Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 17 июля 2013 г. N 11АП-10396/13

г. Самара

17 июля 2013 г.

Дело N А49-90/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 10 июля 2013 г.

Постановление в полном объеме изготовлено 17 июля 2013 г.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Рогалевой Е.М.,

судей Кузнецова В.В., Холодной С.Т.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Елькиным А.В.,

с участием:

от общества с ограниченной ответственностью "Районное агропромышленное объединение "Возрождение" - Мурзин Д.В., доверенность от 27.12.2012 года N 2Д-451,

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области - извещен, не явился,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда дело по апелляционной жалобе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области

на решение Арбитражного суда Пензенской области от 25 апреля 2013 года по делу N А49-90/2013 (судья Дудорова Н.В.),

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Районное агропромышленное объединение "Возрождение", (ОГРН 1055800921648; ИНН 5821004460), Пензенская область, Лунинский район, с. Михайловка,

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области (ОГРН 1045802010132; ИНН 5834029976), г. Пенза,

об обязании произвести государственную регистрацию права собственности на недвижимое имущество,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Районное агропромышленное объединение "Возрождение" (далее - заявитель, Общество) обратилось в Арбитражный суд Пензенской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области (далее - ответчик, Управление Росреестра) о признании незаконным отказа N 28-1856 от 18.12.12 в государственной регистрации права на нежилое здание - автогараж, расположенный по адресу: Пензенская область, Лунинский район, с. Михайловка, ул. Дорожная, 1А, а также с требованием обязать ответчика совершить действия по государственной регистрации права.

Представитель заявителя в предварительном судебном заседании в пределах предоставленных ему доверенностью полномочий письменно уточнил предмет заявленных требований, в соответствии с которыми просил обязать ответчика совершить действия по государственной регистрации прав ООО "Районное агропромышленное объединение "Возрождение" на автогараж, расположенный по адресу: Пензенская область, Лунинский район, с. Михайловка, ул. Дорожная, 1А.

В соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражным судом принято уточнение заявителем предмета требований.

Решением Арбитражного суда Пензенской области от 25.04.2013 г. заявленные требования удовлетворены.

Не согласившись с выводами суда, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области подало апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить, жалобу - удовлетворить, принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении заявленных требований ООО "Районное агропромышленное объединение "Возрождение" отказать.

В апелляционной жалобе указывает, что законодательством предусмотрено одновременное обращение в регистрирующий орган сторон договора купли-продажи недвижимого имущества, в данном случае за регистрацией обратился лишь Покупатель по договору.

Податель жалобы ссылается на то, что отсутствие продавца в данном случае является не единственным препятствием для регистрации перехода права, поскольку представленный на государственную регистрацию договор купли-продажи имущественного комплекса не соответствует требованиям ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".

По мнению подателя жалобы, регистрирующий орган действовал в соответствии с законодательством.

В судебное заседание представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области не явился, о дне и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

В соответствии со ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) рассмотрение дела проводится в отсутствие представителя Управления.

Представитель общества с ограниченной ответственностью "Районное агропромышленное объединение "Возрождение" считает решение суда законным и обоснованным по доводам, изложенным в отзыве.

Проверив материалы дела, выслушав представителя общества с ограниченной ответственностью "Районное агропромышленное объединение "Возрождение", оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

16.02.10 г. между заявителем и государственным унитарным предприятием Опытно-производственным хозяйством "Михайловское" заключен договор купли-продажи имущественного комплекса, принадлежащего продавцу на праве хозяйственного ведения. В состав указанного имущественного комплекса входит нежилое здание (Автогараж) одноэтажное, площадью 468 кв.м, литера А55, находящееся по адресу: Пензенская область, Лунинский район, с. Михайловка, ул. Дорожная, 1А. 16.03.10 сторонами по договору подписан акт приема-передачи имущественного комплекса (том 1 л.д. 11-14).

30.10.12 заявитель обратился в Управление Росреестра с заявлением о регистрации за ним права собственности на объект недвижимости - здание (Автогараж) одноэтажное, площадью 468 кв.м, литера А55, находящееся по адресу: Пензенская область, Лунинский район, с. Михайловка, ул. Дорожная, 1А.

18.12.12 ответчик направил в адрес Общества сообщение об отказе в государственной регистрации на основании абзаца 10 статьи 20 Федерального закона N 122-ФЗ от 21.07.97 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" по причине не представления документов, необходимых в соответствии с Законом о регистрации, а именно: по причине не представления ни заявления ГУП ОПХ "Михайловское", ни решения судебного органа о государственной регистрации перехода права (том 1 л.д. 10).

При принятии решения об удовлетворении заявленных обществом требований о признании указанного отказа в государственной регистрации незаконным суд первой инстанции правомерно исходил из следующих обстоятельств.

В силу пункта 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли - продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. По общему правилу (если иное не предусмотрено законом) договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента его подписания.

Стороны договора купли-продажи недвижимости вправе обратиться в регистрирующий орган за государственной регистрацией перехода права собственности к покупателю после оформления данного права за продавцом в установленном законом порядке. При этом право собственности покупателя на объект недвижимости согласно статье 223 ГК РФ возникает с момента его государственной регистрации.

Согласно пункту 1 статьи 16 Федерального закона N 122-ФЗ государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено Федеральным законом.

Федеральным законом N 122-ФЗ и иными законодательными актами не урегулирован порядок регистрации перехода права собственности и регистрации права на основании заявления одной стороны сделки в случае ликвидации второй стороны на момент подачи заявления о регистрации.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд, исходя из пункта 3 статьи 551 ГК РФ, по требованию другой стороны вправе вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. При указанных обстоятельствах государственная регистрация перехода права собственности производится на основании решения суда. Названная норма права применяется по аналогии и тогда, когда обязанность продавца недвижимости (юридического лица) по участию в государственной регистрации перехода права собственности не может быть исполнена по причине его ликвидации.

Судом первой инстанции правильно учтено, что согласно пункта 62 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.10 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать следующее.

Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

В данном случае государственное унитарное предприятие Опытно-производственное хозяйство "Михайловское" было зарегистрировано в качестве юридического лица 13.08.09, основной государственный регистрационный номер в Едином государственном реестре юридических лиц 1025800859809, дата внесения записи 22.12.02.

На основании договора N II-50(2) от 14.01.04 о закреплении за ГУП ОПХ "Михайловское" федерального имущества на праве хозяйственного ведения, заключенного между Российской академией сельскохозяйственных наук и ГУП ОПХ "Михайловское", за последним на праве хозяйственного ведения было закреплено недвижимое и движимое имущество, отраженное на балансе предприятия по состоянию на 01.07.03 (том 1 л.д. 92-94). В приложении N 1 к указанному договору содержится перечень основных средств ГУП ОПХ "Михайловское" по балансу на 01.07.03 (том 1 л.д. 109-113). В данный перечень включен объект производственного назначения - Автогараж литера А-55, год ввода в эксплуатацию 1976, общей площадью 468 кв.м. В материалах дела имеется свидетельство 58 КТ 352065 от 06.02.04 о государственной регистрации права хозяйственного ведения ГУП ОПХ "Михайловское" на указанное нежилое здание (Автогараж) (том 1 л.д. 117).

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Пензенской области от 10.04.09 по делу N А49-6160/2008-59б/26 ГУП ОПХ "Михайловское" признано банкротом, в отношении него открыто конкурсное производство.

Согласно статье 179 указанного Закона при продаже имущества и имущественных прав должника - сельскохозяйственной организации арбитражный управляющий должен выставить на продажу на торгах предприятие должника. Продажа предприятия должника осуществляется в порядке, установленном пунктами 4 - 19 статьи 110 названного Федерального закона. Оценка имущества должника осуществляется в порядке, установленной статьей 130 указанного Федерального закона. В случае, если предприятие должника не было подано на торгах, продажа имущества должника осуществляется в соответствии со статьей 111 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" (пункт 1).

Преимущественное право приобретения имущества должника имеют лица, занимающиеся производством или производством и переработкой сельскохозяйственной продукции и владеющие земельным участком, непосредственно прилегающим к земельному участку должника. В случае отсутствия таких лиц преимущественное право приобретения имущества, которое используется в целях сельскохозяйственного производства и принадлежит сельскохозяйственной организации, признанной банкротом, при прочих равных условиях принадлежит сельскохозяйственным организациям, крестьянским (фермерским) хозяйствам, расположенным в данной местности.

Для обеспечения реализации преимущественного права приобретения имущества должника арбитражный управляющий направляет уведомление о продаже предприятия должника, имущества должника лицам, которые занимаются производством или производством и переработкой сельскохозяйственной продукции и владеют земельным участком, непосредственно прилегающим к земельному участку должника, а также опубликовывает информацию о продаже предприятия должника, имущества должника в печатном органе по месту нахождения должника с указанием начальной цены продажи предприятия должника, имущества должника, выставляемых на торги (пункт 2 статьи 179).

Как следует из протокола N 4 от 05.11.09 собрания кредиторов ГУП ОПХ "Михайловское", собранием кредиторов принято решение о реализации имущества ГУП ОПХ "Михайловское" путем продажи единым комплексом лицам, занимающимся производством или производством и переработкой сельскохозяйственной продукции и владеющим земельным участком, непосредственно прилегающим к земельному участку ГУП ОПХ "Михайловское".

В рамках дела о банкротстве конкурсным управляющим была проведена инвентаризация имущества должника привлеченной независимой оценочной компанией ООО "Ребус" проведена оценка имущественного комплекса ГУП ОПХ "Михайловское". Общая стоимость имущества оценена в 2842000 руб.

В целях выявления лиц, занимающихся производством или производством и переработкой сельскохозяйственной продукции и владеющих земельным участком, непосредственно прилегающим к земельному участку ГУП ОПХ "Михайловское", конкурсным управляющим направлены запросы в Администрацию Лунинского района Пензенской области и в Управление сельского хозяйства Пензенской области о представлении сведений о таких лицах.

14.12.2000 конкурсным управляющим направлены уведомления соседним сельскохозяйственным предприятиям - СПК "Лунинский", ООО РАО "Возрождение" о реализации имущества предприятия - банкрота, его стоимости (том 1 л.д. 79-82).

Также, информация о продаже имущественного комплекса должника была опубликована в газете "Сурская правда" N 93 от 27.11.09 (том 1 л.д. 120).

16.02.10 между ГУП ОПХ "Михайловское" (продавец) и ООО РАО "Возрождение" (покупатель) заключен договор купли - продажи имущественного комплекса на общую сумму 2842000 руб., в том числе нежилого здания Автогаража.

Оплата приобретенного имущества произведена покупателем в полном объеме платежными поручениями N 24 от 09.02.10 на сумму 500000 руб., N 35 от 18.02.10 на сумму 500000 руб., N 50 от 15.03.10 на сумму 1842000 руб. (том 1 л.д. 114-116).

По акту приема-передачи имущества от 16.03.10 указанное в договоре купли-продажи имущество передано покупателю.

16.08.10 в Единый государственный реестр юридических лиц внесена запись о прекращении деятельности ГУП ОПХ "Михайловское" по решению Арбитражного суда, предприятие ликвидировано вследствие банкротства.

Таким образом, судом установлено надлежащее исполнение сторонами по договору купли-продажи принятых на себя обязательств - продавцом - обязанности по передаче имущества, покупателем - обязанности по оплате.

Имущество ГУП ОПХ "Михайловское" реализовано единым имущественным комплексом сельскохозяйственному предприятию, расположенному на соседнем земельном участке с соблюдением закрепленных в статье 179 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" принципов.

Судом первой инстанции обоснованно учтено, что сделка купли-продажи совершена в рамках дела о банкротстве, никем не оспорена, не признана в установленном порядке недействительной и сделан правильный вывод о том, что спорный объект недвижимости приобретен заявителем на законных основаниях.

Поскольку прежний обладатель прав на спорный объект недвижимости прекратил свою деятельность, исключен из Единого государственного реестра юридических лиц, обязательства по договору купли-продажи исполнены сторонами в полном объеме, в отсутствие притязаний на имущество третьих лиц арбитражный суд пришел к правильному выводу о правомерности требования Общества зарегистрировать за ним право собственности на объект недвижимости.

Доводы подателя жалобы апелляционный суд считает неосновательными, поскольку суд первой инстанции правомерно отклонил доводы истца о недействительности сделки купли продажи имущества ГУП ОПХ "Михайловское", т.к. сделка совершена в рамках дела о банкротстве, никем не оспорена, не признана в установленном порядке недействительной, стороны договора купли-продажи передали по акту приема-передачи от 16.03.2010 г. недвижимое имущество, указанное в предмете договора без каких-либо изъятий и замечаний, претензий по передаваемому имуществу у покупателя не имелось, покупателю также переданы копии свидетельств о государственной регистрации права продавца на передаваемое имущество.

С учетом изложенного оснований для отмены решения суда не имеется.

Доводы, приведенные Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области в апелляционной жалобе, основаны на ошибочном толковании закона и не опровергают обстоятельств, установленных судом первой инстанции при рассмотрении настоящего дела, и, соответственно, не влияют на законность принятого судом решения.

C позиции изложенных обстоятельств суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал представленные доказательства, установил все имеющие значение для дела обстоятельства, сделав правильные выводы по существу требований заявителя, а потому решение арбитражного суда первой инстанции следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Судебные расходы между лицами, участвующими в деле, распределяются в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 101, 110, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Пензенской области от 25 апреля 2013 года по делу N А49-90/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа через суд первой инстанции.

Председательствующий

Е.М. Рогалева

Судьи

В.В. Кузнецов С.Т. Холодная