Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10 июля 2013 г. N 16АП-1705/13

г. Ессентуки

10 июля 2013 г.

Дело N А63-17741/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 03 июля 2013 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 10 июля 2013 года.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего: Казаковой Г.В.,

судей: Марченко О.В., Сомова Е.Г.,

при ведении протокола судебного заседания Алмазовой М.П.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда по адресу: Ставропольский край, г. Ессентуки, ул. Вокзальная, 2, апелляционную жалобу администрации Новоалександровского муниципального района Ставропольского края на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 10.04.2013 по делу N А63-17741/2012 (судья Карпель В.Л.)

по исковому заявлению крестьянского (фермерского) хозяйства Артюхова Михаила Дмитриевича, г. Новоалександровск, ОГРН 1022602825178,

к администрации Новоалександровского муниципального района Ставропольского края, г. Новоалександровск, ОГРН 1042600553720,

об обязании заключить договор купли-продажи земельного участка на условиях выкупной цены в размере 20 % от его кадастровой стоимости,

при участии в судебном заседании представителей:

от крестьянского (фермерского) хозяйства Артюхова Михаила Дмитриевича - Артюхов М. Д. (глава КФХ) и Сухоруков М.В. (доверенность N 11 от 22.04.2013);

от администрации Новоалександровского муниципального района Ставропольского края - Голубцова Н.М. (доверенность N 51 от 11.01.2013),

УСТАНОВИЛ:

крестьянское (фермерское) хозяйство Артюхова Михаила Дмитриевича (далее -КФХ, хозяйство, истец) обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к администрации Новоалександровского муниципального района Ставропольского края (далее - администрация района, ответчик) с учетом уточнений о возложении на администрацию обязанности заключить договор купли-продажи находящегося в государственной собственности земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, кадастровый номер 26:04:040102:0197, площадью 234 300 кв. м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир - г. Новоалександровск, участок находится примерно в 8 км от ориентира по направлению на запад, на условиях выкупной цены 372 068,4 рубля, рассчитанной в соответствии с подпунктом 5 пункта 3 статьи 11 Закона Ставропольского края от 12.04.2010 N 21-кз "О некоторых вопросах регулирования земельных отношений" (далее - Закон края N 21-кз) для физических и юридических лиц, арендующих такие участки более 15 лет (уточненные требования том 2, л.д. 46).

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 10.04.2013 по делу N А63-17741/2012 заявленные требования КФХ удовлетворены. Суд обязал администрацию Новоалександровского муниципального района Ставропольского края, г. Новоалександровск заключить с крестьянским (фермерским) хозяйством Артюхова Михаила Дмитриевича, г. Новоалександровск договор купли - продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым N 26:04:040102:197, площадью 234300 кв. м, местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка; ориентир г. Новоалександровск; участок находится примерно в 8 км от ориентира по направлению на запад; почтовый адрес ориентира: Ставропольский край, Новоалександровский район, по цене выкупа 372 068, 4 рубля, составляющей 20 % от его кадастровой стоимости. Взыскано с администрации Новоалександровского муниципального района Ставропольского края, в пользу крестьянского (фермерского) хозяйства Артюхова Михаила Дмитриевича, 4 000 рублей государственной пошлины. Судебный акт, мотивирован тем, что на момент обращения с заявлением о выкупе земельного участка КФХ не имело задолженности по арендной плате, земельный участок относился к категории земель сельскохозяйственного назначения, испрашиваемый участок сформирован, определен на местности с указанием границ и площади, поставлен на кадастровый учет, используется заявителем свыше пятнадцати лет.

Не согласившись с принятым судом первой инстанции решением от 10.04.2013 по делу N А63-17741/2012, администрация обратилась в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований. Жалоба мотивирована тем, что выводы суда первой инстанции не соответствуют фактическим обстоятельствам дела. Судом нарушены нормы материального права, в связи, с чем принято незаконное и необоснованное решение. По мнению ответчика, цену выкупа земельного участка следует определить в размере 100 % от его кадастровой стоимости, так как срок аренды участка следует исчислять с даты государственной регистрации договора аренды земельного участка от 29.12.2006 N 30, заключенного между администрацией района (арендодатель) и хозяйством (арендатор). Указал, что договор аренды земельного участка от 20.04.1993 N 83, заключенный с Новоалександровской районной государственной администрацией, не может быть принят во внимание, так как дополнительное соглашение о продлении срока его действия не было зарегистрировано в комитете по земельной реформе и земельным ресурсам Новоалександровского района. Вместе с тем администрация района осуществляет полномочия органа местного самоуправления на территории Новоалександровского муниципального района с 01.01.2005, не является правопреемником ликвидированной Новоалександровской районной государственной администрации, в том числе в части прав и обязанностей арендодателя по договору аренды земельного участка от 20.04.1993 N 83.

В судебном заседании представитель администрации Новоалександровского муниципального района Ставропольского края поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил решение суда отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Представители крестьянского (фермерского) хозяйства Артюхова Михаила Дмитриевича возражали против доводов апелляционной жалобы, поддержали доводы отзыва на апелляционную жалобу, просили решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Проверив правильность решения Арбитражного суда Ставропольского края от 10.04.2013 по делу N А63-17741/2012 в апелляционном порядке в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд пришел к выводу, что решение суда первой инстанции является законным и обоснованным по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, на основании постановления главы администрации Новоалександровского района от 12.03.1992 N 76 "О предоставлении земельных участков для организации крестьянских хозяйств из земель спецфонда, расположенных на территории к-за им. Ленина" главе крестьянского хозяйства Артюхову М.Д. предоставлен земельный участок общей площадью 31,15 га, в том числе в долгосрочную аренду - 23,43 га (т.1. л.д. 38).

20 апреля 1993 года земельный участок площадью 23,43 га, предназначенный для сельскохозяйственного производства, был передан администрацией Новоалександровского района в аренду КФХ с правом последующего выкупа по договору аренды земель сельскохозяйственного назначения N 83 сроком на пять лет (т.1, л.д. 40-41).

Регистрация договора аренды земельного участка от 20.04.1993 N 83 в комитете по земельной реформе и земельным ресурсам Новоалександровского района подтверждается отметками на договоре, а также сведениями из государственного фонда данных, представленными Управлением Росреестра по Ставропольскому краю во исполнение определения суда.

11 мая 2005 года органом кадастрового учета спорный участок поставлен на кадастровый учет, ему присвоен кадастровый номер 26:04:040102:197, определен вид разрешенного использования - "для сельскохозяйственного производства".

18 июля 2005 года глава КФХ обратился в администрацию района с заявлением, в котором в связи с приведением договора аренды земельного участка от 20.04.1993 N 83 в соответствие с требованиями законодательства просил заключить с хозяйством договор аренды земельного участка площадью 23,43 га на срок 10 лет для осуществления сельскохозяйственного производства.

На основании постановления главы муниципального района от 15.09.2005 N 358 стороны заключили договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 29.12.2006 N 30, зарегистрированный Управлением ФРС по СК 24.04.2007 за N 26-26-04/005/2007-169 (т.1. л.д. 133, 52-54).

По условиям договора аренды земельного участка от 29.12.2006 N 30 администрация района (арендодатель) передала КФХ (арендатору) земельный участок сельскохозяйственного назначения фонда перераспределения общей площадью 234 300 кв. м (КН 26:04:040102:0197), находящийся по адресу: Ставропольский край, Новоалександровский р-н, 8 км по направлению на запад от ориентира г. Новоалександровск, сроком с 01.01.2005 по 31.12.2014.

13 декабря 2011 года хозяйство обратилось к главе администрации района с заявлением о выкупе земельного участка площадью 234 300 кв. м (т.1. л.д. 9).

19.01.2012 письменным сообщением N 155 администрация района отказала хозяйству в предоставлении земельного участка в собственность, мотивировав отказ тем, что осуществляет полномочия органа местного самоуправления с 01.01.2005 и не является правопреемником Новоалександровской районной государственной администрация, также в период с 01.01.2005 по 23.01.2007 КФХ осуществляло фактическое пользование спорным участком и вправе произвести его выкуп по цене в размере его кадастровой стоимости - 2 919 565, 44 рубля, без предоставления рассрочки оплаты (т.1. л.д. 92-93).

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 15.09.2012 по делу N А63-3877/2012, признан незаконным отказ администрации района в предоставлении хозяйству в собственность земельного участка, выраженный в письме от 19.01.2012 N 155; суд обязал администрацию района принять решение о предоставлении хозяйству земельного участка в собственность за плату, направить в адрес хозяйства проект договора купли-продажи земельного участка (т.1, л.д. 10-16).

01 октября 2012 года главой администрации района в целях исполнения решения суда от 15.09.2012 принято постановление от 01.10.2012 N 943, согласно которому решено предоставить хозяйству земельный участок с кадастровым номером 26:04:040102:197 в собственность за плату по цене выкупа - 2 919 565, 44 рубля (100 % от кадастровой стоимости земельного участка) (т.1,л.д. 94).

Во исполнение постановления администрации района от 01.10.2012 N 943 отделом имущественных и земельных отношений администрации района в адрес хозяйства направлен подписанный главой администрации района проект договора купли-продажи земельного участка от 01.10.2012 N 77-з, по условиям которого цена земельного участка составила 2 919 565, 44 рубля без учета НДС, в соответствии с расчетом цены выкупа земельного участка, указанным в приложении к постановлению администрации района от 01.10.2012 N 943 (пункт 2.1) (т.1. л.д. 97-99).

16 октября 2012 года хозяйство направило в адрес администрации района протокол разногласий (3 экземпляра), подписанный главой КФХ проект договора купли-продажи земельного участка от 01.10.2012 N 77-з, а также расчет цены выкупа земельного участка, согласно которому цена земельного участка с кадастровым номером 26:24:040102:0197 определена в соответствии с подпунктом 5 пункта 3 статьи 11 Закона края N 21 -кз в размере 20 % процентов от его кадастровой стоимости и составила 583 913,08 рубля без учета НДС (т.1, л.д. 57-62).

В письме от 14.11.2012 N 3712 администрация района информировала главу КФХ о том, что направленный хозяйством проект договора купли-продажи земельного участка от 01.10.2012 N 77-з не может быть подписан, так как срок аренды земельного участка следует исчислять с даты государственной регистрации договора аренды земельного участка от 29.12.2006 N 30 (т.1, л.д. 104-105).

КФХ, не согласившись с предложенными администрацией условиями заключения договора купли-продажи земельного участка, в порядке статей 445 и 446 Гражданского кодекса Российской Федерации обратилось в суд с иском.

В соответствии с частью 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Как установлено судом первой инстанции основанием для обращения с иском в суд послужило несогласие КФХ с пунктами 2.1 и 2.4 предложенного администрацией района проекта договора купли-продажи земельного участка от 01.10.2012 N 77-з в части цены выкупа земельного участка.

Суд первой инстанции правомерно исходил из того, что отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, регулируются Федеральным Законом от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон N 101-ФЗ).

Согласно пункту 4 статьи 1 Закона N 101-ФЗ приватизация земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, расположенных на территории субъекта Российской Федерации, осуществляется с момента, установленного законом субъекта Российской Федерации.

Порядок приватизации земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности на территории Ставропольского края, регулируется Законом от 25.03.2010 N 21-КЗ "О некоторых вопросах регулирования земельных отношений".

Согласно части 3 статьи 11 Закона Ставропольского края "О некоторых вопросах регулирования земельных отношений" выкупная цена земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретаемых гражданами и юридическими лицами, за исключением специализированных сельскохозяйственных организаций, в соответствии с пунктом 4 статьи 10 Федерального закона от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", устанавливается в размере:

1) кадастровой стоимости земельных участков - по истечении трех лет со дня заключения договора аренды этих земельных участков;

2) 80 процентов кадастровой стоимости земельных участков - по истечении шести лет со дня заключения договора аренды;

3) 60 процентов кадастровой стоимости земельных участков - по истечении девяти лет со дня заключения договора аренды;

4) 40 процентов кадастровой стоимости земельных участков - по истечении 12 лет со дня заключения договора аренды;

5) 20 процентов кадастровой стоимости земельных участков - по истечении 15 и более лет со дня заключения договора аренды.

Таким образом, существенным условием возникновения права на приобретение в собственность земельного участка сельскохозяйственного назначения по льготной цене является факт его использования по назначению в течение установленного срока.

В силу пункта 4 статьи 28 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, за исключением случаев: изъятия земельных участков из оборота; установленного федеральным законом запрета на приватизацию земельных участков; резервирования земель для государственных или муниципальных нужд.

В материалах дела отсутствуют доказательства того, что испрашиваемый в собственность и находящийся в фактическом пользовании КФХ земельный участок сельскохозяйственного назначения изъят из гражданского оборота либо ограничен в обороте.

Судом первой инстанции установлено и не оспаривается сторонами, что КФХ пользовалось земельным участком более 15 лет с даты заключения договора аренды, в том числе в период с 20.04.1993 по 01.01.2005 на условиях договора аренды от 20.04.1993 N 83 и дополнительных соглашений к нему, а с 01.01.2005 на условиях договора аренды от 29.12.2006 N 30, при этом регистрация договора аренды земельного участка от 20.04.1993 N 83 была осуществлена в комитете по земельной реформе и земельным ресурсам Новоалександровского района, что подтверждается отметками на договоре, а также сведениями из государственного фонда данных, представленными Управлением Росреестра по Ставропольскому краю во исполнение определения суда.

Следовательно, как правильно указал суд первой инстанции в силу пункта 9 статьи 3 Федерального закона от 25.10 2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ) государственные акты, свидетельства и иные документы, удостоверяющие права на землю и выданные гражданам или юридическим лицам до введение в действие Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Далее, после истечения срока действия договора аренды земельного участка от 20.04.1993 N 83, КФХ продолжило пользование земельным участком при отсутствии возражений со стороны арендодателя, поэтому данный договор следует считать возобновленным на неопределенный срок в соответствии с частью 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, судом первой инстанции установлено, что КФХ, с учетом положений подпункта 5 пункта 3 статьи 11 Закона края N 21 -КЗ, на дату обращения в администрацию района с заявлением о выкупе земельного участка 13.12.2011 пользовалось земельным участком более 15 лет с даты заключения договора аренды, в том числе в период с 20.04.1993 по 01.01.2005 на условиях договора аренды от 20.04.1993 N 83 и с 01.01.2005 на условиях договора аренды от 29.12.2006 N 30.

При этом суд первой инстанции правомерно отклонил, довод администрации района о прекращении действия договора аренды земельного участка от 20.04.1993 N 83 в связи ликвидацией Новоалександровской районной государственной администрации по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 10 статьи 3 Закона N 137-ФЗ до разграничения государственной собственности на землю распоряжение землями осуществляется органами местного самоуправления в пределах их полномочий, если законодательством не предусмотрено иное.

В силу части 10 статьи 85 Федерального закона от 06.10.2003 N 131 "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" органы местного самоуправления вновь образованных муниципальных образований являются правопреемниками органов местного самоуправления и должностных лиц местного самоуправления, иных органов и должностных лиц, осуществлявших на территориях указанных муниципальных образований полномочия по решению вопросов местного значения на основании законодательных актов Российской Федерации.

Следовательно, в силу прямого указания закона администрация района является правопреемником Новоалександровской районной государственной администрации по решению вопросов местного значения, в том числе по предоставлению земельных участков.

В силу пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Статьей 422 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 485 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи, то есть цена определяется сторонами в момент заключения договора.

Следовательно, цена по договору купли-продажи земельного участка должна определяться на основании действовавших на момент его заключения законов и нормативных правовых актов. Если действует установленная компетентным органом цена, то она должна быть воспроизведена в договоре.

На момент рассмотрения по существу поступившего в суд заявления КФХ выкупная цена земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения установлена в подпункте 5 пункта 3 статьи 11 Закона края N 21 -КЗ в размере 20 процентов кадастровой стоимости земельного участка.

Согласно кадастровой выписке о земельном участке от 25.03.2013 N 26/501/13-102183 кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:04:040102:197 составляет 1 860 342 рубля, соответственно, подлежащая указанию в договоре выкупная цена земельного участка, рассчитанная в размере 20 % от его кадастровой стоимости, составляет 372 068, 4 рубля.

Суд первой инстанции, оценив в соответствии с положениями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в дело доказательства, правомерно пришел к выводу о том, что поскольку согласия о применении условий о цене выкупа земельного участка сторонами достигнуто не было, истец правомерно обратился в суд с иском, а поэтому при установленных судом обстоятельствах цена выкупа земельного участка площадью 234 000 кв. м с кадастровым номером 26:04:040102:197 определяется судом в размере 372 068, 4 рубля, что составляет 20 % от его кадастровой стоимости в размере 1 860 342 рубля.

Судом первой инстанции также учтено, что на момент обращения с заявлением о выкупе земельного участка задолженность по арендной плате за спорный земельный участок у КФХ отсутствовала, оснований для отказа в выкупе земельного участка по льготной цене не имелось.

С учетом установленных обстоятельств суд апелляционной инстанции считает, что судом первой инстанции всесторонне и полно исследованы все материалы дела и представленные сторонами доказательства, имеющие существенное значение для разрешения настоящего спора, установленным обстоятельствам и представленным доказательствам дана надлежащая оценка, в том числе и тем, которые указаны в апелляционной жалобе, поэтому суд апелляционной инстанции согласен с выводами суда первой инстанции.

Доводы администрация, изложенные в апелляционной жалобе, о том, что на момент подачи заявления о приобретении земельного участка в собственность у КФХ отсутствовал льготный 15-летний срок аренды, установленный законом, так как регистрация договора аренды осуществлена 24.04.2007, также был предметом судебного разбирательства.

Вместе с тем, суд апелляционной инстанции считает необходимым разъяснить о том, что из буквального толкования части 4 статьи 10 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" от 24.07.2002 N 101-ФЗ, юридическое значение имеет факт передачи в аренду гражданину либо юридическому лицу земельного участка сельскохозяйственного назначения, который в данном случае подтверждается договором аренды от 20.04.1993 N 83, по истечении срока действия которого арендные отношения продолжались, о чем свидетельствуют дополнительные соглашения N 2 от 30.12.1999, N 5 от 17.01.2003, N 6 от 27.07.2004, N 7 от 01.10.2004 (том 1, л.д. 42-48).

Кроме того, доказательств того, что в период с 1993 года и по настоящее время спорный земельный участок выбывал из владения КФХ, администрацией суду апелляционной инстанции не представлено.

Доводы апелляционной жалобы о необходимости иного исчисления срока арендных отношений отклоняются апелляционным судом, поскольку, как правильно указал суд первой инстанции, законодательство, действовавшее на момент возникновения арендных отношений, не предусматривало обязательного порядка регистрации договоров аренды и постановку на кадастровый учет земельных участков до заключения договора аренды земельного участка.

Других доказательств в обоснование своих доводов ответчик суду апелляционной инстанции не представил, поэтому доводы апелляционной жалобы не могут быть приняты по изложенным выше основаниям и отклоняются за необоснованностью.

При установленных обстоятельствах суд апелляционной инстанции считает решение Арбитражного суда Ставропольского края от 10.04.2013 по делу N А63-17741/2012 законным и обоснованным, оснований для отмены или изменения решения арбитражного суда первой инстанции, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не имеется, а поэтому апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 10.04.2013 по делу N А63-17741/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через суд первой инстанции.

Председательствующий

Г.В. Казакова

Судьи

О.В. Марченко Е.Г. Сомов