Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 17 июля 2013 г. N 11АП-7321/13

г.Самара

17 июля 2013 г.

Дело N А55-20701/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 15 июля 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 17 июля 2013 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Карпова В.В., судей Балашевой В.Т. и Деминой Е.Г., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации муниципального района Волжский Самарской области на решение Арбитражного суда Самарской области от 29 апреля 2013 года по делу N А55-20701/2012 по иску индивидуального предпринимателя Гросс Елены Анатольевны (ОГРНИП 307636721900021, ИНН 636700575106) к администрации муниципального района Волжский Самарской области (ОГРН 1036302396492, ИНН 6367100226) и Управлению муниципального имущества и земельных отношений администрации муниципального района Волжский Самарской области (ОГРН 1096367000047, ИНН 6367059627) об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи, третье лицо - общество с ограниченной ответственностью "НПО "Азимут" (ИНН 6315558343), принятое судьей Пономаревой О.Н.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Копункиным В.А.,

при участии в судебном заседании:

от истца: Тренина Т.А. - представитель (доверенность от 09.12.2011);

от 1-го ответчика - администрации муниципального района Волжский Самарской области: Герасимова Е.Ю. - ведущий юрисконсульт юридической службы Управления муниципального имущества и земельных отношений администрации (доверенность N 27 от 23.08.2012);

от 2-го ответчика - Управления муниципального имущества и земельных отношений администрации муниципального района Волжский Самарской области: Герасимова Е.Ю. - ведущий юрисконсульт юридической службы (доверенность N 8 от 02.07.2013);

от третьего лица: Крупина Е.Е. - представитель (доверенность от 10.07.2013),

установил:

Индивидуальный предприниматель Гросс Елена Анатольевна (далее предприниматель Гросс Е.А., истец) обратилась в Арбитражный суд Самарской области с иском к администрации муниципального района Волжский Самарской области (далее Администрация, 1-й ответчик) и Управлению муниципального имущества и земельных отношений администрации муниципального района Волжский Самарской области (далее Управление, 2-й ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи здания бани, расположенного по адресу: Самарская область, Волжский район, п.Стройкерамика, ул.Дачная, 1а, и земельного участка площадью 1232 кв.м., на котором расположено данное здание и просила пункт 3.1 договора изложить в следующей редакции: "Выкупная стоимость земельного участка и расположенного на нем нежилого здания бани составляет 1278988 (один миллион двести семьдесят восемь тысяч девятьсот восемьдесят восемь) рублей. Стоимость земельного участка составляет 731862 рубля. Стоимость нежилого здания (бани) составляет 547126 рублей", пункт 3.5 изложить в следующей редакции: "Покупателю предоставляется рассрочка на срок три года. Погашение предоставленной рассрочки производится покупателем ежемесячно с момента государственной регистрации договора равными частями от суммы выкупной стоимости земельного участка с нежилым зданием в течение предоставленного срока рассрочки." (с учетом уточнения предмета иска принятого судом на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Определением суда от 09.10.2012 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "НПО "Азимут" (далее ООО "НПО "Азимут", третье лицо).

Решением Арбитражного суда Самарской области от 29.04.2013 исковые требования удовлетворены частично. Суд первой инстанции принял пункт 3.1 договора купли-продажи здания бани, расположенного по адресу: Самарская область, Волжский район, п.Стройкерамика, ул.Дачная, 1а, и земельного участка площадью 1232 кв.м., на котором расположено данное здание, в редакции истца. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

При этом суд первой инстанции исходил из того, что решением Арбитражного суда Самарской области от 24.01.2012 по делу N А55-20227/2011 признано незаконным решение Администрации об отказе истцу в предоставлении права выкупа арендуемого помещения, суд обязал Администрацию принять решение о приватизации арендуемого истцом помещения по адресу: Самарская обл., Волжский район, п.Стройкерамика, ул.Дачная, 1а, и направить ей проект договора купли-продажи. Истец, получив проект договора купли-продажи, направил ответчику протокол разногласий в части размера выкупной стоимости. Соглашение по выкупной стоимости арендованного имущества сторонами не достигнуто, поэтому спор передан на рассмотрение суда.

В ходе рассмотрения дела судом назначена экспертиза по определению рыночной стоимости имущества, выкупаемого истцом.

Суд первой инстанции, оценив отчеты независимых оценщиков, представленные сторонами, и заключение эксперта о рыночной стоимости выкупаемого истцом имущества, пришел к выводу, что пункт 3.1 подлежит принятию в редакции истца, который уточнил исковые требования и просил установить выкупную стоимость имущества в размере его рыночной стоимости, определенной экспертом - 1278988 руб. с учетом НДС.

Суд первой инстанции, исходя из того, что соглашение о рассрочке сторонами не достигнуто, пришел к выводу, что требование о включении в договор купли-продажи пункта 3.5 в редакции истца удовлетворению не подлежит.

1-й ответчик с решением суда не согласился и подал апелляционную жалобу, в которой просил обжалуемое решение отменить.

В судебном заседании представитель 1-го ответчика доводы, изложенные в апелляционной жалобе, поддержал и просил решение суда первой инстанции отменить в части принятия пункта 3.1 договора купли-продажи здания бани, расположенного по адресу: Самарская область, Волжский район, п.Стройкерамика, ул.Дачная, 1а, и земельного участка площадью 1232 кв.м., на котором расположено данное здание, в редакции истца. Представитель 1-го ответчика заявил, что не возражает против проверки законности и обоснованности решения суда первой инстанции в обжалуемой части.

1-й ответчик считает, что при принятии решения судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, и не применен, закон, подлежащий применению. При этом ответчик исходит из того, что суд первой инстанции не принял во внимание довод о том, что экспертами при проведении экспертизы нарушены положения статьи 8 Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" поскольку в заключении не приведены расчеты фактического износа здания. Согласно заключению экспертов здание имеет износ более 80%, поэтому не может иметь рыночной стоимости и отсутствует экономическая целесообразность в его выкупе.

Истец в отзыве на апелляционную жалобу ответчика и в судебном заседании с доводами жалобы не согласился и просил оставить ее без удовлетворения.

Представитель истца в судебном заседании пояснил, что не возражает против проверки законности и обоснованности решения суда первой инстанции только в обжалуемой части.

Представитель 2-го ответчика в судебном заседании доводы апелляционной жалобы 1-го ответчика поддержал и просил ее удовлетворить. Представитель 2-го ответчика пояснил, что не возражает против проверки законности и обоснованности решения суда первой инстанции только в обжалуемой части.

Третье лицо в отзыве на апелляционную жалобу и в судебном заседании доводы апелляционной жалобы 1-го ответчика поддержало и просило ее удовлетворить. В судебном заседании представитель третьего лица пояснил, что не возражает против проверки законности и обоснованности решения суда первой инстанции в обжалуемой части.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверяется в соответствии со статьями 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и пунктом 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" законность и обоснованность обжалуемого решения проверяется в части принятия судом пункта 3.1 договора купли-продажи здания бани, расположенного по адресу: Самарская область, Волжский район, п.Стройкерамика, ул.Дачная, 1а, и земельного участка площадью 1232 кв.м., на котором расположено данное здание, в редакции истца.

Исследовав доказательства по делу, изучив доводы, изложенные апелляционной жалобе 1-го ответчика, отзывах истца и третьего лица на апелляционную жалобу, выступлениях присутствовавших в судебном заседании представителей участвующих в деле лиц, арбитражный апелляционный суд установил.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 24.01.2012 по делу N А55-20227/2011 признано незаконным решение Администрации об отказе предпринимателю Гросс Е.А.в реализации преимущественного права выкупа арендованного нежилого помещения, расположенного по адресу: Самарская область, Волжский район, п.Стройкерамика, ул.Дачная, 1а. Суд обязал Администрацию устранить допущенные нарушения прав и законных интересов предпринимателя Гросс Е.А. путем принятия решения об условиях приватизации арендуемого ею нежилого помещения и направления ей проекта договора купли-продажи (т.2 л.д.7-9).

Администрация письмом от 26.04.2012 направила предпринимателю Гросс Е.А. проект договора купли-продажи земельного участка кадастровый номер 63:17:0304003:0121 площадью 1232 кв.м., расположенного по адресу: Самарская область, Волжский район, п.Стройкерамика, ул.Дачная, 1а, и расположенного на данном земельном участке нежилого здания (бани) общей площадью 401,8 кв.м. (т.2 л.д.10-12).

Согласно пункту 3.1 проекта договора выкупная стоимость земельного участка и расположенного на нем здания в соответствии с отчетом об определении рыночной стоимости составляет 2759402 руб. 48 коп.

Согласно пункту 3.2 проекта договора выплата стоимости земельного участка и расположенного на нем нежилого здания производится покупателем (истцом) до подписания договора.

Истец подписал договор аренды земельного участка с протоколом разногласий (т.2 л.д.13), которым предложил изложить пункт 3.1 договора в следующей редакции: "Выкупная стоимость земельного участка и расположенного на нем нежилого здания составляет 400000 руб.", а также включить в договор пункт 3.5 "Покупателю предоставляется рассрочка на срок три года.".

1-й ответчик протокол разногласий, направленный истцом, подписал с протоколом согласования, которым пункт 3.1 договора в редакции истца отклонил и предложил дополнить договор пунктами 3.6 и 3.7, регулирующими порядок предоставления рассрочки уплаты стоимости земельного участка и расположенного на нем нежилого здания на основании статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (т.2 л.д.15).

Истец, протокол согласования, направленный 1-м ответчиком, не подписал, руководствуясь пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, обратился в суд с иском об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи земельного участка кадастровый номер 63:17:0304003:0121 площадью 1232 кв.м. по адресу: Самарская область, Волжский район, п.Стройкерамика, ул.Дачная, 1а и арендуемого им нежилого здания (бани) общей площадью 401,8 кв.м., расположенного на данном земельном участке.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" субъекты малого и среднего предпринимательства, при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

1-м ответчиком в обоснование цены, предусмотренной пунктом 3.1 договора купли-продажи, представлены: отчет N 375-МК 189-02 от 21.10.2011 об определении рыночной стоимости земельного участка кадастровый номер 63:17:0304003:0121 площадью 1232 кв.м., расположенного по адресу: Самарская область, Волжский район, п.Стройкерамика, ул.Дачная, 1а, и отчет N 375-МК 189-03 от 21.10.2011 об определении рыночной стоимости нежилого здания бани общей площадью 401,8 кв.м., расположенного на указанном земельном участке (т.1 л.д.34-139).

Оценка объектов недвижимости произведена третьим лицом по состоянию на 17.10.2011 и действительна в течение 6 месяцев от даты составления отчетов.

Принимая во внимание, что истец не согласился с размером рыночной стоимости выкупаемых им объектов недвижимости, указанной в проекте договора, направленного 1-м ответчиком, а также учитывая, что отчеты об определении рыночной стоимости объектов недвижимости на дату направления проекта договора купли-продажи истцу, утратили свою актуальность, суд первой инстанции обоснованно назначил судебную экспертизу по определению размера рыночной стоимости объектов недвижимости, которые 1-й ответчик обязан продать истцу в соответствии с Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

В соответствии с заключением экспертизы, назначенной судом, рыночная стоимость выкупаемого истцом земельного участка кадастровый номер 63:17:0304003:0121 площадью 1232 кв.м., расположенного по адресу: Самарская область, Волжский район, п.Стройкерамика, ул.Дачная, 1а, и расположенного на данном земельном участке нежилого здания (бани) общей площадью 401,8 кв.м. составляет 1278988 руб. с учетом НДС (т.2 л.д.119-153).

1-й ответчик доказательства недостоверности величины рыночной стоимости выкупаемого истцом имущества, определенной в результате судебной экспертизы, не представил.

Принимая во внимание указанные обстоятельства, а также учитывая, что в соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации разногласия при заключении сторонами договора купли-продажи объекта недвижимого имущества, арендуемого истцом, подлежат урегулированию судом, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу, что условие о цене за выкупаемый истцом земельный участок кадастровый номер 63:17:0304003:0121 площадью 1232 кв.м. по адресу: Самарская область, Волжский район, п.Стройкерамика, ул.Дачная, 1а, и расположенное на данном земельном участке нежилое здание (баню) общей площадью 401,8 кв.м. подлежит определению в соответствии с заключением судебной экспертизы о рыночной стоимости данного объекта.

На основании изложенного арбитражный апелляционный суд считает, что решение в обжалуемой 1-м ответчиком части принято судом первой инстанции обоснованно, в соответствии с нормами материального и процессуального права и основания для его отмены отсутствуют.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе подлежат отнесению на заявителя жалобы. 1-й ответчик освобожден от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 110,268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 29 апреля 2013 года по делу N А55-20701/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации муниципального района Волжский Самарской области - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий

В.В.Карпов

Судьи

В.Т.Балашева Е.Г.Демина