Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 1 августа 2013 г. N 15АП-10592/13

город Ростов-на-Дону

01 августа 2013 г.

дело N А01-2424/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 29 июля 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 01 августа 2013 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Величко М.Г.

судей Барановой Ю.И., Пономаревой И.В.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Клята Е.В.

при участии:

от истца: представитель Денисенко Н.С., удостоверение, доверенность N 2958 от 27.06.2013

от ответчика: не явился, извещен

от третьего лица: не явился, извещен

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Комитета по управлению имуществом муниципального образования "Город Майкоп"

на решение Арбитражного суда Республики Адыгея от 29.05.2013 по делу N А01-2424/2012 (судья Шебзухов З.М.)

по иску Комитета по управлению имуществом муниципального образования "Город Майкоп" (ИНН 0105001072)

к ответчику обществу с ограниченной ответственностью "Хуторок" (ИНН 0103008227, ОГРН 1040100511450)

при участии третьего лица администрации муниципального образования "Город Майкоп"

о взыскании арендных платежей

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом муниципального образования "Город Майкоп" (далее - комитет) обратился в Арбитражный суд Республики Адыгея с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Хуторок" (далее - общество) о взыскании арендных платежей по договору аренды недвижимого имущества от 17.12.2010 N 607 в размере 5 374 036 рублей 32 копеек.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечена администрация муниципального образования "Город Майкоп".

Решением Арбитражного суда Республики Адыгея от 29.05.2013 требования комитета удовлетворены частично, с ответчика в пользу истца взыскана задолженность по договору аренды в размере 494 099 рублей 32 копейки, в остальной части иска отказано. Удовлетворяя исковые требования комитета по взысканию арендных платежей частично, суд пришел к выводу о наличии оснований для соразмерного уменьшения размера арендной платы за счет расходов арендатора на капитальный ремонт арендуемого имущества, так как такие расходы понесены с согласия арендодателя, зафиксированного в письме руководителя комитета.

Комитет по управлению имуществом муниципального образования "Город Майкоп" обжаловал решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ. В жалобе комитет указывает на то, что судом не учтено, что пунктами 4.4.6, 4.4.10 договора аренды общество приняло на себя обязанность провести капитальный ремонт арендуемого здания. Предоставление разрешения арендатору на проведение капитального ремонта к договору должно оформляться дополнительным соглашением и такое разрешение отсутствует, согласие в виде письма на зачет сумм капитального ремонта в счет арендных платежей не должно было приниматься судом первой инстанции.

В судебное заседание ответчик и третье лицо, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителей не обеспечили. В связи с изложенным, апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие ответчика и третьего лица в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель истца в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 17.12.2010 между Комитетом (арендодатель) и ООО "Хуторок" (арендатор) был заключен договор аренды недвижимого имущества от 17.12.2010 N 607 согласно которому во временное владение и пользование обществу за плату передано здание гостиницы "Майкоп", расположенной по адресу: город Майков, ул. Краснооктябрьская, 17, общей площадью 2785,9 кв.м.

Срок аренды согласно договору аренды установлен с 17.12.2010 по 17.12.2025 г.

Арендная плата в год устанавливается на основании итогов конкурса и составляет 216949 рублей в месяц.

Пунктами 4.4.7, 4.4.10 установлена обязанность арендатора произвести ремонт фасада и внутренних помещений здания в целях приведения архитектурного облика в соответствие с современными архитектурно-эстетическими требованиями.

Согласно акту приема-передачи от 17.12.2010 (л.д.12, т.1) здание передано арендатору.

Из акта приема- передачи подписанного сторонами следует, что здание гостиницы находится в следующем техническом состоянии:

Наружные стены по фасаду частично разрушены, подлежат реконструкции как представляющие архитектурную ценность, стены местами осыпались, подлежат капительному ремонту; окна рамы деревянные 1988 г. износ 90%; все входные двери кроме парадной износ 90%; в цоколе кирпич разрушается поврежден грибком на 80%; освещение дворовой территории не работает; внутренние стены поражены грибком и подлежат 100% отделке; полы выполнены в 1988 г. местами разрушены и подлежат замене; двери внутренние подлежат замене; облицовка в ванных и туалетах осыпалась и подлежит замене; балконы все разрушаются, не эксплуатируются, подлежат капитальному ремонту; лестничные пролеты разбиты, ограждения лестниц перекошены, не закреплены закладные детали, проржавели подлежат 100% замене; электроосвещение выполнено в 1988 г., подлежит 100% замене; радиаторы отопления и трубы к ним 42 шт. не греют, забиты, проржавели, подлежат замене; санузлы и трубы к ним имеют 80% износ, подлежат полной замене; вентиляция старая, забита, не работает, в 12 номерах стоят кондиционеры старые, не рабочие, подлежат замене.

Как установлено судом, факт ненадлежащего исполнения ООО "Хуторок" обязанности по внесению арендных платежей и размер возникшей задолженности по состоянию на 30.04.2013 года в сумме 5 374 036 рублей 32 копеек подтвержден материалами дела и ответчиком не оспаривался.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды и устанавливаются в том числе в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.

Согласно статье 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Как видно из акта приема - передачи помещения, здание в момент передачи фактически находилось в неудовлетворительном состоянии.

В соответствии с пунктом 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае обнаружения недостатков сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующих пользованию им, даже если во время заключения договора арендодатель не знал об этих недостатках, арендатор вправе по своему выбору потребовать от арендодателя безвозмездного устранения недостатков или соразмерного уменьшения арендной платы, или возмещения расходов на устранение недостатков, в том числе путем удержания из арендной платы с предварительным уведомлением об этом арендодателя, или досрочного расторжения договора.

Аналогичное правило установлено в пункте 4 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

По смыслу данных норм закона, основанием возникновения у арендатора права требовать уменьшения арендной платы является ухудшение для арендатора условий пользования арендованным имуществом по сравнению с теми условиями, которые были предусмотрены в договоре аренды, а также ухудшение состояния самого имущества (его качественных, функциональных свойств) по сравнению с состоянием, обусловленным договором аренды и назначением имущества. При этом ухудшение должно иметь существенный характер.

Из материалов дела видно и установлено судом, что арендатором в ходе исполнения договора аренды и осуществления ремонтных работ, предусмотренных договором аренды недвижимого имущества от 17.12.2010 N 607, и которые он должен был осуществить за свой счет, были выявлены непредвиденные недостатки здания как непригодность кровли гостиницы, без которой невозможно эксплуатировать всё здание, что, в свою очередь потребовало проведение соответствующего капитального ремонта.

Письмом от 03.11.2011 N 122 ответчик обратился с просьбой разрешить исправить указанные недостатки и, учитывая, что устройство крыши не входит в обязанности арендатора, а ее состояние не позволяет вести дальнейшие работы по ремонту гостиницы, ООО "Хуторок" просило рассмотреть вопрос о его освобождении от арендной платы за гостиницу в сумме утвержденной сметы расходов на проведение необходимых работ.

Комитет рассмотрел письмо ООО "Хуторок" от 03.11.2011 N 122 с предложением о необходимости проведения ремонта крыши гостиницы "Майкоп" в связи с ее протеканием и заливом гостиничных номеров с выходом на место и осмотром состояния крыши здания и наружных стен гостиницы. В результате изучения данного вопроса был установлен факт непригодности кровли гостиницы, вследствие чего после осадков разрушились отштукатуренные наружные стены здания, залились гостиничные номера, вода протекала вплоть до 1 этажа здания, что требовало их безотлагательного ремонта.

В связи с этим Комитет письмом от 15.01.2012 за подписью руководителя комитета (л.д. 54) (рассмотрев обращение арендатора от 03.11.2011 исх. N 122) разрешил арендатору гостиницы "Майкоп" ООО "Хуторок" произвести капитальный ремонт кровли согласно представленному локальному сметному расчету от 14.11.2011 сметной стоимостью 2 330 563 рублей и капитальный ремонт наружных стен здания со стороны внутреннего двора гостиницы "Майкоп" с возмещением затрат за счет освобождения от уплаты арендной платы на указанную сумму.

Как установлено судом, в целях проведения данных работ ООО "Хуторок" были заключены следующие договоры: договор на выполнение работ по капитальному ремонту от 01.08.2012 N 2 и договор об оказании услуг демонтажа кровли от 08.11.2011 N 24.

Капитальный ремонт наружных стен здания со стороны внутреннего двора гостиницы произведен в соответствии с условиями представленного в материалы дела договора на выполнение работ по капитальному ремонту от 01.08.2012 N 2, заключенного между ООО "Хуторок" и индивидуальным предпринимателем Сирбиладзе А.С., действующего на основании свидетельства о государственной регистрации от 15.02.2010 серии 01 N 000744735.

В силу пункта 1 данного договора заказчик (ООО "Хуторок") поручил, а подрядчик (Сирбиладзе А.С.) принял на себя обязательства по проведению капитального ремонта наружных стен здания со стороны внутреннего двора гостиницы "Майкоп", общей площадью 2250 кв.м.

Стоимость указанных работ в соответствии с пунктом 2.1. договора на выполнение работ по капитальному ремонту от 01.08.2012 N 2 составила 4 879 937 рублей.

Указанные работы выполнены в период с 01.08.2012 г. по 20.03.2013 г., а также оплачены ответчиком в полном объеме в сумме 4 879 937 рублей, что подтверждается локальным ресурсным сметным расчетом, согласованным между сторонами договора от 01.08.2012 N 2, актом о приемке выполненных работ от 20.03.2013 N 1, справкой о стоимости выполненных работ и затрат от 20.03.2013 N 1, счет-фактурой от 20.03.2013 N 1, счетом N 1 от 20.03.2013, расходным кассовым ордером от 26.12.2012 N 171 на сумму 20 000 рублей, от 04.12.2012 N 153 на сумму 150 000 рублей, от 15.10.2012 N 117 на сумму 200 000 рублей, от 19.11.2012 N 138 на сумму 70 000 рублей, от 19.11.2012 N 138 на сумму 70 000 рублей, от 26.03.2013 N 26 на сумму 20 000 рублей, от 13.03.2013 N 25 на сумму 15 000 рублей, от 05.03.2013 N 65 на сумму 1 027 937 рублей, от 04.03.2013 N 21 на сумму 7 000 рублей, от 25.02.2013 N 20 на сумму 1 000 000 рублей, от 21.01.2013 N 11 на сумму 11 000 рублей, от 07.02.2013 N 38 на сумму 1 000 000, от 17.02.2013 N 50 на сумму 1 000 000 рублей, от 19.02.2013 N 17 на сумму 15 000 рублей, от 11.04.2013 N 80 на сумму 344 000 рублей.

Так как данные документы подписаны обеими сторонами договорных обязательств, содержат установленные обязательные реквизиты для документов, заключены в установленной законом письменной форме, суд обоснованно признал указанные доказательства в силу статьи 68 АПК РФ допустимыми и достаточными, подтверждающими выполнение ответчиком работ по капитальному ремонту на сумму 4 879 937 рублей.

Суд первой инстанции, основываясь на применении положений пункта 1 статьи 612 Гражданского кодекса и пункта 4 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришел к правильному выводу о том, что указанные положения могут служить основанием для возникновения у арендатора права требовать уменьшения возникшей задолженности по арендной плате в сумме 4 879 937 рублей, в связи в выполнением с разрешения арендодателя работ по капитальному ремонту здания со стороны внутреннего двора гостиницы "Майкоп".

Суд также обоснованно учел, что без проведения указанных работ использование арендуемого имущества по целевому назначению не представлялось возможным, так как здание фактически являлось неработоспособным как гостиница.

Довод заявителя жалобы о том, что с учетом пунктов 4.4.6, 4.4.10 договора аренды от 17.12.2010 общество не имеет права на уменьшение стоимости арендных платежей, поскольку на себя приняло обязанность провести капитальный ремонт арендуемого здания отклоняется апелляционным судом, так как Комитет в лице его руководителя уже после подписания договора аренды в письме от 15.01.2012 (л.д. 54) дал свое согласие на возмещение определенных затрат по капитальному ремонту затрат за счет освобождения от уплаты арендной платы на указанную в письме сумму.

Следует учитывать, что действительно пунктом 4.4.10 сторонами установлено, что капитальный ремонт осуществляется арендатором за свой счет и не подлежит возмещению из бюджета города.

Однако указанным пунктом договора фактически установлен запрет на оплату работ по капитальному ремонту за счет бюджета, но не устанавливался запрет на уменьшение платежей в счет пользования имуществом, так как общеизвестным фактом является то, что в период капитального ремонта здания гостиницы (кровля, внутренние коммуникации и др.) использование такого имущества по назначению арендатором невозможно.

Доводы комитета о том, что согласие на уменьшение сумм арендных платежей на сумму отдельных работ по капитальному ремонту должно было быть зафиксировано только в дополнительном соглашении к договору аренды не могут быть приняты, так как сторонами при подписании договора аренды не устанавливалась обязательная форма получения согласия на зачет затрат по капитальному ремонту в счет арендных платежей. О фальсификации письма (л.д. 54) в суде первой и апелляционной инстанции не заявлялось.

Иные доводы, изложенные в апелляционной жалобе, являлись предметом исследования суда первой инстанции, получили надлежащую правовую оценку и не свидетельствуют о наличии оснований для отмены правильного по существу судебного акта.

Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения, апелляционной инстанцией не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Адыгея от 29.05.2013 по делу N А01-2424/2012 оставить без изменений, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

М.Г. Величко

Судьи

Ю.И. Баранова И.В. Пономарева