Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 17 июля 2013 г. N 10АП-2371/13

г. Москва

17 июля 2013 г.

Дело N А41-45273/12

Резолютивная часть постановления объявлена 11 июня 2013 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 17 июля 2013 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Диаковской Н.В.,

судей Епифанцевой С.Ю., Ивановой Л.Н.,

при ведении протокола судебного заседания: Бегма А.С.,

при участии в заседании:

от общества с ограниченной ответственностью "ПОСБОН" (ИНН:5050023309; ОГРН:1035010203579): Петрова Л.М. директор, решение от 05.07.2010 N 1, Шурпик И.С. по доверенности от 15.05.2013 N 13,

от администрации городского поселения Щёлково (ИНН:5050053857, ОГРН:1055014141401): Никулина А.А. по доверенности от 25.02.2013 N 23/11-30, Волохова В.В. по доверенности от 14.12.2012 N 96/11-30,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу администрации городского поселения Щёлково на решение Арбитражного суда Московской области от 11 февраля 2013 года по делу N А41-45273/12, принятое судьёй Бобковой С.Ю., по иску общества с ограниченной ответственностью "ПОСБОН" к администрации городского поселения Щёлково о признании незаконным расчёта арендной платы и обязании произвести определённые действия и по встречному иску администрации городского поселения Щёлково к обществу с ограниченной ответственностью "ПОСБОН" о взыскании денежных средств и расторжении договора,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "ПОСБОН" (далее - ООО "ПОСБОН") обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к администрации городского поселения Щёлково о признании незаконным расчёта арендной платы на 2011 год к договору аренды недвижимого имущества от 01.07.2008 N 2695 и обязании ответчика произвести расчёт арендной платы на 2011 год по указанному выше договору в соответствии с формулой расчёта, указанной в расчёте арендной платы на 2008 год, с применением коэффициента вида деятельности арендатора ООО "ПОСБОН" - 0,5 (предприятие бытового обслуживания) и коэффициента износа (остаточной стоимости) здания - 0,58 (т. 1 л.д. 6-10). Делу присвоен номер А41-45273/12.

Администрация городского поселения Щёлково обратилась в Арбитражный суд Московской области с иском к ООО "ПОСБОН" о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 356 951 руб. 34 коп., пени в сумме 474 028 руб. 72 коп. и расторжении договора от 01.07.2008 N 2695. Делу присвоен номер А41-45929/12 (т. 2 л.д. 2-6).

Определением Арбитражного суда Московской области от 27.11.2012 производство по делам N А41-45273/12 и N А41-45929/12 объединено в одно производство, с присвоением делу номера А41-45273/12 (т. 1 л.д. 56).

В ходе рассмотрения настоящего дела в суде первой инстанции администрация городского поселения Щёлково уточнила свои требования и просила суд взыскать с ООО "ПОСБОН" задолженность по арендной плате в сумме 470 079 руб., пеню в сумме 675 687 руб. 61 коп. и расторгнуть договор от 01.07.2008 N 2695 (т. 4 л.д. 1-2).

ООО "ПОСБОН" также уточнило свои требования и просило суд:

- признать незаконным расчёт арендной платы на 2011 и 2012 год к договору аренды недвижимого имущества от 01.07.2008 N 2695, представленный администрацией городского поселения Щёлково;

- обязать ответчика произвести расчёт арендной платы на 2011 год по договору аренды недвижимого имущества от 01.07.2008 N 2695 в соответствии с Приложением N 1 к указанному договору, с применением коэффициента вида деятельности арендатора ООО "ПОСБОН" - 0,5 (предприятие бытового обслуживания) и привести коэффициент износа в соответствии с правилами ведения бухгалтерского учёта в части начисления амортизации на момент передачи имущества в казну, то есть на 01.01.2009, учитывая срок полезного использования данного имущества и коэффициент амортизации в соответствии с фактическим сроком эксплуатации на дату приёмки, то есть 25 лет;

- обязать ответчика произвести расчёт арендной платы на 2012 год по договору аренды недвижимого имущества от 01.07.2008 N 2695 в соответствии с Приложением N 1к указанному договору, с применением коэффициента вида деятельности арендатора ООО "ПОСБОН" - 0,5 (предприятие бытового обслуживания) и Привести коэффициент износа в соответствии с правилами ведения бухгалтерского учёта в части начисления амортизации на момент передачи имущества в казну, то есть на 01.01.2009, учитывая срок полезного использования данного имущества и коэффициент амортизации в соответствии с фактическим сроком эксплуатации на дату приёмки, то есть 25 лет (т. 4 л.д. 45-48).

Решением Арбитражного суда Московской области от 11.02.2013 по делу N А41-45273/12 в удовлетворении первоначального иска отказано. В удовлетворении встречного иска в части взыскания задолженности и пени отказано. Требование администрации городского поселения Щёлково о расторжении договора от 01.07.2008 N 2695 оставлено без рассмотрения (т. 4 л.д. 63-66).

Не согласившись с данным судебным актом в части отказа в удовлетворении требований по встречному иску о взыскании задолженности и пени, а также в части оставления требования о расторжении вышеназванного договора без рассмотрения, администрация городского поселения Щёлково обратилась в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, полагая, что судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, а также неправильно применены нормы материального и процессуального права.

Согласно части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

Возражений против проверки арбитражным апелляционным судом законности и обоснованности решения суда первой инстанции только в обжалуемой администрацией городского поселения Щёлково части от ООО "ПОСБОН" не поступило.

Законность и обоснованность оспариваемого судебного акта в обжалуемой части проверены арбитражным апелляционным судом в соответствии со статьей 266, частью 5 статьи 268 АПК РФ.

В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представители администрации городского поселения Щёлково поддержали в полном объёме доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просили решение суда первой инстанции в обжалуемой части отменить, встречный иск удовлетворить.

Представители ООО "ПОСБОН" возражали против доводов заявителя апелляционной жалобы, просили решение суда первой инстанции в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Выслушав объяснения представителей сторон, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции в обжалуемой части.

Как следует из материалов дела, 01.07.2008 между администрацией Щёлковского муниципального района Московской области (арендодатель) и ООО "ПОСБОН" (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества N 2695, по условиям которого арендодатель передаёт, а арендатор принимает в аренду сроком с 01.07.2008 по 30.06.2057 муниципальное имущество - нежилое здание гаража общей площадью 143,40 кв.м., расположенное по адресу: Московская область, г. Щёлково, 1-й Советский переулок, д. 23 (т. 1 л.д. 14-17).

В пункте 3.1 вышеназванного договора предусмотрено, что расчёт арендной платы осуществляется по методике, изложенной в расчёте арендной платы за недвижимое имущество в 2008 году (приложение N 1) (т. 1 л.д. 18-21).

Согласно представленному суду приложению N 1 размер годовой арендной платы на 2008 год установлен в сумме 120 286 руб. 61 коп. (т. 1 л.д. 18-21).

В пункте 3.2 договора предусмотрено, что размер арендной платы может быть изменён один раз в календарном году на основании нормативных правовых актов Российской Федерации и Московской области, а также в соответствии с правовыми актами органов и должностных лиц местного самоуправления муниципального образования Щёлковский муниципальный район.

Согласно пункту 3.3 договора арендная плата за текущий месяц аренды должна быть полностью внесена арендатором не позднее 10 числа текущего месяца.

По акту приёма-передачи от 01.07.2008 здание гаража передано арендатору (т. 1 л.д. 22).

В связи с переходом права собственности на сданное в аренду имущество к городскому поселению Щёлково, 01.01.2009 стороны заключили дополнительное соглашение к указанному выше договору аренды, по условиям которого арендодателем является администрация городского поселения Щёлково (т. 1 л.д. 24-25).

Согласно подписанному между сторонами расчёту арендной платы на 2010 год, размер ежемесячной арендной платы определен в сумме 12 735 руб. 71 руб. (т. 1 л.д. 29-31).

Из представленных в материалы дела платёжных поручений следует, что в период с 2011 по 2012 год ООО "ПОСБОН" вносило ежемесячную арендную плату в сумме 12 735 руб. 71 коп. (т. 2 л.д. 107-128).

Ссылаясь на то обстоятельство, что в 2011 и 2012 годах размер арендной платы истцом был увеличен, однако, ответчик продолжал вносить арендные платежи в соответствии с расчетом на 2010 год, вследствие чего у последнего образовалась задолженность за период с 11.01.2011 по 31.01.2012 в сумме 470 079 руб. 60 коп., администрация городского поселения Щёлково обратилась в арбитражный суд с иском по настоящему делу.

Арбитражный апелляционный суд согласен с выводом суда первой инстанции об отказе в удовлетворении требований истца по встречному иску о взыскании задолженности и пени и об оставлении требования о расторжении договора от 01.07.2008 N 2695 без рассмотрения в связи со следующим.

В силу положений статей 606 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Обязанностью арендатора является своевременное внесение арендной платы за предоставленное в пользование имущество.

В соответствии с положениями статей 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Из материалов дела следует, что в качестве приложения N 2 к договору аренды от 01.07.2008 N 2695 между сторонами был подписан расчёт арендной платы на 2010 год, согласно которому размер ежемесячной арендной платы был определен в сумме 12 735 руб. 71 коп. (т. 1 л.д. 29-31).

Согласно указанному расчёту, размер годовой арендной платы определяется по формуле: Ад = Бап Ч S Ч Киз Ч Км Ч Кт Ч Кд Ч Кнж Ч Ки, где:

Бап - базовая ставка годовой арендной платы за 1 кв.м. в год (1 500 руб.);

S - площадь помещения (143,4 кв.м.);

Киз - коэффициент износа (0,58);

Км - коэффициент качества строительного материала здания (1,25);

Кт - коэффициент типа строения (0,5);

Кд - коэффициент вида деятельности (1).

Кнж - коэффициент качества нежилого помещения (0,98);

Ки - удобство использования (2).

На 2011 и 2012 годы новые расчеты арендной платы между истцом и ответчиком в двустороннем порядке не подписывались.

Вместе с тем, истец составил расчеты арендной платы на 2011 и 2012 годы в одностороннем порядке, установив, что ежемесячная арендная плата в 2011 году составляет 26 935 руб. 30 коп., а в 2012 - 37 709 руб. 42 коп. (т. 1 л.д. 32-36).

В указанных расчётах коэффициент Киз определен в размере 0,92.

В обоснование изменения коэффициента Киз администрация городского поселения Щёлково ссылается на письмо Министерства финансов Московской области от 22.04.2009 N 03-05-04-01/17.

Однако письмо Министерства финансов Московской области не является правовым актом, в силу чего не может служить основанием для изменения значения коэффициентов, подлежащих применению при расчете арендной платы по договору аренды от 01.07.2008 N 2695.

На какие-либо иные правовые основания для изменения коэффициента Киз администрация городского поселения Щёлково не ссылается.

Также из представленных истцом расчётов арендной платы на 2011 и 2012 годы следует, что в них изменено значение базовой ставки годовой арендной платы (Бап) - 2 000 руб. в 2011 году и 2 800 руб. - в 2012 году.

Вместе с тем, расчёты арендной платы на 2011 и 2012 годы ООО "ПОСБОН" не подписаны.

Согласно пункту 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Поскольку договором аренды от 01.07.2008 N 2695 не предусмотрено, что изменение его условий об арендной плате может производиться арендодателем в одностороннем порядке путем извещения арендатора о новом размере арендной платы, учитывая, что расчёты арендной платы на 2008, 2009 и 2010 годы сторонами подписывались в двустороннем порядке (т. 1 л.д. 18-21, 26-31), а также принимая во внимание, что ООО "ПОСБОН" в 2011 и 2012 годах ежемесячно вносило арендные платежи в согласованном сторонами размере - 12 735 руб. 71 коп. (т. 2 л.д. 107-128), арбитражный апелляционный суд считает, что обязательства по внесению арендных платежей в спорный период исполнялись ООО "ПОСБОН" надлежащим образом.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции обосновано отказал администрации городского поселения Щёлково в удовлетворении требований о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 470 079 руб. 60 коп. и пени в сумме 675 687 руб. 61 коп.

Администрация городского поселения Щёлково в своём встречном иске также просила суд расторгнуть договор аренды нежилого помещения от 01.07.2008 N 2695.

Согласно части 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В соответствии со статьёй 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 29 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", по смыслу части третьей статьи 619 ГК РФ указанное предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения. Так как часть третья статьи 619 Кодекса не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 названного Кодекса. Согласно этой норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В качестве доказательства соблюдения претензионного порядка урегулирования спора администрация городского поселения Щёлково представила суду адресованное ответчику уведомление без даты и без номера о своем намерении обратиться в арбитражный суд с иском о расторжении указанного выше договора аренды (т. 2 л.д. 136).

Однако доказательств направления, либо вручения данного уведомления ООО "ПОСБОН" в материалах дела не имеется.

Ссылка заявителя апелляционной жалобы на письма от 01.07.2010 N 1043/1.1-9, от 01.07.2011 N 234-с, от 07.11.2011 N 1460у и от 18.08.2011 N 1689/1.1-9 арбитражным апелляционным судом отклоняется, поскольку в указанных письмах не содержится предложений о расторжении договора аренды нежилого помещения от 01.07.2008 N 2695 в добровольном порядке (т. 2 л.д. 47, 55-56, 135, 137).

Таким образом, досудебный порядок урегулирования спора о расторжении договора аренды администрацией городского поселения Щеклково не соблюден.

В соответствии с части 2 статьи 148 АПК РФ арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после принятия его к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.

При таких обстоятельствах требование администрации городского поселения Щёлково о расторжении договора аренды нежилого помещения от 01.07.2008 N 2695 обоснованно оставлено судом первой инстанции без рассмотрения.

Учитывая изложенное выше, апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению. Доводы, изложенные в ней, являются несостоятельными.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьёй 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 11 февраля 2013 года по делу N А41-45273/12 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий

Н.В. Диаковская

Судьи

С.Ю. Епифанцева Л.Н. Иванова