Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 18 июля 2013 г. N 09АП-16310/13 (ключевые темы: нежилые помещения - субъекты малого и среднего предпринимательства - муниципальная собственность - преимущественное право на приобретение арендуемого имущества - рыночная стоимость)

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 18 июля 2013 г. N 09АП-16310/13

г. Москва

18 июля 2013 г.

Дело N А40-6916/13

Резолютивная часть постановления объявлена 03 июля 2013 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 18 июля 2013 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Н.И. Левченко,

судей Н.В. Лаврецкой, Е.Б. Расторгуева

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи В.О. Тимошенко,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Департамента имущества города Москвы

на решение Арбитражного суда города Москвы от 23 апреля 2013 года

по делу N А40-6916/2013, принятое судьей Г.С. Александровой,

по иску ООО "РАСВЭРО"

(ОГРН 1027739014852, 121069, г. Москва, ул. Поварская, 22, 1)

к Департаменту имущества города Москвы

(ОГРН 1027700149410, 103006, г. Москва, ул. Каретный ряд, 2/1)

об обязании заключить договор купли-продажи нежилых помещений

при участии в судебном заседании:

от истца: Корховая Л.В. (по доверенности от 25.03.2013)

от ответчика: Арутюнова Д.Г. (по доверенности от 27.02.2013)

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "РАСВЭРО" (далее - ООО "РАСВЭРО", истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковыми требованиями к Департаменту имущества города Москвы (далее - Департамент, ответчик) об обязании заключить договор купли-продажи нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Москва, ул. Поварская, д. 22 - общей площадью 299,9 кв.м. (1-й этаж, пом.I, комн.1; пом. II, комн.1-8; пом.V, комн.1; 2-й этаж, пом. I, комн.1,2; пом.II, комн.1-10) и общей площадью 172,4 кв.м. (3-й этаж, пом.I, комн.1; пом. II, комн.1-7), по цене 29 732 881 руб. 00 коп. на условиях прилагаемого проекта договора купли-продажи (с учетом уточнения исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Решением арбитражного суда первой инстанции от 23.04.2013 исковые требования были удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с указанным судебным актом Департамент имущества города Москвы обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просил решение от 23.04.2013 отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

В апелляционной жалобе заявитель указывает на отсутствие истца в Реестре субъектов малого предпринимательства (СМП); что оплата арендных платежей производилась ООО "РАСВЭРО" по рыночной стоимости как лицом, не являющимся СМП.

По мнению ответчика, судом первой инстанции не проверено, соответствует ли истец условиям, на основании которых он может быть отнесен к СМП.

Ответчик обращает внимание суда на несоответствие площади объекта аренды площади недвижимого имущества, о понуждении заключения купли-продажи которого, требует истец. Полагает заниженной стоимость указанного имущества.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель Департамента доводы жалобы поддержала, представила письменные пояснения.

Представитель истца возражала против удовлетворения апелляционной жалобы, представила возражения на письменные пояснения ответчика.

Повторно рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив доводы жалобы, заслушав объяснения представителей истца и ответчика, исследовав и оценив представленные доказательства, Девятый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены или изменения решения Арбитражного суда города Москвы от 23.04.2013 на основании следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судом апелляционной инстанции, ООО "РАСВЭРО" является арендатором нежилого помещения общей площадью 323,8 кв.м. по адресу: г. Москва, ул. Поварская, д. 22 на основании договора аренды от 07.11.2005 N 1-1008/05.

Согласно письму ГУП МосгорБТИ от 21.08.2012 за N 1131 площадь помещений N I, II, V, расположенных на 1-м этаже здания, и помещений N I, II, расположенных на 2-м этаже здания по адресу: г. Москва, ул. Поварская, д. 22, составляет 299,9 кв.м. По данным технического учета по состоянию на дату 10.08.2003 площадь данного объекта составляла ранее 323,8 кв.м.

Изменение площади произошло в результате учета изменений при проведении текущей инвентаризации (с предъявлением разрешения на произведенную перепланировку в ТБТИ) выверки площадей.

Пунктом 2.1 договора на аренду нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения), находящегося в собственности Москвы, от 07.11.2005 N 1-1008/05 (далее - договор) стороны определили, что срок его действия устанавливается с 01.10.2005 по 30.09.2015.

Договор на аренду нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения), находящегося в собственности Москвы, прошел государственную регистрацию, о чем имеется регистрационная запись на договоре (л.д. 70-75, том 1).

Согласно договору аренды нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения), находящегося в собственности Москвы, от 26.05.2006 N 1-654/06 ООО "РАСВЭРО" является арендатором нежилого помещения общей площадью 174,3 кв.м. по адресу: г. Москва, ул. Поварская, д. 22.

Согласно письму ГУП МосгорБТИ от 15.11.2012 за N 2310305993 площадь помещений N I, II, расположенных на 3-м этаже здания по адресу: г. Москва, ул. Поварская, д. 22 составляет 172,4 кв.м. По данным технического учета по состоянию на дату 11.08.2003 площадь данного объекта составляла 174,3 кв.м.

Изменение площади произошло в результате учета изменений при проведении текущей инвентаризации (с предъявлением разрешения на произведенную перепланировку в ТБТИ).

Пунктом 2.1 договора на аренду нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения), находящегося в собственности Москвы, от 26.05.2006 N 1-654/06 (далее - договор) стороны определили, что срок его действия устанавливается с 01.01.2006 по 31.12.2016, что подтверждается регистрационной записью на договоре.

Согласно выпискам из ЕГРП по состоянию на 02.04.2013 и от 12.04.2013 город Москва является собственником указанных выше объектов недвижимого имущества по адресу: г. Москва, ул. Поварская, д. 22.

Пунктом 5 статьи 3 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ), установлено, что ООО "РАСВЭРО" имеет преимущественное право на приобретение в собственность арендуемых помещений, поскольку: ООО "РАСВЭРО" является субъектом среднего предпринимательства в силу соответствия условиям статьи 4 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" от 24.07.2007 N 209-ФЗ; помещения непрерывно арендуются истцом; у истца отсутствует задолженность по арендной плате; площадь арендуемых нежилых помещений, не превышает предельного значения площади, установленного частью 2 статьи 12 Закона города Москвы "О приватизации государственного и муниципального имущества" от 17.12.2008 N 66 (ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ).

В соответствии с частью 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ истец неоднократно письмами N 322 и N 321 от 30.08.2012 и от 07.11.2012 N 435 обращался в Департамент имущества города Москвы с заявлением о продаже арендуемых помещений.

Данные заявления истца были получены ответчиком, о чем имеются штампы на заявлениях в их получениях, и оставлены Департаментом имущества города Москвы без ответа и удовлетворения.

Согласно проведенным ООО "Центральное Бюро Оценки" оценке рыночной стоимости объекта от 06.11.2012, рыночная стоимость помещений, расположенных по адресу: г. Москва, ул. Поварская, д. 22, общей площадью 299,9 кв.м. (1-й этаж, пом.I, комн.1; пом. II, комн.1-8; пом.V, комн.1; 2-й этаж, пом. I, комн.1,2; пом.II, комн.1-10) составляет 18 879 576 руб. 00 коп.; рыночная стоимость помещений, расположенных по адресу: г. Москва, ул. Поварская, д. 22, общей площадью 172,4 кв.м. (3-й этаж, пом.I, комн.1; пом. II, комн.1-7) составляет 10 853 305 руб.

Статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" устанавливаются следующие критерии, при соответствии с которыми в полном объеме, субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества: 1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; 3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Только при соответствии критериям, установленным в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества

Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, которые согласно части 2 статьи 10 данного Федерального закона, вступают в силу с 01.01.2009.

Правительство Москвы Постановлением от 16.12.2008 N 114-ПП утвердило перечень государственного имущества, предназначенного для передачи во владение и/или пользование субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства.

В силу положений части 2 статьи 9 и части 2 статьи 10 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ с 01.01.2009 субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статье 3 данного закона требованиям, получил возможность по своей инициативе направить в уполномоченный орган, заявление о соответствии условиям отнесения его к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ, и реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

С учетом того, что имущество, включенное в указанный перечень, может быть использовано только в целях предоставления его субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства во владение и (или) в пользование, включение его уполномоченными органами власти в соответствующий перечень после опубликования Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ является препятствием для выкупа истцу арендуемого им имущества, т.е. лишение истца прав, предоставленных Законом.

Поскольку арендуемые обществом помещения включены Правительством Москвы в Перечень 16.12.2008, следовательно, данное обстоятельство нарушает права и законные интересы истца, так как создают ему препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности и направлены на воспрепятствование реализации ему преимущественного права выкупа этого имущества, предоставленного данным законом.

В связи с изложенным, суд первой инстанции верно пришел к выводу о том, что у истца имеется право преимущественного приобретения спорного недвижимого имущества, а предъявленное к ответчику требование об обязании заключить договор купли-продажи на изложенных условиях прилагаемого проекта договора обоснованным.

Положением ст. 12 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ определено, что цена приватизируемого государственного имущества устанавливается на основании отчета об оценке, составленного в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В пункте 3 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", разъяснено, что в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ до 01.01.2009 реализация субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества была возможна только в случае включения недвижимого имущества в нормативные правовые акты о планировании приватизации государственного или муниципального имущества. Субъект малого или среднего предпринимательства, отвечающий установленным статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ требованиям, с 01.01.2009 вправе по своей инициативе направить в орган государственной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление функций по приватизации имущества, заявление о соответствии его условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации им права на приобретение арендуемого имущества (часть 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ).

Следовательно, уполномоченный муниципальный орган был обязан совершить действия, предусмотренные частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, по обращениям общества о приобретении арендуемого имущества, поданным после 01.01.2009, независимо от того, включено ли арендуемое имущество в нормативный правовой акт о планировании приватизации муниципального имущества на соответствующий год.

В пункте 5 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", содержится разъяснение согласно которому, при рассмотрении споров судам необходимо учитывать, что перечень условий, при наличии которых арендатор обладает преимущественным правом на приобретение арендованного имущества, определен в Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ исчерпывающим образом. Субъекты Российской Федерации и муниципальные образования не вправе своими нормативными правовыми актами устанавливать каких-либо иных ограничений либо дополнительных условий реализации права на приобретение недвижимости.

Суд также может признать наличие у арендатора права на приобретение и в том случае, если после опубликования Закона субъектом Российской Федерации или органом местного самоуправления были совершены иные действия, имеющие своей целью исключительно воспрепятствование реализации субъектами малого или среднего предпринимательства права на приобретение (например, имущество, являющееся объектом договора аренды, было внесено в уставный капитал хозяйственного общества или передано унитарному предприятию на праве хозяйственного ведения, включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства).

Доводы апелляционной жалобы ответчика апелляционный суд считает подлежащими отклонению, поскольку ООО "РАСВЭРО" является субъектом среднего предпринимательства (часть 1 статьи 4 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации") и отвечает всем условиям, перечисленным в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, что подтверждается имеющимися в деле материалами.

Арендуемое истцом помещение не выбывало из его владения. Расхождение размеров площади арендуемых помещений связано с проведением технической инвентаризации данных нежилых помещений и выверки площадей, в результате чего была уточнена площадь помещений, что следует из технической документации ТБТИ ЦАО г. Москвы, имеющихся в материалах дела.

Площадь арендуемых помещений влияет только на расчет арендной платы по договорам аренды N 1008/05 от 07.11.2005 г. и N 1-654/06 от 26.05.2006, но не для цели совершения в отношении имущества сделки купли-продажи. В связи с чем, ООО "РАСВЭРО" вправе выкупить помещения в размере, четко определенном именно технической документацией ТБТИ ЦАО г. Москвы, а не договорами аренды.

Согласно отчету оценщика ООО "Центральное Бюро Оценки" (заключение об оценке от 06.11.2012) рыночная стоимость помещений, расположенных по адресу: г. Москва, ул. Поварская, д. 22, общей площадью 299,9 кв.м. (1-й этаж, пом.I, комн.1; пом. II, комн.1-8; пом.V, комн.1; 2-й этаж, пом. I, комн.1,2; пом.II, комн.1-10) составляет 18 879 576 руб. 00 коп.; рыночная стоимость помещений, расположенных по адресу: г. Москва, ул. Поварская, д. 22, общей площадью 172,4 кв.м. (3-й этаж, пом.I, комн.1; пом. II, комн.1-7) составляет 10 853 305 руб.

Таким образом, судом апелляционной инстанции установлено, что ООО "РАСВЭРО" является субъектом среднего предпринимательства в силу соответствия ограничениям, установленным положениями статьи 4 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации".

Нежилые помещения непрерывно арендуются истцом с 10.11.1994 на протяжении 19 лет.

У ООО "РАСВЭРО" отсутствует задолженность по арендной плате и просрочки по оплате арендной платы.

Площадь арендуемых нежилых помещений, не превышает предельного значения площади, установленного частью 2 статьи 12 Закона города Москвы от 17.12.2008 N 66 "О приватизации государственного и муниципального имущества", а сами нежилые помещения являются обособленными объектами недвижимого имущества, в отношении которых осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастра недвижимости".

При таких обстоятельствах, приведенные в апелляционной жалобе доводы ответчика не нашли правового и документального обоснования и не могут являться основанием к отмене судебного акта.

Решение суда является законным и обоснованным, соответствует материалам дела и действующему законодательству в связи с чем, отмене не подлежит.

Нормы материального права правильно применены судом, нарушений норм процессуального права не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 266-269 и 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 23 апреля 2013 года по делу N А40-6916/2013 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Федеральный арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Н.И. Левченко

Судьи

Н.В. Лаврецкая Е.Б. Расторгуев