Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 10 ноября 2010 г. N 04АП-3911/10

г. Чита

10 ноября 2010 г.

Дело N А78-2043/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 14.10.2010.

Полный текст постановления изготовлен 10.11.2010.

Четвёртый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Скажутиной Е.Н.,

судей Клочковой Н.В., Юдина С.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Красильниковой О.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Тюриной Татьяны Викторовны на решение Арбитражного суда Забайкальского края от 28 июля 2010 года по делу N А78-2043/2010 по иску Комитета по управлению имуществом администрации городского округа "Город Чита" к индивидуальному предпринимателю Тюриной Татьяне Викторовне о взыскании 89 570 руб. основного долга, 33 964 руб. 07 коп. (суд первой инстанции: Малышев Л.В.),

при участии в судебном заседании:

от истца: не явился, извещен,

от ответчика: Тюрина Т.В.- индивидуальный предприниматель,

установил:

Комитет по управлению имуществом администрации городского округа "Город Чита" обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Тюриной Татьяне Викторовне о взыскании по договору аренды N 1/418 от 27.12.2007 основного долга 89 570 руб. за период аренды с 15.01.2008 по 03.02.2008, с 29.12.2008 по 31.12.2008, 01.01.2009 по 09.07.2009, пени за просрочку платежей 33 964 руб. 07 коп. с 10.02.2008 по 09.03.2010.

Решением Арбитражного суда Забайкальского края от 28 июля 2010 года исковые требования удовлетворены. С индивидуального предпринимателя Тюриной Татьяны Викторовны в пользу Комитета по управлению имуществом администрации городского округа "Город Чита" взыскано: 89 570 руб. основного долга, 33 964 руб. 07 коп. пени, всего - 123 534 руб. 07 коп, в доход федерального бюджета - 4 706 руб. 02 коп. государственной пошлины

Не согласившись с решением суда первой инстанции, ответчик - Тюрина Т.В., обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, как принятое при неправильном определении обстоятельств, имеющих значение для дела, при несоответствии выводов суда обстоятельствам и представленным доказательствам, с нарушением и неправильным применением материального и процессуального права. Полагает, что вывод суда о надлежащем исполнении истцом обязательств по договору сделан вопреки требованиям п.1 ст. 611 и п.1 ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации. Согласно акту приема-передачи имущества от 15.01.2008 техническое состояние помещения оценено как неудовлетворительное, требующее капитального ремонта. Капитальный ремонт общедомовых коммуникаций, проходящих по помещению, актом приема-передачи не предусматривался и обязанность по его проведению договором N 1/418 от 27.12.2007 на ответчика не возлагалась. Указывает, что представленные ответчиком доказательства сдачи в аренду имущества с недостатками, препятствующими использование его по назначению, бездействие истца по исполнению условий договора, судом не исследованы и не оценены. Представленные ответчиком заявления в Комитет по управлению имуществом от 09.07.2009, 02.02.2010, 23.03.2010, 08.04.2010 о предоставлении в аренду имущества непригодного для использования по назначению, о расторжении договора и признании сделки недействительной, неправомерного предъявления арендной платы за имущество, которым ответчик не пользовался, судом также не исследовались и не оценивались. Судом сделан необоснованный и неправомерный вывод о том, что истцом же предъявлено об оплате аренды за те периоды, в которые он не давал согласия ответчику не оплачивать арендные платежи. Полагает, что представленное ответчиком суду бесспорное доказательство сдачи в аренду имущества с недостатками, полностью препятствующими использования его по назначению, проигнорировано, что привело к вынесению ошибочного судебного акта о взыскании арендной платы и пени за имущество, которое ответчиком по независящим от него причинам не использовалось, на ремонт которого им произведены затраты в сумме 450 000 рублей.

Отзыв на апелляционную жалобу не представлен.

Ответчик в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы.

Истец представителя в судебное заседание не направил, о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы извещен надлежащим образом.

В соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие надлежащим образом извещенного истца.

Апелляционная жалоба рассмотрена в соответствии с главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, предусматривающей пределы и полномочия апелляционной инстанции.

Проверив обоснованность доводов, содержащихся в жалобе, в совокупности и взаимосвязи с собранными по делу доказательствами, проверив правильность применения норм материального и соблюдения норм процессуального права, суд апелляционной инстанции полагает оспариваемое решение подлежащим отмене.

Как следует из материалов дела, согласно условиям договора аренды нежилых помещений, являющихся муниципальной собственностью N 1/418 от 27.12.2007 Комитет по управлению имуществом администрации городского округа "Город Чита" (арендодатель) передал индивидуальному предпринимателю без образования юридического лица Тюриной Татьяне Викторовне (арендатор) во временное владение и пользование часть нежилого помещения, расположенного в Ингодинском районе г. Читы, по адресу: ул. Ингодинская д. 4, общей площадью 268,53 кв.м. (встроенное подвальное помещение) для использования под столовую.

Срок аренды согласован с 15.01.2008 по 10.01.2009 (пункт 1.1 договора).

Арендная плата в месяц на момент заключения договора составила согласно пункту 1.1 договора - 11 342,71 руб. + НДС. С 01.01.2009 г. размер арендной платы в месяц составил 12 889, 44 +НДС согласно расчету арендной платы (Приложение N 1 к договору аренды).

В пункте 4.3.2 договора стороны согласовали условие о неустойке в размере 0,1 % суммы задолженности за каждый день просрочки.

Помещение передано по акту приема передачи от 15.01.2008

В пункте 2.4.2 договора стороны согласовали, что арендатор обязуется поддерживать объект в надлежащем техническом и соответствующем санитарном состоянии, производить за свой счет капитальный ремонт и не менее 1 раза в год текущий ремонт, и нести расходы, связанные с эксплуатацией объекта.

Дополнительным соглашением к договору аренды на период составления дефектного акта и проектно-сметной документации на проведение капитального ремонта нежилого помещения, арендатор освобожден от уплаты арендной платы. Сторона в данном дополнительном соглашении также указали, что с момента изготовления проектно-сметной документации необходимо составить дополнительно соглашение N 2, об отсрочке начисления арендной платы на срок равный нормативному сроку продолжительности капитального ремонта. (л.д. 21 т.1).

Дополнительным соглашением N 2 к договору аренды стороны согласовали освобождение арендатора от уплаты арендной платы на период проведения работ по капитальному ремонту с 17.03.08г. по 16.10.08г. С 17.10.08. арендная плата начисляется и подлежит оплате в полном объеме (л.д. 22 т.1).

Дополнительным соглашением N 3 к договору аренды стороны согласовали освобождение арендатора от уплаты арендной платы на период проведения работ по капитальному ремонту с 17.10.08г. по 28.12.08г. С 29.12.08г. аренная плата начисляется и подлежит оплате в полном объеме (л.д. 23. т.1).

Указывая, что ответчик обязательства по внесению арендной платы исполнял несвоевременно и не в полном объеме, задолженность составляет 89 570 руб. за период аренды с 15.01.2008 по 03.02.2008, с 29.12.2008 по 31.12.2008, 01.01.2009 по 09.07.2009, пени за просрочку платежей 33 964 руб. 07 коп. с 10.02.2008 по 09.03.2010, истец обратился в суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, принимая обжалуемый судебный акт, пришел к выводу, что ответчиком не доказана невозможность использования арендованного имущества, при этом исходил из того, что договором аренды стороны предусмотрели осуществление капитального ремонта арендатором. Ответчик принимая помещения знал о всех его недостатках, согласился с этим. В противном случае ответчик не лишен был возможности в любое время расторгнуть с истцом договор аренды. Размер задолженности по арендной плате и процентов суд счел обоснованным, поскольку истцом к оплате предъявлены периоды аренды на которые не распространялось действие дополнительных соглашений к договору об освобождении от уплаты арендной платы.

Судебный акт принят со ссылками на положения статей 309, 330, 614, 612, 616 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Апелляционная коллегия приходит к следующим выводам.

Отношения сторон возникли из договора аренды и регулируется главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу статей 606, 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

Таким образом, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств.

В соответствии с пунктом 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства.

По условиям п. 1.1 договора аренды арендодатель обязуется передать арендатору по акту приема-передачи, а арендатор обязуется принять во временное пользование нежилое встроенное подвальное помещение общей площадью 268,53 кв.м.м. для использования под столовую.

Согласно техническому паспорту (л.д. 110-114 т.1), сданное в аренду нежилое помещение расположено в подвале пятиэтажного жилого дома по адресу: г. Чита, ул. Ингодинская, д. 4.

Из документов, в том числе акта приема-передачи нежилого помещения от 15.01.2008 г., видно, что арендодатель не исполнил обязательство, установленное пунктом 1.1 договора, по передаче арендатору здания для размещения в нем столовой, а арендатор фактически не использовал и не мог использовать арендованное имущество по назначению, указанному в договоре аренды.

Так, согласно акту приема-передачи арендованного помещения от 15.01.2008 года, техническое состояние помещения оценено как неудовлетворительное и требующее капитального ремонта:

- деревянный пол находится в неудовлетворительном состоянии, т.к. в связи с авариями коммуникаций проходящих под полом, деревянные доски подвергаются испарению, следствием чего является гниение пола;

бетонный пол имеет выбоины;

штукатурка стен местами осыпается, наблюдается грибок. Окраска панелей стен также осыпается, побелка стен находится в загрязненном состоянии. Местами в связи с проходящими вблизи стен коммуникациями наблюдаются осадки ржавчины;

потолок находится в загрязненном состоянии;

дверные блоки отсутствуют;

оконные блоки находятся в ветхом состоянии. На окнах установлены металлические решетки;

электричество в помещении отсутствует. В одном из помещений в полу и на стенах находятся не изолированные электрические провода, что угрожает противопожарной безопасности помещения;

коммуникации проходящие через помещение находятся в удручающем состоянии, помещение постоянно затапливает, в следствии порыва труб из систем внутридомовых коммуникаций, в связи с чем, в помещении большая степень влажности, что влияет на общее техническое состояние помещения;

- места общего пользования (санузел, коридор) требует проведения ремонтных работ (на потолке и стенах наблюдаются пятна следы затоплений, окраска стен осыпается, стены находятся в загрязненном состоянии);

- фасад находится в загрязненном состоянии.

Согласно акту проверки нежилого помещения от 18.03.2008 года, помещение было затоплено в следствие прорыва транзитной трубы отопления. Помещению причинен ущерб (из-за испарений штукатурка стен осыпалась, на стенах наблюдаются трещины) (л.д. 43 т.1).

Согласно ответу ОАО "Производственное управление водоснабжения и водоотведения г. Читы" от 08.02.2008 г. (л.д. 60, 61 т.1). Розлив и стояки холодного водоснабжения находятся в аварийном состоянии, требуется проведение капитального ремонта. Имеется утечка горячего водоснабжения. Указано, что капитальный ремонт внутридомовых и придомовых сетей водоснабжения и водоотведения обязано проводить МП "Служба заказчика".

В ходе проведения прокурорской проверки по заявлению ответчика, установлено, что внутридомовые системы холодного и горячего водоснабжения находятся в неудовлетворительном состоянии и требуют ремонта на всем протяжении. В адрес энергоснабжающих и эксплуатирующих организаций внесены представления об устранении допущенных нарушений (128-129 т.1).

Индивидуальный предприниматель Тюрина Т.В. по согласованию с арендодателем начала производство ремонта в арендуемом помещении. Согласно акту приема-передачи нежилого помещения от 20.09.2010 г. ремонтные работы были проведены частично (настелены кафельная плитка на полу, оштукатурены стены, в некоторых местах отделаны ГВЛ, в кухне и подсобных помещениях стены отделаны кафельной плиткой, произведен монтаж креплений для фиксации подвесного потолка).

Здесь же отмечено, что в связи с постоянными затоплениями помещения сточными водами и авариями бойлерной, в помещении стоит влажность, на стенах наблюдается грибок.

Из материалов дела следует, что капитальный ремонт помещения не окончен, а выполненный ремонт частично приведен в ненадлежащее состояние по причине прорывов внутридомовых систем горячего и холодного водоснабжения.

Акты приема передачи выполненных ремонтных работ (КС 2), подлежащие передаче арендодателю как предусмотрено в дополнительных соглашениях к договору N 2 и N 3 не подписаны и арендодателю не переданы.

В материалы дела также представлена переписка сторон по вопросу невозможности использования арендуемого помещения, срывов сроков проведения капитального ремонта по причине аварийного состояния магистральных систем водоснабжения и водоотведения.

Условие договора об обязанность арендатора по производству капитального ремонта арендуемого помещения не противоречит статье 616 Гражданского кодекса Российской Федерации. Однако, капитальному ремонту подлежало принадлежащее арендодателю на праве собственности имущество. Тогда как, обязанность по ремонту магистральных внутридомовых сетей холодного, горячего водоснабжения и водоотведения, не являющихся собственностью арендодателя ( статья 36 Жилищного кодекса Российской Федерации), на арендатора договором не возлагалась. Названные работы в дефектном акте на капитальный ремонт арендованного помещения арендодателем и арендатором не предусматривались.

В материалах дела отсутствуют доказательства принятия Комитетом по управлению имуществом городского округа "Город Чита" мер по устранению недостатков переданного имущества, проведению капитального ремонта инженерных коммуникаций. Отсутствуют и доказательства дачи согласия арендатору на проведение капитального ремонта внутридомовых инженерных сетей с последующим возмещением расходов и зачетом расходов в счет арендных платежей.

Из вышеизложенного следует, что индивидуальный предприниматель Тюрина Т.В. не выполнила ремонтные работы арендованного имущества в сроки, в которые она была освобождена от арендной платы по не зависящим от арендатора обстоятельствам.

В заявлении от 09.07.2009 г. в адрес арендодателя индивидуальный предприниматель Тюрина Т.В. просила в связи с невозможностью использования нежилого помещения в силу непреодолимых обстоятельств, признать договор аренды недействительным со списанием арендной платы и передать указанный объект на ответственное хранение до решения вопросов по замене неисправных магистральных, транзитных линий и завершения восстановительных работ объекта.

10.07.2010 г. между сторонами заключен договор ответственного хранения нежилого встроенного подвального помещения, общей площадью 268,53 кв.м. по адресу: г. Чита, ул. Ингодинская, 4 сроком действия с 10.07.2009 г. до востребования поклажедателя (регистрационный номер договора 18 от 15.07.2009 г) (л.д. 52). Акт приема-передачи помещения из ответственного хранения названного нежилого помещения подписан сторонами договора 20.09.2010 г.

Таким образом, индивидуальный предприниматель Тюрина Т.В. реально не смогла использовать арендованное помещение по назначению под размещение столовой.

Поскольку, арендатор фактически не мог пользоваться арендованным имуществом по прямому назначению, указанному в договоре, в связи с непригодностью имущества к использованию, а договором арендатору не предоставлено право самостоятельного проведения капитального ремонта не принадлежащего арендодателю имущества, но частично находящегося в его помещении, следует признать наличие неустранимых препятствий к пользованию арендованным имуществом.

Вывод суда первой инстанции о том, что в акте приема -передачи техническое состояние помещения было оговорено и в силу статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены ранее и известны арендатору, апелляционный суд находит ошибочными, поскольку истец нарушил положения статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которыми арендодатель обязан предоставить имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

При таких обстоятельствах, принимая во внимание отсутствие доказательств устранения арендодателем недостатков, когда использование переданного в аренду имущества по его назначению стало бы возможным, учитывая эквивалентно-возмездный характер гражданских правоотношений, в удовлетворении требования Комитета по управлению имуществом администрации городского округа "Город Чита" о взыскании задолженности по арендной плате надлежит отказать.

Отсутствие оснований для взыскания арендной платы является основанием для отказа в удовлетворении исковых требований о взыскании пени.

С учетом изложенного оспариваемое решение подлежит отмене, апелляционная жалоба - удовлетворению.

Судебные расходы подлежат распределению по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Забайкальского края от 28 июля 2010 года по делу N А78-2043/2010 отменить, принять по делу новый судебный акт.

В удовлетворении иска отказать.

Взыскать с Комитета по управлению имуществом администрации городского округа "Город Чита" в пользу индивидуального предпринимателя Тюриной Татьяны Викторовны 2 000 рублей государственной пошлины.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление апелляционной инстанции может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в двухмесячный срок.

Председательствующий

Е.Н.Скажутина

Судьи

С.И.Юдин Н.В. Клочкова