Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 30 октября 2007 г. N 04АП-4320/07

г. Чита

30 октября 2007 г.

Дело N А19-8779/07-55

Резолютивная часть постановления объявлена 23.10.2007 г.

Полный текст постановления изготовлен 30.10.2007 г.

Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Т.В. Стасюк,

судей: С.И. Юдина, К.Ж. Шарковой,

при ведении протокола судьей Стасюк Т.В., при участии представителя истца - Котина Е.И. - по доверенности от 12.03.2007 г.,

рассмотрел апелляционную жалобу ООО "Общество поддержки развития скорняжных ремесел "Общество скорняков" на решение арбитражного суда Иркутской области от 10.08.2007 г. по иску Администрации г. Иркутска к ООО "Общество поддержки развития скорняжных ремесел "Общество скорняков" о расторжении договора, изъятии нежилого помещения, взыскании 144196 руб. 12 коп. (судья С.Н. Антонова).

Администрация г. Иркутска обратилась с иском к ООО "Общество поддержки развития скорняжных ремесел "Общество скорняков" о расторжении договора аренды от 27.10.05 N 6957, изъятии нежилого помещения общей площадью 114,5 кв.м. (позиции 1-9 технического паспорта БТИ г. Иркутска от 19.02.1994 г.), находящегося в г. Иркутске, ул. Тимирязева, 51, взыскании суммы 125571 руб. - задолженности по арендной плате за период с 01.08.2006 по 30.04.2007, суммы 13200 руб. 61 коп. - пеней за просрочку внесения арендной платы за период с 06.08.2006 по 30.04.2007, суммы 4942 руб. 01 коп. задолженности по арендной плате за пользование земельным участком за период с 01.07.2006 по 31.03.2007, и суммы 482 руб. 50 коп. - пеней за невозмещение стоимости пользования земельным участком за период 16.11.2006 по 10.04.2007.

Решением арбитражного суда Иркутской области от 10.08.2007 г. заявленные истцом требования были удовлетворены частично: суд решил расторгнуть договор аренды нежилого помещения от 27.10.2005 N 6957, заключенный комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Иркутска с обществом с ограниченной ответственностью "Общество поддержки развития скорняжных ремесел "Общество скорняков"; изъять у общества с ограниченной ответственностью "Общество поддержки развития скорняжных ремесел "Общество скорняков" в пользу администрации г. Иркутска нежилые помещения общей площадью 114,5 кв.м. (позиции 1-9 технического паспорта БТИ г. Иркутска от 19.02.1994 г.), находящиеся в г. Иркутске, ул. Тимирязева, 51; взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Общество поддержки развития скорняжных ремесел "Общество скорняков" в пользу администрации г. Иркутска сумму 130513 руб. 01 коп. - арендную плату, и сумму 4146 руб. 40 коп. - неустойку; в удовлетворении остальной части иска отказать.

Не согласившись с выводами суда первой инстанции, ответчик обратился в суд апелляционной инстанции с жалобой, в которой указывает на то, что Общество действительно занимало спорные нежилые помещения в период с 01.11.2005 по 31.12.2006, а затем передало эти помещения на основании соглашения о передаче подвального помещения, расположенного в жилом доме по адресу: г. Иркутск, ул. Тимирязева, 51, от 31.12.2006, передаточного акта от 31.12.2006 собственнику всех жилых помещений, расположенных над спорным нежилым помещением по адресу: г. Иркутск, ул. Тимирязева, 51-а, Малиновичу В.В. для использования его в технических целях, связанных с обслуживанием сетей холодного водоснабжения и канализации, а также для выполнения технических условий на подключение к тепловым сетям жилых квартир. Поэтому решение суда в части изъятия у общества с ограниченной ответственностью "Общество поддержки развития скорняжных ремесел "Общество скорняков" в пользу администрации г. Иркутска нежилых помещений, общей площадью 114, 5 кв.м. (позиции 1-9 технического паспорта БТИ г. Иркутска от 19.02.1994 г.), находящихся в г. Иркутске, ул. Тимирязева, 51; взыскании с общества с ограниченной ответственностью "Общество поддержки развития скорняжных ремесел "Общество скорняков" в пользу администрации г. Иркутска суммы 130513 руб. 01 коп. - арендной платы, и суммы 4146 руб. 40 коп. - неустойки, ответчик не признает полностью, поскольку общество 31.12.2006 года спорные нежилые помещения освободило, выехав из них, соответственно оно не должно оплачивать арендные платежи за период с 31.12.2006 по 30.04.2007 в пользу администрации г. Иркутска, и с общества не должна быть взыскана неустойка за просрочку внесения арендной платы за указанный выше период.

Истец доводы заявителя апелляционной жалобы отклонил, ссылаясь на неисполнение ответчиком требований закона о возвращении имущества в случае прекращения его использования и окончания срока действия договора.

Представитель ответчика в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы извещен в установленном порядке, что подтверждается телефонограммой и телеграфным уведомлением. Ответчиком в суд представлены возражения на отзыв истца на апелляционную жалобу. Ответчик настаивает на том, что фактически освободил спорное помещение в указанный период.

Представитель истца после объявленного в судебном заседании перерыва, в суд не явился.

Апелляционная жалоба подлежит рассмотрению в отсутствие представителей сторон, на основании ст. 156 АПК РФ.

Исследовав материалы дела, суд апелляционной инстанции установил следующее.

По условиям договора от 27.10.05 N 6957, арендатор ответчик по делу, принял на себя обязательство по возмещению арендной платы за принятые в аренду нежилые помещения общей площадью 114,5 кв.м., расположенные в г. Иркутске, ул. Тимирязева, 51 (позиции N N 1-9, отраженные в техническом паспорте БТИ 19.02.1994 г.).

Срок действия договора от 27.10.05 N 6957, в соответствии со ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, определен сторонами в п.1.4 договора - с 01.11.2005 по 30.10.2006.

Исполняя обязательства по договору (п.п. 1.1, 2.1.1) и требования ст. 611 Гражданского кодекса РФ комитет по управлению муниципальным имуществом г. Иркутска (реорганизованный в форме присоединения к администрации г. Иркутска) по акту от 01.11.2005 г. передано "нежилое помещение полуподвал" площадью 114,5 кв.м., расположенное в г. Иркутске по ул. Тимирязева, 51 для административно-производственной, торговой деятельности.

Порядок, срок и размер оплаты арендной платы предусмотрены пунктами 2.3.3, 3.1, 3.1.1, приложением N 1 к договору от 19.05.2006 (расчет арендной платы), в соответствии с которыми арендная плата арендатором подлежит возмещению ежемесячно, не позднее 5 числа текущего месяца в суммах, указанных в приложении N 1. За период с 01.11.2005 по 30.10.2006 ответчиком подлежала уплате арендная плата за пользование нежилым помещением в сумме 168 586 руб.

Дополнительным соглашением от 19.05.2006 сторонами внесены изменения в пункты 2.3.3, 3.1 договора в части возмещения арендной платы за землю и дополнен пункт 3.1.1 следующего содержания: "Плата за использование земли должна перечисляться арендатором в соответствии с расчетов (приложение N 2 к дополнительному соглашению)". Согласно расчету земельного платежа на 2006 год за период с 01.01.2006 по 30.10.2006 ответчиком подлежало уплатить арендную плату за земельный участок в сумме 4925 руб. 75 коп.

Договор аренды от 27.10.05 N 6957 заключен на срок до 31.10.2006, но ответчик после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя продолжает пользоваться арендованным имуществом, в связи с чем, на основании п.2 ст.621 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

На основании ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательств, в' соответствии со ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, не допускается.

Ссылаясь на то, что июня 2006 года арендатор прекратил возмещение арендной платы за нежилое помещение и за земельный участок, что в соответствии со ст. 619 Гражданского кодекса РФ дает истцу право на досрочное расторжение договора, истец обратился в суд с настоящим требованием.

В соответствии со ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом РФ, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

В силу ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, невнесение арендатором более двух раз подряд арендных платежей является основанием для досрочного расторжения договора по инициативе арендодателя.

При неисполнении арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Часть третья статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации не регламентирует процедуру расторжения договора аренды. В отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Истец в письме от 19.01.2007 N 324/7 предложил ответчику в срок до 20.02.2007 погасить имеющуюся задолженность. В предупреждении от 13.04.2007 N 505-70-3196/7, полученном ответчиком 08.05.2007 (уведомление к заказному письму N 670821), на основании пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, истец предложил в срок до 27.04.2007 произвести расторжение договора аренды от 27.10.05 N 6957.

Как следует из расчета истца, задолженность по арендной плате за нежилые помещения за период с 01.08.2006 по 30.04.2007 составила сумму 125571 руб., за земельный участок за период с 01.07.2007 по 31.03.2007 сумму 4942 руб.

Доводы заявителя апелляционной жалобы об освобождении им спорного помещения 31.12.2006 года судом не принимаются, т.к. в силу ст. 622 Гражданского кодекса РФ на арендатора возложена обязанность возвратить имущество арендодателю, а не третьим лицам.

Требование истца о расторжении договора аренды от 27.10.05 N 6957, при указанных обстоятельствах, является обоснованным и подлежащем удовлетворению.

В соответствии со ст. ст. 309, 310, 606, 614, 622 Гражданского кодекса РФ, п. 7 ст. 1, ст. 22 Земельного кодекса РФ, учитывая, что в соответствии со ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчиком не представлены доказательства возмещения арендной платы за требуемый истцом период, с него подлежит взысканию в пользу истца арендная плата за использование нежилых помещений за весь период: с 01.08.2006 по 30.04.2007 в сумме 125571 руб., задолженность по арендной плате за использование земельного участка за период с 01.07.2006 по 31.03.2007 в сумме 4942 руб. 01 коп.

Предъявление истцом требований о взыскании на основании п.п.2.3.3, 4.2 договора от 27.10.05 N 6957, ст. ст. 330 и 331 Гражданского кодекса РФ неустойки за просрочку внесения арендной платы за нежилое помещение за период с 06.08.2006 по 30.04.2007 и земельный участок за период с 16.11.06 по 10.04.2007 является правомерным.

Суд первой инстанции, учитывая явную несоразмерность требуемой истцом суммы неустойки последствиям допущенного ответчиком нарушения обязательства и размер действующей с 19.06.2007 (т.е. на момент принятия решения) учетной ставки ЦБ РФ в размере 10 % годовых, на основании ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, правомерно уменьшил подлежащую взысканию неустойку до 4146 руб. 40 коп.

Доводы заявителя апелляционной жалобы со ссылкой на отсутствие факта пользования в 2007 г. имуществом и передачу спорного помещения третьему лицу 31.12.2006 года судом апелляционной инстанции отклоняются, т.к. ответчиком не были исполнены требования ст. 622 Гражданского кодекса РФ, что дает истцу право требовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Учитывая изложенное, судом апелляционной инстанции не установлено оснований для отмены или изменения решения арбитражного суда Иркутской области от 10.08.2007 г.

Расходы по госпошлине подлежат распределению по правилам, установленным ст. 110 АПК РФ.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 258, 268-271 АПК РФ, Арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение арбитражного суда Иркутской области от 10.08.2007 г. по делу N А19-8779/07-55 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление апелляционной инстанции может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в двухмесячный срок.

Председательствующий

Т.В. Стасюк

Судьи

С.И. Юдин К.Ж. Шаркова