Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 17 июля 2013 г. N 20АП-2827/13

г. Тула

17 июля 2013 г.

Дело N А09-5202/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 12.07.2013.

Постановление изготовлено в полном объеме 17.07.2013.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Байрамовой Н.Ю., судей Еремичевой Н.В. и Стахановой В.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Верулидзе Н.Д., при участии от заявителя - общества с ограниченной ответственностью "Агропродукт" (Брянская область, Комаричский район, п. Лопандино, ОГРН 1023202335310, ИНН 3218003735) - Семенцова Е.В. (доверенность от 11.02.2013 N 14), от третьего лица - общества с ограниченной ответственностью "Киреевский элеватор" (г. Тула, ОГРН 1107154000216, ИНН 7103507395) - Евстафьева М.В. (доверенность от 24.01.2013 N 1), в отсутствие представителей ответчика - СПК "Комаричский" (Брянская область, п. Комаричи, ОГРН 1023202335672, ИНН 3218003559), третьего лица - Управления Росреестра по Брянской области (г. Брянск), извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Агропродукт" на решение Арбитражного суда Брянской области от 03.04.2013 по делу N А09-5202/2012 (судья Данилина О.В.), после объявленного 08.07.2013 перерыва в судебном заседании, установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью "Агропродукт" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Брянской области с исковым заявлением к СПК "Комаричский" (далее - кооператив) о понуждении к заключению сделки по договору от 26.03.2012 о переуступке прав по договору аренды земельного участка от 07.03.2008 и о регистрации таковой.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "Киреевский элеватор", Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области.

Решением Арбитражного суда Брянской области от 03.04.2013 в удовлетворении исковых требований отказано. Судебный акт мотивирован тем, что при наличии зарегистрированного в установленном законом порядке договора о передаче прав аренды СПК "Комаричский" третьему лицу требования истца о понуждении кооператива к заключению с ним договора в отношении тех же прав и обязанностей и о его государственной регистрации не основаны на действующем закодательстве.

В апелляционной жалобе ООО "Агропродукт" просит решение суда первой инстанции от 03.04.2013 отменить, ссылаясь на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, на нарушение судом норм материального права, и принять по делу новый судебный акт.

Заявитель ссылается на то, что при заключении между СПК "Комаричский" и ООО "Киреевский элеватор" договора от 23.04.2012 N 25 допущено нарушение положений статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, что является в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации основанием для признания его ничтожным. Обращает внимание суда на тот факт, что СПК "Комаричский" злоупотребляя своим правом, неправомерно уклонился от государственной регистрации. Сам договор от 26.03.2012 между СПК "Комаричский" и ООО "Агропродукт" одновременно является передаточным актом, свидетельствующим о передаче спорного объекта последнему в фактическое владение. Соответственно в силу абзаца 6 пункта 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество.

В отзыве на апелляционную жалобу ООО "Киреевский элеватор", опровергая доводы жалобы, указывает на то, что судом первой инстанции сделаны правильные выводы, и просит в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.

СПК "Комаричский", Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области отзывы на апелляционную жалобу не представили, своих представителей в суд апелляционной инстанции не направили. Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области ходатайствовало о рассмотрении жалобы в отсутствие его представителя. Ходатайство судом второй инстанции удовлетворено.

В заседании суда апелляционной инстанции определением от 08.07.2013 объявлялся перерыв до 12.07.2013, о чем стороны были проинформированы надлежащим образом.

Проверив в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, законность обжалуемого судебного акта, Двадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии оснований для отмены решения суда первой инстанции от 03.04.2013 ввиду следующего.

Как следует из материалов дела, сельскохозяйственный производственный кооператив "Комаричский" является арендатором земельного участка сельскохозяйственного назначения площадью 16 464 360 кв. м, кадастровый номер 32:14:00 00 00:0197, расположенного по адресу: Брянская область, Комаричский район, деревня Кокино, СПК "Нерусса", что подтверждается государственной регистрацией Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области от 25.12.2008.

Между ООО "Агропродукт" (цессионарий) и СПК "Комаричский" (цедент) 26.03.2012 был подписан договор уступки прав по договору аренды земельного участка, по условиям которого цедент уступил, а цессионарий принял в полном объеме права аренды, принадлежащие цеденту по договору аренды земельного участка от 07.03.2008 в отношении земельного участка площадью 16 464 360 кв. м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, кадастровый номер 32:14:00 00 00:0197, расположенного по адресу: Брянская область, Комаричский район, д. Кокино, СПК "Нерусса". По условия указанного соглашения цессионарий обязался возместить цеденту 3 292 800 рублей, составляющих понесённые затраты по содержанию и использованию земельного участка.

Участники сделки передали 04.04.2012 документы в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области для государственной регистрации.

Однако по заявлению СПК "Комаричский" о прекращении государственной регистрации последняя была приостановлена.

Позже 16.05.2012 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области был зарегистрирован за номером 32-32-11/002/2012-601 договор от 23.04.2012 N 25 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 07.03.2008. Сторонами соглашения явились СПК "Комаричский" и ООО "Киреевский элеватор" (т. 1, л. д. 96 - 97).

Полагая, что СПК "Комаричский" уклоняется от совершения сделки по договору от 26.03.2012, ООО "Агропродукт" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском, одновременно заявило требование о регистрации названной сделки.

Рассматривая спор по существу и отказывая в удовлетворении исковых требований общества, суд первой инстанции обоснованно руководствовался следующим.

В силу положений пункта 2 статьи 609, пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, части 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, заключенный сроком более чем на один год, а также договор уступки прав по такому договору подлежат государственной регистрации.

Пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно пункту 1 статьи 4 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации) наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда. Ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, возникающие на основании договора либо акта органа государственной власти или акта органа местного самоуправления подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных законом.

Государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества (пункт 1 статьи 26 Закона о государственной регистрации).

Согласно абзацу 2 пункта 1 статьи 2 Закона о регистрации государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Как усматривается из материалов дела, договор между ООО "Агропродукт" и СПК "Комаричский" от 26.03.2012 об уступке прав по договору аренды земельного участка от 07.03.2008 и договор от 23.04.2012 N 25 между СПК "Комаричский" и ООО "Киреевский элеватор" о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 07.03.2008 имеют один и тот же предмет - земельный участок общей площадью 16 464 360 кв. м, кадастровый номер 32:14:00 00 00:0197, расположенный по адресу: Брянская область, Комаричский район, д. Кокино, СПК "Нерусса"

При этом договор уступки прав от 23.04.2012, сторонами которого являются СПК "Комаричский" и ООО "Киреевский элеватор" зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области 16.05.2012 за номером 32-32-11/002/2012-601.

Действия государственного регистратора при осуществлении регистрации договора от 23.04.2012 были оспорены ООО "Агропродукт" в судебном порядке (дело N А09-7342/2012). Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Брянской области от 02.10.2012 по делу N А09-7342/2012 в удовлетворении заявленных требований ООО "Агропродукт" было отказано (т. 2, л. д. 64 - 66).

В соответствии с пунктом 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" при разрешении споров из договоров аренды, которые были заключены по поводу одного и того же имущества (за исключением случаев, когда арендаторы пользуются различными частями одной вещи или пользование вещью осуществляется арендаторами попеременно в различные периоды времени), судам необходимо исходить из следующего.

Если объектом нескольких договоров аренды, заключенных с несколькими лицами, является одно и то же имущество в целом, то к отношениям арендаторов и арендодателя подлежат применению положения статьи 398 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 398 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск.

Таким образом, если объектом нескольких договоров аренды, заключенных с несколькими лицами, является одно и то же имущество в целом, то кредитор вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях, при условии, что вещь еще не передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления либо аренды, поскольку к отношениям арендаторов и арендодателя подлежат применению положения названной статьи.

Таким образом, ООО "Агропродукт" не вправе требовать совершения сделки по договору от 26.03.2012 и ее регистрации при наличии уже зарегистрированного права аренды за ООО "Киреевский элеватор" и передачи последнему земельного участка.

Согласно правовой позиции, изложенной в абзаце 7 пункта 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.

Довод заявителя апелляционной жалобы на правовую позицию, изложенную в абзаце 6 пункта 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" суд апелляционной инстанции исследовал и пришел к следующему выводу.

Согласно правовой позиции, изложенной в абзаце 6 пункта 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 Гражданского кодекса Российской Федерации.

То обстоятельство, что договор от 26.03.2012 является доказательством фактической передачи земельного участка от СПК "Комаричский" к ООО "Агропродукт", при наличии зарегистрированного права аренду за ООО "Киреевский элеватор", в соответствии с положением статьи статье 398 Гражданского кодекса Российской Федерации, не наделяет соответствующим правом требования общество, которое может и владеет фактически, но тем не менее не является арендатором спорного земельного участка.

Фактическая передача такого имущества в рамках подписанного, но не прошедшего государственную регистрацию договора, не могла повлечь у ООО "Агропродукт" законного права на использование земельного участка, поскольку, как правильно отметил суд первой инстанции, именно с фактом государственной регистрации договора законодатель связывает возникновение прав в отношении недвижимого имущества.

Ссылка общества в жалобе на пункт 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" также был проанализирован судом второй инстанции и отклоняется в силу следующего.

В соответствии с названным пунктом постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 Гражданского кодекса Российской Федерации. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Исходя из смысла вышеприведенной правовой позиции, законным владельцем недвижимого имущества является лицо, во владение которого оно передано, лишь до момента государственной регистрации соответствующего права. Материалами дела установлено и не оспаривается истцом, что государственная регистрация перехода права аренды в отношении спорного земельного участка состоялась 16.05.2012. Тот факт, что оно зарегистрировано не за истцом, а за третьим лицом, в данном случае правового значения не имеет.

Ссылка заявителя на статью 10 Гражданского кодекса Российской Федерации также отклоняется судом апелляционной инстанции, поскольку право аренды на это имущество (соответственно и право распоряжения) до момента государственной регистрации сохраняется за кооперативом. Вместе с тем, у иных покупателей возникает право требовать у виновного лица возмещения им убытков, вызванных неисполнением обязательств по незаключенным договорам.

Нарушений норм процессуального права, влекущих по правилам части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отмену судебного акта, апелляционной инстанцией не выявлено.

Принимая во внимание изложенное, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения оспариваемого судебного акта.

Государственная пошлина в сумме 2000 рублей, уплаченная ООО "Агропродукт" по платежному поручению от 18.04.2013 N 28 за рассмотрение апелляционной жалобы в Двадцатом арбитражном апелляционном суде возврату не подлежит на основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Брянской области от 03.04.2013 по делу N А09-5202/2012 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течении двух месяцев со дня его изготовления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Н.Ю. Байрамова

Судьи

Н.В. Еремичева В.Н. Стаханова