Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 23 апреля 2012 г. N 07АП-2483/12

г. Томск

23 апреля 2012 г.

А03-13041/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 23 апреля 2012 года.

В полном объеме постановление изготовлено 23 апреля 2012 года.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего: Т.Е. Стасюк

судей: В.М. Сухотиной, Д.Г. Ярцева,

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи помощником судьи О.Н. Винниковой,

при участии:

от истца: Таран А.А. по доверенности от 20.03.2012,

от ответчика: Смирновой А.Н. по доверенности от 16.04.2012,

от третьего лица: не явился (уведомлен),

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Закрытого акционерного общества "Научно-производственное предприятие "Алтайспецпродукт"

на решение Арбитражного суда Алтайского края от 23.01.2012 по делу N А03-13041/2011 (судья С.В. Лихторович)

по исковому заявлению Федерального казенного предприятия "Бийский олеумный завод" (ИНН 2082204002252, ОГРН 1022200562570)

к Закрытому акционерному обществу "Научно-производственное предприятие "Алтайспецпродукт" (ИНН 2227008713, ОГРН 1022200562900)

о признании договора N А03с-194 аренды зданий, являющихся федеральной собственностью, от 11.11.2003, незаключенным и недействительным

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: Территориальное управление Федерального агентства по управлении государственным имуществом в Алтайском крае, г.Барнаул,

и встречному исковому заявлению Закрытого акционерного общества "Научно-производственное предприятие "Алтайспецпродукт"

к Федеральному казенному предприятию "Бийский олеумный завод"

о признании спорного договора аренды N А03с-194 от 11.11.2003, заключенным на неопределенный срок с 01.03.2005

УСТАНОВИЛ:

Федеральное казенное предприятие "Бийский олеумный завод" (далее - ФКП "БОЗ") обратилось в Арбитражный суд Алтайского края с иском к Закрытому акционерному обществу "Научно-производственное предприятие "Алтайспецпродукт" (далее - ЗАО НПП "Алтайспецпродукт") о признании незаключенным и недействительным договора N А03с-194 от 11.11.2003 аренды зданий, являющихся федеральной собственностью.

Исковые требования обоснованы статьями 425, 432, 433, 447, 606, 607, 609, 651 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что сведения об объектах недвижимости, переданных в аренду по договору N А03с-194 от 11.11.2003, подписанного истцом и ответчиком, не соответствуют характеристикам, изложенным в технической и правоустанавливающей документации на эти объекты, в связи с чем существенное условие о предмете договора не согласовано сторонами; спорный договор аренды не зарегистрирован в установленном законом порядке. Кроме того, спорный договор не соответствует статье 447 Гражданского кодекса Российской Федерации, статье 15 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", пункту 3 Постановления Правительства Российской Федерации от 30.06.1998 N685 "О мерах по обеспечению поступления в федеральный бюджет доходов от использования федерального имущества" и Положению о проведении торгов на право заключения договора аренды объектов недвижимости, находящейся в федеральной собственности, утвержденному распоряжением Министерства государственного имущества от 28.07.1998 N774-р, так как объекты недвижимости, находящиеся в федеральной собственности, переданы в аренду ответчику без проведения торгов на право заключения договора аренды.

Определением арбитражного суда от 26.09.2011 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Алтайском крае (далее - ТУ Росимущества в Алтайском крае) (т. 1 л. д. 1-3).

ЗАО НПП "Алтайспецпродукт" предъявило в порядке статьи 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации встречный иск к ФКП "БОЗ" о признании договора от 11.11.2003 N А03с-194 аренды зданий, являющихся федеральной собственностью, заключенным на неопределенный срок с 01.03.2005 (т. 2 л. д. 137-140).

Встречный иск обоснован статьями 181, 431, 450, 452, 610 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивирован тем, что 24.03.2005 между истцом и ответчиком заключено дополнительное соглашение N А03с-074 к спорному договору, действующее с 01.03.2005, об изменении условий договора в части размера и порядка уплаты арендной платы. Таким образом, стороны пришли к соглашению о заключении с 01.03.2005 договора аренды на новых условиях без указания срока действия договора.

Решением Арбитражного суда Алтайского края от 23 января 2012 года исковые требования ФКП "БОЗ" удовлетворены частично, договор N А03с-194 от 11.11.2003 аренды зданий, являющихся федеральной собственностью, признан незаключенным. В остальной части в удовлетворении исковых требований ФКП "БОЗ" отказано. В удовлетворении встречного иска отказано полностью.

Не согласившись с состоявшимся решением, ЗАО НПП "Алтайспецпродукт" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить и принять по делу новый судебный акт, ссылаясь на несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела.

По мнению заявителя апелляционной жалобы, судом первой инстанции сделан несоответствующий фактическим обстоятельствам вывод о несогласовании сторонами условия о предмете договора аренды. Суд не учел, что в пункте 1.1 договора N А03с-194 от 11.11.2003 определены объекты недвижимости, переданные в аренду, в том числе указано их место расположения, общая площадь, номера объектов, площадь каждого объекта, цель их использования и назначение; указанные данные об объектах недвижимости подтверждены сторонами при фактическом осмотре объектов и составлении передаточных актов. Делая вывод о незаключенности договора ввиду отсутствия его государственной регистрации, суд не принял по внимание пункт 6.4 договора N А03с-194 от 11.11.2003, согласно которому арендатор обязан в течение 6 месяцев произвести его государственную регистрацию. Заявитель апелляционной жалобы полагает, что спорный договор прекратил свое действие по истечении данного шестимесячного срока, а именно 11.04.2004. Поскольку после указанной даты ЗАО НПП "Алтайспецпродукт" продолжало пользоваться арендованными объектами недвижимости, договор считается возобновленным на неопределенный срок. Кроме того, в период действия договора стороны неоднократно изменяли его условия, а арендатор уплачивал арендную плату, налоги, нес расходы на содержание арендуемого имущества. Таким образом, действия сторон свидетельствуют о фактическом возобновлении договора аренды на неопределенный срок с 01.03.2005.

Истец в отзыве на иск возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил оставить решение суда первой инстанции без изменения, ссылаясь на его законность и обоснованность и несостоятельность доводов апелляционной жалобы.

В судебном заседании представитель ответчика настаивал на удовлетворении апелляционной жалобы, уточнив требование по апелляционной жалобе - просил решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении первоначального искового заявления и об удовлетворении встречного иска. Пояснил дополнительно, что считает, что исполнение сторонами договора аренды, носившее длительный характер, свидетельствует об одобрении сторонами договора; истцом помещения были переданы и принималась арендная плата именно со ссылкой на договор аренды.

Представитель истца в судебном заседании поддержал доводы отзыва на апелляционную жалобу, в котором просил оставить в силе решение суда первой инстанции. Пояснил, что согласен с выводом суда первой инстанции о незаключенности договора аренды, если же суд посчитает его заключенным, имеются признаки ничтожности договора.

Третье лицо, надлежащим образом извещенное о судебном заседании апелляционной инстанции, явку своего представителя не обеспечило, отзыв на жалобу не представило. Дело рассматривается в его отсутствие по имеющимся материалам в соответствии с частью 3 статьи 156 и частью 1 статьи 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела, доводы апелляционной жалобы, заслушав представителей сторон, проверив в соответствии со статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения, суд апелляционной инстанции считает его не подлежащим отмене.

Как следует из материалов дела, между Федеральным государственным унитарным предприятием "Бийский олеумный завод" (арендодателем) и ЗАО НПО "Алтайспецпродукт" (арендатором) подписан договор N А03с-194 от 11.11.2003 аренды зданий, являющихся федеральной собственностью, в соответствии с которым арендодатель обязался предоставить арендатору во временное пользование здания общей площадью 3 518,03 кв.м, расположенные по адресу: 659315, г.Бийск, Промзона, территория ФГУП "Бийский олеумный завод", а именно: часть здания N 853 площадью 295,25 кв.м для использования под складские помещения; здание N 871 площадью 926,24 кв.м, в том числе для использования под офис - 854,24 кв.м и под электроремонтную мастерскую - 72 кв.м; здание N 2222 площадью 795,48 кв.м для использования в производственных целях; здание N 2223 площадью 896,21 кв.м для использования в производственных целях; часть здания N 2224 площадью 381,68 кв. для использования под лабораторию; здание N 2226 площадью 223,17 кв.м для размещения ремонтно-механической службы (т. 1 л. д. 13-16).

Согласно пункту 1.2 указанного договора срок его действия - с 01.11.2003 по 31.10.2008.

В пунктах 6.3, 6.4 договора, подписанного сторонами, указано, что он вступает в силу с момента его государственной регистрации; обязанность по государственной регистрации договора возложена на арендатора; в случае, если договор не будет зарегистрирован в установленном в нем срок, договор считается незаключенным.

Между сторонами договора аренды подписаны передаточные акты от 01.11.2003 в отношении объектов недвижимости, перечисленных в пункте 1 1 договора аренды (т. 1 л. д. 17-22).

Государственная регистрация договора аренды N А03с-194 от 11.11.2003, заключенного на срок более 1 года, в установленном законом порядке не произведена.

24.03.2005 Федеральным государственным унитарным предприятием "Бийский олеумный завод" и ЗАО НПО "Алтайспецпродукт" подписано дополнительное соглашение N А03с-074 к договору аренды N А03с-194 от 11.11.2003, которым стороны изменили размер арендной платы и порядок ее внесения, указав, что данные изменения вступают в силу с 01.03.2005 (т. 2 л. д. 150).

На основании распоряжения Правительства Российской Федерации от 15.08.2006 N 1127-р Федеральное государственное унитарное предприятие "Бийский олеумный завод" преобразовано в Федеральное казенное предприятие "Бийский олеумный завод" (т. 2 л. д. 64-65).

В 2011 году сторонами подписано соглашение о расторжении договора аренды в части аренды здания N 2222. Указанный объект недвижимости по передаточному акту возвращен ответчиком истцу (т. 3 л. д. 20-21).

Полагая, что договор аренды N А03с-194 от 11.11.2003 является незаключенным ввиду несогласования сторонами существенного условия о предмете договора и отсутствия его государственной регистрации, а также ничтожным вследствие несоответствия его статье 447 Гражданского кодекса Российской Федерации, статье 15 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", пункту 3 Постановления Правительства Российской Федерации от 30.06.1998 N685 и Положению о проведении торгов на право заключения договора аренды объектов недвижимости, находящейся в федеральной собственности, утвержденному распоряжением Министерства государственного имущества от 28.07.1998 N774-р, ФКП "БОЗ" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

До принятия решения ЗАО "НПП "Алтайспецпродукт" заявило о пропуске срока исковой давности по требованию о признании договора N А03с-194 от 11.11.2003 недействительным (т. 2 л. д. 140).

Кроме того, ссылаясь на то, что 24.03.2005 сторонами подписано дополнительное соглашение N А03с-074 к договору аренды, действующее с 01.03.2005, и условия договора аренды фактически исполнялись сторонами, ЗАО "НПП "Алтайспецпродукт" предъявило встречный иск о признании договора от 11.11.2003 N А03с-194 заключенным на неопределенный срок с 01.03.2005.

ФКП "БОЗ" заявило о пропуске срока исковой давности по требованию о признании договора аренды возобновленным на неопределенный срок (т. 3 л. д. 23-24).

Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования ФКП "БОЗ" в части признания договора аренды N А03с-194 от 11.11.2003 незаключенным, исходил из того, что в договоре не указаны идентифицирующие признаки, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору, а также что оспариваемый договор не зарегистрирован в установленном законом порядке. По этим же основаниям в удовлетворении встречного иска было отказано.

Судом принят правильный по существу судебный акт.

В силу пункта 3 статьи 607 и статьи 625 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Исследовав материалы дела, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о несогласованности в договоре условия об объекте аренды.

В силу пункта 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно пункту 2 статья 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В нарушение указанных норм закона договор аренды N А03с-194 от 11.11.2003 не прошел процедуру государственной регистрации, в связи с чем правомерно признан судом первой инстанции незаключенным.

В связи с незаключенностью договора N А03с-194 от 11.11.2003 суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении требования ФКП "БОЗ" о признании данного договора недействительным, а также в удовлетворении встречного иска ЗАО "НПП "Алтайспецпродукт" о признании договора аренды возобновленным на неопределенный срок.

Довод апелляционной жалобы ЗАО "НПП "Алтайспецпродукт" о том, что договор N А03с-194 от 11.11.2003 следует считать возобновленным на неопределенный срок, в том числе в связи с подписанием сторонами в 2008-2010 годах дополнительных соглашений к договору и фактическим исполнением данного договора, основан на неправильном толковании заявителем норм материального права.

Из диспозиции пункта 3 статьи 433, пункта 2 статья 651 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что договорные обязательства по договору аренды здания или сооружения, заключенного на срок не менее года, возникают с момента государственной регистрации данного договора. Ввиду отсутствия государственной регистрации договора N А03с-194 от 11.11.2003 между сторонами не возникли договорные отношения, в связи с чем возобновление договора аренды на неопределенный срок в порядке пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации невозможно.

При таких обстоятельствах ссылка заявителя апелляционной жалобы на возобновление договора с 11.04.2004 года (даты неисполнения арендатором обязанности по государственной регистрации договора) является ошибочной, поскольку до указанной даты между сторонами отсутствовали какие-либо договорные отношения.

Из буквального толкования текста дополнительного соглашения от 24.03.2005, а также иных подписанных сторонами дополнительных соглашений - от 11.01.2007, от 18.08.2008, от 27.04.2010 - не следует, что сторонами были заключены самостоятельные договоры, предусматривающие передачу объектов недвижимости в аренду на неопределенный срок. Напротив, сторонами таким образом вносились изменения в ранее подписанный договор аренды N А03с-194 от 11.11.2003, не затрагивающие условия о сроке аренды. В этой связи подписание сторонами дополнительных соглашений не могло повлечь изменение условий договора N А03с-194 от 11.11.2003 в части срока аренды и повлиять на обязательность государственной регистрации данного договора.

Учитывая изложенное, ссылка ответчика в судебном заседании апелляционной инстанции на исполнение сторонами договора, и на то, что фактически имело место одобрение договора, в рассматриваемом случае значения не имеет, поскольку закон связывает заключенность договора именно с фактом его государственной регистрации.

При этом согласно пункту 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор.

Учитывая, что соглашение об изменении договора аренды, подлежащего государственной регистрации, является его неотъемлемой частью, на него также распространяется требование об обязательной государственной регистрации (пункт 9 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

Поскольку соглашения о внесении изменений в договор аренды зданий, на которые ссылается заявитель апелляционной жалобы, не были зарегистрированы в установленном законом порядке, они в соответствии с пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации также считаются незаключенными и не влекут правовых последствий.

С учетом вышеизложенного доводы апелляционной жалобы об ошибочности выводов суда первой инстанции относительно несогласования сторонами предмета договора аренды не имеют существенного правового значения и не могут свидетельствовать о принятии судом неправильного по существу судебного акта, поскольку договор N А03с-194 от 11.11.2003 в любом случае является незаключенным ввиду несоблюдения требования о его обязательной государственной регистрации.

Принимая во внимание, что приведенные в апелляционной жалобе доводы не свидетельствуют о наличии оснований, установленных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены или изменения решения, апелляционная инстанция считает обжалуемый судебный акт законным и обоснованным, а апелляционную жалобу - неподлежащей удовлетворению.

В соответствии с частями 1, 5 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в размере 2 000 руб. относятся на ответчика - ЗАО НПП "Алтайспецпродукт".

Руководствуясь статьей 110, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Седьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Алтайского края от 23 января 2012 года по делу N А03-13041/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа.

Председательствующий

Т.Е. Стасюк

Судьи

В.М. Сухотина Д.Г. Ярцев