принадлежат объекты недвижимости, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0204011:39 площадью 243 кв.м.

Изложенное подтверждается кадастровым паспортом указанного земельного участка от 16.05.2011, копиями свидетельств о государственной регистрации прав и лицами, участвующими в деле, не оспаривается (т.1 л.д.104-106 ).

На основании постановления администрации г.Сочи от 04.04.2011 г. N 557 в аренду обществу предоставлен земельный участок с кадастровым номером 23:49:0204011:39 площадью 243 кв.м, занятый принадлежащими обществу объектами недвижимости.

Департамент 05.09.2011 направил в адрес общества подписанный проект договора аренды земельного участка N 4900006983 с указанием годовой арендной платы в размере 270 171 руб.

Истец, не согласившись с размером арендной платы, возразил против подписания договора и направил письмом исх. N 36 от 23.09.2011 протокол разногласий департаменту, который тем был отклонен (письмо департамента от 05.10.2011 г. N 02-05-16/13067).

В связи с изложенным, истец обратился в арбитражный суд.

При решении вопроса об обоснованности заявленных требований суд первой инстанции руководствовался следующим.

В соответствии с п.3 ст.65 Земельного кодекса за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В силу п.2 постановления главы г. Сочи от 30.06.2009 N 210 "О поэтапном переходе на рыночную оценку размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города-курорта Сочи" (далее - Постановление N 210) размер годовой арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности города-курорта Сочи, определяется на основании отчета об их рыночной оценке, выполненного независимым оценщиком в соответствии с требованиями ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Поскольку земельный участок, испрашиваемый обществом, не относится к категории земельных участков, указанных в п.5.2 Постановления N 210, в отношении которых необходимо определять арендную плату от кадастровой стоимости земельного участка, то арендную плату необходимо определять в зависимости от рыночной стоимости земельного участка.

Во исполнение п. 3 ст. 65 Земельного кодекса РФ, Постановления Правительства Российской Федерации N 582 от 16 июля 2009 года, были утверждены Постановлением от 27 января 2011 N 50 (в редакции по состоянию на 05 сентября 2011 года) Главы администрации (губернатора) Краснодарского края Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственной собственности, которая не разграничена на территории Краснодарского края (далее Правила Краснодарского края).

Пунктом 2 названного Постановления главы администрации Краснодарского края рекомендовано органам местного самоуправления муниципальных образований Краснодарского края не позднее 1 марта 2011 года привести в соответствие с настоящим постановлением свои нормативные правовые акты, а также ранее заключенные договоры аренды земельных участков в установленном законодательством порядке.

Во исполнение данного краевого постановления, администрацией города Сочи 03 июня 2011 года было принято постановление N 1061 "О правилах (далее - Правила г. Сочи) определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, государственная собственность на которые не разграничена на территории города Сочи. Оно было опубликовано 09 июня 2011 года в газете "Новости Сочи" N 92, и соответственно вступило в силу с указанной даты.

В преамбуле к Правилам указано, что это правила, в том числе, для определения размера арендной платы за земли муниципальной собственности.

Пунктом 1.2. Правил установлено, что правила применяются в случаях заключения договоров аренды земельных участков либо внесения изменений в указанные договоры аренды земельных участков в части расчета арендной платы.

Пунктом 4.1. Правил установлено: "Если иное не установлено федеральным законодательством и нормативными правовыми актами главы администрации (губернатора) Краснодарского края (по состоянию на 05 сентября 2011 года), размер арендной платы на основании рыночной стоимости рассчитывается по формуле:

Ап= Р х С х Ки, где

Ап - размер арендной платы за земельный участок, руб.;

Р - рыночная стоимость земельного участка, руб., определяемая на основании результатов оценки, проведенной не позднее чем за 6 месяцев до заключения договора аренды;

С - ставка арендной платы, %;

Ки - коэффициент инфляции, определяемый в соответствии с п. 5.2. раздела 5 Правил г. Сочи, т. е. при расчете арендной платы в год проведения рыночной оценки соответственно Ки принимается равным 1.

При таких обстоятельствах суд пришел к выводу о том, что необходимо определить рыночную стоимость земельного участка.

Суд первой инстанции в данном случае исходил из следующего.

В силу абз.4 п.1 информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независящим оценщиком" (далее - Письмо N 92) оспаривание достоверности определения независимым оценщиком величины стоимости объекта оценки путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

В Постановлении Президиума ВАС РФ от 27.07.2011 N 2419/11 высказана правовая позиция о том, что величина оценки является обязательной в случае, если при заключении сделки (принятия правового акта) ее необходимо определять в размере, равном ее рыночной стоимости. Например, определение цены имущества при его отчуждении в порядке ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Согласно же п.4.1 Правил, рыночная стоимость земельного участка определяется на основании результатов оценки, что свидетельствует о том, что определенная величина рыночной стоимости не является обязательной.

Аналогичная правовая позиция высказана в постановлении ФАС СКО от 03.08.2010 по делу N А53-5331/2009, в определении ВАС РФ от 31.03.2011 N ВАС-3822/11.

В соответствии с п.2 Информационного письма N 92, в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (ст.75 АПК РФ).

Оценка данного доказательства осуществлена судом первой инстанции в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (ст. ст.82 - 87 АПК РФ). При этом оценщик, осуществивший оценку, привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (ст.51 АПК РФ).

Судом первой инстанции организовано проведение судебной оценочной экспертизы.

Из заключений ООО "Центр независимых судебных экспертиз" от 21.05.2012 N 059/12 и от 15.10.2012 N 216/12, соответственно, следует, что рыночная стоимость земельного участка 23:49:0204011:39 составила 3812855 руб. (по состоянию на дату 05.09.2011), либо 53860287 руб. (по состоянию на дату оценки оценщика - 10.06.2011).

В результате примененного ООО "Центр независимых судебных экспертиз" поправочного коэффициента в размере 1,5% (Приложение N 2 к Правилам), а так же коэффициента инфляции в размере 1,372 (1) годовой размер арендной платы составил 78469 руб. (по состоянию на 05.09.2011), либо 57904 руб. (по состоянию на дату оценки оценщика - 10.06.2011).

Суд указал, что допустимо применение процента применительно к размеру кадастровой стоимости земельного участка, поскольку кадастровая стоимость по своей природе является рыночной стоимостью. Согласно п.10 федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости" (ФСО N 2), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 255, при определении кадастровой стоимости объекта оценки определяется методами массовой оценки рыночная стоимость.

Аналогичная правовая позиция высказана в Постановлении Президиума ВАС РФ от 28.06.2011 N 913/11.

Оценив представленные в материалы дела доказательства, суд первой инстанции счел необходимым исходить из размера рыночной стоимости земельного участка и, соответственно, размера арендной платы именно по состоянию на дату составления отчета оценщика - 10.06.2011. Суд указал, что в данном случае отчеты оценки обладают свойством сопоставимости.

При этом требования к актуальности периода определения годового размера арендной платы будут соблюдены, поскольку согласно п.п.2, 9.4 Постановления N 210 пересмотр размера арендной платы допускается не чаще, чем раз в год. Ничто не препятствует арендодателю решить в установленном законом порядке вопрос о пересмотре размера арендной платы.

Суд указал, что оценщик ошибочно применил коэффициент инфляции при расчете размера арендной платы, поскольку в силу п.5.2 Правил данный коэффициент применяется в годы, следующие за годом определения размера арендной платы, то есть не в случае первичного ее установления. Судом было также учтено, что оценщик определил рыночную стоимость земельного участка в размере 3 486 073 руб., что меньше, чем стоимость, определенная в ходе оценочной экспертизы. При этом годовой размер арендной платы у оценщика получился больше - 270 171 руб.

Причиной такого несоответствия стало применение оценщиком методики расчета арендной платы на основании Правил определения арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утв. Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 N 582.

Однако земельный участок 23:49:0204011:39 не относится к федеральной собственности (право собственности согласно выписке из ЕГРП от 30.01.2012 зарегистрировано с 02.07.2009 за МО г. Сочи), в связи с чем, применение указанных Правил является необоснованным.

Суд первой инстанции также обосновано отметил, что отчет оценщика ООО "Адлер-Аудит" составлен 30.08.2011, оценка произведена по состоянию на 10.06.2011.

Правила же вступили в силу 09.06.2011, со дня их официального опубликования в газете "Новости Сочи" (N 92).

Следовательно, положения Правил должны были быть учтены в ходе производства оценки.

В связи с изложенным, суд правомерно пришел к выводу об обоснованности заявленных исковых требований в части понуждения администрации г. Сочи к заключению договора аренды с указанием размера годовой арендной платы 57 904 руб.

Согласно правовой позиции, высказанной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 31.01.2012 N 11657/11, реализация права стороны, управомоченной требовать заключения договора в судебном порядке, не может зависеть от формы уклонения обязанной стороны от его заключения на предложенных условиях (отказ от подписания договора, подписание его в суде с протоколом разногласий, утрата протокола разногласий при пересылке, или подписание неуполномоченным лицом и т.п.). Поскольку заключение договора является обязательным, обязанностью суда является обеспечение защиты прав лица, обратившегося с требованием о понуждении к заключению договора.

Согласно ст.173 АПК РФ по спору, возникшему при заключении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении к заключению договора указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор.

Поскольку администрация не уклоняется от заключения договора, а спор возник лишь в части определения размера арендной платы, то суд указал, что в резолютивной части настоящего решения необходимо указать вывод по спорным условиям договора.

В связи с изложенным, суд пришел к обоснованному выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований в части обязания администрации г. Сочи в течение месяца с даты вступления в законную силу решения суда заключить с ООО "Дельта+" договор аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204011:39 площадью 243 кв.м. с указанием годовой арендной платы в размере 57904 руб. Судом фактически разрешен преддоговорный спор в отношении условия договора о рыночной стоимости величины годовой арендной платы.

Решение суда в части прекращения производства по требованиям истца о признании недействительной (недостоверной) величины оценки рыночной стоимости имущества, определенной оценщиком, сторонами не обжалуется, в связи с чем в названой части законность и обоснованность судебного акта не проверятся в силу части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд первой инстанции всесторонне, полно и объективно установил фактические обстоятельства, исследовал имеющиеся в деле доказательства. При принятии обжалуемого судебного акта судом первой инстанции не допущено нарушений норм материального и процессуального права. Оснований для изменения или отмены судебного акта, апелляционная инстанция не установила.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 19 апреля 2013 г. по делу N А32-40714/2011 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

И.В. Пономарева

Судьи

Ю.И. Баранова В.В. Ванин