Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 2 сентября 2013 г. N 07АП-6566/13

г. Томск

02 сентября 2013 г.

Дело N А27-20893/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 30 августа 2013 г.

Полный текст постановления изготовлен 02 сентября 2013 г.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего О.Б. Нагишевой

судей О.Ю. Киреевой, И.И. Терехиной

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Е.О. Никитиным

при участии:

от истца: Маркелова Р.О. по доверенности от 28.07.2013 г.

от ответчика: Байера В.А. по доверенности от 19.08.2011 г.

от третьего лица: Татьковой Е.Ю. по доверенности от 07.08.2013 г.,

рассмотрев апелляционную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом города Юрги

на решение Арбитражного суда Кемеровской области от 21 июня 2013 г.

по делу N А27-20893/2012 (07АП- 6566/13)

(судья Н.К. Фуртуна)

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Регион", г. Новосибирск (ОГРН 1115476141725) к Комитету по управлению муниципальным имуществом г. Юрги, г. Юрга (ОГРН 1024202002296)

третье лицо, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора - Главное финансовое управление Кемеровской области в лице Финансового управления города Юрги, г. Юрга, о применении последствий недействительности сделки,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Регион" (далее - ООО "Регион") обратилось в арбитражный суд с заявление, уточненным в порядке ст. 49 АПК РФ, к Комитету по управлению муниципальным имуществом г. Юрги (далее - КУМИ, комитет) о применении последствий недействительности ничтожных сделок:

- договора аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора N 1387 от 03.07.2008, обязании комитета возвратить обществу неосновательно полученные денежные средства, уплаченные в качестве арендной платы по недействительному (ничтожному) договору в размере 128 575,12 руб.;

- договора аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора N 1350 от 26.03.2008, обязании комитета возвратить обществу неосновательно полученные денежные средства, уплаченные в качестве арендной платы по недействительному (ничтожному) договору в размере 115 632,32 руб.

Исковые требования истец мотивировал тем, что земельные участки, на которых расположены многоквартирные дома, в силу норм Жилищного кодекса Российской Федерации принадлежат собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности с момента проведения государственного кадастрового учета. Следовательно, у комитета отсутствовало право передачи в аренду указанных земельных участков, договоры являются недействительными. Получение по ничтожному договору арендных платежей безосновательно, в связи с чем ответчик должен их возвратить истцу.

Решением Арбитражного суда Кемеровской области от 21.06.2013 г. исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с решением суда, КУМИ г. Юрги в апелляционной жалобе просит его отменить и отказать в удовлетворении исковых требований, ссылаясь на то, что в силу абз. 2 п. 3 ст. 36 Земельного кодекса РФ спорный участок может быть предоставлен только условиях аренды.

Ответчик также указывает, что полученные денежные средства в виде арендной платы от истца за составили 195365,95 руб., однако суд с учетом неправильного толкования норм ст. 62 Бюджетного кодекса Российской Федерации, Приказа Минфина России N 92Н от 05.09.2008 пришел к неверному выводу и взыскал с ответчика за счет казны Юргинского городского округа 100% размера перечисленной арендной платы, следовательно, суд возложил на казну Юргинского городского округа дополнительную необоснованную материальную (имущественную) ответственность.

Кроме того, комитет считает, что в нарушение пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации с него взыскана государственная пошлина.

ООО "Регион" в соответствии со статьей 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представило отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит решение суда первой инстанции от 21.06.2013 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Главное финансовое управление Кемеровской области в лице Финансового управления города Юрги в соответствии со статьей 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации также представило отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит решение суда первой инстанции от 21.06.2013 г. в части признания договоров аренды недействительными оставить без изменения, при этом просит учесть, что в бюджет Юргинского городского округа поступило только 80% от денежных средств, уплаченных истцом в качестве арендной платы.

В судебном заседании представители сторон и третьего лица поддержали изложенные в апелляционной жалобе и отзывах на нее позиции.

Исследовав материалы дела, изучив доводы жалобы и отзывов на нее, выслушав представителей участвующих в деле лиц, проверив в соответствии со ст. 268 АПК РФ законность и обоснованность решения суда первой инстанции от 21.06.2013, апелляционный суд считает его не подлежащим отмене или изменению.

Как следует из материалов дела, между комитетом (арендодатель) и ОАО "Аптеки Кузбасса" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка (со множественностью лиц на стороне арендатора) от 26.03.2008 N 1350.

В соответствии с п. 1.1 договора аренды от 26.03.2008 N 1350 комитет сдает, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 42:36:0102001:0053, общей площадью 1467,51 кв.м, расположенный по адресу: Кемеровская область, г. Юрга, пр. Победы, д.16, цель использования: жилой дом, с расположенными в нем нежилыми помещениями. Площадь доли земельного участка, приходящегося под аптеку, составляет 63,28 кв.м. Срок действия договора N 1350 установлен с 01.03.2008 по 25.02.2009 (условия настоящего договора распространяются на отношения, возникшие с 23.03.2007) размер арендной платы составляет 26973,1 руб. в год и исчисляется с 23.03.2007.

Соглашением N 1 о присоединении к договору аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора N 1350 от 26.03.2008 стороны пришли к соглашению о присоединении арендатора общества с ограниченной ответственностью "АльянсРегионЛизинг" к договору аренды на земельный участок, с кадастровым номером 42:36:0102001:0053, площадью 1 467,51 кв.м, категория земель - земли поселений, находящегося по пр. Победы, 16 г. Юрги Кемеровской области. Основанием для присоединения к договору аренды послужило принадлежащее арендатору на праве собственности нежилое помещение площадью 589,50 кв.м, находящееся в здании, расположенном на земельном участке.

В соответствии с пунктами 8.1., 8.1.1. и 8.2. соглашения арендная плата рассчитывается для аптеки (площадь земельного участка, приходящегося под аптеку, составляет 234,46 кв.м), размер арендной платы составляет 99 938,58 руб. в год на основании постановления главы города N 1470 от 20.11.2006 (арендная плата исчисляется с 07.09.2007); с 01.01.2008 сумма арендной платы составит 112 430,90 руб. в год на основании постановления главы города N 1470 от 20.11.2006 и постановления коллегии администрации Кемеровской области N 37 от 19.08.2008 (оплата за аренду производится ежемесячно до 10 числа текущего месяца на расчетный счет).

В последующем между комитетом (арендодатель) и ООО "АльянсРегионЛизинг" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка (со множественностью лиц на стороне арендатора) от 03.07.2008 N 1387.

В соответствии с п. 1.1 договора аренды N 1387 комитет сдает, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 42:36:0101003:0060, общей площадью 2025,86 кв.м, расположенный по адресу: Кемеровская область, г. Юрга, ул. Ленинградская, д.46, цель использования: 5-ти этажный жилой дом с расположенным в нем нежилым помещением.

Согласно пункту 1.2 срок действия договора N 1387 установлен с 01.06.2008 по 25.05.2009. Условия настоящего договора распространяются на отношения, возникшие с 07.09.2007.

В соответствии с пунктом 3.1 договора N 1387 за указанный в пункте 1.1. договора земельный участок арендатор уплачивает арендодателю арендную плату в размере 108 636,94 руб. в год (площадь земельного участка, приходящегося под аптеку, составляет 251,62 кв.м). Арендная плата исчисляется с 07.09.2007. С 01.08.2008 сумма арендной платы составит 122 216,55 руб. в год (пункт 3.1.1.)

На основании пункта 3.2. оплата за аренду производится ежеквартально до 10 числа первого месяца текущего квартала.

В результате реорганизации ООО "АльянсРегионЛизинг" в форме выделения на основании актов N 10 и N 11 приема-передачи недвижимого имущества (к разделительному балансу ООО "АльянсРегионЛизинг") от 18.11.2011 зарегистрировано право собственности за ООО "Регион" на аптеку общей площадью 375,60 кв.м, по ул. Ленинградская, 46, г. Юрги Кемеровской области, и часть аптеки, общей площадью 589,50 кв.м, по пр. Победы, 16, г. Юрги Кемеровской области, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 16.02.2012.

Полагая, что сделки - договоры аренды от 26.03.2008 N 1350 и от 03.07.2008 N 1387 являются недействительными (ничтожными) и в силу статьи 168 ГК РФ не порождающими правовых последствий, поскольку земельные участки сданы ответчиком в аренду без установленных на то законом оснований, ООО "Регион" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что имеются все законные основания для применения последствий недействительности сделки.

Апелляционный суд поддерживает выводы первой инстанции.

Исходя из положений ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом.

В силу ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Согласно п.2 ст. 36 Земельного кодекса РФ в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.

На основании п.1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности, среди прочего, земельный участок, на котором расположен данный дом.

Как следует из представленных в материалы дела сведений, содержащихся в государственном кадастре недвижимости, земельный участок с кадастровым номером 42:36:0102001:53, площадью 1467,51 кв.м, расположенный по адресу: г. Юрга, пр. Победы, д.16, имеющий разрешенное использование "под жилую застройку многоэтажную" сформирован и поставлен на государственный кадастровый учет 16.04.2004; земельный участок с кадастровым номером 42:36:0101003:60, площадью 2025,86 кв.м, расположенный по адресу: г. Юрга, ул. Ленинградская, д.46, имеющий разрешенное использование "под жилую застройку многоэтажную" сформирован и поставлен на государственный кадастровый учет 27.05.2004.

Федеральным законом N 189-ФЗ от 29.12.2004 "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" в ч. 2 ст. 16 установлено, что земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Таким образом, спорные земельные участки поставлены на государственный кадастровый учет до введения в действие Жилищного кодекса РФ, следовательно, перешли бесплатно в общую долевую собственность всех собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме в силу прямого указания закона и к моменту заключения договоров от 26.03.2008 N 1350 и от 03.07.2008 N 1387 комитет, представляющий интересы муниципального образования, не имел полномочий на распоряжение земельными участками в связи с их нахождением в общей долевой собственности всех собственников помещений в многоквартирном доме и, следовательно, не имел права на передачу участков в аренду.

Таким образом, договоры аренды от 26.03.2008 N 1350 и от 03.07.2008 N 1387 являются недействительными (ничтожными) в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку оформлены в нарушение правил статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Указанные выводы соответствуют разъяснениям п. 66 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", согласно которым, если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации. Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета. В силу ч. ч. 2, 5 ст. 16 Вводного закона земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

По общему правилу, установленному ст. 608 ГК РФ, право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Статьей 167 ГК РФ закреплено, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

К требованиям о возврате исполненного по недействительной сделке на основании положения подпункта 1 статьи 103 Кодекса применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60 Кодекса), если иное не предусмотрено законом или иными правовыми актами.

Получение арендных платежей лицом, не обладающим титулом собственника либо законного владельца, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), в соответствии со ст. 1102 ГК РФ влечет обязанность приобретателя возвратить потерпевшему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

Следовательно, полученные КУМИ г. Юрги по ничтожным сделкам денежные средства по договору N 1387 от 03.07.2008 в сумме 128 575,12 руб. и по договору от 26.03.2008 в сумме 115 632,32 руб., подлежат возврату ООО "Регион" на основании положений ст. ст. 167, 1102, 1003 ГК РФ.

Нельзя признать обоснованным и довод подателя апелляционной жалобы, а также третьего лица о том, что суд пришел к неверному выводу и взыскал с ответчика за счет казны Юргинского городского округа 100% размера перечисленной арендной платы, возложив на казну Юргинского городского округа дополнительную необоснованную материальную (имущественную) ответственность.

Отношения между истцом и ответчиком носят гражданско-правовой характер, поскольку связаны с предоставлением в аренду имущества, получением арендной платы и регулируются нормами Гражданского кодекса РФ.

КУМИ г. Юрги является главным администратором доходов городского и областного бюджетов по указанным доходам, а также стороной ничтожной сделки, требование о применении последствий недействительности которой заявлено в суд.

Таким образом, последующее распределение перечисленной истцом арендной платы внутри бюджетной системы Российской Федерации не влияет на субъектный состав гражданских правоотношений, вытекающих из договоров аренды и, следовательно, иск о взыскании денежных средств, перечисленных истцом по договорам аренды, правомерно заявлен к КУМИ г. Юрги.

В данном случае восстановлению подлежат законные права и интересы лица, заявившего соответствующее требование суд, а не установление отношений по зачислению поступивших сумм арендных платежей в бюджеты бюджетной системы Российской Федерации, которые регулируются не гражданским, а бюджетным законодательством (ст. 1 Бюджетного кодекса РФ).

Ссылка комитета на необоснованное взыскание с него государственной пошлины не принимается апелляционным судом. С ответчика взысканы денежные средства, уплаченные истцом при подаче иска (возмещение судебных расходов), а не государственная пошлина в бюджет, от уплаты которой ответчик действительно освобожден.

При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции считает, что при принятии решения арбитражным судом первой инстанции не допущено нарушений норм материального и процессуального права, надлежащим образом исследованы фактические обстоятельства дела, имеющиеся в деле доказательства, а следовательно, оснований для переоценки выводов суда первой инстанции и отмены решения не имеется.

Судебные расходы по уплате госпошлины судом апелляционной инстанции не распределяются, так как в силу подпункта 1.1. пункта 1. статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации Комитет по управлению муниципальным имуществом города Юрги освобожден от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Седьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Кемеровской области от 21 июня 2013 г. по делу N А27-20893/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа.

Председательствующий

О.Б. Нагишева

Судьи

О.Ю. Киреева И.И. Терехина