Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 22 сентября 2010 г. N 01АП-6673/09

г. Владимир

22 сентября 2010 г.

Дело N А11-15074/2009

Резолютивная часть постановления объявлена "15" сентября 2010 года.

Постановление изготовлено в полном объеме "22" сентября 2010 года.

Первый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Белякова Е.Н.,

судей Соловьевой М.В., Вечканова А.И.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Мироедовой А.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Дельта" на решение Арбитражного суда Владимирской области от 19.05.2010 по делу N А11-15074/2009, принятое судьей Романовой В.В., по иску общества с ограниченной ответственностью "Покровские активы", г.Покров Петушинского района Владимирской области, к обществу с ограниченной ответственностью "Дельта", п.Тучково Рузского района Московской области, при участии третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области, о признании договора купли-продажи земельного участка с объектом недвижимости от 22.08.2008 недействительным (ничтожным) и применении последствий недействительности в виде реституции,

В судебном заседании участвуют представители:

от истца - ООО "Покровские активы" - Петров В.В. по доверенности от 21.10.2009 (сроком на 1 год), Пахомов Р.В. по доверенности от 21.10.2009 (сроком на 1 год);

от ответчика - ООО "Дельта" - Левицкий А.В. по доверенности от 12.03.2010 N 15Д (сроком на 1 год);

от третьего лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области - не явился, извещен (уведомление N 34513),

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Покровские активы" (далее - ООО "Покровские активы") обратилось в Арбитражный суд Владимирской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Дельта" (далее - ООО "Дельта") о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи земельного участка с объектом недвижимости от 22.08.2008, применении последствий недействительности договора в виде двухсторонней реституции, а именно: обязании ООО "Дельта" передать ООО "Покровские активы" земельный участок и часть здания производственно-складского помещения, а ООО "Покровские активы" - возвратить ООО "Дельта" денежные средства, полученные по сделке, в размере 2 600 000 руб. (с учетом уточнения иска).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области (далее - Управление госрегистрации).

Исковые требования заявлены на основании статей 131, 223, 432, 549, 551, 554 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 21.07.97 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Решением от 19.05.2010 Арбитражный суд Владимирской области исковые требования удовлетворил в полном объеме.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, ООО "Дельта" обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просил отменить данный судебный акт и принять по делу новый.

Доводы заявителя апелляционной жалобы сводятся к тому, что при вынесении решения суд первой инстанции неправильно применил положения пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации. Считает, что нарушений указанной правовой нормы при совершении сделки допущено не было, так как здание было продано вместе с земельным участком. Указывает, что спорные объекты, находящиеся на земельном участке (внутриплощадочные дороги, сеть наружного освещения, железобетонный забор), не были заявлены истцом в момент совершения сделки, не были поставлены на кадастровый учет и не подпадают под определение объектов недвижимости.

Судебное разбирательство по рассмотрению апелляционной жалобы откладывалось определением суда от 01.09.2010.

В судебных заседаниях представитель ООО "Дельта" поддержал изложенные доводы, пояснил, что в настоящее время невозможно исполнить решение суда о возврате имущества, поскольку помещение было передано в аренду ООО МЦ "Эллара", и арендатор осуществил перепланировку. Общий забор существует вокруг всей территории земельного участка.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд рассматривает жалобу в отсутствие представителя Управления госрегистрации, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного разбирательства, по имеющимся материалам дела.

Проверив законность и обоснованность принятого по делу решения в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав доводы апелляционной жалобы и материалы дела, суд апелляционной инстанции приходит к следующему.

Как усматривается из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 22.08.2009 ООО "Покровские активы" (продавец) и ООО "Дельта" (покупатель) заключили договор купли-продажи земельного участка с объектом недвижимости, в соответствии с разделом 1 которого продавец продает покупателю, а покупатель принимает и оплачивает на условиях настоящего договора земельный участок с находящимся на нем объектом недвижимости:

- земельный участок для размещения производственной базы, категория земель - земли населенных пунктов, общая площадь 2 240 кв.м, кадастровый номер 33:13:030228:32, из земель общей площадью 12 697 кв.м с кадастровым номером 33:13:030228:24 в соответствии с кадастровым паспортом земельного участка N 13/08-4173 от 18.07.2008;

- часть здания производственно-складского корпуса, назначение - другие сооружения, 2-этажный, общая площадь 3 315,34 кв.м, продаваемая часть 1 449,56 кв.м, инв.N 3301 (17:246:001:010404770), лит.А, условный номер 33-33-13/003/2006-337, кадастровый номер 33:13:0000000000:17:246:001:010404770, реестровый номер 101005:001:010404770 (реестровая запись сделана 15.06.2004 за порядковым номером 475) в соответствии с планом проданной части производственно-складского корпуса (этаж N 1, этаж N 2),

расположенные по адресу: Владимирская область, Петушинский район, г.Покров, ул.Ф.Штольверка, д.20.

Перечисленное имущество передано продавцом покупателю по акту приема-передачи от 22.08.2008.

На основании договора от 22.08.2008 в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним 03.09.2008 внесены записи о регистрации права собственности ООО "Дельта" на земельный участок (свидетельство от 03.09.2008 серия 33 АК N 486028) и часть здания производственно-складного помещения (свидетельство от 03.09.2008 серия 33 АК N 486029).

Денежные средства по договору в сумме 2 600 000 руб. переданы ответчиком истцу, что подтверждается представителями обеих сторон (протокол судебного заседания от 17-19.05.2010).

Посчитав, что договор купли-продажи от 22.08.2008 является ничтожной сделкой, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

В пункте 5 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии с пунктом 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Сделки, воля сторон которых направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными (пункт 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").

В статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иным правовым актам, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее таковой судом (пункт 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации). Вместе с тем Гражданский кодекс Российской Федерации не исключает возможность предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки, споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица.

Из материалов дела усматривается, что ООО "Покровские активы" принадлежат внутриплощадочная дорога (назначение: сооружения транспорта, общая площадь 14 384,6 кв.м, инв.N 3189/9, адрес: Владимирская область, Петушинский район, г.Покров, п/о Перепечино), сеть наружного освещения (протяженность 974,4 п.м, инв.N 3194/9, адрес: Владимирская область, Петушинский район, г.Покров, п/о Перепечино), сооружение (железобетонное ограждение) (назначение: другие сооружения, 1-этажный, общая площадь 732,6 кв.м, инв.N 16:246:002:000031960, адрес: Владимирская область, Петушинский район, г.Покров, ул.Ф.Штольверка, д.20). При этом части указанных объектов расположены на проданном земельном участке с кадастровым номером 33:13:030228:32, что следует из кадастровых паспортов перечисленных объектов, изготовленных 17.04.2010, технических паспортов от 14.04.2010, технических паспортов на данные объекты по состоянию на 15.11.2000 (внутриплощадочные дороги и сеть наружного освещения), 15.01.2008 (железобетонное ограждение).

Наряду с этим из технического плана, изготовленного ООО "НПП "Практика", имеющего лицензию на осуществление геодезической деятельности, усматривается расположение частей перечисленных выше объектов недвижимости на земельном участке с кадастровым номером 33:13:030228:32.

Ссылаясь на наличие на спорном земельном участке вышеназванных объектов недвижимости, не переданных ответчику по договору купли-продажи, истец обратился в суд с настоящим иском.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что при заключении спорного договора был нарушен пункт 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, по смыслу которого сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

Проанализировав имеющиеся в материалах дела документы, суд апелляционной инстанции считает позицию суда первой инстанции ошибочной вследствие неправильного применения норм материального права.

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.97 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке.

Согласно статье 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимому имуществу относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Имущество, которое обладает таким признаком, как фактическая связь с землей, может быть признано недвижимостью в качестве объекта гражданского права в случае, если оно создано как объект недвижимости в установленном законом и иными правовыми актами порядке, с получением необходимых разрешений и градостроительных норм и правил.

Обязанность доказывания обстоятельств, на которое ссылается лицо, участвующее в деле, частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации возложена на это лицо.

Документов, подтверждающих, что объекты, а именно: внутриплощадочная дорога, сеть наружного освещения и железобетонное ограждение, - относятся к недвижимому имуществу, а также то, что под строительство данных объектов как объектов недвижимости отводился земельный участок, ввод объектов в эксплуатацию в установленном законом порядке, суду представлены не были.

Так, в представленных технических и кадастровых паспортах на объекты (том 2, л.д.84-134) отсутствует как описание самих объектов, так и земельных участков.

Сама по себе государственная регистрация объекта не определяет статус объекта как недвижимого, поскольку для этого необходимо наличие определенных признаков, в частности неразрывная связь с земельным участком.

Кроме того, из представленных суду документов следует, что земельный участок с кадастровым номером 33:13:030228:32 сформирован для эксплуатации части здания производственно-складского помещения, переданного по договору купли-продажи от 22.08.2008.

Оценив в совокупности все представленные доказательства, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что внутриплощадочную дорогу, сеть наружного освещения и сооружение (железобетонное ограждение), находящиеся на проданном земельном участке с кадастровым номером 33:13:030228:32, нельзя признать недвижимым имуществом. Документы, свидетельствующие о сооружении спорных объектов, как самостоятельных объектов недвижимости, в материалы дела не представлены.

Помимо изложенного суд апелляционной инстанции принимает во внимание то обстоятельство, что на момент заключения оспариваемой сделки истец знал о том, что на земельном участке располагаются внутриплощадочная дорога, сеть наружного освещения и железобетонное ограждение, в связи с чем суд не может прийти к выводу о том, что при заключении договора купли-продажи от 22.08.2008 истец не имел намерений вместе с земельным участком передать в собственность ответчика и спорные объекты. С учетом изложенного применение к отношениям сторон положений пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации недопустимо.

Наличие объектов в момент совершения сделки подтверждается совокупностью имеющихся в деле доказательств, а именно: свидетельствами о государственной регистрации права от 12.12.2007 серия 33 N 358326, от 01.02.2008 серия 33 АК N 329430, от 12.12.2007 серия 33 АК N 358327, техническими паспортами от 15.11.2000, от 15.01.2008, кадастровыми паспортами от 17.04.2010, техническими паспортами от 14.04.2010, техническим планом, изготовленным ООО "НПП "Практика".

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что в удовлетворении требования о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка с объектом недвижимости от 22.08.2008 следовало отказать.

Поскольку в силу пункта 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации реституция возможна лишь при недействительности сделки, то суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения требования о применении последствий недействительности сделки.

Доводы истца об отсутствии государственной регистрации права продавца на отчуждаемый объект недвижимости (часть здания), а также отсутствие в договоре существенных условий о предмете, что влечет, по его мнению, его незаключенность, отклоняются судом апелляционной инстанции, поскольку отсутствие у продавца на момент заключения договора купли-продажи государственной регистрации права собственности не влечет недействительность сделки, так как данное обстоятельство устранимо путем одновременной регистрации ранее возникшего и перешедшего права. В соответствии со статьей 554 Гражданского кодекса Российской Федерации договор купли-продажи части здания производственно-складского корпуса содержит все существенные условия, позволяющие определить недвижимое имущество, подлежащее передаче.

Договор купли-продажи земельного участка с объектом недвижимости от 22.08.2008 был зарегистрирован, выдано свидетельство о государственной регистрации права.

При изложенных обстоятельствах в соответствии с пунктами 3, 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение суда первой инстанции подлежит отмене в связи с неправильным применением норм материального права, а также ввиду несоответствия выводов суда обстоятельствам дела.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Руководствуясь статьями 110, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Владимирской области от 19.05.2010 по делу N А11-15074/2009 отменить, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Дельта" - удовлетворить.

В удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью "Покровские активы" отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Покровские активы" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Дельта" 2000 (две тысячи) руб. государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.

Исполнительный лист выдать.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Покровские активы" из федерального бюджета государственную пошлину в сумме 2000 руб., излишне уплаченную по платежному поручению от 16.11.2009 N 692.

Копия платежного документа прилагается.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок.

Председательствующий

Е.Н. Беляков

Судьи

М.В. Соловьева А.И. Вечканов