Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15 июля 2013 г. N 16АП-1232/13

г. Ессентуки

15 июля 2013 г.

Дело N А25-1542/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 08 июля 2013 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 15 июля 2013 года.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего: Казаковой Г.В.,

судей: Луговой Ю.Б., Марченко О.В.,

при ведении протокола судебного заседания Алмазовой М.П.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда по адресу: Ставропольский край, г. Ессентуки, ул. Вокзальная, 2, апелляционную жалобу открытого акционерного общества "Российский Сельскохозяйственный банк" в лице Карачаево-Черкесского регионального филиала ОАО "Россельхозбанк" на решение Арбитражного суда Карачаево-Черкесской Республики от 01.03.2013 по делу N А25-1542/2012 (судья Биджиева Р.М.)

по заявлению открытого акционерного общества "Российский Сельскохозяйственный банк" в лице Карачаево-Черкесского регионального филиала ОАО "Россельхозбанк" (ИНН 7725114488, ОГРН 1027700342890) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Карачаево-Черкесской Республике (ИНН 0914000719, ОГРН 1040900967414)

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: Министерство имущественных и земельных отношений Карачаево-Черкесской Республики (ИНН 0917012783, ОГРН 1080917004850); Управление имуществом и коммунальным комплексом города мэрии муниципального образования г. Черкесска (ИНН 0901025603, ОГРН 2130917004623)

о признании действий (бездействий) государственного органа незаконными,

при участии в судебном заседании представителей:

от заявителя - открытого акционерного общества "Российский Сельскохозяйственный банк" в лице Карачаево-Черкесского регионального филиала ОАО "Россельхозбанк" - Маркаров А.М. (доверенность от 25.12.2012);

от заинтересованного лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Карачаево-Черкесской Республике - Койчуева З.М. (доверенность от 04.06.2013 N 31);

от третьего лица - Министерство имущественных и земельных отношений Карачаево-Черкесской Республики - не явились, извещены;

от третьего лица - Управления имуществом и коммунальным комплексом города мэрии муниципального образования г. Черкесска - не явились, извещены,

УСТАНОВИЛ:

Открытое акционерное общество "Российский Сельскохозяйственный банк" в лице Карачаево-Черкесского регионального филиала ОАО "Россельхозбанк" (далее -заявитель, Банк) обратилось в Арбитражный суд Карачаево-Черкесской Республики с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Карачаево-Черкесской Республике (далее - заинтересованное лицо, Управление Росреестра) со следующими требованиями:

- о признании незаконными действия по аннулированию регистрационных записей об ипотеке 09-09-01/079/2009-193 на жилой дом, площадью 140,3 кв.м (Литер Б), и регистрационной записи 09-09-01/058/2005-300 на земельный участок, площадью 536 кв.м;

- о признании незаконными бездействие по восстановлению аннулированных регистрационных записей об ипотеке 09-09-01/079/2009-193 на жилой дом, площадью 140,3 кв.м (Литер Б), и регистрационной записи 09-09-01/058/2005-300 на земельный участок, площадью 536 кв.м;

- об обязании восстановить регистрационные записи об ипотеке на жилой дом, площадью 140,3 кв.м (Литер Б), и на земельный участок, площадью 536 кв.м, расположенные по адресу: Карачаево-Черкесская Республика, г. Черкесск, ул. Малокубанская, д. 39.

Решением Арбитражного суда Карачаево-Черкесской Республики от 01.03.2013 по делу N А25-1542/2012 в удовлетворении заявленных требований отказано. Судебный акт мотивирован тем, что Токбаев А.М. на дату принятия судебного акта по настоящему спору признан несостоятельным (банкротом) и в отношении него открыто конкурсное производство, то понуждение регистрирующего органа осуществить действие по внесению записи об ипотеке в ЕГРП на спорный объект недвижимости в данном случае не может считаться обоснованным и соответствующим положениям действующего законодательства. Судом также установлено, что жилой дом под литером Б, площадью 140,3 кв.м и земельный участок площадью 536 кв.м, находящиеся по адресу: КЧР, г. Черкесск, ул. Малокубанская, 39, не могут находиться в залоге у Банка, поскольку изначально данные объекты не являлись предметом залога по договору об ипотеке от 14.05.2005 N 0531/037-7.1п.

Не согласившись с решением суда первой инстанции от 01.03.2013 по делу N А25-1542/2012, Банк обратился в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований. Жалоба мотивирована тем, что судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства дела, выводы суда, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела, в связи с чем принято незаконное и необоснованное решение.

Определением суда от 20.05.2013 апелляционная жалоба принята к производству суда и назначена к рассмотрению в судебном заседании на 08.07.2013.

В судебном заседании представитель Банка доводы апелляционной жалобы поддержал, просил решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт, которым заявленные требования удовлетворить.

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Карачаево-Черкесской Республике возражал против доводов апелляционной жалобы, поддержал отзыв на апелляционную жалобу, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Представители Министерства имущественных и земельных отношений Карачаево-Черкесской Республики, Управления имуществом и коммунальным комплексом города Мэрии муниципального образования г. Черкесска надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в судебное заседание не явились, о причинах неявки суду не сообщили, Министерство имущественных и земельных отношений Карачаево-Черкесской Республики направило отзыв на апелляционную жалобу, в котором просило решение суда первой инстанции отменить, апелляционную жалобу удовлетворить, а также рассмотреть жалобу в отсутствии представителя.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба рассмотрена без участия представителей третьих лиц.

Проверив правильность решения Арбитражного суда Карачаево-Черкесской Республики от 01.03.2013 по делу N А25-1542/2012 в апелляционном порядке в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд пришел к выводу, что решение суда первой инстанции является законным и обоснованным по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 14.05.2005 между открытым акционерным обществом "Российский Сельскохозяйственный банк" в лице Карачаево-Черкесского регионального филиала ОАО "Россельхозбанк" и индивидуальным предпринимателем Токбаевым Александром Мухамедовичем заключен кредитный договор N 0531/037п на сумму 1 200 000 (один миллион двести тысяч) рублей на срок до 25.04.2006 под 21 % годовых (том 1, л.д.123-128).

В обеспечение обязательств по кредитному договору предприниматель (залогодатель) и банк (залогодержатель) заключили договор об ипотеке (залоге недвижимости) от 14.05.2005 N 0531/037-7.1, по условиям которого залогодатель передает залогодержателю в залог жилой дом с надворными постройками общей площадью 212,9 кв.м, в том числе жилой 139,5 кв.м, (Литер А), расположенный на принадлежащем залогодателю на праве аренды земельном участке, функционально обеспечивающем закладываемый объект, по адресу: КЧР, г. Черкесск, ул. Малокубанская, 39, в границах, обозначенных на копии плана (чертежа границ), выданного соответствующим комитетом по земельным ресурсам и землеустройству (пункты 1.1, 3.1 и 3.3 договора, пункты 1 - 3.4 приложения N 1 к договору).

Согласно пункту 3.2 договора залоговая стоимость передаваемого в залог имущества составляет 2 200 тыс. рублей, а пунктом 3.5 приложения N 1 к договору стороны указали, что залоговая цена права аренды включена в общую залоговую стоимость имущества (том 1, л.д.129-135).

Договор об ипотеке (залоге недвижимости) от 14.05.2005 N 0531/037-7.1.п зарегистрирован Управлением федеральной регистрационной службы по КЧР 17.05.2005 за регистрационным номером 09-09-01/058/2005-300 регистратором Голаевым Д.А. (л.д.135, т.1).

Согласно договору об ипотеке от 14.05.2005 N 0531/037-7.1.п предметом залога являлся зарегистрированный объект недвижимого имущества - жилой дом, площадью 212,9 кв.м, Литер А, расположенный по адресу: КЧР, г. Черкесск, ул. Малокубанская,39. В пункте 2 приложения N 1 к договору об ипотеке от 14.05.2005 N0531/037-7.1 указано, что одновременно с ипотекой здания (помещения) залогодатель передает в залог залогодержателю, принадлежащее залогодателю право аренды земельного участка, функционально обеспечивающего его нормальную эксплуатацию. Право аренды предоставлено залогодателю на срок до 01.05.2006 (пункт 3.4 приложения к договору, л.д.134,т.1). Никакие другие объекты недвижимости в залог Банку не передавались.

13.05.2005 между Администрацией города Черкесска и Токбаевым А.М. заключен договор аренды земельного участка N 8204 на землях поселений г. Черкесска площадью 536 кв.м, по ул. Мало-Кубанская, 39, под индивидуальной жилой застройкой в границах, указанных на прилагаемом к договору плане земельного участка. Договор заключен сроком до 01.05.2006 (пункт 1.3 договора),(том 1, л.д.114-116).

28.05.2009 в связи с истечением срока действия договора аренды от 13.05.2005 между Министерством имущественных и земельных отношений КЧР (арендодатель - правопреемник Администрации г. Черкесска) и Токбаевым Александром Мухамедовичем заключен договор N 227 аренды земельного участка площадью 536 кв.м, с кадастровым номером 09:04:0101101:34, расположенный по адресу: г. Черкесск, ул. Малокубанская, 39, на срок до 01.05.2011 (пункты 1.1, 1.2 договора), земельный участок передан Токбаеву А.М. по акту приема-передачи земельного участка 28.05.2009 (том 2, л.д.105-108, 109).

27.06.2009 Управлением Росреестра осуществлена государственная регистрация договора аренды земельного участка от 28.05.2009 N 227 и обременения в виде аренды земельного участка площадью 536 кв.м, расположенного по ул. Малокубанская, 39, о чем в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись N 09-09-01/077/2009-16 (л.д.108,т.2).

В период нахождения жилого дома под литером А, площадью 139,5 кв.м в залоге, на земельном участке площадью 536 кв.м, с кадастровым номером 09:04:0101101:34, Токбаевым А.М. возведен новый жилой дом под литером Б, площадью 140,3 кв.м, который в установленном порядке 14.07.2009 был зарегистрирован в ЕГРП как вновь возведенный объект недвижимого имущества.

Вместе с тем, 14.07.2009 государственным регистратором Управления Байчоровым Р.М. при внесены записи о государственной регистрации права на жилой дом под литером Б, расположенного по адресу: КЧР, г. Черкесск, ул. Малокубанская, 39, были внесены записи о регистрации ипотеки жилого дома под литером Б и земельного участка, площадью 536 кв.м, о чем в ЕГРП были произведены записи N 09-09-01/079/2009-193 и N 09-09-01/058/2005-300.

10.03.2012 после обнаружения допущенных ошибок государственным регистратором Управления Байчоровым Р.М. записи о регистрации ипотеки N 09-09-01/079/2009-193 и N 09-09-01/058/2005-300 в ЕГРП были погашены самостоятельно, о чем банк был поставлен в известность письмом от 12.04.2012, в котором сообщалось о внесении регистрационных записей об ипотеке N 09-09-01/079/2009-193 и N 09-09-01/058/2005-300 в подразделе Ш-2 ЕГРП ошибочно, поэтому записи об ипотеке Управлением аннулированы (том 1, л.д.12).

Банк обратился в Управление с заявлением о восстановлении записей об ипотеки N 09-09-01/079/2009-193 и N 09-09-01/058/2005-300 в подразделе Ш-2 ЕГРП на жилой дом литер "Б" и права аренды на земельный участок, которое не было удовлетворено.

Банк, считая незаконными действия (бездействия) Управления по уклонению от исправления ошибок путем внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записей по восстановлению Банку аннулированных регистрационных записей об ипотеке N 09-09-01/079/2009-193 на жилой дом литер Б, площадью 140,3 кв.м и N 09-09-01/058/2005-300 на земельный участок, площадью 536 кв.м, расположенные по адресу: КЧР, г.Черкесск, ул. Малокубанская,39, обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

В соответствии со статьей 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", разъяснено, что для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов или органов местного самоуправления необходимо наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу частей 4 и 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц на предмет соответствия закону или иному нормативному правовому акту, выявляет нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. Обязанность доказывания законности оспариваемого ненормативного правового акта, действия (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц возлагается на орган или лицо, которые его приняли или совершили действия.

Таким образом, для признания ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными, необходимо наличие двух условий: несоответствия ненормативного правового акта, решения и действия (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушения прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявленных требований, правомерно исходил из следующих установленных обстоятельств и норм действующего законодательства.

Решением Арбитражного суда КЧР от 06.09.2006 по делу N А25-798/2006 с индивидуального предпринимателя Токбаева Александра Мухамедовича в пользу банка взыскано 1 308 861,16 руб., в том числе: основной долг по кредитному договору в размере 1 200 000 руб., проценты - 82 847,11 руб., неустойка - 26 014,05 руб.

Постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.04.2008 по делу N А25-708/2005 обращено взыскание на принадлежащий Токбаеву А.М., заложенный по договору ипотеки от 14.05.2005 N 0531/037-7.1.п жилой дом с надворными постройками общей площадью 212,9 кв.м, в том числе жилой 139,5 кв.м, (Литер А), расположенный по адресу: КЧР, г.Черкесск, ул.Мало-Кубанская,39, установив начальную продажную цену в размере 3 201 453 рубля.

30.05.2008 индивидуальный предприниматель Токбаев А.М. обратился в Арбитражный суд Ставропольского края с заявлением о признании его несостоятельным (банкротом). Заявление принято к производству, делу присвоен номер А63-4217/2008.

Определением от 06.06.08 по делу N А63-4217/2008 суд ввел в отношении индивидуального предпринимателя Токбаева А.М. процедуру наблюдения, временным управляющим назначен Дзамыхов А.А.

Решением от 05.02.2009 по делу N А63-4217/2008 суд признал индивидуального предпринимателя Токбаева А.М. несостоятельным (банкротом), открыл в отношении него конкурсное производство, а также признал утратившей силу государственную регистрацию Токбаева А.М. в качестве индивидуального предпринимателя. Конкурсным управляющим предпринимателя утвержден Дзамыхов А.А.

Определением от 25.08.2008 по делу N А63-4217/2008 признаны обоснованными и подлежащими включению в реестр требований кредиторов требования ОАО "Россельхозбанка" в размере 2 524 711,98 руб.

Определением Арбитражного суда Ставропольского края от 12.08.2010 по делу N А63-4217/2008, оставленным без изменения судами апелляционной и кассационной инстанций, суд удовлетворил заявление Токбаева А.М. и исключил из конкурсной массы должника жилой дом с надворными постройками общей площадью 212,9 кв.м (Литера А), расположенный по адресу: г. Черкесск, ул. Мало-Кубанская, 39. Судебные акты мотивированы тем, что указанный жилой дом является единственным пригодным для постоянного проживания жилым помещением, другого жилого дома, возможного к проживанию, на праве собственности у должника не имеется.

Определением Арбитражного суда Ставропольского края от 16.05.2012 по делу N А63-4217/2008, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.08.2012, конкурсное производство в отношении Токбаева А.М. было завершено.

В силу части 3 статьи 69 АПК РФ вступившее в законную силу решение суда общей юрисдикции по ранее рассмотренному гражданскому делу обязательно для арбитражного суда, рассматривающего дело, по вопросам об обстоятельствах, установленных решением суда общей юрисдикции и имеющих отношение к лицам, участвующим в деле.

Суд первой инстанции пришел к выводу, что установленные решением Черкесского городского суда КЧР от 26.07.2011, вступившего в законную силу, обстоятельства при рассмотрении иска ОАО "Россельхозбанк" к Айсандыровой Ф.Ю., индивидуальному предпринимателю Токбаеву А.М., арбитражному управляющему Дзамыхову А.А. об оспаривании договора купли-продажи недвижимого имущества и о применении последствии недействительности сделки в отношении недвижимого имущества - жилого дома под литером Б, площадью 140,3 кв.м, в отношении которого возник настоящий спор, обязательны для арбитражного суда и не требуют доказывания вновь.

Так, в решении суда от 26.07.2011 указано, что по договору об ипотеке (залоге недвижимости) от 14.05.2005 Токбаев А.М. передал в залог Банку только жилой дом с надворными постройками, общей площадью 212,9 кв.м, на земельном участке, функционально обеспечивающего нормальную эксплуатацию этого жилого дома. Никакие другие объекты недвижимости в залог Банку не передавались. В то же время, из имеющихся в деле документов следует, что помимо жилого дома под литером А, общей площадью 212,9 кв.м, на земельном участке по ул. Малокубанская,39 в г. Черкесске расположен еще один жилой дом под литером Б, общей площадью 140,3 кв.м. Жилые дома под литерами А и Б хотя и расположены на одном земельном участке, однако являются самостоятельными объектами недвижимости, и их юридическая судьба может определять уполномоченными лицами по-разному. В материалах дела имеется выписка из ЕГРП от 05.04.2011, согласно которой право собственности Токбаева А.М. на жилой дом под литером Б, площадью 140,3 кв.м было зарегистрировано 14.07.2009 (л.д.18,т.1). Право же собственности Токбаева А.М. на жилой дом под литером А, площадью 212,9 кв.м на основании свидетельства о праве на наследство по закону от 25.01.2005 было зарегистрировано намного раньше - в 2005 году. Поскольку на момент заключения договора об ипотеке (залоге недвижимости) от 14.05.2005 право собственности Токбаева А.М. на жилой дом под литером Б, площадью 140,3 кв.м, еще не было зарегистрировано, это право в силу пункта 2 статьи 8 ГК РФ у него не возникло. По этой причине жилой дом под литером Б, площадью 140,3 кв.м не являлся и не мог быть предметом залога по обязательству, вытекающему из кредитного договора.

Таким образом, судом первой инстанции установлено и подтверждается решением Черкесского городского суда КЧР от 26.07.2011, что жилой дом литер "Б" общей площадью 140,3 кв.м, расположенный на земельного участка площадью 536 кв.м, с кадастровым номером 09:04:0101101:34, по адресу: г. Черкесск, ул. Малокубанская, 39, не являлся предметом залога по договору залога от 14.05.2005 N 0531/037-7.1.

В соответствии со статьей 209 ГК РФ право собственности включает в себя три правомочия: владение, пользование и распоряжение имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону, в том числе отчуждать свое имущество, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Следовательно, передача имущества в залог (ипотеку) является одной из форм распоряжения имуществом.

В силу пункта 1 статьи 339 ГК РФ существенными условиями договора о залоге являются предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом, а также условие о том, у какой из сторон находится заложенное имущество.

Аналогичные положения содержатся в пункте 1 статьи 9 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке), в соответствии с которым в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

В силу статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Статьей 16 Закона о регистрации определено, что государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, к которому должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения, в частности, правоустанавливающие документы.

В соответствии с пунктом 1 статьи 31 Закона о регистрации органы, осуществляющие государственную регистрацию прав, в соответствии с настоящим Федеральным законом несут ответственность за своевременное, полное и точное исполнение своих обязанностей, указанных в настоящем Федеральном законе, а также за полноту и подлинность предоставляемой информации о зарегистрированных правах на недвижимое имущество и сделках с ним, необоснованный (не соответствующий основаниям, указанным в настоящем Федеральном законе) отказ в государственной регистрации прав или уклонение от государственной регистрации прав.

По смыслу статьи 17 Закона о регистрации основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

Проверка юридической силы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов осуществляется органом, осуществляющим государственную регистрацию прав.

В соответствии со статьей 13, пунктом 1 статьи 18 Закона о регистрации при государственной регистрации прав проводится правовая экспертиза представленных на регистрацию документов.

Согласно статье 5 Закона об ипотеке по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права, на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе: 1) земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в статье 63 настоящего Федерального закона; 2) предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности; 3) жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат; 4) дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения; 5) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Здания, в том числе жилые дома и иные строения, и сооружения, непосредственно связанные с землей, могут быть предметом ипотеки при условии соблюдения правил статьи 69 настоящего Федерального закона.

Правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений.

В соответствии с пунктом 1 статьи 6 Закона об ипотеке, ипотека может быть установлена на указанное в статье 5 настоящего Федерального закона имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ве6дения.

В силу пункта 1 статьи 9 Закона об ипотеке в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, место нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - орган, осуществляющий государственную регистрацию прав), зарегистрировавшего это право залогодателя. Если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, арендованное имущество должно быть определено в договоре об ипотеке так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки, и должен быть указан срок аренды.

Абзацем 2 пункта 1.1 статьи 62 Закона об ипотеке установлено, что залог прав аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, арендатором такого земельного участка допускается в пределах срока договора аренды с согласия собственника земельного участка. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет залог права аренды допускается без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

В пункте 15 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что при применении пунктов 5, 6, 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, предоставляющих арендатору земельного участка право передавать в пределах срока договора аренды свои права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе отдавать арендные права на земельный участок в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, а также в субаренду без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, необходимо руководствоваться следующим.

Поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 ГК РФ допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены Земельным кодексом Российской Федерации, то в случае, указанном в пункте 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при применении пунктов 5 и 6 статьи 22 ЗК РФ) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором. При этом необходимо учитывать требования, установленные пунктом 1.1 статьи 62 Закона об ипотеке, согласно которому передача арендных прав на земельный участок в залог в пределах срока договора аренды земельного участка осуществляется только с согласия собственника земельного участка.

Судом первой инстанции установлено, что на момент заключения договора об ипотеке от 14.05.2005 земельный участок, площадью 536 кв.м находился у Токбаева А.М. по договору аренды от 13.05.2005 N 8204 со сроком действия до 01.05.2006.

Следовательно, как правильно указал суд первой инстанции, по смыслу статьи 62 Закона об ипотеке залог права аренды на указанный земельный участок был возможен только в пределах срока действия договора аренды, то есть до 01.05.2006, а с мая 2006 залог права аренды земельного участка прекращен в связи с истечение срока действия договора аренды.

Кроме того, в пункте 3.4 приложения N 1 к договору об ипотеке от 14.05.2005 прямо указано на то, что право аренды предоставлено залогодателю на срок до 01.05.2006.

Каких либо изменений в договор об ипотеки в этой части сторонами (залогодателем и залогодержателем) в установленном порядке не вносилось, дополнительные соглашения не заключались.

В соответствии с пунктом 1.1. договора об ипотеке от 14.05.2005 и пунктом 2 приложения N 1 к указанному договору, в залог Банку было передано право аренды не на весь земельный участок по ул. Мало-Кубанская, 39 в г.Черкесске, а только на ту его часть, которая функционально обеспечивает нормальную эксплуатацию переданного в залог Банку жилого дома под литером А, площадью 212,9 кв.м.

С учетом указанных пунктов договора об ипотеки и приложения к нему, суд первой инстанции пришел к выводу, что поскольку жилой дом под литером Б, площадью. 140,3 кв.м находился на другой части земельного участка, право аренды которой по смыслу договора об ипотеке не было передано в залог Банку, то и сам вновь возведенный жилой дом под литером Б, не может считаться находящимся в залоге Банка.

Отклоняя доводы Банка о том, что в соответствии со статьей 64 Закона об ипотеке, право залога распространяется на весь земельный участок и расположение на нем объекты, в том числе строящиеся, суд первой инстанции правомерно исходил из следующих обстоятельств.

В силу пункта 1 статьи 64 Закона об ипотеке, если договором об ипотеке не предусмотрено иное, при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя (иное может быть предусмотрено договором об ипотеке или договором, влекущим возникновение ипотеки в силу закона).

Между тем, указанная статья содержит положения, касающиеся ипотеки земельных участков, а не ипотеки права аренды.

Следовательно, в настоящем случае земельный участок площадью 536 кв.м находился в аренде и в соответствии с условиями договора об ипотеки залог распространялся на период действия договора аренды, поэтому не мог быть предметом ипотеки до полной оплаты долга.

Судом первой инстанции установлено, что право собственности Токбаева А.М. на жилой дом под литером А, общей площадью 212,9 кв.м, зарегистрировано - в 2005 году, право собственности на жилой дом под литером Б, общей площадью 140,3 кв.м зарегистрировано 14.07.2009, оба дома расположены на земельном участке, площадью 536 кв.м, с кадастровым номером 09:04:0101101:34, по адресу: г. Черкесск, ул. Малокубанская, 39.

Таким образом, судом первой инстанции установлено, что на момент заключения договора об ипотеке (залоге недвижимости) от 14.05.2005 право собственности Токбаева А.М. на жилой дом под литером Б, площадью 140,3 кв.м еще не было зарегистрировано, тем самым право собственности в силу пункта 2 статьи 8 Гражданского кодекса РФ у Токбаева А.М. не возникло, следовательно, жилой дом литер Б, площадью 140,3 кв.м, не является и не мог являться предметом залога по обязательству, вытекающему из кредитного договора от 14.05.2005.

При установленных обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к выводу, что хотя жилые дома под литерами А и Б и расположены на одном земельном участке, однако являются самостоятельными объектами недвижимости, распоряжение которыми осуществляется собственником в соответствии с предоставленным ему правом и с учетом установленным ограничением в отношении дома литер А, переданного собственником в залог.

Суд первой инстанции, оценив представленные сторонами доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пришел к выводу о том, что жилой дом под литером Б, площадью 140,3 кв.м и земельный участок площадью 536 кв.м, находящиеся по адресу: КЧР, г. Черкесск, ул. Малокубанская, 39, не могут находиться в залоге у Банка, поскольку изначально данные объекты не являлись предметом залога по договору об ипотеке от 14.05.2005 N 0531/037-7.1п. и на момент регистрации договора об ипотеке в ЕГРП отсутствовала запись о регистрации права Токбаева А.М. на вышеназванный земельный участок и жилой дом литер "Б", расположенные по адресу: КЧР, г. Черкесск, ул. Малокубанская, 39. за Токбаевым А.М.

Следовательно, довод Банка о том, что поскольку является залогодержателем права аренды земельного участка, находящегося под жилым домом литер А, площадью 212,9 кв.м, второй жилой дом литер Б, площадью 140,3 кв.м, расположен на том же земельном участке, поэтому в силу закона находится у него в залоге, правомерно отклонен судом первой инстанции как основанное на неправильном толкований закона и смысла заключенных сделок.

В пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что в соответствии со статьей 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. По смыслу названной статьи в судебном порядке может быть оспорено зарегистрированное право, а не сама запись о регистрации и не действия регистрирующего органа по внесению той или иной записи в Единый государственный реестр прав на недвижимо имущество и сделок с ним.

В силу пункта 1 статьи 19 Закона об ипотеке, ипотека подлежит государственной регистрации в ЕГРП в порядке, установленном федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно пункту 1 статьи 20 Закона об ипотеке, государственная регистрация ипотеки, возникающей в силу договора об ипотеке, осуществляется на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя.

Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом, в соответствии с пунктом 2 статьи 20 Закона об ипотеке.

Как следует из пункта 6 статьи 20 Закона об ипотеке, государственная регистрация ипотеки осуществляется путем совершения регистрационной записи об ипотеке в ЕГРП.

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Закона о регистрации государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Согласно абзацу 4 статьи 1 Закона о регистрации ограничения (обременения) -наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, концессионного соглашения, ареста имущества и других).

С учетом указанных норм права суд первой инстанции пришел к выводу о том, что при рассмотрении настоящего спора следует учитывать положения абз. 9 п. 1 ст. 126 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве), которые указывают на то, что со дня принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства снимаются ранее наложенные аресты на имущество должника и иные ограничения распоряжения имуществом должника; основанием для снятия ареста на имущество должника является решение суда о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства; наложение новых арестов на имущество должника и иных ограничений распоряжения имуществом должника не допускается.

По смыслу названной нормы с фактом принятия в отношении должника решения о признании его несостоятельным (банкротом) закон связывает отмену любых ограничений, а также не допускает наложение новых арестов и иных ограничений, связанных с распоряжением имущества.

Из материалов дела следует, что решение о признании предпринимателя Токбаева А.М. было принято 05.02.2009, Банк являлся конкурсным кредитором, требования которого были обеспечены залогом, конкурсное производство в отношении предпринимателя Токбаева А.М. было завершено на основании определения Арбитражного суда Ставропольского края от 07.08.2012.

При этом в ходе процедур банкротства задолженность Токбаева А.М. по кредитному договору, заключенному с ОАО "Россельхозбанк", в размере 2 514 711,98 руб. после ее включения реестр требований кредиторов должника была исключена из реестра требований кредиторов определением Арбитражного суда Ставропольского края от 12.08.2010; суд исключил из конкурсной массы должника жилой дом с надворными постройками общей площадью 212,9 кв.м, литер А, расположенный но адресу г.Черкесск, ул.Мало-Кубанская, 39, являющийся предметом взыскания по исполнительному листу от 21.04.2008 N 0308.

Вместе с тем, пунктом 28 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.06.2011 N 51 "О рассмотрении дел о банкротстве индивидуальных предпринимателей" разъяснено, что после завершения конкурсного производства гражданин считается свободным от исполнения всех оставшихся неудовлетворенными обязательств, связанных с его предпринимательской деятельностью, а также обязательных платежей, основанием для возникновения которых послужила предпринимательская деятельность должника, независимо от того, заявлялись ли указанные требования или обязательные платежи в деле о банкротстве (пункт 4 статьи 25 Гражданского кодекса РФ, пункт 1 статьи 212 Закона N127-ФЗ). Должник также освобождается от исполнения не связанных с предпринимательской деятельностью и оставшихся неудовлетворенными обязательств и обязательных платежей, которые были предъявлены и учтены в деле о банкротстве в соответствии с пунктом 2 статьи 215 Закона о банкротстве.

Судом первой инстанции отклонены доводы Банка о том, что обращение взыскания на предмет залога возможно в силу того, что договор залога был заключен с Токбаевым А.М. не как с предпринимателем, а как с физическим лицом, по следующим основаниям.

В силу статьи 329 Гражданского кодекса РФ залог является одним из способов обеспечения обязательства, а в соответствии со статьями 334, 337 и 348 Гражданского кодексам РФ залог обеспечивает основное обязательство и залоговое обязательство возникает постольку, поскольку существует основное обязательство.

Следовательно, с прекращением основного обязательства, прекращается и залоговое обязательство (ст.352 Гражданского кодекса РФ).

В связи с тем, что неисполненные предпринимателем Токбаевым А.М обязательства по договору кредитования после завершения в отношении него конкурсного производства считаются прекращенными (погашенными), залоговые отношения между Токбаевым А.М. и кредитным учреждением также прекращаются.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к выводу, что внесение в ЕГРП сведений о наличии ограничений (обременений) объекта недвижимости - жилого дома литер "Б" и земельного участка в пользу ОАО "Россельхозбанк" не соответствует также требованиям Закона о банкротстве.

Суд первой инстанции с учетом всех установленных обстоятельств пришел к выводу, что требования Банка о понуждении регистрирующего органа осуществить действие по внесению записи об ипотеке в ЕГРП на объект недвижимости - жилой дом литер "Б" площадью 140,3 кв.м, право собственности на который возникло у Токбаева А.М. в 2009 году, а в настоящее время собственником указанного дома является другое лицо, и земельный участок площадью 536 кв.м, право на аренду которого было прекращено в 2006 году, находящиеся по адресу: КЧР, г. Черкесск, ул. Малокубанская, 39, по договору ипотеки от 14.05.2005 N 0531/037-7.1п., с учетом признания Токбаева А.М. несостоятельным (банкротом), не являются обоснованными и соответствующими положениям действующего законодательства,

Следовательно, у регистрирующего органа отсутствуют основания внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записей об обременении ипотекой в пользу ОАО "Россельхозбанк", а поэтому заявленные требования не подлежат удовлетворению.

Суд апелляционной инстанции считает, что все обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора, всесторонне, полно и объективно были исследованы судом первой инстанции, доводы, изложенные в апелляционной жалобе, были предметом рассмотрения суда первой инстанции, им дана надлежащая оценка, с которой суд апелляционной инстанции согласен.

При установленных обстоятельствах, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что решение Арбитражного суда Карачаево-Черкесской Республики от 01.03.2013 по делу N А25-1542/2012 является законным и обоснованным, оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции, предусмотренных статьей 270 АПК РФ, не имеется, а поэтому решение надлежит оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 266, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Карачаево-Черкесской Республики от 01.03.2013 по делу N А25-1542/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через суд первой инстанции.

Председательствующий

Г.В. Казакова

Судьи

Ю.Б. Луговая О.В. Марченко