Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 14 августа 2013 г. N 09АП-18504/13 (ключевые темы: договор аренды земельного участка - строительство - нарушение условий договора - арест - ввод в эксплуатацию)

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 14 августа 2013 г. N 09АП-18504/13

г. Москва

14 августа 2013 г.

Дело N А40-20644/12-10-194

Резолютивная часть постановления объявлена 07 августа 2013 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 14 августа 2013 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Савенков О.В.,

судей Панкратова Н.И., Сумарокова Т.Я.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Шифан А.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

ЗАО "ЛВН-Маркет"

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 12.03.2013 года

по делу N А40-20644/12 (10-194), принятое судьей Пуловой Л.В.,

по иску Департамента имущества города Москвы (ИНН 7707058720, ОГРН 1027700149410)

к ЗАО "ЛВН-Маркет" (ОГРН 1037739368589)

третье лицо: Правительство Москвы,

о расторжении договора аренды земельного участка,

при участии в судебном заседании:

от истца: Кузнецов Н.А. по дов. от 16.04.2013

от ответчика: Масленников ВВ по дов. от 12.12.2012

от третье лица: Сидельникова О.А.. по дов. от 28.01.2013

УСТАНОВИЛ:

Департамент земельных ресурсов города Москвы обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к открытому акционерному обществу "ЛВН-Маркет" о расторжении договора аренды земельного участка от 31.05.2004 г. N М-06-022118 в связи с существенным нарушением его условий.

Арбитражным судом г. Москвы произведена замена ответчика ООО "ЛВН-Маркет" на ЗАО "ЛВН-Маркет" в соответствии со ст. 48 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 26 апреля 2012 года по делу N А40-20644/12 исковые требования удовлетворены. Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 23 июля 2012 г. решение Арбитражного суда г. Москвы от 26 апреля 2012 г. оставлено без изменения.

Постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 15.11.2012 решение Арбитражного суда г. Москвы от 26 апреля 2012 г., постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 23 июля 2012 г. по данному делу отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд г. Москвы.

При этом суд кассационной инстанции дал указание при новом рассмотрении дать оценку доводам ответчика о том, что не исполнение им обязательств по договору аренды земельного участка имело место по причине невозможности осуществить снос принадлежащих ему строений в связи с наложением ареста на указанные объекты и выбытия из их владения по недействительному договору купли-продажи от 11.10.2004 г., принять во внимание обстоятельства, установленные решением Арбитражного суда г. Москвы по делу N А40-55694/07-53-521.

При новом рассмотрении решением Арбитражного суда города Москвы от 12.03.2013 года по делу N А40-20644/12 исковые требования удовлетворены. При этом суд первой инстанции исходил из обоснованности и доказанности заявленных исковых требований.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ответчик обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и вынести новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска. Заявитель апелляционной жалобы указывает на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела; неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, нарушение судом норм материального права.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель ответчика требования апелляционной жалобы поддержал по изложенным в ней мотивам, просил решение суда первой инстанции отменить и вынести новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска.

Представитель истца требования апелляционной жалобы не признал. Просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения. Заявил ходатайство о процессуальной замене истца по делу с Департамента земельных ресурсов города Москвы на Департамент городского имущества города Москвы. Сослался на Постановление Правительства от 08 февраля 2013 года N 49-ПП и представил суду выписку из ЕГРЮЛ от 21.05.203 г.

Рассмотрев ходатайство Департамента городского имущества города Москвы о замене стороны в порядке процессуального правопреемства, суд считает, что оно подлежит удовлетворению, поскольку согласно п. 1 ст. 48 АПК РФ в случаях выбытия одной из сторон в спорном или установленном судебным актом арбитражного суда правоотношения (реорганизация юридического лица, уступка требования, перевод долга, смерть гражданина и другие случаи перемены лиц в обязательствах) арбитражный суд производит замену этой стороны ее правопреемником и указывает на это в судебном акте.

Поскольку представитель Департамента городского имущества города Москвы представил в материалы дела Постановление Правительства г. Москвы от 08 февраля 2013 года N 49-ПП и выписку из ЕГРЮЛ от 21.05.203 г., суд считает, что заявленное ходатайство подлежит удовлетворению.

Представитель 3-го лица требования апелляционной жалобы не признал. Просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Девятый арбитражный апелляционный суд, изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив все доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не находит оснований для отмены судебного акта по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, 31.05.2004 г. между Московским земельным комитетом (арендодателем) и ООО "ЛВН-Маркет" (арендатором) заключен договор долгосрочной аренды земельного участка N М-06-022118 (кадастровый номер 77:06:03015:068) (далее - Договор), в соответствии с которым арендатор обязался в 2003 - 2004 гг. осуществить строительство и ввод в эксплуатацию гипермаркета ориентировочной площадью с открытой автостоянкой на 500 машиномест на земельном участке площадью 32 723 кв. м, имеющий адресные ориентиры: г. Москва, Старокалужское шоссе, вл. 64 (л.д. 7 - 12 т. 1). Договор аренды заключен на срок 49 лет, зарегистрирован в установленном законом порядке 13 августа 2004 г.

Договор заключен на основании распоряжения Правительства Москвы от 21.05.2003 г. N 830-РП "О предоставлении в пользование земельных участков и об установлении права пользования ООО "ЛВН-Маркет" по Старокалужскому шоссе, вл. 64 для строительства гипермаркета с открытой автостоянкой".

По условиям Договора после завершения строительства арендатор обязался оформить и представить арендодателю необходимые документы, подтверждающие в установленном порядке права на расположенный на земельном участке имущественный комплекс для внесения возможных изменений в договор аренды.

В силу п. 6.1 Договора арендодатель имеет право расторгнуть договор досрочно, в установленном законом порядке, в случае нарушения арендатором условий договора, в том числе: неосвоения или неиспользования участка в течение 2 лет или иных сроков, установленных градостроительной документацией; неисполнения или ненадлежащего исполнения условий раздела 4 настоящего договора; в случае отмены распорядительного акта, явившегося основанием для заключения настоящего договора.

2 июня 2004 г. между Московским земельным Комитетом (арендодателем) и ООО "ЛВН-Маркет" (арендатором) заключен договор аренды N М-06-506795 земельного участка площадью 17400 кв.м, имеющий адресные ориентиры: г. Москва, Старокалужское шоссе, вл. 64 для благоустройства, размещения и эксплуатации гостевой автостоянки без права коммерческого использования (л.д. 1 - 4 т. 2). Договор заключен на срок 5 лет.

В соответствии с особыми условиями договора арендатор обязался разработать и согласовать в установленном порядке проект благоустройства и размещения открытой гостевой автостоянки на основании подготовленной Москомархитектурой исходно-разрешительной документации от 21.08.2001 г. N 091-31\1263, представить в Москомзем необходимые документы, подтверждающие в установленном порядке право собственности на здание по адресу: Москва, Старокалужское шоссе, вл. 64, стр. 11 для внесения в договор аренды земли части площади в соответствии с проведенными геодезическими работами.

Ответчик ссылался на то, что не смог исполнить свои обязательства по договору, так как на принадлежащие ему объекты недвижимости, расположенные на спорном земельном участке, был наложен арест в рамках уголовного дела, в связи с чем ответчик не смог своевременно осуществить их снос для строительства гипермаркета и автостоянки.

Суд первой инстанции принял во внимание, что согласно вступившему в законную силу решению Арбитражного суда города Москвы по делу N А40-55634/07-53-521 были признаны недействительными сделки в отношении нежилых зданий (строений) N 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 12, расположенных по адресу: г.Москва, Старокалужское шоссе, д. 64, за ЗАО "ЛВН-Маркет" признано право собственности на указанные нежилые здания (строения).

Арбитражный суд города Москвы учел, что на момент нового рассмотрения настоящего дела ответчик пояснил, что строительство на спорном земельном участке не начато, представил сведения о том, что он 08.02.2013 г. сдал в отдел регистрации арестов и прав на основании судебных актов документы на получение права собственности на один объект недвижимости по адресу: г. Москва, ш. Старокалужское, д.44, стр. 1.

Между тем, иных доказательств, свидетельствующих о том, что ответчик принимает какие-либо действия по исполнению договора аренды спорного земельного участка не представлено. В то время как по условиям Договора ответчик обязался еще в 2003-2004 гг. осуществить строительство и ввод в эксплуатацию гипермаркета с открытой автостоянкой.

07.06.2005 г. ответчик получил разрешение на строительство, реконструкцию градостроительного объекта N Р-0397/03, выданное Комитетом по архитектуре и градостроительству города Москвы в соответствии с актом разрешенного использования участка территории градостроительного объекта для осуществления строительства ИРД от 21.08.01 N091-31/1263. Срок действия указанного разрешения, установленный до 07.06.2008 г., истек.

28.09.2005 г. ответчик получил в Инспекции государственного архитектурно-строительного надзора г. Москвы разрешение N 20940 на производство строительно-монтажных работ. Указанное разрешение прекратило свое действие, нового разрешения ответчиком получено не было.

Согласно письму Префектуры ЮЗАО города Москвы от 11.01.2006 г. в просьбе ответчика о продлении сроков реализации проекта строительства гипермаркета на спорном земельном участке было отказано, так как ответчиком не указаны конкретные уважительные причины, объясняющие нарушение сроков строительства объекта.

В производстве Следственного управления Следственного комитета при МВД России по Центральному Федеральному округу находится уголовное дело N 237122, возбужденное 24.05.04 г. по признакам преступления, предусмотренного ч. 3 ст. 159 УК РФ, в ходе которого исследуются также обстоятельства смены участников и руководителей ООО "ЛВН-Маркет".

09.06.2007 г. на принадлежащие ООО "ЛВН-Маркет" объекты был наложен арест, при этом ответчик имел возможность осуществлять строительство, однако этого не сделал.

При таких данных суд пришел к выводу о том, что ответчик не исполнил обязательства, предусмотренные Договором, а именно на освоение земельного участка, строительство гипермаркета, создание (ввод в эксплуатацию) с открытой автостоянки в период до 2005 г., эксплуатацию (функционирование) объекта с момента его создания.

Кроме того, 01.11.2008 г. Правительством Москвы принято решение об отказе ООО "ЛВН-маркет" в продлении срока строительства гипермаркета с открытой автостоянкой по 4 адресу: Старокалужское шоссе вл. 64 до оформления ГПЗУ и получения положительного заключения государственной вневедомственной экспертизы по проекту строительства.

Градостроительной комиссией города Москвы от 14.04.2011 г. N 19 принято решение о прекращении реализации инвестиционного проекта строительства гипермаркета и расторжении договора аренды земельного участка от 31.05.2004 г. N М-06-022118. Распоряжением Правительства Москвы от 06.12.2011 г. N 953-РП признано утратившим силу Распоряжение Правительство Москвы от 21.05.2003 г. N 830-РП, которое явилось основанием для заключения долгосрочного договора аренды земельного участка.

Согласно Закону города Москвы от 20.12.2006 г. N 65 "О Правительстве Москвы" Правительство Москвы в пределах своих полномочий осуществляет управление собственностью города Москвы, управление в области земельных отношений (п. п. 2, 13 ст. 11), принимает соответствующие правовые акты (ч. 1 ст. 19).

Подготовка проектов распоряжений Правительства Москвы может осуществляться, в том числе на оснований решений Градостроительно-земельной комиссии города Москвы (ч. 2 ст. 19 Закона города Москвы от 20.12.2006 г. N 65, п. 3.2.1.3, абзац п. 3.2.1.9 регламента Правительства Москвы, утвержденного постановлением Правительства Москвы от 21.02.2006 г. N 112-ПП).

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции правомерно посчитал, что одним из оснований для удовлетворения иска о расторжении спорного Договора являются обстоятельства, изложенные в ст. 417 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с п.п. 4 п. 2 ст. 46 Земельного Кодекса Российской Федерации не использование земельного участка, предназначенного для жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом и договором аренды земельного участка, являются основанием для расторжения договора аренды.

Неиспользование земельного участка до настоящего времени ответчиком не оспаривается.

В п. 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" указано, что при применении арбитражными судами пункта 9 ст. 22 Земельного Кодекса Российской Федерации, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором необходимо руководствоваться тем, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения 6 договора аренды, предусмотренных ст. 46 ЗК РФ и ст. ст. 450, 619, п. 9 ст. 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка.

Как указано выше, в силу ст. 6.2 Договора арендодатель имеет право расторгнуть договор досрочно в случае нарушения арендатором условий договора, в том числе в случае неосвоения участка в течение 2 лет или сроков, установленных градостроительной документацией, а также в случае отмены распорядительного акта, явившегося основанием для заключения договора аренды.

Согласно п. 1 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В силу ст. 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны: использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами; своевременно производить платежи за землю.

Согласно ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора.

На основании п. 22 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 г. N 137 "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" существенным нарушением договора аренды земельного участка, предоставленном для строительства, является неисполнение обязательств по строительству в срок, предусмотренным данным договором.

До настоящего времени ответчик не имеет каких-либо разрешительных документов для проведения строительства на спорном земельном участке, в том числе разрешения на строительство.

Истец направил ответчику претензию от 22.12.2011 г. N 33ИТ6-1004/11 о нарушении условий договора аренды с предложением о его расторжении, которая оставлена ответчиком без ответа и удовлетворения.

Суд посчитал, что ответчик не представил доказательств, подтверждающих наличие объективных причин, исключающих возможность начала использования земельного участка, а также строительства на нем предполагаемого объекта. В связи с чем суд первой инстанции не признал обоснованными доводы ответчика о невозможности выполнения обязательств по строительству в связи с действиями третьих лиц, а также наложения ареста на имущество.

Также суд отклонил доводы ответчика о том, что невыполнение условий Договора не нарушает прав и законных интересов истца, поскольку принимая решение о передаче земельного участка в аренду для целей строительства, город Москва рассчитывал на получение в установленные сроки определенной прибыли как от функционирования самого объекта, так и от налоговых поступлений. Более того, город при предоставлении указанного участка исходил из необходимости обеспечения территории торговыми площадями.

Так как ответчик в течение длительного времени не использовал земельный участок по его целевому назначению в соответствии с условиями Договора, суд первой инстанции правомерно признал указанное нарушение существенным на основании пункта 9 статьи 22 и статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации, в связи с чем, руководствуясь статьями 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации удовлетворил требование иска о расторжении договора аренды земельного участка от 31.05.2004 г. N М-06-022118 в связи с длящимся существенным нарушением условий указанного Договора и отсутствием сведений о действиях ответчика по устранению допущенных нарушений условий договора.

Суд первой инстанции не принял доводы ответчика о том, что изменение обстоятельств, на которые ссылается ответчик, вызвано причинами, которые ответчик не мог преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру договора.

Доводы ответчика о пропуске срока исковой давности также правомерно отклонены судом первой инстанции, так как обязательства ответчика по использованию земельного участка являются длящимися и подлежат исполнению в течение всего срока действия договора. В данном случае истец вправе был обратиться в суд в пределах 3-х лет с момента предъявления истцом претензии ответчику от 22.12.2011 г. N 33ИТ6-1004/11, и данный срок истцом не пропущен.

При таких обстоятельствах, приведенные в апелляционной жалобе доводы не нашли правового и документального обоснования, фактически направлен на переоценку выводов суда первой инстанции, и не могут являться основанием к отмене судебного акта.

Судом первой инстанции исследованы обстоятельства, имеющие значение для настоящего дела, дана надлежащая оценка доводам сторон и имеющимся в деле доказательствам.

Оценив все имеющиеся доказательства по делу, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права арбитражным апелляционным судом не установлено. И у арбитражного апелляционного суда отсутствуют основания для отмены или изменения решения Арбитражного суда г. Москвы.

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Руководствуясь ст.ст. 110, 176, 266-268, п. 1 ст. 269, 271 АПК РФ,

ПОСТАНОВИЛ:

Произвести замену наименования истца с Департамента имущества города Москвы на Департамент городского имущества г.Москвы.

Решение Арбитражного суда города Москвы от 12.03.2013 года по делу N А40-20644/12 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Взыскать с ЗАО "ЛВН-Маркет" (ОГРН 1037739368589) в доход федерального бюджета 2000 (две тысячи) рублей государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Федеральном арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий судья

О.В. Савенков

Судьи

Н.И. Панкратова Т.Я.Сумарокова